Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 февраля 2019 г. N 13АП-1779/19

г. Санкт-Петербург

20 февраля 2019 г.

Дело N А56-130732/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 19 февраля 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 февраля 2019 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Изотовой С.В.,

судей Полубехиной Н.С., Ракчеевой М.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Е.М. Куренковой,

рассмотрев при участии:

от Предприятия представителя Долгополовой Т.В. (доверенность от 24.09.2018),

от Предпринимателя представителя Ковалевой О.А. (доверенность от 26.11.2018)

апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Юсубова Видади Шамхалила оглы на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.12.2018 по делу N А56-130732/2018 (судья Вареникова А.О.) по иску:

Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия пассажирского автомобильного транспорта (195197, Санкт-Петербург, Полюстровский пр., д. 39; ОГРН 1027809247300, ИНН 7830001758)

к индивидуальному предпринимателю Юсубову Видади Шамхалилу оглы (Санкт-Петербург)

об обязании освободить нежилые помещения,

установил:

Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие пассажирского автомобильного транспорта (далее - истец, Предприятие) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к индивидуальному предпринимателю Юсубову Видади Шамхалилу оглы (далее - ответчик, Предприниматель) об обязании освободить нежилые помещения, а именно: часть помещения 1-Н (часть от ч.п. 2), расположенного на 1-м этаже и часть помещения 1-Н (часть от ч.п. 47), расположенного на 2-м этаже, общей площадью 100,4 кв. м в здании с кадастровым номером 78:13:7309:26:55, расположенном по адресу: Санкт-Петербург, наб. Обводного канала, д. 36, лит. А, и передать их Предприятию по акту приема - передачи.

Решением суда первой инстанции от 11.12.2018 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с указанным решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

По мнению подателя жалобы, судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела; договор аренды возобновлен на неопределенный срок на основании пункта 5.2 договора; сторонами исполняются условия договора, ответчик вносит арендную плату, а истец ее принимает; уведомления об одностороннем отказе от договора, возобновленного на неопределенный срок, от истца не поступали, в связи с чем ответчик правомерно пользуется арендованным недвижимым имуществом.

В отзыве на апелляционную жалобу истец просит оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, указывает, что Предприятие неоднократно направляло уведомления о прекращении договора аренды; срок действия договора составляет три года; поскольку договор до настоящего времени не зарегистрирован, он не может считаться заключенным.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, представитель истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы представителей сторон, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, Предприятию на праве хозяйственного ведения принадлежит нежилое здание автобусного вокзала с кадастровым номером 78:13:7309:0:55, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, набережная Обводного канала, д. 36.

01.04.2014 между Предприятием (арендодатель) и Предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды N 0104/АВ, в соответствии с которым во временное владение и пользование арендатора предоставлены нежилые помещения 1-Н (часть от ч.п. 2), расположенное на 1-м этаже и помещение 1-Н (часть от ч.п. 47), расположенное на 2-м этаже, общей площадью 100,4 кв. м в здании с кадастровым номером 78:13:7309:26:55 (прежний номер 78:13:7309:0:55), расположенном по адресу: Санкт-Петербург, наб. Обводного канала, д.36, лит. А, для использования под торговые цели.

Согласно пункту 1.3 договора он заключен на 3 года и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

В силу пункта 1.4 договора условия договора распространяются на отношения, возникшие между сторонами, с даты подписания договора.

Факт передачи помещений арендатору сторонами не оспаривается.

Пунктом 2.2 договора на арендатора возложены обязанности своевременно и полностью выплачивать арендодателю установленную договором и последующими изменениями к нему арендную плату за пользование объектами в порядке, предусмотренном главой 3 договора (пункт 2.2.2 договора); передать арендодателю объекты по акту приема-передачи объектов не позднее десяти дней после прекращения договора в том состоянии, в котором арендатор его получил, свободным от прав и имущества третьих лиц с учетом нормального износа со всеми неотделимыми улучшениями, а также с учетом текущего ремонта объектов, произведенного в соответствии с пунктом 2.2.4 договора (пункт 2.2.13 договора).

Пунктом 3.1 договора арендная плата за пользование объектом установлена в размере 176 650 руб. 91 коп в месяц (в том числе НДС - 23 380 руб. 26 коп.).

Согласно пункту 5.2 договора, если арендатор продолжает пользоваться объектами после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок; при этом каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, уведомив об этом другую сторону не позднее, чем за один месяц до окончания действия договора, указанного в уведомлении; договор не подлежит возобновлению на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случаях, предусмотренных действующим законодательством.

