Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 15 февраля 2019 г. N 08АП-719/19

город Омск

15 февраля 2019 г.

Дело N А70-15382/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 08 февраля 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 февраля 2019 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Шаровой Н.А.,

судей Бодунковой С.А., Брежневой О.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарём Ауталиповой А.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-719/2019) конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "РЕКОН" Шавкерова Сергея Николаевича на определение Арбитражного суда Тюменской области от 17 декабря 2018 по делу N А70-15382/2017 (судья Климшина Н.В.), вынесенное по заявлению конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "РЕКОН" (ОГРН 1027200799328, ИНН 7203103420) Шавкерова Сергея Николаевича к Логинову Алексею Владимировичу, Департаменту имущественных отношений Тюменской области о признании недействительными сделок и применении последствий их недействительности, третьи лица: Логинова Нурия Владимировна, автономная некоммерческая организация "Учебно-методический центр "Статус",

при участии:

от конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "РЕКОН" Шавкерова Сергея Николаевича - представитель Мананова З.П. (по доверенности б/н от 24.10.2018, сроком действия на шесть месяцев);

установил:

08.08.2016 общество с ограниченной ответственностью "Уральский Энергетический Союз" (далее - ООО "Уральский Энергетический Союз") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением о признании общества с ограниченной ответственностью "РЕКОН" (далее - ООО "РЕКОН", должник) несостоятельным (банкротом). Определением Арбитражного суда города Москвы от 11.08.2016 по делу N А40- 167347/16-175-248Б заявление принято, возбуждено производство по делу о банкротстве ООО "РЕКОН".

Определением Арбитражного суда города Москвы от 20.01.2017 (резолютивная часть определения объявлена 19.01.2017) по делу N А40-167347/16-175-248Б заявление ООО "Уральский Энергетический Союз" признано обоснованным, в отношении ООО "РЕКОН" введена процедура наблюдения, временным управляющим должником утвержден Шавкеров Сергей Николаевич.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 03.10.2017 по делу N А40- 167347/16-175-248Б удовлетворено ходатайство АНО УМЦ ДПО "Статус" о применении при банкротстве должника правил параграфа 7 главы IХ Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве); применены при банкротстве ООО "РЕКОН" правила параграфа 7 главы IХ Закона о банкротстве; суд обязал временного управляющего ООО "РЕКОН" Шавкерова С.Н. опубликовать сведения о применении в отношении должника правил параграфа 7 главы IХ Закона о банкротстве в установленном порядке; удовлетворено ходатайство АНО УМЦ ДПО "Статус" о передаче дела по подсудности; дело N А40-167347/16-175-248Б о банкротстве ООО "РЕКОН" передано по подсудности на рассмотрение Арбитражного суда Тюменской области.

В Арбитражном суде Тюменской области делу о банкротстве ООО "РЕКОН" присвоен порядковый N А70-15382/2017.

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 15.03.2018 (резолютивная часть решения объявлена от 06.05.2018) ООО "РЕКОН" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Шавкеров Сергей Николаевич (далее - арбитражный управляющий; конкурсный управляющий).

19.09.2018 от конкурсного управляющего ООО "РЕКОН" Шавкерова С.Н. поступило в Арбитражный суд Тюменской области заявление, уточненное в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,в котором просил:

1) признать недействительным сделку по прекращению договора аренды земельного участка от 24.10.2008, совершенную 07.05.2014 между Департаментом и ООО "РЕКОН" на основании волеизъявления ООО "РЕКОН" (письмо от 24.04.2014) и уведомления Департамента от 07.05.2014;

3) признать недействительным договор аренды земельного участка от 14.08.2015 заключенный между Департаментом и Логиновым Алексеем Владимировичем;

4) применить последствия недействительности сделок в виде восстановления действия договора аренды земельного участка от 24.10.2008, заключённого между Департаментом и ООО "РЕКОН".

Определением Арбитражного суда Тюменской области от 17.12.2018 по делу N А70-15382/2017 в удовлетворении заявления конкурсного управляющего ООО "РЕКОН" о признании недействительными сделок и применении последствий их недействительности отказано; взыскано с ООО "РЕКОН" в доход федерального бюджета 12 000 руб. государственной пошлины.

