Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 4 марта 2019 г. N 09АП-50625/18

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 15 мая 2019 г. N Ф05-5169/19 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Москва

04 марта 2019 г.

Дело N А40-211611/17

Резолютивная часть постановления объявлена 27 февраля 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 04 марта 2019 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Д.Н. Садиковой,

судей Е.Б. Расторгуева, Д.В. Пирожкова,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи И.В. Фоминым,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ООО "СПУРТ-2001" на решение Арбитражного суда города Москвы

от 30 июля 2018 года по делу N А40-211611/17, принятое судьей О.А. Березовой,

по иску Общества с ограниченной ответственностью "Спурт-2001"

к Департамент городского имущества города Москвы

об урегулировании разногласий

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Цынжаловская С.В.(по доверенности от 19.06.2017)

от ответчика: Брагина В.Н. (доверенность от 29.11.2018)

УСТАНОВИЛ:

Иск заявлен об урегулировании разногласий, возникших при заключении сторонами договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) площадью 58, 1 кв. м по адресу: г. Москва, ул. Митинская, д. 31 (этаж 1, пом. XVI, комн. 1-8), - а именно: исключить из договора п. 2.1.3, 2.1.4, 5.1, 5.2, 5.3; п. 3.1 принять в редакции: "3.1. Рыночная стоимость Объекта в соответствии с отчетом об оценке N ОП-2017-09-26 от 13.09.17 выполненном ИП Буданов В.С., составляет 3 388 983 (Три миллиона триста восемьдесят восемь тысяч девятьсот восемьдесят три) рублей, без НДС. В соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации НДС не начисляется."; п. 3.3 принять в редакции: "3.3. На остаточную сумму денежных средств, оплачиваемых в рассрочку в счет выкупа Объекта, начисляются проценты, равные одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации."; п. 3.4 принять в редакции: "3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты вступления в силу решения суда и представления Департаментом полного комплекта 2 документов. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до _____ числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 56 483 (Пятьдесят шесть тысяч четыреста восемьдесят три) руб. 05 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга."; абзац четвертый п. 3.6 принять в редакции: "Изменение реквизитов для перечисления денежных средств по Договору публикуются на информационных ресурсах Продавца и доводится до сведения Покупателя, путем заключения дополнительного соглашения согласно п. 7.1 настоящего договора."; абзац пятый п. 3.6 принять в редакции: "Факт оплаты Объекта подтверждается выпиской с расчетного счета Покупателя о перечислении средств, в размере и сроки, указанные в настоящем договоре."; п. 5.4 считать п. 5.1 и принять его в редакции: "5.1. В случае не поступления на расчетный счет средств, указанных в п. 3.1 Договора, в течение 30 дней с момента истечения срока оплаты (не представление подтверждающих оплату документов) Продавец вправе в досудебном порядке урегулировать вопрос путем направления Покупателю претензионного уведомления. При не поступлении от Покупателя ответа на направленную в его адрес претензию по истечении 30 дней с момента получения претензии Покупателем, Продавец имеет право на расторжение настоящего Договора в судебном порядке."; п. 5.5 считать п. 5.2 и принять его в редакции: "5.2. При ненадлежащем исполнении обязательств по Договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации."; п. 6.1 принять в редакции: "6.1. Стороны будут стремиться к разрешению всех возможных споров и разногласий, которые могут возникнуть по Договору или в связи с ним, в досудебном порядке."

