Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 18 февраля 2019 г. N 10АП-750/19

г. Москва

18 февраля 2019 г.

Дело N А41-65050/18

Резолютивная часть постановления объявлена 11 февраля 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 февраля 2019 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бархатова В.Ю.,

судей Боровиковой С.В., Немчиновой М.А.,

при ведении протокола судебного заседания Русаковым В.О.,

при участии в заседании:

от Администрации городского округа Красногорск Московской области: Чернуха Ю.А., по доверенности от 24.01.2019;

от ООО "ГОЛЬЕВО": Петухов В.А., представитель по доверенности от 28.08.2018;

от Министерства имущественных отношений Московской области: представитель не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа Красногорск Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 30.11.2018, принятое судьей Петропавловской Ю.С. по делу N А41-65050/18 по иску Администрации городского округа Красногорск Московской области к Обществу с ограниченной ответственностью "ГОЛЬЕВО" о расторжении договора аренды земельного участка от 10.04.2013 N141; обязании передать по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 50:11:0030308:752,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Министерство имущественных отношений Московской области,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Красногорск Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "ГОЛЬЕВО" о расторжении договора аренды земельного участка от 10.04.2013 N 141 и обязании ответчика передать по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 50:11:0030308:752.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство имущественных отношений Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 30.11.2018 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Администрация городского округа Красногорск подала апелляционную жалобу, в которой просит его отменить и удовлетворить заявленные требования.

Ответчик представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит отказать в удовлетворении апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены арбитражным апелляционным судом в соответствии со ст.ст. 266, 268 АПК РФ.

В судебном заседании представитель Администрации городского округа Красногорск поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель ООО "ГОЛЬЕВО" возражал против удовлетворения апелляционной жалобы и просил оставить обжалуемый судебный акт без изменения.

Дело рассмотрено в отсутствие представителя Министерства имущественных отношений Московской области, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителей участвующих в деле лиц, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции

Как следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Бункиной М.И. заключен договор аренды от 10.03.2013 N 141 земельного участка с кадастровым номером 50:11:0030308:752, площадью 20 000 +/- 247 кв.м., категория земель - "земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения", вид разрешенного использования - "для размещения производственно-складского комплекса", расположенного по адресу: Московская область, Красногорский муниципальный район, городское поселение Нахабино, вблизи р. п. Нахабино, в районе пересечения ул. Панфилова с а/д на котельную (пункт 1.1 договора).

Срок аренды установлен на 49 лет (пункт 2.1 договора аренды).

Пунктом 4.4.2 договора аренды установлено, что арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.

В соответствии с пунктами 4.1.1, 6.2 договора аренды арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при невнесении арендной платы два раза подряд (более чем за 6 месяцев), либо внесении её не в полном объеме на протяжении указанного периода.

Договор аренды зарегистрирован 29.04.2013 за N 50-50-11/052/2013-155.

20.01.2017 между индивидуальным предпринимателем Бункиной М.И. и ООО "ГОЛЬЕВО" заключен договор уступки права аренды по спорному договору аренды, по которому все права и обязанности арендатора перешли к ответчику.

В соответствии с пунктом 4.1.2 договора аренды 16.05.2017 должностными лицами Администрации осуществлен осмотр земельного участка с кадастровым номером 50:11:0030308:752 на предмет соблюдения условий договора.

В обоснование исковых требований Администрация указала, что в результате осмотра земельного участка выявлено, что земельный участок не огорожен, на него имеется доступ; на земельном участке отсутствуют объекты недвижимого имущества, участок не используется по целевому назначению, о чем составлен акт осмотра от 16.05.2017.

05.03.2018 ответчиком получена претензия N 1.2.5/1099 от 27.02.2018 (л.д.25-26), в которой истец предложил ответчику расторгнуть договор аренды и в срок не позднее 30 календарных дней с момента получения, но в любом случае не позднее 40 календарных дней с момента отправления претензии, направив подписанное соглашение о расторжении договора аренды.

Получение претензии подтверждается письмом ответчика, поступившим в Администрацию 02.04.2018 за N 1.2.18/652 (л. д. 27), в котором ответчик возражает против расторжения договора.

Оставление указанной претензии без удовлетворения послужило основанием для обращения администрации в суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу о недоказанности истцом оснований для расторжения спорного договора аренды от 10.04.2013 N 141, поскольку ответчиком принимаются меры, направленные на освоение земельного участка в целях его использования по целевому назначению.

Исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд согласен с решением суда первой инстанции.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Истец ссылается на существенное нарушение условий договора аренды от 10.04.2013 N 141 со стороны ответчика - неиспользование земельного участка по целевому назначению.

В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно п. 2 ст. 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Таким образом, действующее законодательство разделяет два понятия: "освоение земельного участка" и "использование земельного участка".