Не соглашаясь с вынесенным определением, с апелляционной жалобой обратился конкурсный управляющий ООО "РЕКОН", просил определение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

В обоснование жалобы податель указал:

1) Спорный договор аренды земельного участка N 23-20/1584 от 24.10.2008 расторгнут сторонами 07.05.2014 на основании заявления ООО "Рекон" от 24.04.2014, то есть с даты направления Департаментом уведомления о прекращении договора, вопреки доводам Департамента о прекращении договора 01.08.2013;

2) До расторжения договора аренды земельного участка N 23-20/1584 от 24.10.2008 спорный объект, расположенный на земельном участке, фактически эксплуатировался на протяжении семи лет;

3) Цель причинения вреда спорными сделками доказана. Так, в результате совершения спорной сделки по прекращению аренды земельного участка, должником утрачен объект, стоимость которого составляет более двадцати процентов балансовой стоимости имущества должника.

4) Имеются доказательства аффилированности должника и Логинова А.В. Таким образом, заинтересованные лица, обращаясь 24.04.2014 от имени должника с заявлением о прекращении права притязаний на земельный участок, исключили тем самым возможность регистрации за должником, как застройщиком, права собственности на доли в объекте незавершенного строительства;

5) В момент прекращения договора аренды земельного участка должник обладал признаками неплатежеспособности, в частности, у должника имелись неисполненные денежные обязательства по кредитному договору N 296/13 от 24.05.2013.

Более подробно доводы изложены в апелляционной жалобе.

В письменных пояснениях от 04.02.2019 на апелляционную жалобу податель жалобы поддержал ранее изложенную позицию.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции 06.02.2019 представитель конкурсного управляющего ООО "РЕКОН" Шавкерова С.Н. поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил определение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Судом объявлялся перерыв в судебном заседании до 08.02.2019.

В судебное заседание, продолженное после перерыва 08.02.2019, стороны, надлежащим образом извещенные в соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили. На основании части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие неявившихся участников арбитражного процесса.

Рассмотрев материалы дела, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, апелляционный суд не усматривает оснований для его отмены или изменения.

Согласно части 1 статьи 223 АПК РФ и статье 32 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее по тексту - Закон о банкротстве) дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

В силу пункта 1 статьи 61.1 Закона о банкротстве сделки совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ), а также по основаниям и в порядке, которые указаны в настоящем Федеральном законе.

Статьей 61.9 Закона о банкротстве предусмотрено, что заявление об оспаривании сделки должника может быть подано в арбитражный суд внешним управляющим или конкурсным управляющим от имени должника по своей инициативе либо по решению собрания кредиторов или комитета кредиторов.

Из материалов дела следует, что ОАО Строительная фирма "САРЕТ" было переименовано в ООО Строительная Фирма "САРЕТ".

Администрацией города Тюмени застройщику - ООО Строительная Фирма "САРЕТ" было выдано разрешение N RU 72304000-236-ра от 07.06.2007 на строительство пристроенного административно-жилого здания ГП-2 к жилому дому ГП-1 по ул. Киевская.

24.10.2008 между Департаментом имущественных отношений Тюменской области (арендодателем, далее - Департамент) и ООО Строительная Фирма "САРЕТ" (арендатором) заключен договор аренды земельного участка (землеустроительное дело N 23-9497) N 23-20/1584 (далее - договор аренды земельного участка от 24.10.2008; том 24 листы дела 25-31), в соответствии с которым Департамент предоставил в аренду ООО Строительная Фирма "САРЕТ" земельный участок площадью 1 053 кв. м, расположенный по адресу: г. Тюмень, ул. Киевская, ГП-2, категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый номер: 72:23:0218005:164, на котором имеется незавершенное строительством административно-жилое здание, для завершения строительства административно-жилого здания.

Арендодатель выполнил свои обязательства в полном объеме, передал арендатору указанный выше земельный участок.

Срок действия предусмотрен пунктом 7.2 договора аренды земельного участка от 24.10.2008, согласно которому составляет период 08.10.2008 по 07.09.2009.

В соответствии с заключенным между Департаментом, ООО "РЕКОН", ООО "Строительная Фирма "САРЕТ" соглашением о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 24.10.2008 (том 24 лист дела 32) в связи с передачей прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 24.10.2008 N 23-20/1584 арендатором по договору стало ООО "РЕКОН".