Суд первой инстанции, рассмотрев заявленные требования решил:

урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения); п. 2.1.3, 2.1.4, 3.1, 3.3, 3.4, абзацы четвертый и пятый п. 3.6, п. 5.1, 5.2, 5.3, 5.4, 5.5, 6.1 в редакции Департамента:

"2.1.3. Не позднее одного месяца с даты государственной регистрации предоставить Продавцу сведения о переходе права собственности.";

"2.1.4. Оборудовать Объект средствами пожарной безопасности. За неисполнение п. 2.1.4 Покупатель несет ответственность в соответствии с нормами действующего законодательства Российской Федерации.";

"3.1. Цена Объекта составляет 6 888 000 руб. 00 коп. (шесть миллионов восемьсот восемьдесят восемь тысяч рублей ноль копеек) в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 03.07.2017 N Д-858-0386/17, выполненным ЗАО "МБЦ". НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.";

"3.3. На сумму денежных средств, составляющих Цену Объекта, по уплате которых предоставляется рассрочка, подлежат начислению проценты, равные одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.";

"3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до ___ числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 114 800 (сто четырнадцать тысяч восемьсот) руб. 00 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга."; "Изменение реквизитов для перечисления денежных средств по Договору публикуются на информационных ресурсах Продавца. Факт оплаты Объекта подтверждается выпиской с указанного счета о поступлении средств, в размере и сроки, указанные в настоящем договоре";

"5.1. За нарушение сроков оплаты, предусмотренных п. 3.4. Договора, Продавец вправе требовать с Покупателя уплаты неустойки (пени) в размере 0,5 % от неуплаченной суммы за каждый день просрочки";

"5.2. В случае уклонения от государственной регистрации перехода права собственности и государственной регистрации залога на Объект Покупатель обязан уплатить Продавцу штраф в размере 5 % от цены объекта.";

"5.3. Покупатель, не исполнивший или ненадлежащим образом исполнивший обязательства по Договору, обязан возместить Продавцу убытки в полной сумме сверх предусмотренных Договором неустоек.";

"5.4. В случае не поступления на расчетный счет средств, указанных в пункте 3.4 Договора, в течение 30 дней с момента истечения срока оплаты (не представление подтверждающих оплату документов) Продавец в одностороннем порядке вправе расторгнуть настоящий Договор путем направления уведомления, при этом договор считается расторгнутым по истечении 30 дней с момента направления уведомления.";

"5.5. Во всех других случаях неисполнения обязательств по Договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.";

"6.1. Стороны будут стремиться к разрешению всех возможных споров и разногласий, которые могут возникнуть по Договору или в связи с ним."

Не согласившись с решением суда, истец обратился в суд апелляционной инстанции с апелляционной жалобой, в которой оспаривает урегулирование разногласий по ряду спорных пунктов в редакции ответчика, просит изменить решение суда в части урегулирования разногласий по указанным пунктам, приняв редакцию истца. Кроме того, истец не согласен с ценой выкупаемого имущества, полагает, что при наличии в материалах дела двух отчетов по цене выкупаемого имущества, суд должен был назначить экспертизу.

Представитель ответчика возражал по доводам апелляционной жалобы, полагая решение суда законным и обоснованным.

Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителей истца и ответчика, приходит к следующим выводам.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, истец является арендатором нежилого помещения площадью 58, 1 кв. м по адресу: г. Москва, ул. Митинская, д. 31, - на основании договора на аренду нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности г. Москвы, от 13.08.2003 N 9-434/03, заключенного с Департаментом имущества города Москвы. 19.06.2017 арендатор обратился в Департамент с заявлением о предоставлении государственной услуги "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы" в отношении арендованного им помещения.

Письмом от 14.08.2017 N 33-5-87649/17-(0)-3 Департамент направил истцу проект договора купли-продажи помещения, в п. 3.1 договора цена помещения установлена в размере 6 888 000 руб., определенном отчетом об оценке рыночной стоимости от 03.07.2017 N Д-858-0386/17, составленным ЗАО "МБЦ, а в п. 3.2 и 3.4 договора предусмотрено, что оплата производится в рассрочку в течение 5-ти лет со дня заключения договора, ежемесячно, по 114 800 руб.

Согласно отчету об оценке от 19.06.2017 N ОП-2017-09-26, составленному ИП Будановым В.С., рыночная стоимость помещения составляет 3 388 983 руб., в связи с чем истец 22.09.2017 обратился в Департамента с протоколом разногласий к договору купли-продажи, в котором просил установить цену помещения в указанном размере.

