Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 февраля 2019 г. N 15АП-587/19

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 3 июня 2019 г. N Ф08-3827/19 настоящее постановление оставлено без изменения

город Ростов-на-Дону

21 февраля 2019 г.

дело N А32-13437/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 18 февраля 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 февраля 2019 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Нарышкиной Н.В.,

судей Глазуновой И.Н., Мисника Н.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гребенкиной И.П.

при участии:

от истца: представитель Грабченко В.А., доверенность N 27.00-06 от 09.01.2019 (после перерыва);

от ответчика: представитель Алиев Ш.Г. оглы, доверенность от 30.07.2018 (до перерыва); представитель Дубницкий В.М., доверенность зарегистрирована в реестре N 3-1478 от 12.04.2017,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.11.2018 по делу N А32-13437/2018 по иску Управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (ИНН 2301006401, ОГРН 1022300518118) к акционерному обществу "Санаторий Кубань" (ИНН 2301012074, ОГРН 1022300525433) о взыскании, расторжении договора, принятое в составе судьи Данько М. М.,

УСТАНОВИЛ:

Управление имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (далее - истец, управление) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края к акционерному обществу "Санаторий Кубань" (далее - ответчик, АО "Санаторий Кубань", общество) с исковым заявлением, в котором просит:

расторгнуть договор аренды от 22.05.2017 N 3700007735 земельного участка несельскохозяйственного назначения общей площадью 20157 кв.м из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, ул. Пушкина, 30, с кадастровым номером 23:37:0102001:119, с видом разрешенного использования: дома отдыха, пансионаты, санатории;

указать, что данное решение суда является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи об обременении права в виде аренды в отношении земельного участка общей площадью 20157 кв. м из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, ул. Пушкина, 30, с кадастровым номером 23:37:0102001:119, с видом разрешенного использования: дома отдыха, пансионаты, санатории, до вступления решения суда по настоящему делу в законную силу;

взыскать с акционерного общества "Санаторий Кубань" в пользу управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 22.05.2017 N 3700007735 с 02.06.2017 по 31.12.2017 в размере 1 814 974,23 руб., а также пени за период с 03.07.2017 года по 10.01.2018 года в размере 74 134,80 руб.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендных платежей, использованием земельного участка с нарушениями условий договора.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 14.11.2018 в удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности и расторжения договора по неоплате отказано. В части расторжения договора по ненадлежащему использованию участка исковое заявление оставлено без рассмотрения.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе истец просит решение арбитражного суда первой инстанции отменить в части требований о расторжении договора, принять новый судебный акт. Истец настаивает на обоснованности требований о расторжении договора, указывает, что у управления не имелось оснований для направления обществу повторного уведомления о расторжении договора, так как уже было направлено уведомление от 11.12.2017.

Истец извещен надлежащим образом, однако явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил. В силу положений статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная рассматривается в отсутствие представителя истца.

В судебном заседании представитель ответчика представил письменные пояснения, согласно которым общество просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании 11.02.2019 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 18.02.2019 до 16 час. 25 мин., после окончания которого судебное заседание продолжено с участием представителей сторон.

Представитель истца в судебном заседании 18.02.2019 поддержал доводы апелляционной жалобы; пояснил, что не согласны с решением суда об отказе в удовлетворении требований о расторжении договора. Представитель истца также пояснил, что часть объектов обществом в настоящее время демонтирована.

Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены принятого по делу решения ввиду следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между управлением (арендодатель) и АО "Санаторий Кубань" (арендатор) заключен договор N 3700007735 от 22.05.2017 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:37:0102001:119 общей площадью 20157 кв.м из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, ул. Пушкина, 30, с видом разрешенного использования: дома отдыха, пансионаты, санатории.

Как указывает истец, за период с 02.06.2017 по 31.12.2017 за ответчиком образовалась задолженность в размере 1 814 974,23 руб.

В соответствии с пунктом 3.2.4 арендодатель имеет права в одностороннем порядке принимать решение о прекращении права пользования участком и досрочном расторжении договора при следующих существенных нарушениях его условий:

- использование участка не по целевому назначению и разрешенному использованию, указанному в пункте 1.1 договора;

- нарушение арендатором условий, указанных в разделе 4 договора, и не выполнением арендатором обязанностей, указанных в разделе 10 и пункте 4.1 и 4.3 договора;

- невнесение арендной платы в течение одного квартала;

- использование участка способами, ухудшающими его качественные характеристики и экологическую обстановку.

Как видно из материалов дела, в адрес ответчика были направлены претензия от 02.11.2017 N 2705-8246 с требованием оплатить задолженность (л.д. 26-27), а также уведомление от 11.12.2017 N 2705-9234 (л.д. 22-25), в котором управление указывает на нарушение обществом обязанностей по внесению арендных платежей, в связи с чем направлено соглашение о расторжении договора аренды.

29.05.2018 управлением был проведен плановый осмотр, обследование земельного участка, о чем составлен Акт N 56 (л.д. 75-77).

