Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 февраля 2019 г. N 17АП-17444/18

г. Пермь

13 февраля 2019 г.

Дело N А60-60762/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 06 февраля 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 13 февраля 2019 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Нилоговой Т.С.,

судей Даниловой И.П., Зарифуллиной Л.М.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Чадовой М.Ф.,

при участии:

от заявителя жалобы - общества с ограниченной ответственностью "Полиформ": Бызов Д.В., доверенность от 09.04.2018, паспорт;

от конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Жилпромстрой" Шмелева В.Ю.: Бабенышев К.Р., доверенность от 22.01.2018, паспорт;

от Давыдова Василия Александровича: Давыдов В.А., паспорт;

от иных лиц, участвующих в деле, представители не явились

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Полиформ"

на определение Арбитражного суда Свердловской области

от 12 октября 2018 года

об удовлетворении заявления Давыдова В.А. о признании недействительными торгов по продаже имущества должника (права аренды по договору от 20.11.2006 N 6-738 земельного участка с кадастровым номером 66:41:0609011:72 из земель населенных пунктов, площадью 18 028 кв.м, расположенного по адресу: Свердловская область, г.Екатеринбург, пер.Зырянский, в 300 метрах на север от ориентира дома N 36, и права аренды по договору от 30.07.2007 N 6-878 земельного участка с кадастровым номером 66:41:0609011:70 из земель населенных пунктов, разрешенное использование место размещение складской базы, площадью 223 866 кв.м, расположенного по адресу: Свердловская область, г.Екатеринбург, ул.Бирюзовая, в 120 метрах на юг от ориентира дома N 32), заключенный по результатам торгов с обществом с ограниченной ответственностью "Полиформ" договор купли-продажи от 05.06.2018,

вынесенное судьей Пенькиным Д.Е.

в рамках дела N А60-60762/2016

о признании несостоятельным (банкротом) общества с ограниченной ответственностью "Жилпромстрой" (ИНН 6685119326, ОГРН 11696558105088)

третьи лица: 1) Нейковский Олег Эрнстович, 2) Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области

установил:

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 19.01.2017 после устранения недостатков, послуживших основанием для оставления без движения, принято к производству заявление Администрации г.Екатеринбурга о признании общества с ограниченной ответственностью "Жилпромстрой" (далее - общество "Жилпромстрой", должник) несостоятельным (банкротом), производство по делу возбуждено.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 17.04.2017 заявление Администрации г.Екатеринбурга признано обоснованным, в отношении должника введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден Дьяконов Александр Вячеславович, являющийся членом Ассоциации Национальная организация арбитражных управляющих.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 03.10.2017 в отношении общества "Жилпромстрой" открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Дьяконов А.В.

В ходе конкурсного производства были проведены торги по реализации имущества должника.

В рамках настоящего дела о банкротстве 04.07.2018 Давыдов Василий Александрович (далее - Давыдов В.А., заявитель) обратилась в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными торгов, проведенных 01.06.2018 в форме открытого аукциона с закрытой формой предоставления предложения о цене в отношении принадлежащего обществу "Жилпромстрой" имущества, а именно права аренды по договору от 20.11.2006 N 6-738 земельного участка с кадастровым номером 66:41:0609011:72 из земель населенных пунктов, площадью 18 028 кв.м, расположенного по адресу: Свердловская область, г.Екатеринбург, пер.Зырянский, в 300 метрах на север от ориентира дома N 36, и права аренды по договору от 30.07.2007 N 6-878 земельного участка с кадастровым номером 66:41:0609011:70 из земель населенных пунктов, разрешенное использование место размещение складской базы, площадью 223 866 кв.м, расположенного по адресу: Свердловская область, г.Екатеринбург, ул.Бирюзовая, в 120 метрах на юг от ориентира дома N 32) (Лот N 1), сообщение о которых опубликовано в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (далее - ЕФРСБ) от 22.04.2018 N 2642001 и размещено в газете "КоммерсантЪ" от 21.03.2018 N 77032594142, а также договора купли-продажи права аренды земельного участка от 05.06.2018 с победителем торгов по лоту N 1, заключенного между должником и обществом с ограниченной ответственностью "Полиформ" (далее - общество "Полиформ").

