Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 18 февраля 2019 г. N 02АП-10497/18

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 23 августа 2019 г. N Ф01-3221/19 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Киров

18 февраля 2019 г.

Дело N А29-3462/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 13 февраля 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 февраля 2019 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Тетервака А.В.,

судей Поляковой С.Г., Савельева А.Б.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём Богатырёвой Н.Н.,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Бартош Р.А., доверенность N 5 от 21.01.2019,

от ответчика: Зубков В.В,, доверенность от 25.05.2018,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Фаррахова Эдуарда Равилевича

на решение Арбитражного суда Республики Коми от 25.10.2018 по делу N А29-3462/2018, принятое судом в составе судьи Изъюровой Т.Ф.,

по иску индивидуального предпринимателя Фаррахова Эдуарда Равилевича (ИНН: 110600158359; ОГРН: 305110606800037)

к обществу с ограниченной ответственностью "Святояр" (ИНН: 1101126844, ОГРН: 1061101039207)

третье лицо: администрация муниципального образования городского округа "Усинск" (ИНН: 1106020111, ОГРН: 1061106001395),

о расторжении договора

и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Святояр" к индивидуальному предпринимателю Фаррахову Эдуарду Равилевичу о взыскании задолженности по договору аренды в сумме 7 500 000 рублей,

установил:

индивидуальный предприниматель Фаррахов Эдуард Равилевич (далее - истец, заявитель жалобы, арендатор, Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Республики Коми с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Святояр" (далее - ответчик, арендодатель, Общество) о расторжении договора аренды объекта незавершенного строительства от 15.07.2017 (первоначальный иск).

Предъявленный иск основан на нормах статей 309, 310, 452, 611, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и мотивирован доводами об отсутствии у истца юридической возможности использовать арендованное имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами при заключении договора аренды.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация муниципального образования городского округа "Усинск" (далее - третье лицо).

Определением суда от 07.08.2018 к рассмотрению совместно с первоначальным иском, принято встречное исковое заявление Общества о взыскании с Предпринимателя задолженности по договору аренды объекта незавершенного строительства от 15.07.2017 в сумме 7 500 000 рублей за период с 15.07.2017 по 15.05.2018 (т.7 л.д.114-115).

Решением Арбитражного суда Республики Коми от 25.10.2018 в удовлетворении первоначальных исковых требований отказано; встречные исковые требования удовлетворены частично: с ответчика в пользу истца взыскано 7 025 000 руб. задолженности за период с 03.08.2017 по 15.05.2018 и 56 668 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины. В остальной части в удовлетворении встречных исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым решением, истец обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении первоначальных исковых требований и отказе в удовлетворении встречного иска.

По мнению заявителя, судом первой инстанции не приняты во внимание доводы истца о том, что из положений пунктов 2 и 4 статьи 620 ГК РФ следует, что к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды, а значит, отказ органов местного самоуправления в получении разрешения на строительство Объекта по обращению истца влечёт право арендатора на досрочное расторжение договора, поскольку Объект незавершенного строительства может быть использован лишь по одному назначению - завершение строительства. Поясняет, что факт передачи арендодателем документов по Объекту арендатору сам по себе не может свидетельствовать о возможности использования объекта аренды по назначению, при этом многие документы были просрочены (например, разрешение на строительство, договор аренды земельного участка, ордер на производство земляных работ и т.д.). Считает, что отказ в получении разрешения на строительство и невозможность выполнения строительства в полном объёме вызваны противоправными действиями арендодателя. Полагает несостоятельной ссылку суда на положения пункта 3 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, так как объектом регулирования указанного пункта являются временные и вспомогательные строения и сооружения. Кроме того, обжалование отказа Администрации МО ГО "Усинск" в выдаче разрешения не производилось Предпринимателем в силу правомерности данного решения компетентного органа. Подробно доводы заявителя изложены в апелляционной жалобе.

