Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 февраля 2019 г. N 19АП-9413/18

г. Воронеж

18 февраля 2019 г.

Дело N А36-1359/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 13 февраля 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 18 февраля 2019 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи	Кораблевой Г.Н.,
судей	Щербатых Е.Ю.,
	Ушаковой И.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Щелгуновой Д.О.,

при участии:

от Управления имущественных и земельных отношений администрации города Липецка: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от общества с ограниченной ответственностью "Липецкий банный комплекс": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от муниципального унитарного предприятия Банно-прачечного хозяйства г. Липецка: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления имущественных и земельных отношений администрации города Липецка (ИНН 4826125402, ОГРН 1164827064270) на решение Арбитражного суда Липецкой области от 08.10.2018 по делу N А36-1359/2017 (судья Карякина Н.И.) по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Липецкий банный комплекс" (ИНН 4825086398, ОГРН 1114823017077) к администрации города Липецка в лице Управления имущественных и земельных отношений администрации города Липецка (ИНН 4826125402, ОГРН 1164827064270) о понуждении к заключению договора в редакции истца, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: муниципальное унитарное предприятие Банно-прачечного хозяйства г. Липецка,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Липецкий банный комплекс" (далее - ООО "ЛБК", истец) обратилось в Арбитражный суд Липецкой области с иском к администрации города Липецка в лице Управления имущественных и земельных отношений администрации города Липецка (ответчик) об обязании изложить пункт 2.1. договора купли-продажи муниципального имущества в порядке реализации преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства в рассрочку от 09.01.2017 в следующей редакции: "Цена недвижимого имущества равна оценочной стоимости недвижимого имущества согласно экспертному заключению Федерального бюджетного учреждения "Воронежский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации от 25.04.2018 N 2537/9-3 с дополнением к нему от 10.08.2018 и составляет 16 106 195 руб. с рассрочкой на 7 лет. В счет стоимости недвижимого имущества засчитывается стоимость произведенных неотделимых улучшений имущества в сумме 6 003 223 руб. Подлежащая оплате покупателем цена недвижимого имущества (бани) составляет 10 102 972 руб. с рассрочкой на 7 лет согласно графику ежемесячных платеже (Приложение N 1 к договору)" (с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено муниципальное унитарное предприятие Банно-прачечного хозяйства г. Липецка (МУП БПХ г. Липецка).

Решением Арбитражного суда Липецкой области от 08.10.2018 исковые требования ООО "ЛБК" удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, Управление имущественных и земельных отношений администрации города Липецка обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой ссылалось на незаконность и необоснованность решения Арбитражного суда Липецкой области от 08.10.2018, в связи с чем просило его отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в части зачета стоимости неотделимых улучшений в размере 6 000 223 руб.

ООО "ЛБК" представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором указало на несостоятельность доводов апелляционной жалобы.

В судебное заседание арбитражного суда апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, явку представителей не обеспечили.

Ввиду наличия у суда апелляционной инстанции доказательств надлежащего извещения лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассматривалась в отсутствие его представителя в порядке статей 156, 266 АПК РФ.

Согласно части 1 статьи 268 АПК РФ при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзыва, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что решение Арбитражного суда Липецкой области от 08.10.2018 следует оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления имущественных и земельных отношений администрации города Липецка - без удовлетворения.

Из материалов дела следует, что администрация города Липецка в лице Департамента экономики письмом от 23.11.2011 согласовала с департаментом ЖКХ администрации г. Липецка вопрос передачи в аренду как имущественного комплекса бани N 2 по ул. Невского, д. 27 с целью реконструкции и технического перевооружения, без изменения его статуса.

В связи с этим ООО "ЛБК" заключило с ООО "СК "Интерстройгрупп" договор N 02-07/2012 на проведение ремонтных работ по капитальному ремонту нежилого помещения Бани N 2.

Согласно договору аренды имущественного комплекса, находящегося в муниципальной собственности г. Липецка, N 2 от 03.02.2012 МУП БПХ г. Липецка (арендодатель)обязуется передать ООО "ЛБК" (арендатор) во временное владение и пользование имущественный комплекс - нежилое помещение общей площадью 1 409 кв. м, витрина, фильтр, решетка бани, расположенный по адресу: г. Липецк, ул. Невского, д. 27; срок действия договора - с 03.02.2012 по 23.12.2016.

Государственная регистрация договора произведена 25.06.2012.