Определениями арбитражного суда от 05.07.2018, от 08.08.2018 в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в рассмотрении заявления Давыдова В.А. в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Нейковский Олег Эрнстович (далее - Нейковский О.Э.), Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области.

Определением арбитражного суда от 05.09.2018 Дьяконов А.В. освобожден от исполнения обязанностей конкурсного управляющего должника, таковым утвержден Шмелев Владислав Юрьевич, член Ассоциации "Национальная организация арбитражных управляющих".

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 12.10.2018 (резолютивная часть от 03.10.2018) заявление Давыдова В.А. удовлетворено. Признаны недействительными результаты торгов по продаже имущества общества "Жилпромстрой" (лот N 1), проведенных в форме открытого аукциона с закрытой формой предоставления предложения о цене на Всероссийской Электронной Торговой Площадке (ВЭТП) (электронный адрес http://www.торговая-площадка-вэтп.рф), сообщение о которых опубликовано в ЕФРСБ от 22.04.2018 N 2642001 и размещено в газете "КоммерсантЪ" от 21.03.2018 N 77032594142, а также заключенный по итогам их проведения договор купли-продажи права аренды земельного участка от 05.06.2018 с обществом "Полиформ".

Не согласившись с вынесенным определением, общество "Полиформ" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит указанный судебный акт отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать.

В обоснование апелляционной жалобы ее заявитель приводит доводы о том, что поданная им заявка на участие в оспариваемых торгах и приложенные к ней документы полностью соответствуют требованиям, изложенным в пункте 11 статьи 110 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве, Закон). В частности, к заявке были приложены подписанный договор о задатке и платежное поручение с отметкой кредитной организации об исполнении, при этом, указания Давыдова В.А. на отсутствие данных документов, что установлено Управлением Федеральной антимонопольной службы по Свердловской области (далее - Управление ФАС России по Свердловской при рассмотрении жалоб на действия организатора торгов конкурсного управляющего Дьяконова А.В., являются несостоятельными, поскольку из содержания принятого антимонопольным органом решения от 15.06.2018 подобные выводы не следуют. Помимо этого, считает, что утверждение Давыдова В.А. об отсутствии в поданной обществом "Полиформ" заявке сведений о наличии либо отсутствии заинтересованности по отношению к должнику, кредиторам, арбитражному управляющему и о характере этой заинтересованности" не соответствует действительности. Поясняет, что в графе заявки "Сведения о наличии или об отсутствии заинтересованности заявителя по отношению к должнику, кредиторам, арбитражном управляющему и о характере этой заинтересованности" общество "Полиформ" указало, что сведения отсутствуют, при этом, данный ответ был представлен в форме, соответствующей посвященному данному вопросу разделу руководства участника торгов, опубликованному на электронной площадке, на которой проводились оспариваемые торги. Так, на странице 13 руководства участников торгов приведен пример незаполненной заявки на участие в торгах-спорная графа пустая, на странице 16 руководства участников торгов приведен пример заполнения заявки и в графе "сведения о наличии или либо отсутствии заинтересованности по отношению к должнику" оператором площадки в качестве образца предлагается ответ "нет сведений" (общество "Полиформ" указало в своей заявке "сведения отсутствуют", то есть, по сути, предоставив такой же ответ, как указано в приведенном в руководстве примере). Таким образом, принимая во внимание, что действующим Законом о банкротстве не установлена унифицированная форма заявки, а в руководстве участников торгов приведен пример заполнения спорной графы заявки, указание обществом "Полиформ" в соответствующей графе ответа согласно представленному оператором электронной площадки примеру "сведения отсутствуют" не создает какой-либо неопределенности и сомнений в содержании такого ответа. С учетом изложенного, полагает, что комиссия антимонопольного органа пришла к необоснованному выводу о том, что заявка общества "Полиформ" на участие в торгах не содержит сведений о наличии или об отсутствии заинтересованности заявителя по отношению к должнику, кредиторам, арбитражному управляющему и о характере такой заинтересованности. Полагает, что действия Давыдова В.А. по инициированию настоящего спора о признании спорных торгов недействительными направлены на получение возможности участвовать в торгах по продаже имущества общества "Жилпромстрой" повторно, при этом, он не указывает, в какой части было нарушено его право. Также не соглашается с выводом суда о том, что заключенная с обществом "Полиформ" редакция соглашения не соответствует проекту, опубликованному организатором торгов, отмечая, что по смыслу абзаца 1 пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской федерации (далее - ГК РФ) и пункту 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской федерации (далее - ЗК РФ) в независимости от того, указано или нет в договоре на передачу обязанностей, к новому арендатору переходят все права и обязанности, которые существовали у предыдущего арендатора на момент заключения договора купли-продажи права.

