Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 20 февраля 2019 г. N 09АП-72236/18

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 5 июля 2019 г. N Ф05-8218/19 настоящее постановление отменено

город Москва

20 февраля 2019 г.

Дело N А40-9157/17

Резолютивная часть постановления объявлена 12 февраля 2019 года 12 февраля 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 февраля 2019 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Кораблевой М.С., судей Алексеевой Е.Б., Проценко А.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ароян А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ЗАО Историко-архитектурный комплекс Никольское-Урюпино

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 30 октября 2018 года

по делу N А40-9157/17 вынесенного судьей Чекмаревой Н. А. (64-87)

по иску ОАО "РАСПОРЯДИТЕЛЬНАЯ ДИРЕКЦИЯ МИНКУЛЬТУРЫ РОССИИ"

(ИНН 5024124163, ОГРН 1115024008582 )

к ЗАО Историко-архитектурный комплекс Никольское-Урюпино (ОГРН 1037706038347)

о взыскании задолженности по договору аренды

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Солод Р.Р. по доверенности от 03.09.2018; Шахов Д.И. по доверенности от 27.03.2018;

от ответчика: Соковиков С.В. по доверенности от 29.01.2019; Михоник И.Ю. генеральный директор на основании Приказа от 21.03.2017;

УСТАНОВИЛ:

Открытое акционерное общество "Распорядительная дирекция Минкультуры России" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ЗАО Историко-архитектурный комплекс Никольское-Урюпино (далее - ответчик) о взыскании долга по договору аренды земельного участка от 03.08.2006 г. N 53/07 в размере 6 404 250 руб. 00 коп., с учетом принятых судом уточнений исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ.

Определением суда от 14.02.2018 г. в порядке ст. 132 АПК РФ для совместного рассмотрения с первоначальным и иском принят встречный иск Закрытого акционерного общества "Историко- архитектурный комплекс "Никольское-Урюпино" к Открытому акционерному обществу "Распорядительная дирекция Минкультуры России" о расторжении договора аренды земельного участка от 03.08.2006 г. N 53/07.

Решением суда от 30.10.2018 требования по первоначальному иску удовлетворены. С Закрытого акционерного общества "Историко-архитектурный комплекс "Никольское- Урюпино" в пользу Открытого акционерного общества "Распорядительная дирекция Минкультуры России" взыскана задолженность в размере 6 404 250. В удовлетворении встречного иска отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявитель ссылается на нарушение судом норм материального и процессуального права, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

В судебном заседании апелляционного суда представители ответчика доводы апелляционной жалобы поддержали по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

Представитель истца против доводов жалобы возражал, считает обжалуемое решение суда законным и обоснованным.

Законность и обоснованность принятого решения проверены апелляционным судом по правилам, предусмотренным главой 34 АПК РФ.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, правоотношения сторон возникли из договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности N 53/07 от 03 августа 2007 г., с кадастровым номером 50:11:0040109:0037, площадью 146 000 кв.м., расположенного по адресу Московская область, Красногорский район, вблизи с. Николо-Урюпино, с учетом договора б/н от 29 октября 2007 г. уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности N 53/07 от 03.08.2007.

Земельный участок был передан ответчику по Акту приема-передачи земельного участка от 29 октября 2007 г.

По условию сделки (п. 5.1, 5.4 договора) арендатор обязан вносить арендную плату своевременно, за каждый квартал вперед, не позднее 10 числа текущего месяца квартала. Размер годовой арендной платы составлял 1 958 166,60 рублей.

На основании п. 5.3, 7.1 договора аренды истец 17.06.2015 г. направил ответчику уведомление N 181-15 об изменении размера арендной платы, которая с 01.07.2015 года составила 74 583 600 рублей, в том числе НДС 18% 11 377 159 рублей 32 копейки в год.

За один квартал арендная плата составляет 18 645 900 рублей, в том числе НДС 18% 2 844 289 рублей 83 копейки.

Согласно расчету истца задолженность ответчика за третий квартал 2015 г. составила 6 404 250 руб. 00 коп.

Истец направлял в адрес ответчика претензию с требование оплатить задолженность.

Обращаясь со встречным иском о расторжении договора, ответчик указал на обстоятельство того, что 14.02.2017 Общество в порядке п. 5 ст. 4 ГК РФ направило в адрес Дирекции претензию с требованием внести изменения в спорный Договор аренды и отозвать письмо (уведомление) N 181-15 от 17.06.205 г.

Не получив ответа 07.04.2017 г. Общество направило в адрес Дирекции претензию с требованием досрочно прекратить действие (расторгнуть) Договоры аренды. Ответа на данную претензию также получено не было.