Распоряжением Администрации города Тюмени от 17.12.2010 N 1494 "О внесении изменений в разрешение на строительство от 07.06.2007 N RU 72304000-236-рс" ООО "РЕКОН" указано в качестве застройщика объекта строительства.

После истечения срока действия договора (07.09.2009) стороны неоднократно возобновляли его действие, заключая соглашения от 04.09.2009, от 08.09.2010, от 07.07.2011, от 06.04.2012, от 06.03.2013, от 18.04.2014 (том 24 листы дела 33-37).

В соответствии с подписанными сторонами соглашениями о возобновлении договора аренды земельного участка срок действия данного договора был продлен до 31.12.2014 (соглашение от 18.04.2014; том 24 лист дела 32).

Поскольку должник не исполнял обязательства по оплате арендных платежей, Департамент обращался в арбитражный суд с исками о взыскании задолженности за пользование земельным участком и пени (неустойки).

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 24.07.2013 по делу N А70-5491/2013 исковые требования удовлетворены, с ООО "РЕКОН" в пользу Департамента взыскано 404 143 руб. 30 коп., в том числе 380 803 руб. 72 коп. основного долга (задолженности за пользование земельным участком за период с 01.02.2012 по 23.05.2013), 23 339 руб. 58 коп. пени за просрочку платежа (за период с17.11.2009 по 23.05.2013).

Уведомлением от 07.05.2014 (том 24 лист дела 50) Департамент уведомил ООО "РЕКОН" о прекращении с 01.08.2013 договора аренды земельного участка с кадастровым номером 72:23:0218005:164, в частности указано буквально следующее: "Согласно вашему письму от 24.04.2014 земельный участок снят с кадастрового учета в августе 2013 г., в связи с вышеизложенным Департамент уведомляет о прекращении аренды земельного участка с кадастровым номером 72:23:0218005:164".

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 07.07.2014 по делу N А70-5352/2014 (том 24 листы дела 54-57) исковые требования удовлетворены, с ООО "РЕКОН" в пользу Департамента взыскано 526 642 руб. 65 коп., в том числе 443 469 руб. 15 коп. основного долга (задолженности по арендной плате за пользование земельным участком в период с 01.07.2013 по 31.03.2014), 83 173 руб. 50 коп. договорной неустойки (за период с 24.05.2013 по 29.04.2015). Кроме того, указанным решением установлено буквально следующее:

"На момент заключения Договора аренды, границы земельного участка были установлены, предмет договора аренды определен. После снятия с учета, изменение границ земельного участка не произошло, ответчик не отрицал, что продолжает пользоваться объектом недвижимого имущества, расположенном на арендуемом земельном участке и самим земельным участком вплоть до подписания сторонами акта приема-передачи спорного земельного участка после уведомления от 07.05.2014 г.

Данные обстоятельства подтверждаются также соглашением от 18.04.2014 и актом приема-передачи спорного земельного участка, подписанными и скрепленными печатями сторон.

Таким образом, факт пользования ответчиком земельным участком в спорный период на условиях, предусмотренных сторонами в договоре аренды, в том числе, и в период, когда земельный участок был снят с кадастрового учета нашел подтверждение в материалах дела, в связи с чем ссылка ответчика на прекращение действия договора не обоснована.

Снятие предоставленного ответчику в аренду земельного участка с кадастрового учета само по себе не может повлечь прекращение арендных отношений, так как указанный земельный участок как часть поверхности земли в определенных сторонами границах не прекратил существование и имеется возможность как дальнейшего исполнения договорных отношений, в том числе и с целью завершения строительства, так и постановки земельного участка на кадастровый учет".

В этой связи апелляционный суд отмечает, что данное решение не содержит выводов о действии договора аренды после 31.03.14 (на эту дату взыскана арендная плата), а взыскание пени за просрочку внесение арендной платы не определяет само по себе срока действия договора ( согласно п. 68 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7(ред. от 07.02.2017) "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", окончание срока действия договора не влечет прекращение всех обязательств по договору, в частности обязанностей сторон уплачивать неустойку за нарушение обязательств, если иное не предусмотрено законом или договором (пункты 3, 4 статьи 425 ГК РФ).

Обстоятельства, связанные с действием договора, дополнительно оценены ниже.