В судебное заседание 13 февраля 2019 года истец представил дополнение к апелляционной жалобе.

ООО "Святояр" в отзыве на апелляционную жалобу с доводами, изложенными в ней, не согласилось, решение суда просило оставить в силе.

В судебном заседании 6 февраля 2019 года был объявлен перерыв до 8 час. 45 мин. 13 февраля 2019 года, о чём на сайте суда было размещено соответствующее объявление.

Законность и обоснованность судебного акта проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266 и 268 АПК РФ в рамках заявленных доводов.

Изучив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, оценивая представленные доказательства в их совокупности, анализируя позиции сторон настоящего спора, арбитражный суд апелляционной инстанции пришёл к следующим выводам.

15 июля 2017 года между ответчиком (арендодатель) и истцом (арендатор) был заключён договор на аренду объекта незавершённого строительства, общей площадью застройки 1091,4, степенью готовности 60 %, расположенного по адресу (местонахождение) объекта: Республика Коми, г.Усинск, ул.Нефтяников, кадастровый (условный) номер: 11:15:0101016:222 (далее - Объект) (т.1 л.д.9-11).

Данный объект принадлежал арендодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством от 29.04.2015 (т.4 л.д.1).

Оценочная стоимость Объекта на день заключения договора была определена в сумме 55 000 000 руб. (пункт 1.5 договора).

Согласно пунктам 1.4, 1.6 договора Объект незавершённого строительства предоставляется арендатору для завершения строительства, ввода в эксплуатацию и в дальнейшем для осуществления торговой деятельности. При этом арендодатель обязан передать арендатору во временное владение и пользование электрооборудование, системы отопления, водоснабжения, канализации, телефонные линии и иное имущество, установленное в объекте незавершённого строительства, перечень Передаваемого имущества, установленного и находящегося в объекте незавершенного строительства, приводится в акте приема-передачи (Приложение N 1) к договору, являющемся его неотъемлемой частью.

Права и обязанности сторон установлены разделом 3 договора, согласно пункту 3.4 которого в обязанности арендатора включено:

- использовать Объект незавершенного строительства только в соответствии с целями, указанными в пункте 1.4 договора;

- произвести за собственные средства отделочные работы внутри и снаружи объекта незавершенного строительства, необходимые для начала его эксплуатации. Стоимость работ и материалов арендатор обязан согласовать с арендодателем. Указанные траты арендатора возмещаются арендодателем;

- производить за свой счет текущий ремонт объекта незавершенного строительства и содержать его и прилегающую к нему территорию в пригодном для эксплуатации состоянии и чистоте.

В соответствии с положениями пункта 3.3 договора к правам арендатора отнесены:

- право сдать переданный ему объект незавершённого строительства в субаренду любому юридическому или физическому лицу, предварительно получив письменное согласие арендодателя;

- с письменного согласия арендодателя и по согласованию с соответствующими государственными и муниципальными органами производить работы, связанные с переустройством, перепланировкой либо изменениями, затрагивающими основные конструкции объекта незавершенного строительства.

Объект передан арендатору по акту приёма-передачи от 03.08.2017 (т.1 л.д.13-14, т.7 л.д.57-60), в акте также указано, что вместе с объектом незавершённого строительства другой стороне передаются и документы по строительству.

Договор зарегистрирован уполномоченным органом 13.08.2017.

Срок действия договора сторонами был определён до 15 июля 2019 года (пункт 4.1 договора).

По условиям пункта 8.2 договора арендатор имеет право на расторжение договора по следующим основаниям:

- при не предоставлении арендодателем объекта арендодателем объекта незавершённого строительства в срок, установленный договором (в двадцатидневный срок после подписания договора аренды - пункт 2.1 договора);

- при возникновении событий или других юридических фактов, приведших объект незавершённого строительства в непригодное состояние помимо воли арендатора.

Договором предусмотрено, что он может быть расторгнут досрочно также в случаях, предусмотренных законодательством, в том числе по соглашению сторон (пункт 8.3 договора).