До начала судебного заседания от конкурсного управляющего должника Шмелева В.Ю., Давыдова В.А. и третьего лица Нейковского О.Э. поступили письменные отзывы на апелляционную жалобу, согласно которым просят обжалуемое определение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представитель общества "Полиформ" доводы апелляционной жалобы поддержал, просил обжалуемое определение суда отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Представители конкурсного управляющего Шмелева В.Ю., Давыдова В.А. по мотивам, изложенным в письменном отзыве, против удовлетворения апелляционной жалобы возражали.

Иные лица, участвующие в деле и не явившиеся в заседание суда апелляционной инстанции, уведомлены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом. В силу статей 156, 266 АПК РФ неявка лиц не является препятствием для рассмотрения апелляционной жалобы в их отсутствие.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, определением Арбитражного суда Свердловской области от 17.04.2017 в отношении должника введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден Дьяконов А.В.

Решением этого же суда от 03.10.2017 в отношении общества "Жилпромстрой" открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Дьяконов А.В.

В рамках указанной процедуры решением собрания кредиторов (протокол от 23.03.2018) было утверждено Положение о порядке, сроках и условиях продажи принадлежащего обществу "Жилпромстрой" имущества: права аренды по договору от 20.11.2006 N 6-738 земельного участка с кадастровым номером 66:41:0609011:72 из земель населенных пунктов, площадью 18 028 кв.м, расположенного по адресу: Свердловская область, г.Екатеринбург, пер.Зырянский, в 300 метрах на север от ориентира дома N 36, и права аренды по договору от 30.07.2007 N 6-878 земельного участка с кадастровым номером 66:41:0609011:70 из земель населенных пунктов, разрешенное использование место размещение складской базы, площадью 223 866 кв.м, расположенного по адресу: Свердловская область, г.Екатеринбург, ул.Бирюзовая, в 120 метрах на юг от ориентира дома N 32.

22.04.2018 конкурсным управляющим Дьяконовым А.В. в ЕФРСБ и 20.04.2018 (в печатной версии 21.03.2018) в газете "Коммерсантъ" были размещены сообщения о проведении 01.06.2018 в 12 час. 00 мин. на электронной на Всероссийской Электронной Торговой Площадке (ВЭТП) (электронный адрес http://www.торговая-площадка-вэтп.рф) открытых торгов в форме аукциона с закрытой формой предоставления предложения о цене по продаже имущества должника, а именно: лот N 1 (право аренды по договору от 20.11.2006 N 6-738 земельного участка с кадастровым номером 66:41:0609011:72 из земель населенных пунктов, площадью 18 028 кв.м, расположенного по адресу: Свердловская область, г.Екатеринбург, пер.Зырянский, в 300 метрах на север от ориентира дома N 36, и права аренды по договору от 30.07.2007 N 6-878 земельного участка с кадастровым номером 66:41:0609011:70 из земель населенных пунктов, разрешенное использование место размещение складской базы, площадью 223 866 кв.м, расположенного по адресу: Свердловская область, г.Екатеринбург, ул.Бирюзовая, в 120 метрах на юг от ориентира дома N 32), с установлением начальной продажной цены в размере 7 110 000 руб. 00 коп.