04.12.2012 Логинову Алексею Владимировичу выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на долю в объекте незавершенного строительства - Административно-жилом пристроенном здании, в виде нежилых помещений общей площадью (без учета лоджий) 461,6 кв. м., расположенных на 5 этаже, в осях "1-10-А-К", согласно проекту, номера помещений по экспликации к плану объекта недвижимости: 5-32, 33 (лоджия), 34 (лоджия), 35 (лоджия), назначение: нежилое, адрес объекта: г. Тюмень, ул. Киевская, д. 74а/1.

08.12.2012 Логиновой Нурие Владимировне выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на долю в объекте незавершенного строительства - Административно-жилом пристроенном здании, в виде нежилых помещений общей площадью 747,8 кв. м., расположенных в цокольном этаже - нежилые помещения в осях "6-9-А-К", согласно проекту, на 1-ом этаже - нежилые помещения в осях "1-9/1-А-К", согласно проекта, на 2-ом этаже - нежилые помещения в осях "1-8-А-К", согласно проекта, назначение: нежилое, адрес объекта: г. Тюмень, ул. Киевская, д. 74а/1.

05.12.2012 АНО УМЦ ДПО "Статус" выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на долю в объекте незавершенного строительства - Административно-жилом пристроенном здании, в виде нежилых помещений, расположенных в осях "1-80-А-К", согласно проекту, на 4-ом этаже, общей площадью 343 кв. м, назначение: нежилое, адрес объекта: г. Тюмень, ул. Киевская, д. 74а/1. Поскольку срок действия договора аренды земельного участка от 24.10.2018 N 23-20/1584 с застройщиком ООО "РЕКОН" был прекращен, земельный участок с кадастровым номером: 72:23:0218005:164 был передан Департаменту по акту приема-передачи земельного участка.

14.08.2015 Департамент (арендодатель) для продолжения строительства объекта незавершенного строительства - административно-жилого пристроенного здания заключил с арендаторами в лице Логинова Алексея Владимировича договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора (землеустроительное дело N 23-9497) N 23-22/243 (далее - договор аренды земельного участка от 14.08.2015 N 23-22/243), по условиям которого департамент предоставил арендаторам в аренду земельный участок, расположенный по адресу: г. Тюмень, ул. Киевская, ГП-2, общей площадью 1 036 кв. м, с кадастровым номером: 72:23:0218005:4982.

По акту приема-передачи от 14.08.2015 Департамент передал арендатору Логинову Алексею Владимировичу земельный участок, общей площадью 1 036 кв. м с кадастровым номером: 72:23:0218005:4982, в котором указано, что площадь земельного участка, приходящаяся на Логинова Алексея Владимировича, пропорциональна площади занимаемого им помещения в объекте незавершенного строительства - административно-жилом пристроенном здании и составляет 158,5 кв. м.

Распоряжением Администрации города Тюмени от 11.01.2018 N 5 "О внесении изменения в разрешение на строительство от 07.06.2007 N RU 72304000-236-рс" Логинов Алексей Владимирович указан в качестве застройщика объекта строительства.

На основании заявления Логинова Алексея Владимировича Администрацией города Тюмени срок разрешения на строительство от 07.06.2007 N RU 72304000-236-рс продлен до 13.08.2018.

Конкурсный управляющий ООО "РЕКОН", полагая, что две последовательно заключенные сделки по расторжению 07.05.2014 договора аренды земельного участка от 24.10.2008 N 23-20/1584 и заключению договора аренды земельного участка от 14.08.2015 N 23-22/243 являются недействительными, направленными на причинение вреда имущественным правам кредиторов должника и не соответствующими пункту 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве, обратился в арбитражный суд с заявлением об оспаривании таких сделок.

Как было указано выше, дело о несостоятельности (банкротстве) ООО "УК "Аверс" возбуждено определением суда от 11.12.2017.

Оспариваются сделки, относящиеся к 2014 и 2015 году, совершенные в пределах 3 лет до возбуждения дела о банкротстве.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных конкурсным управляющим требований, счел не доказанным юридический состав, предусмотренный статьей 61.2 Закона о банкротстве для признания сделок недействительными.

Согласно пункту 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка).

Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

В соответствии с пунктом 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка). Предполагается, что другая сторона знала об этом, если она признана заинтересованным лицом либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника.