25.10.2017 Предприниматель, действующий на основании доверенности Общества от 03.08.2017, обратился в Администрацию МОГО "Усинск" с заявлением о продлении разрешения на строительство N RU11304000-96/14 от 22.12.2014 для завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию (т.1 л.д.16).

В ответе от 31.10.2017 (т.1 л.д.18) Администрация сообщила, что для продления срока действия разрешения на строительство застройщику необходимо подавать заявление не менее, чем за 60 дней до истечения срока действия такого разрешения (часть 20 статьи 51 ГрК РФ). Срок действия разрешения от 22.12.2014 N RU11304000-96/14 истёк 16.05.2017.

08.12.2017 Предприниматель повторно обратился в Администрацию с заявлением о выдаче разрешения на строительство объекта (т.1 л.д.17).

Уведомлением от 18.12.2017 Администрация (т.1 л.д.19) отказано в выдаче разрешения на строительство в связи с тем, что представлен не полный пакет документов, предусмотренных частью 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а именно отсутствуют следующие документы: пояснительная записка; надлежащая схема планировочной организации земельного участка; сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения (технологического присоединения) проектируемого объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения; проект организации строительства объекта капитального строительства. Кроме того, проектная документация не соответствует требованиям к строительству объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка (часть 13 статьи 51 Кодекса) в части параметров объекта строительства (площадь, размеры в осях, этажность); срок действия договора аренды земельного участка от 24.09.2012 года N 375/12, заключённый с ООО "Святояр" (договор уступки права аренды от 12.01.2014), истёк 09.08.2014.

Указав на вышеизложенное, истец письмом от 12.01.2018 N 3 обратился к ответчику с просьбой в 10-дневный срок с момента получения указанного письма привести всю строительную документацию в соответствие и передать по акту приёма-передачи документы, послужившие основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство. В случае невозможности их предоставления повторно рассмотреть вопрос о расторжении договора аренды объекта незавершённого строительства по соглашению сторон (т.1 л.д.20-21).

Поскольку эти требования Обществом не исполнены, письмом от 13.02.2018 истец направил ответчику соглашение о расторжении договора со ссылкой на положения статей 611, 612, 620 ГК РФ с 13.02.2018 (т.1 л.д.23-24).

Не достижение согласия по вопросу о расторжении договора послужило основанием для обращения Предпринимателя с первоначальным иском в арбитражный суд о досрочном расторжении договора.

Встречные исковые требования мотивированы неисполнением истцом предусмотренных договором аренды ремонтных работ, в связи с чем за период с 15 июля 2017 года до 15 мая 2018 года у Предпринимателя имеется задолженность перед Обществом в сумме 7 500 000 рублей.

Отказ суда первой инстанции в удовлетворении первоначальных требований и удовлетворение встречных требований послужили основанием для принесения апелляционной жалобы.

Заслушав представителей сторон и изучив материалы деда, суд апелляционной инстанции пришёл к следующему выводу.

Статьёй 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В пункте 1 статьи 610 ГК РФ указано, что договор аренды заключается на срок, определённый договором.

Факт передачи имущества от арендодателя арендатору подтверждается актом приема-передачи недвижимого имущества от 03.08.2017.

Договор заключён сроком до 15.07.2019 (пункт 4.1 договора).

Пунктом 8.3 договора предусмотрено, что он может быть расторгнут досрочно в случаях, предусмотренных законодательством.

Положениями статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Имущество передаётся в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами. Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также о возмещении убытков.

Из материалов дела следует, что арендодатель при заключении 15 июля 2017 года договора передал арендатору документы, связанные со строительном объекта, с просроченными сроками действия.

Так, разрешение на строительство N RU11304000-96/14 от 22.12.2014 было выдано на срок до 16 мая 2015 года (т..4 л.д.14), разрешение на строительство N RU-11304000 было выдано на срок до 15 ноября 2014 года (т. 4 л.д.15-16).

