Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 19 февраля 2019 г. N 08АП-16602/18

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 27 июня 2019 г. N Ф04-2188/19 настоящее постановление оставлено без изменения

Омск

19 февраля 2019 г.

Дело N А75-8652/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 15 февраля 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 февраля 2019 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Шиндлер Н.А.

судей Ивановой Н.Е., Сидоренко О.А.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Плехановой Е.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-16602/2018) Администрации города Сургута на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 12.11.2018 по делу N А75-8652/2017 (судья Чешкова О.Г.)

по заявлению общества с ограниченной ответственностью Сибирское производственное объединение "Модульные конструкции" (ОГРН 1098602006447, ИНН 8602156095)

к Администрации города Сургута

о признании незаконным отказа от 22.03.2017 N 01-11-2244/17-0 в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 86:10:0101252:44 в аренду на 49 лет

при участии в судебном заседании представителей:

от общества с ограниченной ответственностью Сибирское производственное объединение "Модульные конструкции": Жилин Александр Витальевич по доверенности б/н от 10.01.2017 сроком действия на три года;

от Администрации города Сургута: Николаев Виталий Сергеевич по доверенности N 139 от 25.04.2017 сроком действия на три года;

установил:

Общество с ограниченной ответственностью Сибирское производственное объединение "Модульные конструкции" (далее - заявитель, общество, ООО СПК "Модульные конструкции") обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с заявлением к Администрации города Сургута (далее - заинтересованное лицо, Администрация) о признании незаконным отказа от 22.03.2017 N 01-11-2244/17-0 в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 86:10:0101252:44 в аренду на 49 лет и устранении нарушения прав заявителя.

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 12.11.2018 по делу N А75-8652/2017 суд удовлетворил требования заявителя в полном объеме и признал незаконным отказ Администрации города Сургута, изложенный в письме от 22.03.2017 N 01-11-2244/17-0 в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 86:10:0101252:44 площадью 6069 кв. м, расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Сургут, Северный промрайон, ул. Комплектовочная, в аренду под размещение объекта "Административно-складская база. Склад".

В качестве способа восстановления права суд обязал заинтересованное лицо в месячный срок с даты вступления в законную силу настоящего решения направить заявителю проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 86:10:0101252:44 площадью 6069 кв. м, расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Сургут, Северный промрайон, ул. Комплектовочная, под размещение объекта "Административно-складская база. Склад" в порядке, установленном статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Кроме того, суд взыскал с Администрации в пользу заявителя 3000 руб. государственной пошлины.

В обоснование решения суд первой инстанции указал, что подпункт 9 пункта 2 статьи 39.6, статья 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации направлены на реализацию принципа единства земли и расположенных на них на законных основаниях объектов (зданий, строений, сооружений), рационального использования земель, обеспечения принципа платности земли; закон не ограничивает право на заключение договора аренды с правообладателем зданий, строений и сооружений исключительным условием о том, что все указанные объекты должны относится к недвижимости; к понятию "сооружение" Градостроительный кодекс Российской Федерации относит и некапитальные строения.

Не соглашаясь с решением суда, Администрация в апелляционной жалобе просит его отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, поскольку на земельном участке площадью 6069 кв.м. находится только один объект недвижимости площадью 27 кв.м., при том, права на который зарегистрированы после истечения срока действия договора; земельный участок был предоставлен для строительства нескольких объектов, что не может свидетельствовать о его необходимости для использования одного склада; закон ограничивает право предоставления земельного участка в порядке статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации исключительно нахождением на нем объектов недвижимости.

От ООО СПО "Модульные конструкции" поступили возражения на апелляционную жалобу, в котором заявитель просит оставить решение суда без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения, поскольку актом осмотра установлено, что на спорном земельном участке фактически находится работающее предприятие, возведены строения: движимое и недвижимое имущество, которое является единым недвижимым комплексом в понятии, предусмотренном статьей 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель заинтересованного лица поддержал доводы апелляционной жалобы, представитель заявителя - доводы возражений.