Из приложения N 1 к договору аренды имущественного комплекса, находящегося в муниципальной собственности, от 03.02.2012 N 2 следует, что нежилое помещение 1934 года постройки, его состояние удовлетворительное.

23.05.2016 истец обратился к правопредшественнику ответчика с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества, расположенного по адресу: г. Липецк, ул. Невского, д. 27, с рассрочкой оплаты на 7 лет с ежемесячными платежами равными долями.

Письмом от 20.06.2016 N 2550-0505/3 администрация города Липецка в лице Департамента экономического развития сообщила, что при рассмотрении вопроса о предоставлении преимущественного права выкупа указанного арендуемого нежилого помещения установлено, что ООО "ЛБК" соответствует требованиям, определенным Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", дальнейшие действия будут осуществляться в соответствии с действующим законодательством.

09.12.2016 истцом от ответчика получен проект договора купли-продажи муниципального имущества в порядке реализации преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства в рассрочку от 09.01.2017.

По условиям проекта договора продавец продает, а покупатель покупает недвижимое имущество: помещение N 1, назначение: нежилое помещение, площадь 1 417, 2 кв. м, литер (а) А а а1 А2 А3, этажность 1, подвал 0, кадастровый или условный номер 48:20:0035102:13361. Адрес (местоположение): Россия, Липецкая область, г. Липецк, ул. Невского, д. 27.

Цена недвижимого имущества определена на основании отчета ОГУП "Липецкоблтехинвентаризация" от 28.10.2016 N 4175/2-О-16 22 633 981 руб. (без НДС) с рассрочкой оплаты на 7 лет.

Не согласившись с размером выкупной стоимости имущества, истец 29.12.2016 направил ответчику протокол разногласий к пункту 1.1. договора, в котором предложил покупную стоимость имущества в размере 1 214 722 руб. 13 коп., исходя из оценки, произведенной ООО "Советник" от 20.12.2016 N 1355-16 с зачетом суммы стоимости неотделимых улучшений в сумме 6 723 170 руб. 87 коп.

19.01.2017 ответчик направил истцу протокол согласования разногласий, настаивая на стоимости, определенной в отчете ОГУП "Липецкоблтехинвентаризация" от 28.10.2016, возражая против зачета стоимости неотделимых улучшений.

Поскольку Управление имущественных и земельных отношений администрации города Липецка не согласилось с предложенным истцом размером выкупной стоимости имущества, истец обратился в суд с настоящим требованием.

В соответствии с пунктом 2 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

В соответствии с пунктом 1 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 ГК РФ при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Статьей 217 ГК РФ установлено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно статье 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В силу статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ) при возмездном отчуждении арендуемого недвижимого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности субъекты малого или среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

Материалами дела подтверждается и ответчиком не опровергнуто, что истец является субъектом малого предпринимательства, непрерывно, более двух лет, пользуется спорным имуществом на праве аренды, надлежащим образом исполняет обязательства по договору аренды, задолженности не имеет.

Согласно пункту 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям (далее - заявитель), по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (далее - заявление), не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

При получении заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества (пункт 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ).

Согласно подпункту 1 пункта 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления. Аналогичные положения содержатся и в статье 3 Закона N 159-ФЗ.

В силу статьи 10 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

На основании статьи 12 Закона об оценочной деятельности величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статей 6 и 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.

Согласно отчету ОГУП "Липецкоблтехинвентаризация" от 28.10.2016 N 4175/2-О-16 рыночная стоимость спорного имущества составляет 22 633 981 руб. (без НДС) с рассрочкой оплаты на 7 лет.

Истцом также представлен отчет от 20.12.2016 N 1355-16, подготовленный ООО "Советник", с определением рыночной стоимости по состоянию на 16.12.2016 - 1 214 722 руб. 13 коп.

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Определением Арбитражного суда Липецкой области от 05.04.2017 назначена судебная экспертиза, производство которой поручено обществу с ограниченной ответственностью "Липецкое Экспертно-Оценочное Бюро".

Согласно экспертному заключению ООО "Липецкое Экспертно-Оценочное Бюро" N 01-040/2/17 от 20.07.2017 (с учетом дополнений) стоимость неотделимых улучшений выкупаемого муниципального имущества составила 6 003 223 руб., рыночная стоимость нежилого помещения N1 без учета НДС по состоянию на 23.05.2016 составляла 10 214 093 руб.

Определением Арбитражного суда Липецкой области от 22.02.2018 по ходатайству ответчика назначена повторная судебная экспертиза для установления рыночной стоимости спорного имущества, производство которой поручено Липецкому филиалу федерального бюджетного учреждения "Воронежский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации".