В силу вышеуказанной нормы права для признания сделки недействительной по данному основанию необходимо, чтобы оспаривающее сделку лицо доказало наличие совокупности всех следующих обстоятельств:

а) сделка была совершена с целью причинить вред имущественным правам кредиторов;

б) в результате совершения сделки был причинен вред имущественным правам кредиторов;

в) другая сторона сделки знала или должна была знать об указанной цели должника к моменту совершения сделки.

В случае недоказанности хотя бы одного из этих обстоятельств суд отказывает в признании сделки недействительной по данному основанию.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце 4 пункта 9 Постановления N 63, в случае оспаривания подозрительной сделки проверяется наличие обоих оснований, установленных как пунктом 1, так и пунктом 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве.

В случае недоказанности хотя бы одного из этих обстоятельств суд отказывает в признании сделки недействительной по данному основанию.

При определении вреда имущественным правам кредиторов следует иметь в виду, что в силу абзаца тридцать второго статьи 2 Закона о банкротстве под ним понимается уменьшение стоимости или размера имущества должника и (или) увеличение размера имущественных требований к должнику, а также иные последствия совершенных должником сделок или юридически значимых действий, приведшие или могущие привести к полной или частичной утрате возможности кредиторов получить удовлетворение своих требований по обязательствам должника за счет его имущества.

Согласно абзацам второму - пятому статьи 61.2 Закона о банкротстве цель причинения вреда имущественным правам кредиторов предполагается, если налицо одновременно два следующих условия:

а) на момент совершения сделки должник отвечал признаку неплатежеспособности или недостаточности имущества;

б) имеется хотя бы одно из других обстоятельств, предусмотренных абзацами вторым - пятым пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве.

Установленные абзацами вторым - пятым пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве презумпции являются опровержимыми - они применяются, если иное не доказано другой стороной сделки.

При определении наличия признаков неплатежеспособности или недостаточности имущества следует исходить из содержания этих понятий, данного в абзацах тридцать третьем и тридцать четвертом статьи 2 Закона о банкротстве. Для целей применения содержащихся в абзацах втором - пятом пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве презумпций само по себе наличие на момент совершения сделки признаков банкротства, указанных в статьях 3 и 6 Закона, не является достаточным доказательством наличия признаков неплатежеспособности или недостаточности имущества.

В силу абзаца первого пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве предполагается, что другая сторона сделки знала о совершении сделки с целью причинить вред имущественным правам кредиторов, если она признана заинтересованным лицом (статья 19 этого Закона) либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника. Данные презумпции являются опровержимыми - они применяются, если иное не доказано другой стороной сделки.

При решении вопроса о том, должна ли была другая сторона сделки знать об указанных обстоятельствах, во внимание принимается то, насколько она могла, действуя разумно и проявляя требующуюся от нее по условиям оборота осмотрительность, установить наличие этих обстоятельств.

1) при оценке сделки по прекращению договора аренды земельного участка от 24.10.2008, по утверждению управляющего, совершенную 07.05.2014 между Департаментом и ООО "РЕКОН" на основании волеизъявления ООО "РЕКОН" (письмо от 24.04.2014) и уведомления Департамента от 07.05.2014, апелляционный суд принят во внимание следующее:

В силу части 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Как указывалось ранее, Департамент предоставил в аренду должнику (с учетом соглашением о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 24.10.2008) земельный участок площадью 1 053 кв. м, расположенный по адресу: г. Тюмень, ул. Киевская, ГП-2, категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый номер: 72:23:0218005:164, на котором имеется незавершенное строительством административно-жилое здание, для завершения строительства административно-жилого здания.

После истечения срока действия договора (07.09.2009) стороны неоднократно возобновляли его действие, заключая соглашения от 04.09.2009, от 08.09.2010, от 07.07.2011, от 06.04.2012, от 06.03.2013, от 18.04.2014 (том 24 листы дела 33-37).

В соответствии с подписанными сторонами соглашениями о возобновлении договора аренды земельного участка срок действия данного договора был продлен до 31.12.2014 (соглашение от 18.04.2014; том 24 лист дела 32).