Как следует из текста сообщений, для участия в торгах необходимо представить заявку, прием осуществляется на электронной площадке в период с 23.04.2018 12 час. 00 мин. до 31.05.2018 12 час. 00 мин. Начальная цена имущества (права аренды), выставляемого на торги, оставляет 7 110 000 руб. 00 коп. Размер задатка для участия составляет 20 % от начальной цены лота, который должен быть перечислен на расчетный счет общества "Жилпромстрой". В сообщениях также были перечислены требования к подаче заявки участника торгов, установлен перечень документов, прилагаемых к заявке, а также определен порядок и критерии выявления победителя торгов. Организатором торгов выступает конкурсный управляющий Дьяконов А.В.

Аналогичное по содержанию сообщение о проведении торгов также было размещено на сайте ЭТП http://www.торговая-площадка-вэтп.рф в сети Интернет 22.04.2018 (извещение N 1258-ОАЗФ).

Согласно протоколу об определении участников торгов в форме аукциона по продаже имущества от 31.05.2018 N 1258-ОАЗФ/1 к участию в торгах было допущено три участника: Давыдов В.А. (заявка принята 25.05.2018 в 10 час. 36 мин.), индивидуальный предприниматель Нейковский О.Э. (заявка принята 30.05.2018 в 12 час. 28 мин.) и общество "Полиформ" (заявка принята 31.05.2018 в 09 час. 33 мин.).

Из протокола о результатах торгов в форме аукциона по продаже имущества общества "Жилпромстрой" от 01.06.2018 по лоту N 1 следует, что из трех допущенных к торгам участников победителем торгов по лоту N 1 признано общество "Полиформ", предложившее цену в размере 15 111 000 руб. 00 коп.

Давыдов В.А. и индивидуальный предприниматель Нейковский О.Э. обратились с жалобой в Управление ФАС России по Свердловской области о нарушении Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции) при проведении торгов по продаже имущества должника.

Решением комиссии Управления ФАС России по Свердловской области от 15.06.2018 жалобы Давыдова В.А. и индивидуального предпринимателя Нейковского О.Э. признаны обоснованными, установлено нарушение организатором торгов конкурсным управляющим Дьяконовым А.В. при проведении торгов по продаже имущества общества "Жилпромстрой" (лот N 1) порядка проведения процедуры торгов.

Также, ссылаясь на то, что прошедшие 01.06.2018 посредством открытого аукциона торги по продаже имущества должника проведены с нарушением норм действующего законодательства, в результате чего был заключен недействительный договор купли-продажи права аренды земельного участка, Давыдов В.А. обратился в арбитражный суд с ныне рассматриваемыми требованиями.

При рассмотрении данного заявления суд первой инстанции, придя к выводу о доказанности оснований для признания оспариваемых торгов и заключенного по их результатам договора недействительными, удовлетворил заявленные требования.

Изучив материалы дела в порядке статьи 71 АПК РФ в их совокупности, проанализировав нормы материального и процессуального права, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзывов на них, суд апелляционной инстанции считает, что определение суда первой инстанции подлежит отмене, исходя из следующего.

Согласно статье 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ.

По смыслу статей 1, 11 и 12 ГК РФ и статьи 4 АПК РФ защита гражданских прав может осуществляться в случае, когда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов истца, которое должно быть доказано им в порядке, предусмотренном статьи 65 АПК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

Исходя из смысла указанной нормы, основанием для признания в судебном порядке недействительными результатов торгов (конкурсов) могут выступать нарушения процедуры (правил) проведения торгов. При этом, основанием для признания торгов недействительными является не всякое нарушение процедуры, а только установленное законом и являющееся существенным.

Лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством. Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.

Статьей 448 ГК РФ установлены общие требования к организации и порядку проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными как по нарушению правил (процедуры) проведения торгов, так и в силу противоречия и несоблюдения требований действующего законодательства (в том числе, ГК РФ, Закона о банкротстве и др.).

Согласно пункту 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", признание торгов недействительными направлено на оспаривание договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, то есть предъявление требования о признании недействительными торгов означает также предъявление требования о признании недействительной сделки, заключенной по результатам торгов.

