Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 18 февраля 2019 г. N 10АП-804/19

г. Москва

18 февраля 2019 г.

Дело N А41-55466/18

Резолютивная часть постановления объявлена 11 февраля 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 февраля 2019 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бархатова В.Ю.,

судей Боровиковой С.В., Немчиновой М.А.,

при ведении протокола судебного заседания Русаковым В.О.,

при участии в заседании:

от истца: Пищита А.Н., представитель по доверенности от 25.12.2018,

от ответчика: Иванова О.Ю., представитель по доверенности от 21.12.2018,

от Министерства имущественных отношений Московской области: представитель не явился, извещен надлежащим образом,

от Администрации Дмитровского муниципального района: представитель не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Авто-Рай" на решение Арбитражного суда Московской области от 10.12.2018, принятое судьей Кузьминой О.А. по делу N А41-55466/18 по исковому заявлению Администрации Дмитровского муниципального района Московской области к Обществу с ограниченной ответственностью "Авто-Рай" о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 09.10.2012 N734-д и расторжении договора,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Дмитровского муниципального района Московской области обратилась в суд с иском к ООО "Авто-Рай" со следующими требованиями:

1. Взыскать с ответчика задолженность по договору аренды земельного участка N 734-д от 09.10.2012 в сумме 362 459,62 рублей, из которых 241 237,32 руб. - задолженность по внесению арендной платы за период со 2 квартала 2017 года по 1 квартал 2018 года и 121 222,30 руб. - неустойки за период со 2 квартала 2016 года по 28.05.2018.

2. Расторгнуть договор аренды земельного участка N 734-д от 09.10.2012 в части аренды земельного участка с кадастровым номером 50:04:0010605:189, общей площадью 986 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, целевое назначение - для строительства автостоянки, расположенный по адресу: Московская область, город Дмитров, площадь Торговая.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство имущественных отношений Московской области, Управление Росреестра по Московской области и Комитет по управлению муниципальным имуществом Дмитровского муниципального района Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 10.12.2018 требования администрации в части расторжения договора аренды земельного участка N 734-д от 09.10.2012 в части аренды земельного участка с кадастровым номером 50:04:0010605:189 удовлетворены. В удовлетворении требований по взысканию задолженности и неустойки отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просит его отменить в части расторжения договора аренды земельного участка N 734-д от 09.10.2012 в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:04:0010605:189.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены арбитражным апелляционным судом в соответствии со ст.ст. 266, 268 АПК РФ.

В судебном заседании представитель ООО "Авто-Рай" поддержала доводы апелляционной жалобы, просила обжалуемый судебный акт отменить в части расторжения договора аренды земельного участка N 734-д от 09.10.2012 в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:04:0010605:189.

Представитель Администрации Дмитровского муниципального района возражал против удовлетворения апелляционной жалобы и просил оставить обжалуемый судебный акт без изменения

Дело рассмотрено в отсутствие представителей Министерства имущественных отношений Московской области, Администрации Дмитровского муниципального района, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.

В отсутствие возражений со стороны участвующих в деле лиц апелляционный суд в соответствии с частью 5 статьи 268 АПК РФ проверяет законность и обоснованность решения суда только в обжалуемой части - в части расторжения договора аренды земельного участка N 734-д от 09.10.2012 в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:04:0010605:189.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителей истца и ответчика, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, по договору аренды земельного участка от 09.10.2012 N 734-д, соглашению о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 21.03.2014 Обществу "Авто-Рай" в аренду были предоставлены земельные участки:

- с кадастровым номером 50:04:0010605:188, общей площадью 700 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, целевое назначение - для строительства автостоянки, расположенный по адресу: Московская область, город Дмитров, площадь Торговая;

- с кадастровым номером 50:04:0010605:189, общей площадью 986 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, целевое назначение - для строительства автостоянки, расположенный по адресу: Московская область, город Дмитров, площадь Торговая;

- с кадастровым номером 50:04:0010605:190, общей площадью 314 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, целевое назначение - для строительства автостоянки, расположенный по адресу: Московская область, город Дмитров, площадь Торговая.

Договор аренды и соглашение об уступке зарегистрированы в установленном порядке.

Дополнительным соглашением от 28.09.2017 (дата регистрации - 19.01.2018) договор аренды N 734-д от 09.10.2012 расторгнут в части земельных участков с кадастровым номером 50:04:0010605:188 и 50:04:0010605:190.

Считая, что арендатор нарушает условия договора в части своевременности и полноты оплаты арендной платы, а также в части использования участка не по целевому назначению, истец направил в адрес ответчика досудебную претензию N 3182/5 от 29.05.2018 с предложением выплатить задолженность и расторгнуть договор аренды N 734-д от 09.10.2012 земельного участка с кадастровым номером 50:04:0010605:189.

Поскольку в досудебном порядке спор не разрешен, истец обратился в суд с настоящими требованиями.