Согласно акту на земельном участке с кадастром номером 23:37:0102001:119 расположены спальные корпуса, лечебные корпуса, объекты вспомогательного назначения, составляющие санаторий "Кубань". Однако, в здании со стороны улицы Ленина помещения переоборудованы под размещение магазина по реализации товаров для праздника и интернет-кафе "Pauteena". Кроме того, в границах участка установлен объект общественного питания - кафе "Фламинго", надувной батут, нестационарные торговые объекты по реализации мороженного и кваса, павильон по реализации экскурсионных путевок, а также, осуществляется деятельность проката электромобилей. В утвержденной схеме размещения нестационарных торговых объектов данная территория не указана. Установленный вид разрешенного использования земельного участка не предусматривает размещение объекта общественного питания, игровых автоматов, объектов торговли.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим исковым заявлением.

При вынесении решения суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.

Правоотношения сторон в рамках указанного договора регулируются в соответствии с положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с положениями статьи 36 Конституции Российской Федерации, пункта 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли на территории Российской Федерации является платным.

Согласно статье 1 Земельного кодекса Российской Федерации к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) (статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции ответчиком задолженность и пеня погашены в полном объеме. В части отказа в удовлетворении исковых требований решение суда не обжалуется и в силу положений части 5 части 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом апелляционной инстанции не проверяется.

Истцом также заявлены требования о расторжении договора аренды земельного участка N 3700007735 от 22.05.2017.

Как следует из материалов дела, при обращении с исковым заявлением основанием для расторжения спорного договора истец указал на нарушение обществом обязанностей по внесению арендных платежей.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции истцом было представлено дополнительное правовое обоснование, в качестве основания для расторжения договора истец также указал, что обществом земельный участок используется не в соответствии с условиями договора аренды, в подтверждение чего был представлен акт N 56 от 29.05.2018.

Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с п. 9 ст. 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Пунктом 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 46 ЗК РФ,. 450 и 619 ГК РФ, п. 9 ст. 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Судом первой инстанции установлено, что истец направил ответчику претензию от 02.11.2017 об оплате задолженности и уведомление о расторжении договора от 11.12.2017 в связи с нарушением сроков внесения арендных платежей.

Согласно пункту 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Пунктом 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 1 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Поскольку задолженность ответчиком погашена, суд первой инстанции отказал в удовлетворении требований о расторжении договора в связи с просрочкой внесения арендных платежей.

По требованию о расторжении договора в связи с использованием участка не по его назначению с нарушением условий договора, истцом ответчику направлялось письмо от 29.05.2018 (после обращения в суд с настоящим иском), в котором сообщалось о необходимости удалить с земельного участка кафе, батут, нестационарные торговые объекты по реализации мороженного и кваса, павильон по реализации экскурсионных путевок, а также прекратить деятельность по прокату электромобилей (детских) (л.д.101-102).

В материалы дела также представлено письмо от 28.06.2018, которым МБУ "Центр развития и оказания курортных услуг" просило прекратить использование брендбука - фирменных логотипов города-курорта Анапа (л.д. 112-113).

Согласно пункту 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как было указано, управление дополнило основание иска о расторжении договора - использование земельного участка не по целевому назначению посредством размещения некапитальных объектов коммерческого назначения, в процессе рассмотрения судом спора. Судом первой инстанции установлено, что истец до обращения в суд с иском не предпринимал мер по урегулированию спора в досудебном порядке, в частности не направлял требования о расторжении договора по такому основанию, как использование земельного участка не по целевому назначению, что свидетельствует о несоблюдении истцом обязательного досудебного порядка расторжения сделки.

В материалы дела истцом не представлены надлежащие доказательства соблюдения требований статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации в части направления в адрес ответчика предложения о расторжении договора.

Порядок досудебного урегулирования спора истцом не соблюден, претензия истца не содержит однозначно выраженное требование о расторжении договора аренды (л.д. 101-102). В данной претензии имеется лишь ссылка на то, что установленный вид разрешенного использования земельного участка не предусматривает размещение объекта общественного назначения, игровых аттракционов (надувного батута и прокат электромобилей), объектов торговли. Обществу предложено в течение 30 календарных дней выполнить работы по приведению земельного участка в соответствии с установленным видом разрешенного использования.

Фактически, требование о расторжении договора в адрес ответчика не направлялось, что не лишает управление возможности направить обществу соответствующее требование и обратиться в суд.

Указание заявителя на то, что из акта осмотра следует: часть земельного участка со стороны улицы Ленина, на которой размещались некапитальные торговые объекты, является территорией общего пользования, вокруг сооружения общества имеется металлический забор по периметру всего участка, при установленных судом первой инстанции обстоятельств не свидетельствует о соблюдении истцом обязательного досудебного порядка.

Вместе с тем, апелляционным судом установлено, что администрация муниципального образования город-курорт Анапа обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с АО "Санаторий Кубань" с требованием демонтировать объекты, расположенные на земельном участке 23:37:0102001:119 (дело N А32-24876/2018). Кроме того, как пояснил суду апелляционной инстанции представитель истца, часть объектов обществом в настоящее время демонтирована.

На основании изложенного, судом апелляционной инстанции не установлено оснований для отмены обжалуемого решения.

Доводы апелляционной жалобы проверены апелляционным судом и отклонены, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и не могут повлиять на законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.11.2018 по делу N А32-13437/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в двухмесячный срок в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Н.В. Нарышкина

Судьи

И.Н. Глазунова Н.Н. Мисник