Несмотря на такой срок догвоора аренлды, установленный по соглашению сторон, уведомлением от 07.05.2014 (том 24 лист дела 50) Департамент уведомил ООО "РЕКОН" о прекращении с 01.08.2013 договора аренды земельного участка с кадастровым номером 72:23:0218005:164, в частности указано буквально следующее: "Согласно вашему письму от 24.04.2014 земельный участок снят с кадастрового учета в августе 2013 г., в связи с вышеизложенным Департамент уведомляет о прекращении аренды земельного участка с кадастровым номером 72:23:0218005:164 с 01.08.2013".

Статьями 619 и 620 ГК РФ предусмотрены основания для расторжения договора аренды вследствие отказа одной из сторон (арендатора или арендодателя).

Пунктом 2.1.3 спорного договора предусмотрено право Департамента в одностороннем порядке расторгнуть договор.

Между тем, обстоятельства, могущие свидетельствовать о наличии таких оснований для одностороннего отказа от договора аренды, из материалов дела не следуют.

Оснований, предусмотренных ст. ст. 619, 620, пунктом 2.1.3 договора аренды 2008 года уведомление от 07.05.2014 не содержит. Материалы дела не содержат письма должника от 24.04.2014, на которое указывает в уведомлении Департамент.

Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Письмо от 24.04.2014 года ООО "РЕКОН", на которое есть ссылка в уведомлении Департамента от 07.05.2014, в дело не представлено, соответственно характер волеизъявления ООО "РЕКОН" (основания и момент расторжения договора), если считать это письмо офертой на расторжение договора аренды 2008 года, акцептованной уведомлением Департамента от 07.05.2014, достоверно не установлено.

Между тем, сделка (в том числе такая, в предмет которой входит прекращение другой сделки (ст. 153 ГК РФ), в том числе, оформленная посредством обмена сторонами письменными документами) признается заключенной в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта ( п. 1 ст. 433 ГК РФ).

Таким образом, никаких правовых оснований считать договор аренды 2008 года расторгнутым ранее составления уведомлении Департамента от 07.05.2014 и вручения его обществу "РЕКОН" нет.

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 24.07.2013 по делу N А70-5491/2013 с ООО "РЕКОН" в пользу Департамента взыскано 380 803 руб. 72 коп. основного долга (задолженности за пользование земельным участком за период с 01.02.2012 по 23.05.2013), 23 339 руб. 58 коп. пени за просрочку платежа (за период с17.11.2009 по 23.05.2013).

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 07.07.2014 по делу N А70-5352/2014 (том 24 листы дела 54-57) с ООО "РЕКОН" в пользу Департамента взыскано 443 469 руб. 15 коп. основного долга (задолженности по арендной плате за пользование земельным участком в период с 01.07.2013 по 31.03.2014), 83 173 руб. 50 коп. договорной неустойки (за период с 24.05.2013 по 29.04.2015).

Указанными судебным актом определено, что снятие предоставленного ответчику в аренду земельного участка с кадастрового учета само по себе не может повлечь прекращение арендных отношений, так как указанный земельный участок как часть поверхности земли в определенных сторонами границах не прекратил существование и имеется возможность как дальнейшего исполнения договорных отношений, в том числе и с целью завершения строительства, так и постановки земельного участка на кадастровый учет.

Таким образом, действительно, спорный договор нельзя признать расторгнутым с 01.08.2013.

Но материалы дела не дают оснований считать, что арендатор и арендодатель считали себя связанными обязательствами из договора аренды 2008 года после 07.05.2014.

Вместе с тем, право аренды земельного участка неразрывно связано со строением, расположенным на земельном участке.

Конкурсным управляющим не учтено, что расторжение договора аренды земельного участка не может являться основанием прекращения права собственности должника на расположенные на земельном участке объекты недвижимости, подлежащие включению в конкурсную массу.

Таким образом, действительно, не доказано, что имеет место неравноценное встречное предоставление сторонами сделки, в предмет которой входить прекращение договора аренды земельного участка. Не доказана недобросовестность второй стороны (Департамента), повлекшая вред имущественной сфере должника.

Собственник недвижимости приобретает права (собственности, аренды) на земельный участок, занятый такой недвижимостью, в порядке, предусмотренном земельным законодательством.

Не обосновано управляющим, что должник лишен прав на принадлежащий ему объект недвижимости вследствие прекращения договора аренды 2008 года.