Под "освоением земельного участка" понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка.

Под "использованием земельного участка" понимается непосредственное использование земельного участка в соответствии с договором, исходя из категории земельного участка и вида его разрешенного использования.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Оценка существенности нарушения того или иного условия договора производится судом (пункт 28 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

Поскольку земельный участок с кадастровым номером 50:11:0030308:752 предоставлен в аренду для размещения для размещения производственно-складского комплекса, обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе градостроительного плана земельного участка (статья 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации), проектной документации (статьи 47, 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации), получения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства и так далее.

Исходя из смысла статей 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство, так как именно с этого момента начинает исчисляться трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, являющийся основанием для прекращения арендных отношений.

Ответчиком в материалы дела представлены документы, подтверждающие проведение работ по освоению земельного участка для целей строительства: градостроительный план земельного участка N RU50505000-MSK006211; договор, заключенный между ООО "Гольево" и ООО "СТАИК" о совместной деятельности при реализации проекта "Строительство производственно-складского комплекса" от 15.01.2018; эскизный проект складского комплекса по адресу: Московская область, г.о. Красногорск, земельные участки с кадастровыми номерами 50:11:0030308:751 и 50:11:0030308:752; технические условия на подключение коммуникаций к объекту капитального строительства (л.д. 64-83. 80-147).

При указанных обстоятельствах, оценив в соответствии со ст. 71 АПК РФ все имеющиеся в материалах дела доказательства, принимая во внимание, что арендатором приняты конкретные меры по освоению земельного участка с кадастровым номером 50:11:0030308:752 с целью обеспечения возможности использования земельного участка по целевому назначению, уполномоченным органом выдан градостроительный план земельного участка, что свидетельствует о заинтересованности арендатора в сохранении арендных отношений, отсутствие задолженности по арендной плате, арбитражный апелляционный суд согласен с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для расторжения договора аренды от 10.04.2013 N 141.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе Администрации городского округа Красногорск, о том, по истечении пяти лет с даты заключения спорного договора ответчик не приступил к строительству производственно-складского комплекса, отклонены арбитражным апелляционным судом, поскольку они противоречат фактическим обстоятельствам дела.

Поскольку земельный участок с кадастровым номером 50:11:0030308:752 предоставлялся для строительства, документами, подтверждающими проведение работ по освоению земельного участка для целей строительства, являются: ГПЗУ на земельный участок, технические условия на подключение коммуникаций к объекту капитального строительства.

Ответчик представил в материалы дела документы, подтверждающие проведение работ по освоению земельного участка для целей строительства: градостроительный план земельного участка N RU50505000-MSK006211; договор о совместной деятельности при реализации проекта "Строительство производственно-складского комплекса" от 15.01.2018; эскизный проект складского комплекса.

Указанные обстоятельства свидетельствуют, что ответчик осуществляет действия, направленные на освоение земельного участка в целях его использования по назначению, получению всей документации, необходимой для строительства производственно-складского комплекса на арендуемом земельном участке, что в свою очередь свидетельствует о заинтересованности ответчика в сохранении арендных отношений.

Арбитражный апелляционный суд принимает во внимание также то обстоятельство, что градостроительный план земельного участка N RU50505000-MSK006211 предполагает проведение ФГКУ "Территориальное управление лесного хозяйства" Министерства обороны Российской Федерации землеустроительных работ, поскольку в подготовленном Главным управлением архитектуры и градостроительства Московской области ГПЗУ содержались сведения о расположении арендуемого земельного участка в границах лесничеств или лесопарков, а также то, что на земельном участке отсутствует зона, в пределах которой разрешается строительство объектов капитального строительства.

Ответчиком в материалы дела представлено Заключение по ГПЗУ, подготовленное ООО "РУМБ", согласно которому, выполнить строительство на данном земельном участке, в виду вышеизложенных причин, не представляется возможным до внесения соответствующих изменений в ГПЗУ.

ООО "Гольево" направило в адрес Главного управления архитектуры и градостроительства Московской области обращение от 25 октября 2018 г. о внесении исправлений в ранее выданный ООО "Гольево" ГПЗУ и выдачи нового ГПЗУ в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:11:0030308:752.

До настоящего времени ответ на обращение ООО "Гольево" из Главного управления архитектуры и градостроительства Московской области не поступил.

Кроме того, за весь период действия договора аренды от 10.04.2013 N 141 ООО "Гольево" своевременно вносит арендную плату, задолженности по оплате не имеется.

Согласно ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (ч. 2 ст. 9 АПК РФ).

Таким образом, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы администрации и отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 30.11.2018 по делу N А41-65050/18 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

Председательствующий

В.Ю. Бархатов

Судьи

С.В. Боровикова М.А. Немчинова