Порядок продажи имущества должника, признанного банкротом, установлен статьями 110, 111, 139 Закона о банкротстве.

Из материалов дела следует, что, в качестве одного из основания для признания оспариваемых торгов недействительными Давыдов В.А. указал на то, что в нарушение норм гражданского законодательства Российской Федерации, совершение сделки по передаче прав и обязанностей по договорам аренды от 20.11.2006 N 6-738, от 30.07.2007 N 6-878, не допускается без согласия арендодателя - Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области.

При рассмотрении настоящего спора судом установлено и материалами дела подтверждено, что до проведения торгов Давыдовым В.А. в адрес организатора торгов был направлен запрос от 03.05.2018, в котором содержалась просьба организатору торгов сообщить, получено ли согласие арендодателя в лице Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области на передачу прав по договорам аренды земельных участков от 20.11.2006 N 6-738 и от 30.07.2007 N 6-878.

Из представленного Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области в материалы дела отзыва на заявление следует, что согласия на передачу прав и обязанностей по спорным договорам аренды земельных участков организатором торгов у него не запрашивалось; соответствующих доказательств получения такого согласия арендодателя представлено не было.

Согласно условиями пункта 2.5. договоров аренды от 20.11.2006 N 6-738, от 30.07.2007 N 6-878, заключенных между обществом "Жилпромстрой" (арендатор) и Администрацией г.Екатеринбурга (арендодатель) на срок менее пяти лет, арендатор не вправе передавать участок в субаренду, а также не вправе передавать свои права и обязанности по договорам третьим лицам.

Так в пунктах 6.1 срок действия договора от 20.11.2006 N 6-738 установлен на период с 14.11.2006 по 13.11.2011; срок действия договора от 30.07.2007 N 6-878 - на период с 09.07.2007 по 08.07.2010.

Как верно указано судом первой инстанции, по своей правовой природе сделка, заключенная по результатам торгов, являлась передачей договора (статья 392.3 ГК РФ). В соответствии с положениями статьи 392.3 ГК РФ, в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга.

В соответствии с положениями пункта 2 статья 391 ГК РФ перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным.

В соответствии с положениями пункта 9 статьи 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор земельного участка имеет право передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя только в случае, если договор аренды был заключен на срок более пяти лет.

Согласно правовой позиции, изложенной Верховным Судом Российской Федерации в определении от 26.02.2016 N 306-КГ15-15500 по делу N А72-13047/2014, имущественные права аренды, которыми должник не вправе был распорядиться без согласия собственника земельного участка, не могут быть переданы другому лицу без его воли только лишь по одному основанию, связанному с признанием арендатора должником и со ссылкой на Закон о банкротстве. Указанные права могли быть переданы конкурсным управляющим в соответствии с положениями пунктов 5 и 9 статьи 22 ЗК РФ только по договору аренды, заключенному на срок более пяти лет, или по договору, по которому не имелось ограничений для передачи права аренды.

В соответствии с положениями части 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона и при этом посягающая на публичные интересы, ничтожна.

В пункте 2 статьи 391 ГК РФ указано на ничтожность соглашения о переводе долга в случае отсутствия согласия кредитора.

Таким образом, принимая во внимание вышеизложенные нормы права и разъяснения высшей инстанции, а также условия договоров аренды от 20.11.2006 N 6-738, от 30.07.2007 N 6-878, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что применительно к рассматриваемому случаю не допускается заключение сделок по передаче прав и обязанностей по договорам аренды, заключенным с обществом "Жилпромстрой", без согласия Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области, которое организатором торгов конкурсным управляющим Дьяконовым А.В. получено не был.

Более того, согласно письму Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 15.01.2019 (копия письма представлена суду апелляционной инстанции) третьим лицом указано на невозможность реализации прав аренды по договорам от 20.11.2006 N 6-738 и от 30.07.2007 N 6-878

В качестве еще одного основания заявленного требования Давыдов В.А. указал на нарушение организатором торгов Дьяконовым А.В. правил проведения торгов.