Оспариваемая сделка по прекращению договора аренды 2008 года ни в коей мере не препятствует должнику приобрести (участвовать в приобретении) права на земельный участок под принадлежащими должнику объектами.

В отношении требований управляющего признать недействительным договор аренды земельного участка от 14.08.2015 заключенный между Департаментом и Логиновым Алексеем Владимировичем; применить последствия недействительности сделок в виде восстановления действия договора аренды земельного участка от 24.10.2008, заключённого между Департаментом и ООО "РЕКОН" апелляционный суд отмечает следующее.

04.12.2012 Логинову Алексею Владимировичу выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на долю в объекте незавершенного строительства - Административно-жилом пристроенном здании, в виде нежилых помещений общей площадью (без учета лоджий) 461,6 кв. м., расположенных на 5 этаже, в осях "1-10-А-К", согласно проекту, номера помещений по экспликации к плану объекта недвижимости: 5-32, 33 (лоджия), 34 (лоджия), 35 (лоджия), назначение: нежилое, адрес объекта: г. Тюмень, ул. Киевская, д. 74а/1.

08.12.2012 Логиновой Нурие Владимировне выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на долю в объекте незавершенного строительства - Административно-жилом пристроенном здании, в виде нежилых помещений общей площадью 747,8 кв. м., расположенных в цокольном этаже - нежилые помещения в осях "6-9-А-К", согласно проекту, на 1-ом этаже - нежилые помещения в осях "1-9/1-А-К", согласно проекта, на 2-ом этаже - нежилые помещения в осях "1-8-А-К", согласно проекта, назначение: нежилое, адрес объекта: г. Тюмень, ул. Киевская, д. 74а/1.

05.12.2012 АНО УМЦ ДПО "Статус" выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на долю в объекте незавершенного строительства - Административно-жилом пристроенном здании, в виде нежилых помещений, расположенных в осях "1-80-А-К", согласно проекту, на 4-ом этаже, общей площадью 343 кв. м, назначение: нежилое, адрес объекта: г. Тюмень, ул. Киевская, д. 74а/1. Поскольку срок действия договора аренды земельного участка от 24.10.2018 N 23-20/1584 с застройщиком ООО "РЕКОН" был прекращен, земельный участок с кадастровым номером: 72:23:0218005:164 был передан Департаменту по акту приема-передачи земельного участка.

14.08.2015 Департамент (арендодатель) для продолжения строительства объекта незавершенного строительства - административно-жилого пристроенного здания заключил с арендаторами в лице Логинова Алексея Владимировича договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора (землеустроительное дело N 23-9497) N 23-22/243 (далее - договор аренды земельного участка от 14.08.2015 N 23-22/243), по условиям которого департамент предоставил арендаторам в аренду земельный участок, расположенный по адресу: г. Тюмень, ул. Киевская, ГП-2, общей площадью 1 036 кв. м, с кадастровым номером: 72:23:0218005:4982.

По акту приема-передачи от 14.08.2015 Департамент передал арендатору Логинову Алексею Владимировичу земельный участок, общей площадью 1 036 кв. м с кадастровым номером: 72:23:0218005:4982, в котором указано, что площадь земельного участка, приходящаяся на Логинова Алексея Владимировича, пропорциональна площади занимаемого им помещения в объекте незавершенного строительства - административно-жилом пристроенном здании и составляет 158,5 кв. м.

Распоряжением Администрации города Тюмени от 11.01.2018 N 5 "О внесении изменения в разрешение на строительство от 07.06.2007 N RU 72304000-236-рс" Логинов Алексей Владимирович указан в качестве застройщика объекта строительства.

На основании заявления Логинова Алексея Владимировича Администрацией города Тюмени срок разрешения на строительство от 07.06.2007 N RU 72304000-236-рс продлен до 13.08.2018.

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей.

В соответствии со статьей 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 N 10661/10, принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества, в то время как возвращение участка предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора.

Схожая правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 N 14381/10, согласно которой прекращение договора аренды не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", прекращение действия договора аренды земельного участка не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства.

Таким образом, вопреки доводам подателя жалобы о том, что расторжением договора аренды земельного участка и заключением договора с Логиновым А.В. из собственности должника выбыло имущество, основан на неверном толковании норм права.