Рассмотрев материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва, выслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, 01.10.2013 между Администрацией (арендодатель) и ООО СПК "Модульные конструкции" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Сургут, ул. Комплектовочная, территориальная зона ПД.1, именуемый далее - участок, в соответствии с условиями которого, арендодатель передал, а арендатор принял в аренду участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 86:10:0101252:44, площадью 6069 кв. м, для строительства склада, гаража, административного корпуса, магазина.

Срок аренды установлен с 07.08.2013 по 06.08.2016. По истечении указанного срока действие договора прекращается. Использование участка в дальнейшем допускается только после заключения нового договора аренды. Арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора (пункт 1.5 договора).

Дополнительным соглашением к договору от 19.04.2016 стороны изменили срок аренды на период с 07.10.2013 по 06.10.2016 (т. 1 л.д.37).

Договор и дополнительное соглашение к нему зарегистрированы в установленном порядке.

Обществом получен градостроительный план земельного участка, утвержденный постановлением Администрации от 06.09.2013 N 6405 (т.1 л.д.39), в котором в перечне основных видов использования указаны склады, объекты по обслуживанию автомобилей, объекты торговли, гаражи; в графической части обозначены места допустимого размещения объектов.

27.03.2014 обществом получено разрешение на строительство объекта капитального строительства "Административно-складская база. "Контрольно-пропускной пункт" (т.1 л.д.49).

Объект капитального строительства по мере готовности поставлен на кадастровый учет, на него 19.12.2016 зарегистрировано право собственности общества на "Административно-складская база. "Склад" за N 86-86/003-86/003/009/2016-454/1 (т.1 л.д.46-48).

Актом рейдового осмотра земельного участка N 436 от 17.10.2018, проведенного совместно с участием обеих сторон, также выявлено, что на земельном участке размещены объекты: административное здание, три склада, пункт КПП, одноэтажное строение, трансформаторная подстанция (КТПН), вагон-дома, а так же находятся тракторные прицепы, автотранспорт.

Каких-либо документов, подтверждающих права на данные объекты или разрешение на их постройку у заявителя не имеется.

Решением арбитражного суда по делу N А75-12756/2016 от 09.08.2017, оставленным без изменения постановлениями Восьмого арбитражного апелляционного суда от 07.11.2017 и Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 19.02.2018 было установлено в рамках разрешения спора о сносе самовольной постройки, что один из находящихся на земельном участке объектов, общей площадью 216 кв.м. является временной постройкой.

06.03.2017 общество обратилось в Администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 86:10:0101252:44, площадью 6069 кв. м в аренду на новый срок 49 лет, с назначением "под склады", указав в качестве основания подпункт 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации и сведения о наличии на земельном участке здания, права на которые зарегистрированы в установленном порядке (т.1 л.д.31).

Письмом от 22.03.2017 N 01-11-2244/17-0 Администрация отказала обществу в предоставлении земельного участка в аренду, сославшись на то, что на земельном участке, площадью 6069 кв.м. расположено только одно здание склада площадью 27 кв.м.; цель предоставления земельного участка для строительства не достигнута полностью, использование земельного участка, предполагающее эксплуатацию только части предусмотренных для строительства объектов недвижимости не допускается; разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования, указанным в заявлении; заявление о предоставлении земельного участка на новый срок подано 06.03.2017, то есть после истечения срока действия ранее заключенного договора аренды, действовавшего по 06.08.2016, что нарушает требования пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (том 1 л.д. 27-28).

Не согласившись с принятым Администрацией решением, изложенным в письме от 22.03.2017 N 01-11-2244/17-0, полагая, что отказ в предоставлении земельного участка препятствует законному праву пользования объектом недвижимого имущества - "Административно-складская база", состоящим из комплекса зданий и сооружений, выстроенных в полном соответствии с разрешенным использованием земельного участка и согласованным Администрацией проектом, заявитель обратился в суд с рассматриваемым заявлением.