Данное нарушение заявитель усматривает в недоведении организатором торгов до всех участников информации о дате проведения торгов, в игнорировании запроса участника торгов от 03.05.2018 относительно причин расхождения даты проведения торгов, указанной на сайте fedresurs, с датой, указанной в иных источниках (ЕФРСБ, газета "Коммерсантъ"); в неразмещении в полном объеме, несмотря на требования участника торгов, договора аренды от 20.11.2005 N 6-738, права по которому являлись предметом торгов, начиная с пятой страницы; в непредставлении расчетов арендной платы по договорам аренды от 20.11.2006 N 6-738, от 30.07.2007 N 6-878 за 2016, 2018 года, постановления Главы г.Екатеринбурга о предоставлении в аренду земельных участков по договорам аренды от 20.11.2006 N 6-738, от 30.07.2007 N 6-878, договоров от 27.05.2004 N N 99-04-иф/1, 99-04-иф/2, от 16.09.2005 N 281-5-ИФ, заключенных между обществом "Жилпромстрой" и Администрацией г.Екатеринбурга, обязанность по исполнению которых является существенным условием договоров аренды от 20.11.2006 N 6-738, от 30.07.2007 N 6-878; информации об исполнении должником обязательств, предусмотренных пунктом 2.4 договора относительно принятия долевого участия в строительстве путепровода через железнодорожные пути.

В соответствии с пунктом 1 статьи 28 Закона о банкротстве сведения, подлежащие опубликованию в соответствии с указанным Законом, включаются в ЕФРСБ и опубликовываются в официальном издании, определенном регулирующим органом.

В силу пункта 6 статьи 28 Закона о банкротстве при проведении процедур, применяемых в деле о банкротстве, обязательному опубликованию подлежат в том числе сведения о проведении торгов по продаже имущества должника и о результатах проведения торгов; об отмене или изменении этих сведений и (или) содержащих указанные сведения судебных актов; иные предусмотренные Законом о банкротстве сведения.

Согласно пункту 9 статьи 110 Закона о банкротстве не позднее чем за тридцать дней до даты проведения торгов их организатор обязан опубликовать сообщение о продаже предприятия в порядке, установленном статьей 28 Закона о банкротстве. В указанном сообщении, согласно абзацу 2 пункта 10 статьи 110 Закона о банкротстве, должны быть сведения о предприятии, его составе, характеристиках, описание предприятия, порядок ознакомления с предприятием.

При этом, иные нормы законодательства, в том числе Закон о банкротстве, не содержит требований о детальном описании каждого объекта, выставленного на торги, а также не указывает на необходимую степень детализации данных об имуществе.

Кроме того, абзацем 3 пункта 9 статьи 110 Закона о банкротстве установлено, что организатор торгов обязан обеспечить возможность ознакомления с подлежащим продаже на торгах имуществом должника и имеющимися в отношении этого имущества правоустанавливающими документами, в том числе путем осмотра, фотографирования указанного имущества и копирования указанных правоустанавливающих документов.

Установив, согласно объявлению о проведении торгов, размещенном на сайте fedresurs, дата и время торгов указаны 23.04.2018 в 12 час. 00 мин., при том, что фактически торги состоялись 01.06.2018 в 12 час. 00 мин., суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что в нарушение требований, предусмотренных пунктом 10 статьи 110, пунктом 1.1 статьи 139 Закона о банкротстве организатор торгов надлежащим образом не довел до сведения всех участников информацию о дате проведения торгов, в связи с чем был искусственно ограничен доступ всех потенциальных участников торгов, а для участников торгов создавалась ситуация неопределенности относительно даты их проведения.