21.03.2017 Предприятие вручило Предпринимателю письмо от 13.03.2017 N 01-10/5020-17, в котором указало, что срок действия договора истекает 31.03.2017; по окончании срока действия договора будет проведен аукцион на право заключения договора аренды, в котором Предприниматель может принять участие.

16.04.2018 Предприятие направило арендатору повторное уведомление о необходимости освободить помещения.

Поскольку помещения освобождены не были, 17.09.2018 арендодатель направил Предпринимателю претензию с требованием освободить занимаемые помещения.

Поскольку помещения возвращены не были, Предприятие обратилось в суд с настоящим иском.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 ГК РФ).

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В статье 610 ГК РФ указано, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Судом первой инстанции установлено и сторонами не оспаривается, что договор аренды не зарегистрирован.

Из представленного для обозрения судом апелляционной инстанции решения регистрирующего органа о приостановлении государственной регистрации спорного договора следует наличие вины обеих сторон в непредставлении документов, необходимых для государственной регистрации.

Между тем отсутствие государственной регистрации договора аренды не порождает правовой неопределенности в отношениях между сторонами и не свидетельствует о незаключенности договора между ними.

В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано, что в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

При таких условиях, поскольку в пункте 1.3 договора стороны установили срок его действия - три года, а в пункте 1.4 указали, что условия договора распространяются на отношения сторон, возникшие с даты подписания договора, его условия сторонами согласованы и договор исполняется независимо от факта государственной регистрации договора аренды, он для сторон договора является действующим, то есть вступившим в силу.

Согласно пункту 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

В этой связи судом апелляционной инстанции также принимается во внимание распоряжение Комитета по управлению городским имуществом от 26.09.2012 N 844-рк о согласовании заключения Предприятием договора аренды сроком только на 3 года.

В связи с чем суд первой инстанции правомерно признал договор заключенным на срок три года с момента его подписания, то есть действующим до 31.03.2017.

В качестве основания использования спорных нежилых помещений Предприниматель ссылается на пункт 5.2 договора, согласно которому договор возобновлен на неопределенный срок, поскольку арендодатель не реализовал свое право заявить возражения относительно такого возобновления, арендатор продолжает вносить арендную плату, а арендодатель в свою очередь арендную плату принимает.

Согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

Требование об освобождении помещения заявлено арендодателем до истечения срока действия договора, то есть арендодатель выразил волю на прекращение арендных отношений по окончании действия договора, в связи с чем договор не может считаться заключенным на неопределенный срок.

Оснований для иной оценки письма от 13.03.2017 N 01-10/5020-17 у суда апелляционной инстанции не имеется.

Впоследствии истец неоднократно направлял требования об освобождении переданного в аренду помещения.

Довод ответчика о том, что истец, принимая арендную плату, выразил волю на сохранение арендных отношений, также отклоняется судом апелляционной инстанции ввиду следующего.

В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Таким образом, в ситуации, когда ответчик продолжает пользоваться арендуемыми помещениями, внесение арендной платы является его обязанностью и не может свидетельствовать о наличии воли арендодателя на сохранение арендных отношений.

Поскольку арендатор помещение арендатору не вернул, доказательств наличия оснований для дальнейшего использования помещения не представил, требование истца об обязании возвратить помещение по акту приема-передачи является обоснованным и подлежит удовлетворению в полном объеме.

Довод подателя апелляционной жалобы о том, суд первой инстанции не предоставил ему возможность предоставить имеющиеся у него доказательства, в частности, платежные поручения от 15.10.2018 N 88, 06.11.2018 N 95, 04.12.2018 N 121, 09.03.2017 N 20, 24.04.2017 N 29, 02.06.2017 N 39 опровергается аудиозаписью судебного заседания, которая прослушана в судебном заседании суда апелляционной инстанции.

Кроме того, лица, участвующие в деле, при рассмотрении дела не заявляли возражений против завершения предварительного судебного заседания и открытия судебного заседания в первой инстанции (часть 4 статьи 137 АПК РФ).

При таких обстоятельствах приложенные к апелляционной жалобе не являвшиеся предметом рассмотрения суда первой инстанции документы (платежные поручения от 15.10.2018 N 88, 06.11.2018 N 95, 04.12.2018 N 121, 09.03.2017 N 20, 24.04.2017 N 29, 02.06.2017 N 39) подлежат возврату подателю жалобы.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.12.2018 по делу N А56-130732/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Юсубова Видади Шамхалила оглы - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

С.В. Изотова

Судьи

Н.С. Полубехина М.А. Ракчеева