Решением суда первой инстанции заявленные требования были удовлетворены в полном объеме. Означенное решение обжалуется заявителем в суд апелляционной инстанции.

Суд апелляционной инстанции, проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации находит апелляционную жалобу подлежащей удовлетворению, а решение - отмене исходя из следующего.

В соответствии со статьей 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: 1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; 2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату; 3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду; 4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

В силу части 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Перечень правовых оснований предоставления в аренду земельных участков без торгов установлен частью 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, и данный перечень является исчерпывающим.

В силу пункта 9 части 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации одним из таких оснований является заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Согласно части 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии с пунктом 17 части 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации в случае предоставления земельного участка в аренду собственнику здания, сооружения, расположенных на таком земельном участке, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до сорока девяти лет.

Таким образом, только собственник объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, имеет право на заключение договора аренды данного земельного участка на срок до сорока девяти лет без торгов.

По мнению заявителя, его право на заключение договора аренды обусловлено строительством склада площадью 27 кв.м. и оформлением права собственности на него, а также нахождением на земельном участке ряда иных объектов, имеющих статус временных и связанных с объектом недвижимости единым производственным циклом.

При этом суд первой инстанции, поддерживая позицию заявителя, сделал вывод, что правом на получение земельного участка обладают не только собственники объектов недвижимости, но и собственники временных (некапитальных) объектов исходя из буквальной формулировки статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции считает данные выводы необоснованными.

Действительно, из буквального содержания названной статьи следует, что исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В силу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

При этом, как разъяснил Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в постановлении N 6200/10 от 20.10.2010 по делу N А56-50083/2008, сооружение может представлять собой единый объект, состоящий из разнородных элементов, объединенных общим функциональным назначением.

Однако, акт осмотра, осуществленный сторонами, подтверждает наличие на земельном участке не существование сооружения как единого объекта, а наличие на нем нескольких самостоятельных строений (административное здание, три склада, одноэтажное строение, трансформаторная подстанция). Лишь в отношении одного из них названным выше решением суда установлен его характер как временного. Статус остальных объектом технической документацией не подтверждается, разрешения на их строительство не имеется.

Нахождение же этих объектов на одном земельном участке возможно и обеспечивают производственный процесс общества, но каждое из них имеет собственное функциональное назначение и может быть использовано обособлено, что исключает возможность рассматривать совокупность данных строений как единый недвижимый комплекс в контексте статьи 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, право на приобретение земельного участка без торгов обеспечивает заявителю исключительно склад площадью 27 кв.м.

Однако, каких-либо доказательства того, что для обслуживания данного объекта требуется земельный участок площадью 6069 кв.м. в материалы дела не представлено.

Напротив, имеющимися в деле доказательствами подтверждается, что 01.10.2013 между Администрацией (арендодатель) и ООО СПК "Модульные конструкции" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Сургут, ул. Комплектовочная, территориальная зона ПД.1, именуемый далее - участок, в соответствии с условиями которого арендодатель передал, а арендатор принял в аренду участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 86:10:0101252:44, площадью 6069 кв. м, для строительства склада, гаража, административного корпуса, магазина.

Следовательно, земельный участок с кадастровым номером 86:10:0101252:44 площадью 6069 кв. м. предоставлялся обществу для строительства не только склада, но и гаража, административного корпуса, магазина.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования частью земельного участка, необходимой для эксплуатации этого здания.

Однако, ООО СПО "Модульные конструкции" не заключало с собственником земельного участка договор аренды земельных участков под размещение объекта недвижимости. То есть право пользования земельным участком под спорным объектом не оформлялось, размеры земельного участка, занятого спорным зданием и необходимого для их использования, никем не определялись, не устанавливались.

