Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 19 февраля 2019 г. N 09АП-72371/18

город Москва

19 февраля 2019 г.

Дело N А40-166905/18

Резолютивная часть постановления объявлена 12 февраля 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 февраля 2019 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Кораблевой М.С., судей Алексеевой Е.Б., Проценко А.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ароян А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ЗАО "Башня Федерация"

на решение Арбитражного суда города Москвы от 29 октября 2018 года,

принятое судьей Орловой Н.В., по делу N А40-166905/18 по иску ООО "ГРУППА "ТОРРО" (ИНН 7728554303, ОГРН 1057747597478 )

к ЗАО "БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ" (ИНН 7716222984, ОГРН 1027716007890 )

о взыскании задолженности по договору аренды

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Мартюшева С.П. по доверенности от 18.04.2018;

от ответчика: Башкевич В.В. по доверенности от 10.10.2018

УСТАНОВИЛ:

ООО "ГРУППА "ТОРРО" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ЗАО "БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ" (далее - ответчик) о взыскании суммы задолженности в размере 3 696 000 руб. по договору аренды N 268/БФ/252,0/-1 от 01.09.2017, ссылаясь на ст.ст. 309, 310, 614 ГК РФ.

Решением суда от 29.10.2018 иск удовлетворен полностью.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение суда отменить, в иске отказать.

В обоснование жалобы заявитель ссылается на нарушение судом норм материального и процессуального права, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

В судебном заседании апелляционного суда представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

Представитель истца против доводов жалобы возражал, считает обжалуемое решение суда законным и обоснованным, представил отзыв на апелляционную жалобу.

Законность и обоснованность принятого решения проверены апелляционным судом по правилам, предусмотренным главой 34 АПК РФ.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 01.09.2017 между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор аренды N 268/БФ/252,0/-1, объектом которого является нежилое помещение общей 252,0 кв.м., а именно: часть комнаты N 4, площадью 252,0 кв.м., расположенное на -1 (минус первом) этаже комплекса, Башня Б), отмеченное на поэтажном плане (Приложение N 1), расположенное по адресу: г. Москва, наб. Пресненская, д. 12.

В п. 4.1.1. договора аренды предусмотрена обязанность арендатора выплачивать арендодателю арендную плату и оплачивать коммунальные платежи начиная с даты передачи помещения по акту приема-передачи помещения в аренду и до момента возврата помещения по акту приема-передачи (возврата). Условий уплаты арендной платы без подписания акта приема-передачи помещения сторонами не согласовано и договором аренды не предусмотрено.

Согласно п.4.1.2. договора аренды ставка арендной платы составляет 88 000 руб., в т.ч. числе НДС за 1 кв.м. в год, что составляет 1 848 000 руб. в месяц, в т.ч. НДС.

Во исполнение п. 4.2.1. договора аренды арендатор уплатил обеспечительный платеж в размере арендной платы за два месяца в размере 3 696 000 руб., что подтверждается платежным поручением N 4436 от 31.12.2017.

Пунктом 4.2.5. договора аренды предусмотрен возврат суммы обеспечительного платежа арендатору по истечении срока действия договора. Сумма обеспечительного платежа возвращается в полном объеме при условии выполнения арендатором всех своих обязательств по договору, а в случае нарушения таковых-за вычетом сумм, предусмотренных п. 4.2.3. договора. Обязательства арендодателя по возврату обеспечительного платежа считаются исполненными с момента списания денежных средств с корреспондентского счета банка арендодателя.

Пунктом 5.1.1. договора аренды предусмотрено условие о передаче помещения арендатору по Акту допуска для производства ремонтных работ в помещении в случае необходимости проведения в помещении подготовительных и ремонтно-отделочных работ.

Как указал истец, в связи с необходимостью проведения ремонтных работ, арендодатель и арендатор подписали Акта допуска для производства строительно-монтажных работ на территории действующего производственного объекта от 01.11.2017. В период действия Акта допуска арендатор осуществлял ремонтные работы.

Установлено, что в Акте допуска сторонами согласован срок проведения работ с 01.11.2017 года по 01.06.2018 года.

Арендодатель направлял в адрес арендатора акт приема-передачи помещения от 01.02.2018, которые арендатор отказал подписывать.