Письма, адресованные в Администрацию МОГО "Усинск" свидетельствуют о том, что арендодатель намерен был исполнять договор аренды и закончить строительство объекта, но истечение срока действия документов, а также отсутствие ряда документов, не позволило ему это сделать.

Договор от 15 июля 2017 года является не только договором аренды, но и договором подряда, поскольку предусматривает обязанность истца завершить строительство объекта.

В соответствии с положениями статьи 716 Гражданского кодекса Российской Федерации подрядчик, в данном случае истец, обязан предупредить заказчика (в данном случае ответчика) о непригодности или недоброкачественности предоставленной заказчиком технической документации.

Данная статья (пункт 3) устанавливает, что если заказчик в разумный срок не заменит непригодную или недоброкачественную техническую документацию, не примет необходимых мер для устранения обстоятельств, подрядчик вправе отказаться от исполнения договора подряда.

Не смотря на обращения истца, ответчик не принял никаких мер, направленных для получения со стороны Администрации МОГО "Усинск" необходимых разрешительных документов для продолжения и завершения строительства объекта.

Ссылку ответчика на то, что он выдал истцу доверенность от 03 августа 2017 года N 11 АА 0712223 на представление интересов ООО "Святояр" перед третьими лицами (т. 7 л.д. 61), суд апелляционной инстанции не может признать в качестве надлежащих действий по содействию ИП Фаррахову Э.Р. в устранении недостатков в строительной документации.

Суд апелляционной инстанции исходит из того, что ответчик передал истцу заведомо просроченную документацию, передача такой документации не может освободить ответчика от обязанности выполнить все необходимые действия для продления срока её действия или для получения новой документации, поскольку речь идёт о строительстве объекта, находящегося в собственности ответчика.

В пункте 3.2 договора указано, что арендодатель несёт ответственность за недостатки сдаваемого в аренду объекта незавершённого строительства, даже если в момент заключения договора он не знал об этих недостатках. Отвечая за недостатки переданного объекта аренды, арендодатель должен также отвечать и за недостатки документации, переданной арендатору вместе с объектом.

Исходя из положений статей 611, 716 Гражданского кодекса Российской Федерации истец вправе при невыполнении ответчиком своих обязанностей потребовать расторжения договора.

Поскольку до настоящего времени не устранены обстоятельства, препятствующие продолжению строительства объекта, то есть для использования объекта в соответствии с целями, указанными в пункте 1.4 договора, то требования ИП Фаррахова Э.Р. о расторжении договора аренды являются обоснованными.

В отношении встречных исковых требований о взыскании 7 500 000 рублей задолженности по арендной плате за период с 15.07.2017 по 15.05.2018 суд апелляционной инстанции отмечает следующее.

Условия внесения арендной платы и порядок расчётов установлены разделом 5 договора:

- Арендатор уплачивает Арендодателю в течение срока действия настоящего договора арендную плату за предоставленный ему по настоящему договору аренды объект незавершённого строительства в размере 750 000 (семьсот пятьдесят тысяч) рублей в месяц без НДС, данная ставка арендной платы является окончательной, пересмотру и изменению в течение срока действия договора не подлежит (пункты 5.1, 5.3).

В период с 15 июля 2017 года до 15 июля 2018 года Арендатор освобождается от уплаты ежемесячной арендной ставки при условии, что он за собственные средства произведёт ремонт арендуемых площадей объекта незавершённого строительства, согласно смете согласованной с Арендодателем после заключения настоящего договора (пункт 5.4).

Срок освобождения от уплаты арендной платы, указанный в пункте 5.4 договора, действует при условии если Арендатор затратил на ремонт арендуемых площадей объекта незавершённого строительства, а также на согласования документации для ввода объект незавершённого строительства в эксплуатацию по письменному согласованию с Арендодателем сумму 9 000 000 (девять миллионов) рублей (пункт 5.5).