Земельный участок с кадастровым номером 86:10:0101252:44, общей площадью 6069 кв. м, который испрашивается заявителем, на момент обращения за его предоставлением не был разделен на отдельные (учетные) части, необходимые под размещение объекта недвижимости и других строений, каждая из которых имела бы отдельные учетные номера с определением площади, отсутствуют схемы каждой части земельного участка с указанием координатных характерных поворотных точек, позволяющих определить их положение на всем земельном участке.

В соответствии с правовым подходом, сформулированным в пункте 24 Обзора практики Верховного Суда Российской Федерации N 3, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, предоставление уполномоченным органом государственной власти в собственность хозяйствующему субъекту земельного участка, на котором расположен объект недвижимости данного субъекта, площадью большей, чем это обусловлено объективными потребностями, без проведения публичных торгов является нарушением законодательства о защите конкуренции.

Таким образом, вопреки утверждению суда первой инстанции, заявитель в рамках настоящего спора должен доказать, что весь земельный участок заявленной площадью, на котором расположен принадлежащий заявителю объект недвижимого имущества, необходим для его эксплуатации или сформировать и испрашивать без торгов такую часть спорного участка, на которой этот объект располагается и которая необходима для его обслуживания.

Материалами дела подтверждается, что формирование спорных земельных участков в названном выше порядке не произведено, с заявлением об утверждении и выдаче схемы расположения земельных участков под объектом недвижимости: склад для целей проведения кадастровых работ общество не обращалось, необходимость предоставления земельного участка площадью 6069 кв. м документально не обоснована, при том, что площадь истребуемого участка, существенно превышает площадь расположенного на нем объекта недвижимости.

Требования к заявлению о предоставлении земельного участка без торгов, подаваемому в уполномоченный орган, предусмотрены статьей 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. В силу части 1 данной статьи в заявлении о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов указываются, в частности, основания предоставления земельного участка без проведения торгов из числа предусмотренных пунктом 2 статьи 39.3, статьей 39.5, пунктом 2 статьи 39.6 или пунктом 2 статьи 39.10 настоящего Кодекса оснований.

Однако, как было выше сказано, заявитель, ссылаясь на свое право приобретения земельного участка в порядке пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, надлежащих доказательств, подтверждающих наличие у него этого основания, не представил.

В соответствии со статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при наличии хотя бы одного из оснований.

Так, в силу пункта 1 данной статьи может быть отказано, когда с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

В силу пункта 24 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации в предоставления земельного участка в аренду и заключения соответствующего договора может быть отказано, поскольку не допускается предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, границы которого требуют уточнения.

В силу выше сказанного, по мнению суд апелляционной инстанции, основания для предоставления сформированного земельного участка площадью 6069 кв. м. без торгов не имелось, а земельный участок, право на предоставление которого обусловлено наличием объектом недвижимости и необходимостью его обслуживания, не был сформирован и поставлен на кадастровый учет в порядке, предусмотренном статьями 39.14, 39.15 Земельного кодекса Российской Федерации.

Следовательно, апелляционная жалоба подлежит удовлетворению, решение арбитражного суда - отмене с принятием нового судебного акта об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Судебные расходы в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации за рассмотрение дела в суде первой инстанции относятся на заявителя, судебные расходы за рассмотрение дела в апелляционной инстанции не подлежат распределению, поскольку податель апелляционной жалобе был освобожден от уплаты государственной пошлины.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1, пунктами 1, 2 части 2 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Апелляционную жалобу Администрации города Сургута удовлетворить, решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 12.11.2018 по делу N А75-8652/2017 - отменить.

Принять новый судебный акт. В удовлетворении заявления общества с ограниченной ответственностью Сибирское производственное объединение "Модульные конструкции" о признании незаконным отказа Администрации города Сургута от 22.03.2017 N 01-11-2244/17-0 в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 86:10:0101252:44 в аренду на 49 лет - отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Н.А. Шиндлер

Судьи

Н.Е. Иванова О.А. Сидоренко