Договор N 23-22/243 аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 14.08.2015, заключенный с Логиновым А.В., предполагает возможность присоединения к заключенному договору, в том числе, должника.

Обязанность заключить договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора для собственников объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, находящемся в государственной собственности, следует как из положений статьи 36 ЗК РФ, действовавшей до 1 марта 2015 года, так и статьи 39.20 ЗК РФ, действующей после указанной даты.

Согласно пункту 2 статьи 39.20 ЗК РФ в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Относительно фактического завершения должником строительства здания в эксплуатацию, однако немотивированного затягивания ввода его в эксплуатацию с целью нарушения прав должника, следует отметить следующее.

Так, решением Арбитражного суда Тюменской области от 04.08.2015, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2015, в частности установлена обязанность ООО "Рекон" ввести объект, расположенный на земельном участке, в эксплуатацию, указано буквально следующее:

"Таким образом, в соответствии с договором участия долевого строительства и представленными в материалы дела документами обязанность по получению разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, осуществления ввода в эксплуатацию и передача объекта по акту приема-передачи, возложена на ООО "РЕКОН". Поэтому, именно ответчик должен получить разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Материалами дела установлено, что строительство административно - жилого здания ГП-2 пристроенного к жилому дому ГП-1 завершено в полном объеме, что подтверждается Приказом N 944-од "О соответствии построенного объекта капитального строительства", выданного Главным управлением строительства Тюменской области от 01 октября 2013 года.

Однако в соответствии с требованиями статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации административно - жилое здание ГП-2 в эксплуатацию не введено, застройщиком не получено разрешение на ввод в эксплуатацию по причине его не обращения с соответствующим заявлением."

Податель жалобы полагает, что заключением договора аренды земельного участка, обратившийся в Департамент после добровольного прекращения договора аренды с ООО "РЕКОН" Логинов А.В. и должник преследовали цель причинения вреда имущественным правам кредиторов.

Вместе с тем, причинение вреда должнику и его кредитором не связано само по себе с прекращением договора аренды 2008 года и оформлением 14.08.205 года договора аренды с Логиновым А.В. со множественностью лиц на стороне арендатора.

Право как минимум трёх названных выше собственников (Логинов А.В., Логинова Н.Р. и АНО УМЦ ДПО "Статус") помещений в объекте, расположенном на спорном земельном участке (который также существует под другим кадастровым номером и сформирован другой площадью) не оспорены.

Равно не оспорено их право пользования земельным участком на условиях аренды со множественностью лиц на стороне арендатора, к которому вправе присоединиться и должник, как собственник части этого объекта.

Должник вправе восстанавливать свои имущественные права путем восстановления прав на объект недвижимости, для строительства которого заключался договор аренды 2008 года.

В данном случае право аренду земельного участка неразрывно связано с размещением на нем законченного строительством объекта недвижимости

Соответственно, право аренды такого земельного участка не имеет самостоятельной ценности без права на объект недвижимости и не может быть включено и реализовано в составе конкурсной массы.

Права на объект недвижимости, обстоятельства замены лица, которому разрешено строительство объекта недвижимости, в предмет настоящего обособленного спора не входят.

При таких обстоятельствах доводы конкурсного управляющего о том, что Логинов А.В. является заинтересованным лицом по отношении к ООО "РЕКОН", поскольку учредителем должника в период с 25.05.2010 по 11.01.2016 и директором должника в период с 03.12.2010 по 20.02.2013 и в период с 15.07.2015 по 18.01.2016 являлся его отец Логинов Владимир Николаевич, в связи с чем прекращение (возникновение) договорных отношений происходило с одобрения или непосредственного указания Логинова В.Н., а Логинов В.Н. не предпринимал никаких действий по оформлению права собственности на доли в объекте и по сбережению имущества, не принимается апелляционным судом, поскольку относятся к восстановлению должником права на объект недвижимости, если управляющий их считает нарушенными.

По указанным мотивам су апелляционной инстанции не усматривает оснований для признания недействительными спорных сделок применительно к положениям статьи 61.2 Закона о банкротстве

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.

Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного и руководствуясь частью 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Тюменской области от 17 декабря по делу N А70-15382/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Н.А. Шарова

Судьи

С.А. Бодункова О.Ю. Брежнева