Ответчик письмом от 15.05.2018 г. N БФ/1652 уведомил Истца об одностороннем отказе от исполнения договора аренды на основании п. 10.2.1 договора со ссылкой на необоснованное уклонение арендатора от подписания акта приема-передачи помещений с 01.02.2018 года.

23.05.2018 истец получил от ответчика уведомление об отказе от договора аренды на основании п. 10.2.1. договора аренды, а именно, в случае необоснованного уклонения арендатора от подписания акта приема-передачи арендуемого помещения на срок более 30 календарных дней.

24.05.2018 истцом в адрес ответчика направлено письмо с разъяснениями причин не подписания акта приема-передачи помещения Письмом от 24.05.2018 N 9 Истец выразил несогласие с расторжением договора, указав, что акт приема-передачи помещения от 01.02.2018 не подписан ООО "Группа "ТОРРО" по причине проведения строительно-монтажных работ по ранее согласованному и подписанному ООО "Группа "ТОРРО" и ЗАО "Башня Федерации" Акту допуска для производства строительно-монтажных работ на территории действующего производственного объекта от 01.11.2017, согласно которому срок окончания строительно-монтажных работ - 01.06.2018.

Также указанным письмом Истец просил Ответчика направить для подписания акт приема-передачи помещения в аренду. Письмом от 30.05.2018 N 10 Истец повторно в связи с окончанием ремонтных работ просил Ответчика направить для подписания акт приема-передачи помещения в аренду.

Учитывая, что обязательства по передаче Истцу помещений Ответчиком не исполнены, 15.06.2018 Истцом в адрес Ответчика была направлена претензия о возврате обеспечительного платежа в связи с окончанием срока действия договора аренды, выполнением арендатором своих обязательств и отсутствием вычетов из обеспечительного платежа. Ответ на указанную претензию ответчиком не направлен, денежные средства истцу не перечислены, что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, оценив представленные доказательства, с учетом мнения сторон, удовлетворил требование истца в заявленном размере.

Проверив материалы дела, выслушав мнение представителей истца и ответчика, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзыва, оценив по правилам, предусмотренным ст. 71 АПК РФ, представленные в материалы дела доказательства, апелляционный суд считает, что решение суда первой инстанции законно, обоснованно, отмене либо изменению не подлежит по следующим основаниям.

Согласно п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В ходе судебного разбирательства было установлено, что ответчик не передавал истцу арендованные помещения по акту приема-передачи.

Из пояснений истца следует, что согласно Акту допуска окончание строительно-монтажных работ должно было произойти 01.06.2018. В подтверждение намерений принять помещение по акту приема-передачи помещения по окончании строительно-монтажных работ истцом направлено ответчику письмо от 24.05.2018 N 9.

Как указал истец, между истцом и ответчиком сложились давние отношения по перезаключению краткосрочных договоров аренды (договор аренды от 12.02.2014, договор аренды от 01.01.2015, договор аренды от 01.12.2015, договор аренды от 01.11.2016). Таким образом при заключении договора аренды и подписании Акта допуска со сроком проведения ремонтных работ до 01.06.2018, арендатор имел намерение по перезаключению договора аренды на новый срок после окончания срока договора аренды от 01.09.2017 N 268/БФ/252.0/-1.

Как следует из п. 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 14 марта 2014 г. N 16 "О свободе договора и ее пределах", при разрешении споров, возникающих из договоров, в случае неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон с учетом цели договора, в том числе исходя из текста договора, предшествующих заключению договора переговоров, переписки сторон, практики, установившейся во взаимных отношениях сторон, обычаев, а также последующего поведения сторон договора (статья 431 ГК РФ), толкование судом условий договора должно осуществляться в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия.

Пока не доказано иное, предполагается, что такой стороной было лицо, являющееся профессионалом в соответствующей сфере, требующей специальных познаний (например, банк по договору кредита, лизингодатель по договору лизинга, страховщик по договору страхования и т.п.).

В связи с тем, что ответчик является стороной, которая подготовила проект договора и предложила формулировки соответствующих условий, а также в связи с тем, что ответчик является профессионалом в сфере деятельности по передаче имущества в пользование (согласно выписке из единого государственного реестра юридических лиц основным видом деятельности истца является консультирование по вопросам коммерческой деятельности и управления), толкование судом условий договора должно осуществляться в пользу истца.

Согласно п. 1 ст. 1102 ГК РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 Гражданского кодекса РФ.