Истец ссылается на обстоятельства того, что общество не предполагало, что ставка арендной платы по Договору аренды земельного участка увеличится в 38 раз до 74 583 600 рулей в год, площадь арендуемого земельного участка уменьшится на 3 257 кв. м, а по Договору аренды недвижимости N 01-30/76 будут заявлены требования о взыскании убытков в 3 раза превышающие стоимость работ, предусмотренных договором; Изменение обстоятельств связано только с одной причиной - намерением Дирекции продать усадебный комплекс (как земельные участки, так и объекты недвижимости).

Каким-либо образом повлиять на эту причину Общество не в состоянии; отношения между Дирекцией и Обществом перешли исключительно в плоскость судебных разбирательств, что делает невозможным проведение дальнейших работ и привлечение капитала; отсутствие перспективы налаживания партнерского взаимодействия для реализации проекта по восстановлению усадебного комплекса "Никольское-Урюпино". Указанные обстоятельства явились основания для обращения с данным иском.

Суд первой инстанции, оценив представленные доказательства, обстоятельства дела, пришел к следующим выводам.

Согласно ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со ст.ст.309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Определением суда от 17.04.2018 по ходатайству истца судом первой инстанции была назначена судебная экспертиза. Перед экспертом был поставлен вопрос: Какова рыночная стоимость аренды земельного участка с кадастровым номером 50:11:0040109:0037, площадью 146 000 кв.м., расположенного по адресу Московская области, Красногорский район, вблизи с.Николо-Урюпино, для размещения конторского флигеля памятника истории и культуры "Усадьба Никольское Урюпино" по состоянию на 2015?

Согласно заключению эксперта рыночная стоимость аренды земельного участка с кадастровым номером 50:11:0040109:0037, площадью 146 000 кв. м., расположенного по адресу Московская область, Красногорский район, вблизи с. Николо-Урюпино, для размещения конторского флигеля памятника истории и культуры "Усадьба Никольское Урюпино" по состоянию на 2015 г. составляет 25 617 000 руб. в год.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Так, в силу статей 22, 65 Земельного кодекса РФ (в редакции, действующей на момент возникновения спора) за земли переданные в аренду взимается арендная плата, размер которой определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Согласно статье 39.7 Земельного кодекса РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности.

В соответствии с абзацем четвертым пункта 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В пункте 19 этого же Постановления Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 разъяснено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

По условию п.5.3. договора размер арендной платы пересматривается при существенном изменении рыночной стоимости земельного участка или рыночной арендной платы за земельный участок, но не чаще одного раза в год.

При определении размера арендной платы на стадии заключения договора стороны руководствовались рыночной стоимостью земельного участка, что прямо следует из содержания условий договора.

Как правильно установлено судом первой инстанции, изменение рыночной стоимости влечет пересмотр размера арендной платы по договору аренды, что прямо предусмотрено пунктом 5.3 договора аренды.

Изменение арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости на основании пункта 5.3. договора аренды и по инициативе арендатора, не противоречит Основным принципам и Правилам определения арендной платы, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582, а также согласуется с разъяснениями пунктов 16, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73.

В статье 620 ГК РФ предусмотрены порядок и основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора.

Также, ст. 620 ГК РФ установлено, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Исходя из положений ст. ст. 450, 450.1 ГК РФ основаниями расторжения договора являются: соглашение сторон; решение суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором; односторонний отказ от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что само по себе увеличение рыночной стоимости объекта аренды, не относятся к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть. Стороны, вступая в договорные отношения, должны были прогнозировать экономическую ситуацию, в связи с чем не могли исключать вероятность роста цен в период исполнения сделки.

При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения требования по встречному иску о расторжении договора аренды у суда первой инстанции не имелось.

Возражения заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, апелляционным судом проверены в полном объеме, однако не могут быть приняты во внимание, поскольку не влекут иных выводов апелляционного суда, чем тех, которые суд изложил в настоящем судебном акте.

Судом первой инстанции исследованы обстоятельства, имеющие значение для настоящего дела, которым дана надлежащая оценка доводам сторон и имеющимся в деле доказательствам.

Разрешая спор, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законное и обоснованное решение. Выводы суда первой инстанции соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом первой инстанции допущено не было.

Расходы по уплате госпошлины за подачу апелляционной жалобы распределяются судом в порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и относятся на заявителя жалобы.

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 30 октября 2018 года по делу N А40-9157/17 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

М.С. Кораблева

Судьи

Е.Б. Алексеева А.И. Проценко