При изменении суммы затраченной Арендатором, указанной в пункте 5.5. сторонами заключаются дополнительные соглашения по изменению сроков освобождения Арендатора от уплаты арендной платы (пункт 5.6);

Арендная плата за пользование объектом незавершённого строительства вносится Арендатором до 20 числа каждого текущего месяца вперёд, начиная с 15 июля 2018 года. Арендная плата вносится путём перечисления Арендатором подлежащей уплате суммы на расчётный счёт Арендодателе (пункт 5.7).

Согласно пункту 1 статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Таким образом, смысл договора уясняется с учётом действительной общей воли сторон и цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства.

Размер арендной платы установлен пунктом 5.1 договора - 750 000 рублей в месяц без НДС.

В пункте 5.7 договора указано, что арендная плата за пользование объектом незавершённого строительства вносится путём перечисления арендатором подлежащей уплате суммы на расчетный счёт арендодателя до 20 числа каждого текущего месяца вперед, начиная с 15.07.2018.

Исходя из условий пунктов 5.4, 5.5 договора, до указанной даты оплата аренды осуществляется в иной форме - путём выполнения подрядных работ.

Таким образом, исходя из буквального толкования условий договора, обязанность по уплате арендной платы установлена сторонами с 15 июля 2018 года.

ООО "Святояр" взыскивал с ИП Фаррахова Э.Р. арендную плату за период с 15 июля 2017 года по 15 мая 2018 года в сумме 7500000 руб. (т. 7 л.д.114-115).

Арбитражный суд Республики Коми взыскал с ответчика по встречному иску задолженность по арендной плате за период с 3 августа 2017 года по 15 мая 2018 года в сумме 7025000 руб.

Исходя из условий договора, оснований для взыскания арендной платы, ни с 15 июля 2017 года, ни с 3 августа 2017 года, не было.

При этом суд апелляционной инстанции также учитывает и то обстоятельство, что использовать арендуемый объект для целей, указанных в пункте 1.4 договора, ИП Фаррахов Э.Р. не мог из-за отсутствия действующей строительной документации.

Кроме того, сторонами не была согласована смета для производства ремонта арендуемых площадей.

Предъявление встречного иска суд апелляционной инстанции рассматривает с точки зрения положений статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, как злоупотребление правом.

Не выполняя законные и обоснованные требования арендатора, арендодатель тем самым способствовало не выполнению полного объёма условий заключённого договора.

В силу вышеизложенного, поскольку в указанный Обществом период с 15.07.2017 по 15.05.2018 обязанность Предпринимателя по уплате арендной платы договором не была предусмотрена, то в удовлетворении встречного иска Общества следовало отказать.

Таким образом, апелляционная жалоба ИП Фаррахова Э.Р. подлежит удовлетворению, а решение суда - отмене.

В соответствии со статьёй 110 АПК РФ расходы по оплате государственной пошлины относятся на ООО "Святояр".

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктами 1,2,3,4 части 1 статьи 270, статьёй 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Фаррахова Эдуарда Равилевича удовлетворить.

Решение Арбитражного суда Республики Коми от 25.10.2018 по делу N А29-3462/2018 отменить. Принять по делу новый судебный акт.

Расторгнуть договор аренды объекта незавершённого строительства от 15 июля 2017 года.

Отказать обществу с ограниченной ответственностью "Святояр" в удовлетворении встречного иска.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Святояр" (ИНН: 1101126844, ОГРН: 1061101039207) в пользу индивидуального предпринимателя Фаррахова Эдуарда Равилевича (ИНН: 110600158359; ОГРН: 305110606800037) 9000 руб. расходов по государственной пошлине.

Арбитражному суду Республики Коми выдать исполнительный лист.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Республики Коми.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1 - 291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий

А.В. Тетервак

Судьи

С.Г. Полякова А.Б. Савельев