Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 февраля 2019 г. N 18АП-2/19

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 10 июля 2019 г. N Ф09-3330/19 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Челябинск

15 февраля 2019 г.

Дело N А07-20708/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 14 февраля 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 февраля 2019 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,

судей Богдановской Г.Н., Тимохина О.Б.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации городского округа г. Уфа на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.11.2018 по делу N А07-20708/2018 (судья Кручинина Н.Е.).

В судебном заседании принял участие представители:

индивидуального предпринимателя Юмукова Александра Сергеевича - Бабыкин Д.И. (доверенность от 23.10.2018, удостоверение адвоката N 74/1574).

Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан - Хайруллина Л.Р. (доверенность от 22.06.2018 N 01-05/1530/13, удостоверение).

Индивидуальный предприниматель Юмуков Александр Сергеевич (далее- ИП Юмуков А.С.) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением к администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан (далее - Администрация, истец) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 02:55:040401:798, расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Производственная, д. 1/3, общей площадью 2997 кв.м., изложив п. 2.1. договора в редакции истца: "Цена участка согласно расчету цены выкупа участка составляет 578 840 руб. 58 коп." (т.1 л.д. 4-5).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.11.2018 (резолютивная часть объявлена 15.11.2018) требования истца удовлетворены (т.1 л.д. 70-77).

Администрация с принятым судебным актом не согласилась, обратилось в арбитражный суд с апелляционной жалобой, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права.

Как полагает апеллянт, основания для расчета выкупной цены земельного участка путем применения 25% от кадастровой стоимости не имеется, т.к. отказ в предоставлении земельного участка по заявлению от 04.06.2014 Юмуковым А.С. не обжаловался, его законность судом не проверялась. Заявка, с обжалованием отказа на которую истец обращался в суд по делу А07-37591/2017, имела место 27.10.2017. По сути, по мнению апеллянта, в период с 2014 по 2017 год предприниматель утратил интерес к приобретению в собственность спорного земельного участка, а проявление действительной воли истца было выражено в последней заявке от 27.10.2017. С учетом изложенного апеллянт считает, что цена выкупа должна быть определена как 50% от кадастровой стоимости в размере 979 000 руб. (т.1 л.д. 88-90).

Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в том числе публично, путём размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет ("kad.arbitr.ru").

Представитель Администрации в судебном заседании на доводах жалобы настаивал, представитель истца с жалобой не согласился.

Законность и обоснованность судебного акта проверены Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 27.02.2018 по делу А07-37591/2017, признан незаконным отказ администрации городского округа г. Уфа в предоставлении ИП Юмукову А.С. в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 02:55:040401:798, расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Производственная, д. 1/3, общей площадью 2997 кв.м., выраженного в письме N 35643 от 23.11.2017.

На Администрацию возложена обязанность в месячный срок со дня вступления в законную настоящего решения направить индивидуальному предпринимателю Юмукову Александру Сергеевичу проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 02:55:040401:798, расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Производственная, д. 1/3, общей площадью 2997 кв.м., с предложением о его заключении.

Управлением по земельным и имущественным отношениям г. Уфы (далее - УЗИО) истцу направлен проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 02:55:040401:798 по цене 979 000 руб. (т. 1 л.д.14-16).

Не согласившись с ценой выкупа земельного участка, указанной в представленном проекте, истец письмом от 07.05.2018 обратился к ответчику с протоколом разногласий об изменении пункта 2.1 договора купли-продажи, где указал на при расчете цены выкупа земельного участка следует применить ставку 2,5% от кадастровой стоимости участка (т. 1 л.д.10).

Администрация в ответе от 16.05.2018 сослалась на отсутствие оснований для приобретения земельного участка по цене в размере 2,5% от кадастровой стоимости, указав, что для рассмотрения вопроса о применении указанной цены выкупа предпринимателю необходимо предоставить в УЗИО информацию о переоформлении права постоянного бессрочного пользования на право аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:040401:798 или земельного участка из которого он образован, поскольку в УЗИО такая информация отсутствует (т. 1 л.д.9).

19.07.2018 ИП Юмуков А.С., полагая, что выкупная цена земельного участка, указанная в проекте договора купли-продажи определена Администрацией неверно и должна составлять 25% от кадастровой стоимости участка, обратился в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя требования истца, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что истец имеет право на выкуп земельного участка по цене соответствующей 25% от кадастровой стоимости участка, несмотря на то, что по состоянию на 17.09.2014 специальный порядок определения выкупной стоимости на территории Республики Башкортостан утвержден не был, но по смыслу ст. 19 Конституции Российской Федерации, закрепляющей принцип равенства всех перед законом и судом, на истца должны распространяться положения пункта 4 Постановления Правительства Республики Башкортостан от 29.12.2014 N 629.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующим выводам.

В случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в её редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (пункт 2 статьи 445 Гражданского кодекса).

В силу пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), действовавшей до 01.03.2015, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В силу пунктов 5 и 6 названной статьи Земельного кодекса, правоотношения по предоставлению в собственность земельного участка собственнику расположенного на нем объекта недвижимости возникают в связи с подачей этим лицом соответствующего заявления, а по смыслу пункта 1 статьи 2 Закона N 137-ФЗ определяющим критерием применения льготных цен при выкупе указанных в данном пункте земельных участков является факт обращения собственника недвижимого имущества с надлежащим заявлением о выкупе земельного участка.

С 01.03.2015 предоставление земельного участка в собственность за плату собственнику расположенного на нем объекта недвижимости без проведения торгов осуществляется в порядке, предусмотренном подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3, пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса предусмотрено исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду гражданами, юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Судом установлено, что ИП Юмуков А.С., является собственником объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 02:55:040401:798, разрешенным использованием которого является "занимаемый производственной базой" (т. 1 л.д.17).

Истец дважды обращался в Администрацию с заявлением о выкупе земельного участка

Первичное обращение истца имело место - 04.06.2014 (письмо от 03.06.2014 - т. 1 л.д.11).

Из представленных в заседание суда апелляционной инстанции документов судебной коллегией установлено, что в ответ на обращение ИП Юмукова А.С. от 04.06.2014 о выкупе земельного участка Управлением по земельным ресурсам направлено письмо согласно которому на основании заявления предпринимателя сформирован пакет документов для дальнейшего согласования которого необходим приказ Министерства земельных и имущественных отношений РБ N 1086 от 04.06.2009, после получения которого Управление рассмотрит возможность дальнейшего рассмотрения вопроса изложенного в обращении.

Действий по обжалованию данного ответа Управления по земельным ресурсам, который по существу представляет собой уклонение от рассмотрения вопроса о предоставлении земельного участка в собственность, либо действий, направленных на получение от ответчика надлежащего решения по заявке от 04.06.2014 предпринимателем принято не было.

Вторично ИП Юмуков А.С. обратился с заявлением о выкупе участка - 27.10.2017. При этом в материалы дела представлено письмо ИП Юмукова от 27.10.2017 содержащее обращение в адрес Главы администрации ГО г. Уфа с просьбой выдать копию обращения Юмукова А.С. в Управление по земельным ресурсам вход. N 7585 от 9.06.2014 (т.1 л.д.13) и ответ УЗИО от 29.11.2017 N Ю-15393 о направлении в адрес истца данной копии (т. 1 л.д.12).

Письмом N 35643 от 27.11.2017 Администрация отказала ИП Юмукову в предоставлении земельного участка по заявлению от 27.10.2017.

Отказ в предоставлении земельного участка по заявлению от 27.10.2017 был обжалован Юмуковым А.С. в арбитражный суд и в рамках спора по делу А07-37591/2017 указанный отказ был признан судом незаконным.

Сведений о выполнении предпринимателем иных действий, направленных на реализацию полномочий на выкуп земельного участка в период с июня 2014 г. по октябрь 2017 г. в деле не имеется.

Более того, из обстоятельств, установленных судом при разбирательстве спора по делу А07-37591/2017, следует, что земельный участок с кадастровым номером 02:55:040401:798 был предоставлен ИП Юмукову А.С. в аренду на основании договора N 47-15 от 27.02.2015.

То есть, несмотря на обращение от 04.06.2014, действуя добровольно, в своих собственных интересах, ИП Юмуков А.С. реализовал право на оформление земельных отношений путём заключения договора аренды (статьи 1, 421 Гражданского кодекса).

Заключение в 2015 году ИП Юмуковым А.С. договора аренды земельного участка и отсутствие действий, направленных на обжалование ранее полученного ответа по заявке от 04.06.2014 свидетельствует об отсутствии у предпринимателя намерений, направленных на приобретение данного участка в собственность.