Кроме того, истец просил исключить из договора п. 2.1.3, 2.1.4, 5.1, 5.2, 5.3, изменить редакцию абзацев третьего и четвертого п. 3.6 и редакцию п. 3.3, 3.4, 5.4, 5.5 и 6.1.

Поскольку разногласия в досудебном порядке не были урегулированы, истец обратился в суд с настоящим иском.

В соответствии с абзацем вторым части второй статьи 445 ГК РФ при отклонении протокола разногласий сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. Согласно статье 446 ГК РФ в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на усмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Законом N 159-ФЗ установлены способы и порядок отчуждения недвижимого имущества находящего в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.

Статьей 3 указанного закона установлено преимущественное право и реализация такого права субъектами малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням); 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Закона N 159-ФЗ.

Разрешая спор, суд первой инстанции также установил, что истец соответствует критериям, указанным в статье 3 Закона N 159-ФЗ.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 - 87 АПК РФ.

Учитывая, что у сторон имеются разногласия по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, апелляционный судом удовлетворено ходатайство истца о назначении по делу судебной экспертизы. Определением от 9 ноября 2018 назначено проведение экспертизы с целью установления рыночной стоимости спорных нежилых помещений, производство которой поручено эксперту ООО "Агентство судебных экспертов" Завьялову Юрию Анатольевичу. На разрешение эксперта поставлен вопрос: Определить рыночную стоимость нежилого помещения 58, 1 кв. м по адресу: г. Москва, ул. Митинская, д. 31 (этаж 1, пом. XVI, комн. 1-8)., по состоянию на 19.06.2017.

Согласно заключению экспертN 183 от 27.12.2018 цена выкупаемого объекта составляет 6 756 000 руб. 00 коп. без НДС. В судебном заседании представитель истца выразил согласие с указанной ценой, ответчик какие-либо мотивированные замечания, возражения относительно определенной в результате судебной экспертизы стоимости спорного объекта не заявил.

Оценив экспертное заключение, суд признает его соответствующим требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, отражающим все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, основанным на материалах дела, и приходит к выводу, об отсутствии оснований не доверять выводам эксперта, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи данное экспертное заключение, суд считает надлежащим доказательством по делу.

Согласно пункту 1 статьи 5 Закона N 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет. Частью 1 статьи 9 Закона N 159-ФЗ предусмотрено, что в случае, если законом субъекта Российской Федерации не установлен срок рассрочки оплаты арендуемого имущества, предусмотренный статьей 5 настоящего Федерального закона, применяется срок рассрочки оплаты арендуемого имущества, равный пяти годам.

Таким образом, в соответствии со статьей 5 Закона N 159-ФЗ вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества с условием об оплате в рассрочку посредством ежемесячных выплат в равных долях.

Суд также соглашается с позицией истца об исключении из договора пунктов 5.1., 5.2, 5.3 на основании следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 329 ГК РФ, неустойка является одним из способов обеспечения обязательства. Согласно ст. 331 ГК РФ, соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

Судом п. 5.1 договора согласован в редакции ответчика, предусмотревшего неустойку за нарушение сроков оплаты в размере 0,5 % от неуплаченной суммы за каждый день просрочки. Истец категорически возражает против включения указанного пункта в договор, правомерно и обоснованно ссылаясь при этом, что продавец вправе при несвоевременной оплате платежей требовать взыскания процентов на основании ст.395 ГК РФ.

В пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2000 N 56 "Обзор практики разрешения судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве" разъяснено, что в силу статей 329 и 330 ГК РФ исполнение обязательства может обеспечиваться, в частности, неустойкой (штрафом, пеней), предусмотренной законом или договором сторон. При этом арбитражный суд не вправе устанавливать договорную неустойку за нарушение обязательств, если одна из сторон возражает против ее установления. Арбитражный суд может вынести решение по существу спора, если обе стороны считают необходимым установить неустойку за нарушение обязательства по договору, но у них возникли разногласия по ее размеру. (Определение ВС РФ от 29 ноября 2016 г. N 303-ЭС16-12299).