Помимо этого, установив, что, несмотря на запрос участника торгов от 03.05.2018, организатором торгов не были размещены страницы договора аренды от 20.11.2005 N 6-738, права по которому являлись предметом торгов, начиная с пятой, также не были предоставлены запрошенные участником расчеты арендной платы по договорам аренды от 20.11.2006 N 6-738, от 30.07.2007 N 6-878 за 2016, 2018 года, постановления Главы г.Екатеринбурга о предоставлении в аренду земельных участков по вышеназванным договорам аренды; не представлены договоры от 27.05.2004N N 99-04-иф/1, 99-04-иф/2, от 16.09.2005 N281-5-ИФ, заключенные между должником и Администрацией г.Екатеринбурга, обязанность по исполнению которых является существенным условием договоров аренды от 20.11.2006 N6-738, от 30.07.2007 N6-878, а также информации об исполнении должником обязательств, предусмотренных пунктом 2.4 договора относительно принятия долевого участия в строительстве путепровода через железнодорожные пути, суд первой инстанции, учитывая, что вышеуказанные сведения являются существенными, так как без них не представляется возможным определить объем прав и обязанностей арендатора, являвшихся предметом торгов, также пришел к правомерному выводу о нарушении конкурсным управляющим Дьяконовым А.В. положений пункта 9 статьи 110 Закона о банкротстве, что выразилось в непредоставлении участникам торгов возможности ознакомиться с правоустанавливающими документами в отношении предмета торгов.

Ссылка апеллянта на то, что неполучение Давыдовым В.А. информации о дате и времени проведения оспариваемых торгов, отсутствие полной информации о предмете торгов, надлежащих разрешений не помешало ему принять участие в торгах, что свидетельствует, по мнению апеллнята, о направленности его действий по инициированию настоящего спора о признании торгов недействительными на получение возможности участвовать в торгах по продаже имущества общества "Жилпромстрой" повторно, что является злоупотребление правом, признается несостоятельной.

Как верно указано судом первой инстанции, непредоставление организатором торгов ответов, документов по существенным вопросам, относящимся к предмету торгов, создавало у заявителя неопределенность относительно объема прав и обязанностей арендатора по договорам аренды, которые являлись предметом торгов; в таких условиях участник торгов, у которого отсутствует важная информация, был не в состоянии сделать обоснованное ценовое предложение.

Кроме того, следует отметить, что выраженная в настоящее время позиция Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области относительно возможности реализации прав аренды свидетельствует о невозможности проведения торговых процедур.

В качестве еще одного основания для признания оспариваемых торгов недействительными Давыдов В.А. указал на то, что условия заключенной по итогам проведения торгов сделки между должником и обществом "Полиформ", поименованной как "договор купли-продажи права аренды земельного участка", существенным образом отличаются от условий, размещенного конкурсным управляющим проекта соглашения о перемене лиц в договоре аренды земельного участка, подписанного электронной цифровой подписью организатора торгов.

В соответствии с пунктом 10 статьи 110 Закона о банкротстве, а также пункту 2.9. Положения о порядке, условиях и сроках проведения торгов в отношении имущества общества "Жилпромстрой" в составе аукционной документации размещен проект соглашения о перемене лиц в договоре аренды земельного участка, подписанный электронной цифровой подписью организатора торгов.

В пункте 2 статьи 139 Закона о банкротстве установлено, что в случае возникновения в ходе конкурсного производства обстоятельств, в связи с которыми требуется изменение порядка, сроков и (или) условий продажи имущества должника, конкурсный управляющий обязан представить собранию кредиторов или в комитет кредиторов для утверждения соответствующие предложения относительно таких изменений.

Изучив содержание заключенного между обществом "Жилпромстрой" в лице конкурсного управляющего Дьяконова А.В. и обществом "Полиформ" договора купли-продажи права аренды земельного участка от 05.06.2018, сопоставив его условия с размещенным организатором торгов проектом соглашения о перемене лиц в договоре аренды земельного участка, подписанного электронной цифровой подписью, установив, что договор купли-продажи от 05.06.2018 отличается от условий проекта соглашения, утвержденного в составе Положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника, в частности, в отношении условий об объеме подлежащих передаче победителю торгов прав и обязанностей арендатора, пришел к верному выводу о том, что в данном случае имеет место нарушение положений пункта 2 статьи 139 Закона о банкротстве.