Таким образом, в период с 2014 по 2017 год ИП Юмуков А.С. по сути утратил интерес к приобретению в собственность спорного земельного участка, а проявление действительной воли истца было выражено в последней заявке от 18.05.2015, получив отказ на которую общество обратилось в суд.

Судебная коллегия отмечает, что выводов о нарушении прав предпринимателя Юмукова А.С. действиями Администрации либо Управление по земельным ресурсам при рассмотрении его обращения от 04.06.2014 решение суда первой инстанции по делу N А07-37591/2017 не содержит.

Основания, по которым не был приобретен земельный участок согласно заявке предпринимателя от 04.06.2014, не были проверены в установленном законом порядке при рассмотрении самостоятельного спора об отказе в предоставлении земельного участка или об обжаловании бездействия уполномоченного органа.

Оценивая только обоснованность принятого Администрацией 23.11.2017 решения об отказе в предоставлении ИП Юмукову А.С. испрашиваемого земельного участка в собственность, суд, признав его незаконным, подтвердил наличие у предпринимателя исключительного права на приобретение земельного участка по заявке от 27.10.2017.

При указанных обстоятельствах поданные ИП Юмуковым А.С. заявления от 04.06.2014 и 27.10.2017 не могут рассматриваться как единое волеизъявление истца, поскольку с момента обращения с заявкой от 04.06.2014 истекли как сроки для ее разрешения уполномоченным органом, так и сроки для обжалования его бездействия.

С учетом изложенного вывод суда первой инстанции о том, что цена выкупа земельного участка должна определяться по состоянию на дату обращения предпринимателя с заявлением о выкупе от 04.06.2014 является ошибочной.

С учетом того, что предметом настоящего спора является урегулирование разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи, суд при рассмотрении такого спора обязан определить конкретное условие, подлежащее включению в договор.

В силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" с учётом разъяснений, изложенных в пункте 9 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11, выкупная стоимость земельного участка определяется субъектом Российской Федерации в пределах, установленных в статье 2 Закона N 137-ФЗ.

Земельные отношения в Республике Башкортостан регулируются, в том числе, нормами Закона Республики Башкортостан от 05.01.2004 N 59-з "О регулировании земельных отношений в Республике Башкортостан" и постановлением Правительства Республики Башкортостан от 29.12.2014 N 629 "Об определении цены и оплаты земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при продаже их собственникам зданий, строений и сооружений, расположенных на таких земельных участках".

По смыслу пункта 4 постановления Правительства Республики Башкортостан от 29.12.2014 N 629 лица, являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земельных участках, государственная собственность на которые не разграничена, приобретают такие земельные участки:

до 1 июля 2015 года - по цене в размере 25 процентов от кадастровой стоимости земельного участка, действующей на момент обращения заявителя;

с 1 июля 2015 года по 31 декабря 2019 года - по цене в размере 50 процентов кадастровой стоимости земельного участка, действующей на момент обращения заявителя;

Согласно кадастровому паспорту кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 02:55:040401:798 составляет 1 958 000 рублей (л.д. 17).

Следовательно, выкупная стоимость составляет 979 000 рублей (расчёт: 1 958 000 рублей / 100 * 50).

При таких обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции надлежит отменить применительно к пунктам 3, 4 части 1 статьи 270 АПК РФ (несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права).

Судебная коллегия полагает необходимым урегулировать преддоговорный спор, возникший между ИП Юмуковым А.С. и Администрацией путём изложения пункта 2.1 договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 02:55:040401:798 в редакции Администрации, согласно которой цена участка составляет 979 000 рублей.

Процессуальных нарушений, предусмотренных частью 4 статьи 270 АПК РФ, арбитражным судом первой инстанции не допущено.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины подлежат распределению по правилам статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.11.2018 по делу N А07-20708/2018 отменить.

Урегулировать преддоговорный спор, возникший между индивидуальным предпринимателем Юмуковым Александром Сергеевичем (ОГРН 315028000099822 ИНН 741901488083) и администрацией городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН 0276097173, ОГРН 1050204343474) при заключении договора купли-продажи земельного участка общей площадью 2297 кв.м. с кадастровым номером 02:55:040401:798, расположенного по адресу: Республика Башкортостан г. Уфа, ул. Производственная, д. 1/3.

Изложить пункт 2.1 договора в следующей редакции: "2.1. Цена участка составляет 979 000 (девятьсот семьдесят девять тысяч) рублей".

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.П. Ермолаева

Судьи

Г.Н Богдановская О.Б. Тимохин