В силу п. 3 ст. 310 ГК РФ предусмотренное настоящим Кодексом, другим законом, иным правовым актом или договором право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, или на одностороннее изменение условий такого обязательства может быть обусловлено по соглашению сторон необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне обязательства.

В соответствии со ст. 381.1 ГК РФ, денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем. При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства. В случае не наступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон. Договором может быть предусмотрена обязанность соответствующей стороны дополнительно внести или частично возвратить обеспечительный платеж при наступлении определенных обстоятельств.

Согласно ст.65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В обоснование доводов жалобы ответчик ссылается на п.10.2.1 договора аренды, в соответствии с которым арендодатель вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора и требовать освобождения арендуемого помещения, в случае, если арендатор отказывается подписать акт приема-передачи помещений на срок более 30 календарных дней.

Возражения ответчика сводятся к тому, что определенные в Акте допуска сроки допуска в Помещение не устанавливают ограничения для Сторон на подписание Акта приема-передачи Помещения и не определяют срок проведения ремонтных работ.

Данные сроки лишь определяют для управляющей компании ООО "УК "ФЕДЕРЕЙШН ГРУПП" период, в течение которого они допускают Истца и его представителей в Помещение, не требуя каких-либо дополнительных подтверждений. Данный период ООО "УК "ФЕДЕРЕЙШН ГРУПП" с ЗАО "Башня Федерация" не согласовывало и определяло без привязки к срокам окончания ремонтных работ и подписания Сторонами Акта приема-передачи Помещения.

Между тем, согласно условию п. 5.1.1. договора аренды "при необходимости проведения в Помещении подготовительных и ремонтно-отделочных работ Арендодатель обязан, при условии оплаты Арендатором Обеспечительного платежа, предусмотренного п. 4.2.2. настоящего Договора, в течение 5 рабочих дней со дня согласования Проектов Арендатора, указанных в п. 6.2.36 настоящего Договора, передать Арендатору Помещение по Акту допуска для производства Арендатором Ремонтных работ в Помещении в соответствии с Проектом.

Согласно Акту допуска для производства строительно-монтажных работ на территории действующего производственного объекта от 01.11.2017, ЗАО "Башня Федерация" предоставляет объект для производства на нем ремонтных работ, начало которых 01.11.2017, окончание 01.06.2018.

Учитывая положения статьей 405, 401, 406 Гражданского кодекса РФ, а также совокупность представленных в материалы дела доказательств, буквальный смысл и содержание условий договора, акта допуска, суд приходит к выводу, что ответчик в нарушение статьи 65 АПК РФ относимых и допустимых доказательств виновного поведения истца не представил.

Поскольку судом установлено отсутствие законных оснований для удержания ответчиком денежных средств в сумме обеспечительного платежа в соответствии со ст.1102 Гражданского кодекса РФ, подлежат возврату истцу.

Принимая во внимание требования вышеназванных норм материального и процессуального права, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, суд апелляционной инстанции считает, что ответчик не доказал обоснованность доводов апелляционной жалобы.

Доводы апелляционной жалобы ответчика не содержат фактов, которые не были бы проверены и не оценены судом первой инстанции при рассмотрении дела, имели бы юридическое значение и влияли на законность и обоснованность обжалуемого решения.

Исходя из изложенного, Девятый арбитражный апелляционный суд считает, что при принятии обжалуемого решения правильно применены нормы процессуального и материального права, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, в связи с чем апелляционная жалоба по изложенным в ней доводам является необоснованной и удовлетворению не подлежит.

По правилам ст. 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы относятся на заявителя.

Поскольку ЗАО "БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ" не представило доказательство уплаты государственной пошлины по апелляционной жалобе, 3000 руб. подлежат взысканию в доход федерального бюджета.

С учетом изложенного, апелляционный суд считает, что судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства по делу, правильно применены нормы материального и процессуального права, вынесено законное и обоснованное решение.

Руководствуясь статьями 110,176, 266-268, пунктом 2 статьи 269, 271 АПК РФ, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 29 октября 2018 года по делу N А40-166905/18 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с ЗАО "БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ" (ИНН 7716222984, ОГРН 1027716007890) в доход федерального бюджета 3000 (три тысячи) рублей государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа

Председательствующий судья

М.С. Кораблева

Судьи

Е.Б. Алексеева А.И. Проценко