Доводы заявителя жалобы о том, что несоответствие условий договора купли-продажи от 05.06.2018 условиям аукционной документации в отношении условий об объеме подлежащих передаче победителю торгов прав и обязанностей арендатора, не может являться основанием для признания торгов недействительными, с указанием на то, что по смыслу абзаца 1 пункта 2 статьи 615 ГК РФ и пункту 5 статьи 22 ЗК РФ в независимости от того, указано или нет в договоре на передачу обязанностей, к новому арендатору переходят все права и обязанности, которые существовали у предыдущего арендатора на момент заключения договора купли-продажи права, подлежат отклонению, поскольку применительно к рассматриваемому случаю исключение из заключенного по результатам проведения торгов договора условия о передаче обязанностей по договорам аренды свидетельствует о том, что спорный договор противоречит императивным положениям действующего законодательства.

В ходе рассмотрения настоящего спора судом также обоснованно принято внимание, что решением комиссии Управления ФАС России по Свердловской области от 15.06.2018 признаны обоснованными жалобы Давыдова В.А. и индивидуального предпринимателя Нейковского О.Э., установлено нарушение организатором торгов конкурсным управляющим Дьяконовым А.В. при проведении торгов по продаже имущества общества "Жилпромстрой" (лот N 1) порядка проведения процедуры торгов., организатору торгов Дьяконову А.В. выдано предписание от 15.06.2018 о необходимости аннулирования проведенных торгов.

Из содержания указанного выше решения антимонопольного органа усматривается, что, помимо нарушений правил проведения торгов Управлением ФАС России по Свердловской области также установлено нарушение организатором торгов порядка допуска к участию в торгах общества "Полиформ".

Приведенные в апелляционной жалобе доводы о неправомерности вывода антимонопольного органа о том, что поданная обществом "Полиформ" заявка на участие в торгах не содержала сведений о наличии или об отсутствии заинтересованности заявителя по отношению к должнику, кредиторам, арбитражному управляющему и о характере такой заинтересованности с указанием на то, что действующим Законом о банкротстве не установлена унифицированная форма заявки, а при заполнении спорной графы заявки общество "Полиформ" исходило из примера, приведенного в разделе руководства участника торгов, опубликованному на электронной площадке, на которой проводились оспариваемые торги, не могут служить основанием для отмены судебного акта.

Несоответствие заявки общества "Полиформ" установлено решением антимонопольного органа от 15.06.2018, которое не было оспорено заявителем в установленном законом порядке, при этом, проверка правомерности указанного ненормативного правового акта должностного органа не входит в предмет исследования в рамках настоящего спора.

Следует также отметить, что с учетом предмета и оснований рассматриваемого спора вопрос о причинах заполнения обществом "Полиформ" соответствующей графы заявки тем или иным способом, правового значения не имеет.

В силу пункта 2 статьи 449 ГК РФ признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

При таких обстоятельствах, придя к выводу о недействительности проведенных 01.06.2018 торгов в форме открытого аукциона с закрытой формой предоставления предложения о цене в отношении принадлежащего обществу "Жилпромстрой" имущества, включенного в состав лота N 1, суд первой инстанции обоснованно признал недействительным заключенный с обществом "Полиформ" договор купли-продажи права аренды земельного участка от 05.06.2018.

При таких обстоятельствах, следует признать, что судом правильно установлены фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, им дана надлежащая правовая оценка, верно применены нормы материального права, с учетом заявленных предмета и оснований требований.

Иные доводы, изложенные в апелляционной жалобе, судом апелляционной инстанции отклоняются, поскольку они направлены на переоценку фактических обстоятельств и представленных доказательств, правильно установленных и оцененных судом первой инстанции, опровергаются материалами дела и не отвечают требованиям действующего законодательства. Каких-либо оснований для отмены определения суда первой инстанции по приведенным в жалобе доводам не имеется.

С учетом изложенного, определение суда первой инстанции отмене не подлежит, апелляционную жалобу следует оставить без удовлетворения.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 АПК РФ являются основаниями к отмене или изменению судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины относятся на ее заявителя.

Руководствуясь статьями 176, 258, 266, 268, 269, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Свердловской области от 12 октября 2018 года по делу N А60-60762/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

Т.С. Нилогова

Судьи

И.П. Данилова Л.М. Зарифуллина