Согласно экспертному заключению федерального бюджетного учреждения "Воронежский региональный центр судебной экспертизы МЮ РФ" от 05.04.2018 N 2537/9-3 и дополнения к нему N 2537/9-3 от 10.08.2018 рыночная стоимость выкупаемого муниципального имущества составляет 16 106 195 руб.

Оценив в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, представленные в дело доказательства, в том числе заключения судебных экспертиз, арбитражный суд пришел к выводу о том, что рыночная стоимость спорного имущества определена судебной экспертизой, осуществленной Липецким филиалом федерального бюджетного учреждения "Воронежский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации" и составляет 16 106 195 руб.; рыночная стоимость неотделимых улучшений по состоянию на 23.05.2016, установленная судебной экспертизой, выполненной ООО "Липецкое Экспертно-Оценочное Бюро" N 01-039/17 от 24.04.2017 (с учетом дополнения), составила 6 003 223 руб.

Проверяя довод ответчика об отсутствии согласия арендодателя на осуществление неотделимых улучшений, в связи с чем их стоимость не подлежит зачету в выкупной стоимости, судебная коллегия соглашается с выводом арбитражного суда о наличии такого согласия.

В пункте 6 статьи 5 Федерального закона N 159-ФЗ предусмотрено, что стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Решение вопроса о зачете стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества в оплату приобретаемого арендуемого имущества находится в зависимости от наличия согласия собственника на проведение реконструкции арендуемого помещения, доказанности осуществления неотделимых улучшений, выполнения неотделимых улучшений за счет собственных средств и действительной стоимости неотделимых улучшений (определение Верховного Суда Российской Федерации от 18.12.2015 N 309-ЭС15-16645).

Письмом от 23.11.2011 Департамент экономики администрации г. Липецка выразил согласие на передачу в аренду как имущественного комплекса бани N 2 по ул. Невского, д. 27 с целью реконструкции и технического перевооружения без изменения его статуса.

Тем самым собственник имущества не только выразил согласие на сдачу имущества в аренду, но и предусмотрел, что цель сдачи в аренду - реконструкция и техническое перевооружение вышепоименованного имущества, что согласуется с положениями статей 18, 20 Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях", устанавливающих порядок распоряжения имуществом муниципального предприятия, а также полномочия собственника имущества такого предприятия.

Таким образом, в стоимость выкупаемого помещения не должна включаться рыночная величина затрат арендатора на неотделимые улучшения. В противном случае арендатор будет вынужден выкупать помещение, рыночная стоимость которого установлена с учетом собственных затрат того же арендатора.

При таких обстоятельствах требование истца об обязании изложить пункт 2.1. договора купли-продажи муниципального имущества в порядке реализации преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства в рассрочку от 09.01.2017 в следующей редакции: "Цена недвижимого имущества равна оценочной стоимости недвижимого имущества, согласно экспертному заключению Федерального бюджетного учреждения "Воронежский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации от 25.04.2018 N 2537/9-3 с дополнением к нему от 10.08.2018 и составляет 16 106 195 руб. с рассрочкой на 7 лет. В счет стоимости недвижимого имущества засчитывается стоимость произведенных неотделимых улучшений имущества в сумме 6 003 223 руб. Подлежащая оплате покупателем цена недвижимого имущества (бани) составляет 10 102 972 руб. с рассрочкой на 7 лет согласно графику ежемесячных платеже (Приложение N 1 к договору)", является обоснованным и подлежит удовлетворению.

Приведенные выводы соответствуют правовой позиции, изложенной судебными инстанциями при рассмотрении аналогичного спора с участием тех же сторон по делу N А36-1360/2017.

Иных доводов, подкрепленных соответствующими доказательствами и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем удовлетворению не подлежит.

Таким образом, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, оснований для отмены либо изменения судебного акта не имеется.

При принятии обжалуемого решения арбитражный суд первой инстанции правильно применил нормы материального и процессуального права, нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, допущено не было.

С учетом изложенного оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения Арбитражного суда Липецкой области от 08.10.2018 не имеется.

Согласно положениям статьи 110 АПК РФ судебные расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее заявителя. Заявитель освобожден от уплаты государственной пошлины на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Липецкой области от 08.10.2018 по делу N А36-1359/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления имущественных и земельных отношений администрации города Липецка (ИНН 4826125402, ОГРН 1164827064270) - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

Г.Н. Кораблева

Судьи

Е.Ю. Щербатых И.В. Ушакова