Положения п. 3 ст. 551 ГК РФ предоставляют способ защиты нарушенного права в случае уклонения одной из сторон от государственной регистрации перехода права собственности, а также право требования взыскания понесенных в связи с таким уклонением убытков. Отношения сторон в части возможности начисления неустойки за нарушение такой обязанности указанной нормой права не предусмотрены (применение штрафных санкций, в рассматриваемом договоре в размере 5% от цены объекта).

Поскольку положения о неустойке исключены из договора, то п.5.3 договора подлежит исключению.

Суд приходит к выводу, что разногласия сторон по п.5.4 договора подлежа урегулированию в редакции: "В случае не поступления на расчетный счет средств, указанных в пункте 3.1 Договора, в течение 30 дней с момента истечения срока оплаты (не представление подтверждающих оплату документов) Продавец имеет право на расторжение настоящего договора в судебном порядке". При этом суд исходит из следующего.

Согласно ч.1 ст.450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с п. 2 ст. 489 ГК РФ, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара. Поскольку указанные положения носят диспозитивный характер, и истец возражает против согласования сторонами права одностороннего внесудебного отказа ответчика от исполнения договора по указанным п. 5.4 договора основаниям, такой пункт договора подлежит в соответствующей части урегулированию на условиях истца.

В связи исключением из договора пунктов 5.2, 5.3 п.5.4 считать п.5.1 договора, п.5.5 договора считать п.5.2.

Также суд считает возможным урегулировать абзац 4 пункта 3.6 договора в редакции истца, поскольку реквизиты для перечисления денежных средств указаны в договоре, соответственно, при изменении реквизитов согласно п.7.1 договора, необходимо данные изменения оформлять в письменном виде и подписывать обеими сторонами.

Возражения истца по иным пунктам договора суда апелляционной инстанции отклоняет, как не основанные на конкретных нормах материального права, носящие лишь технический характер, направленные на редакционные изменения.

Учитывая изложенное решение суда первой инстанции подлежит изменению.

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 2 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 30 июля 2018 года по делу N А40-211611/17 изменить.

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении сторонами договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) площадью 58, 1 кв. м по адресу: г. Москва, ул. Митинская, д. 31 (этаж 1, пом. XVI, комн. 1-8), изложить

"3.1. Цена Объекта составляет 6 756 000 руб. 00 коп. (шесть миллионов семьсот пятьдесят шесть тысяч рублей ноль копеек) в заключением эксперта N 183 от 27.12.2018, выполненным ООО "Агентство судебных экспертов" по результатам проведения судебной оценочной экспертизы. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.";

"3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до ___ числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 112 600 (сто двенадцать тысяч шестьсот) руб. 00 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.";

"Изменение реквизитов для перечисления денежных средств по Договору публикуются на информационных ресурсах Продавца и доводится до сведения Покупателя. Факт оплаты Объекта подтверждается выпиской с указанного счета о поступлении средств, в размере и сроки, указанные в настоящем договоре.";

Пункты 5.1,5.2,5.3 исключить из договора.

Считать п.5.4 договора п.5.1 и изложить в редакции: В случае не поступления на расчетный счет средств, указанных в пункте 3.1 Договора, в течение 30 дней с момента истечения срока оплаты (не представление подтверждающих оплату документов) Продавец имеет право на расторжение настоящего договора в судебном порядке.

П.5.5. считать п.5.2 договора.

В остальной части решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу- без удовлетворения.

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы в пользу ООО "СПУРТ- 2001" расходы по государственной пошлине по иску и по апелляционной жалобе в размере 9000 (девять тысяч) руб., судебные издержки по экспертизе в размере 45 000 (сорок пять тысяч) руб.

Перечислить с депозитного счета Девятого арбитражного апелляционного суда ООО "Агентство судебных экспертов" 45 000 (сорок пять тысяч) руб. согласно счета N 183 от 27 декабря 2018.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Д.Н.Садикова

Судьи

Д.В.Пирожков Е.Б.Расторгуев