Отказывая во взыскании задолженности и неустойки, суд первой инстанции установил, что ответчик погасил задолженность в полном объеме.

Решение суда в указанной части никем из участвующих в деле лиц не оспаривается.

Ответчик не согласен с решением суда в части расторжения договора аренды N 734-д от 09.10.2012 в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:04:0010605:189.

Исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд согласен с решением суда первой инстанции в указанной части.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

На момент рассмотрения спора задолженности по договору не имеется, поэтому оснований для расторжения договора по указанным обстоятельствам так же не имеется.

В исковом заявлении администрация ссылается также на неиспользование земельного участка с кадастровым номером 50:04:0010605:189 по целевому назначению.

В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно п. 2 ст. 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Таким образом, действующее законодательство разделяет два понятия: "освоение земельного участка" и "использование земельного участка".

Под "освоением земельного участка" понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка.

Под "использованием земельного участка" понимается непосредственное использование земельного участка в соответствии с договором, исходя из категории земельного участка и вида его разрешенного использования.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Оценка существенности нарушения того или иного условия договора производится судом (пункт 28 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

Поскольку земельный участок с кадастровым номером 50:04:0010605:189 предоставлен обществу в аренду для строительства автостоянки, обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе градостроительного плана земельного участка (статья 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации), проектной документации (статьи 47, 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации), получения положительного заключения экспертизы проектной документации и так далее.

Исходя из смысла статей 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство, так как именно с этого момента начинает исчисляться трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, являющийся основанием для прекращения арендных отношений.

В обоснование того, что земельный участок используется не по целевому назначению, администрацией представлен акт осмотра от 29.10.2018, из которого следует, что участок по периметру огорожен металлическим забором. На въезде установлен шлагбаум, который был на момент осмотра открыт. С правой стороны от въезда расположено строение под контрольно-пропускной пункт. Дорожное полотно усыпано щебнем. По границам участка произрастает кустарниковая и сорная растительность. По длине всего участка, находящегося в аренде для строительства автомобильной стоянки, установлены рекламные билборды в количестве 20 штук.

На момент осмотра автомобильного транспорта на автостоянке не наблюдалось

При таких обстоятельствах арбитражный апелляционный суд согласен с выводом суда первой инстанции о неиспользовании обществом земельного участка с кадастровым номером 50:04:0010605:189 по целевому назначению.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе ответчика, о том, что стоянка является действующей, на территории земельного участка расположен КПП, участок огорожен, осуществляется размещение автомобилей, отклонены арбитражным апелляционным судом по следующим основаниям.

Исходя из содержания подпункта 21 пункта 1 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ парковка (парковочное место) представляет собой специально обозначенное и при необходимости обустроенное и оборудованное место, являющееся, в том числе частью автомобильной дороги и (или) примыкающее к проезжей части и (или) тротуару, обочине, эстакаде или мосту либо являющееся частью подэстакадных или подмостовых пространств, площадей и иных объектов улично-дорожной сети, зданий, строений или сооружений и предназначенное для организованной стоянки транспортных средств на платной основе или без взимания платы по решению собственника или иного владельца автомобильной дороги, собственника земельного участка либо собственника соответствующей части здания, строения или сооружения.

В данном случае проковочные места на арендуемом ответчиком земельном участке не были организованы в соответствии с нормами действующего законодательства.

Нахождение на земельном участке здания КПП и возможность размещения автомобилей на участке само по себе не является достаточным основанием для вывода об использовании ответчиком земельного участка по назначению, поскольку на участке отсутствуют устройства для оплаты стоянки; расположен недействующий КПП, проезд на участок неограничен; полотно усыпано щебнем, при этом парковочные места не оборудованы и не обозначены, по краям земельного участка произрастает растительность.

Согласно фотоматериалам на земельном участке отсутствует организованная автостоянка.

С учетом того обстоятельства, что земельный участок с кадастровым номером 50:04:0010605:189 предоставлен обществу в аренду для строительства автомобильной стоянки, ответчиком не представлено доказательств обращения в уполномоченные органы для получения и согласования всей необходимой проектной и разрешительной документации, подготовки градостроительного плана земельного участка.

При таких обстоятельствах арбитражный апелляционный суд считает правильным вывод суда первой инстанции о том, что участок не используется для организации парковки в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка и в соответствии с целью предоставления в аренду данного участка.

Таким образом, истцом доказано существенное нарушение ответчиком условий договора аренды, а именно использование участка не по целевому назначению.

В связи с чем, суд первой инстанции пришел правильному выводу о необходимости расторжения договора аренды земельного участка N 734-д от 09.10.2012 в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:04:0010605:189.

Согласно ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (ч. 2 ст. 9 АПК РФ).

Таким образом, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы ответчика и отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 10.12.2018 по делу N А41-55466/18 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

Председательствующий

В.Ю. Бархатов

Судьи

С.В. Боровикова М.А. Немчинова