Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 4 марта 2019 г. N 10АП-1912/19

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 27 мая 2019 г. N Ф05-7252/19 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Москва

04 марта 2019 г.

Дело N А41-80812/18

Резолютивная часть постановления объявлена 25 февраля 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 04 марта 2019 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ивановой Л.Н.,

судей Юдиной Н.С., Миришова Э.С.,

при ведении протокола судебного заседания: Наджафовым О.С.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Министерства имущественных отношений Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 19 декабря 2018 года, принятое судьей Плотниковой Н.В. по делу N А41-80812/18 по исковому заявлению Министерства имущественных отношений Московской области к ООО "Учебно-производственный центр "Каприз" о взыскании денежных средств,

при участии в заседании:

от истца - Кайдилова О.С. по доверенности от 09.01.2019;

от ответчика - Валиева А.В. по доверенности от 14.11.2018, директор Бабаков Н.А.,

УСТАНОВИЛ:

Министерство имущественных отношений Московской области обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ООО "Учебно-производственный центр "Каприз" о взыскании задолженности за период с 28.10.15 по 08.12.2017 по договору N 56-005-05-У от 18.10.2005 в размере 3 224 206,21 руб.

Решением Арбитражного суда Московской области от 19 декабря 2018 года в удовлетворении требований отказано.

Законность и обоснованность указанного судебного акта проверяются по апелляционной жалобе истца, в которой заявитель просит судебный акт суда первой инстанции отменить, заявленные требования - удовлетворить.

Представитель истца в судебном заседании суда апелляционной инстанции поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, в полном объеме, просил обжалуемый судебный акт суда первой инстанции отменить.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил обжалуемый судебный акт суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Проверив материалы дела, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Московской области (арендодатель), Государственным учреждением "Подольская квартирно-эксплуатационная часть КЭУ Московского военного округа" (балансодержатель) и ООО "Учебно-производственный центр "Каприз" (арендатор) заключен договор о передаче в аренду федерального недвижимого имущества, закрепленного за учреждением на праве оперативного управления N 56-005-05-У от 18.10.2005, согласно которому арендодатель и балансодержатель передают, а арендатор принимает во временное владение и пользование, нежилые помещения, указанные в приложении N 1, расположенные в здании по адресу: г. Подольск Московской области, Октябрьский проспект, д. 2 "В" (зд. инв. N 1520) на срок до 25.10.2006 для использования под учебно-производственный процесс.

Договор действует с 01.11.2005 по 25.10.2006 (пункт 2.2 договора).

В соответствии с распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 05.03.2003 N 843-р "Об определении величины годовой арендной платы за пользование федеральным недвижимым имуществом, расположенным на территории Московской области" произведена независимая оценка рыночной стоимости объекта, передаваемого в аренду.

Пунктом 4.1 договора установлено, что согласно расчету (приложение N 2) сумма ежемесячной арендной платы без учета налога на добавочную стоимость за указанные в пункте 1.1. помещения составляет 411,81 у.е. Внесение арендной платы производится за каждый месяц вперед до 10 числа оплачиваемого месяца (пункт 4.3 договора).

Приказом Заместителя Министра обороны Российской Федерации от 05.03.2015 N 192 вышеуказанное недвижимое имущество было передано в собственность Московской области.

Право Московской области на спорный объект зарегистрировано 28.10.2015.

В дальнейшем, между Министерством имущественных отношений Московской области и ООО "Учебно-производственный центр "Каприз" заключено дополнительное соглашение от 28.02.2018, согласно которому Минмособлимущество принимает на себя обязанности арендодателя по договору N 56-005-05-У от 18.10.2005 с 28.10.2015 (даты государственной регистрации права собственности Московской области на имущество).

Согласно пункту 2 дополнительного соглашения арендная плата за пользование имуществом с 28.10.2015 вносится арендатором ежемесячно безналичным порядком в срок не позднее 10 числа оплачиваемого месяца.

Указанное соглашение подписано сторонами, но не зарегистрировано в установленном законом порядке.

В силу Закона Московской области N 88/2009-ОЗ "Об аренде имущества, находящегося в собственности Московской области", Положения о Министерстве имущественных отношений Московской области, утв. постановлением Правительства Московской области от 29.10.2007 N 842/27, арендная плата за использование нежилого помещения, находящегося в собственности Московской области, составляющего казну Московской области, определяется в соответствии с рыночной стоимостью права пользования.

Согласно отчету об оценке от 31.10.17 N 4-189/17 об определении рыночной стоимости права пользования, выполненного ГУП Московской области "Московское областное бюро технической инвентаризации" составляет 1 740 375 руб. в год.

Минмособлимуществом в адрес ООО "Учебно-производственный центр "Каприз" было направлено уведомление от 23.03.2018 N 1ЗИСХ-5550 об определении размера рыночной стоимости права пользования недвижимым имуществом в размере 1 740 375 руб. в год, о сумме ежемесячного арендного платежа в размере 145 031,25 руб., а также об имеющейся сумме задолженности по арендным платежам в размере 3 224 206,21 руб. за период с 28.10.2015 по 08.12.2017 с указанием о необходимости погасить в месячный срок с момента получения настоящего уведомления вышеуказанную задолженность.

Поскольку досудебный порядок урегулирования спора, инициированный и реализованный истцом, не принес положительного результата, истец обратился с иском в суд.

Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение или расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, законом или договором.

Пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

В силу пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменения цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В пункте 6.1 договора предусмотрено, что изменение условий настоящего договора (кроме предусмотренных пунктом 3.2.4) и его досрочное прекращение допускается по соглашению сторон. Предложения по изменению условий настоящего договора и его досрочному прекращению рассматриваются сторонами и управлением в месячный срок и оформляются дополнительным соглашением.

В силу пункта 20 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.11 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее. Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление.

Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором. Если стороны распространили действие упомянутого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора (статья 431 ГК РФ).

Между тем, если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

Обосновывая наличие спорной суммы задолженности, истец ссылается на подготовленный ГУП Московской области "Московское областное бюро технической инвентаризации" отчет об оценке от 31.10.2017 N 4-189/17 об определении рыночной стоимости права пользования.

Вместе с тем, дополнительное соглашение об изменении размера арендной платы со стороны ответчика не подписано.

Более того, отчет ГУП Московской области "Московское областное бюро технической инвентаризации" датирован 31.10.2017, в то время как правоотношения между сторонами начались с момента государственной регистрации права собственности Московской области - 28.10.2015.

Следовательно, результаты оценки от 31.10.2017 сами по себе не могут служить надлежащим доказательством в подтверждение занижения размера арендной платы по договору.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора.

При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, в том числе действия арендодателя по направлению дополнительного соглашения об изменении размера арендной платы, последующее поведение сторон.

Исходя из содержания положений спорного договора, толкуемых в совокупности и взаимной связи, изменение размера арендной платы, порядка расчета в договор должно оформляться дополнительным соглашением, договор не предусматривает возможность одностороннего изменения размера арендной платы по уведомлению арендодателя либо балансодержателя.

Гражданское законодательство исходит из принципа равенства участников гражданского оборота. В связи с чем ни одна из сторон сделки не может быть поставлена в преимущественное положение перед другой стороной.

Доказательств внесения соответствующих изменений в договор материалы дела не содержат. Доказательств того, что арендатор своими фактическими действиями выразил согласие с установленной базовой ставкой арендной платы, истцом не представлено.

В соответствии со статьями 8 и 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - соответствии с обычаями делового оборота или обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и односторонне изменение его условий не допускается, за исключение случаев, предусмотренных законом.

Ответчиком в материалы дела представлены доказательства надлежащего исполнения договора по внесению арендных платежей за спорный период, предусмотренных договором.

При указанных обстоятельствах судом первой инстанции правомерно отказано в удовлетворении требований истца.

Согласно доводам истца, изложенным в апелляционной жалобе, размер арендной платы правомерно увеличен на основании отчета об определении рыночной стоимости права пользования недвижимым имуществом в одностороннем порядке, путем направления уведомления.

Между тем, из условий договора аренды не следует, что изменение рыночной стоимости объекта аренды является основанием для увеличения размера арендной платы в порядке, предусмотренном пунктом 3.2.4 договора.

Условиями пунктов 3.2.4, 6.1 договора не определены основания изменения размера арендной платы в одностороннем порядке, ни допустимый размер таких изменений.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается только по решению суда при наличии условий, предусмотренных пунктом 4 статьи 451 ГК РФ, в исключительных случаях. Изменение допускается лишь в случае, если расторжение договора противоречит общественным интересам, а также в случае, если расторжение договора повлечет для сторон такой ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора в измененных условиях.

Поскольку сторонами не достигнуто согласие об изменении условий договора и на основании статей 452, 453 ГК РФ отсутствует решение суда об изменении договора, то истец не вправе был начислять арендные платежи исходя из арендной ставки, установленной в уведомлении от 23.03.2018, и распространять его условия на отношения сторон с 28.10.2015.

Более того, истец, ежемесячно получая отчеты ответчика о произведенных выплатах, не направлял ответчику претензий о погашении образовавшейся задолженности. За период с 25.10.2015 по 08.12.2017 в адрес ООО "Учебно-производственный центр "Каприз" не поступило ни одного уведомления о том, что сумма арендных платежей производится в объеме меньше, чем это установлено в Отчете и применяется в одностороннем порядке к возникшим правоотношениям.

Кроме того, в адрес Министерства имущественных отношений Московской области письмом ФГКУ "Центральное территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации от 25.10.2017 N 141/1/5/20251 с актом сверки было указано, что за период с 01.10.2014 по 01.10.2017 за ООО "Учебно-производственный центр "Каприз" задолженности не числится.

Таким образом, ответчиком надлежащим образом исполнялись обязательства по внесению суммы арендных платежей.

Повторно оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, суд первой инстанции, полно исследовав имеющие значение для дела обстоятельства, верно оценил в порядке статьи 71 АПК РФ имеющиеся в деле доказательства, правильно применил нормы материального, процессуального права и сделал выводы, соответствующие обстоятельствам дела.

Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению, поскольку не подтверждают правомерность позиции заявителя, противоречат имеющимся в материалах дела доказательствам, данные доводы сделаны при неправильном и неверном применении и толковании норм материального и процессуального права, регулирующих спорные правоотношения, имеющиеся в материалах дела доказательства, оцененные судом по правилам статей 64, 67, 68, 71 АПК РФ, не подтверждают законности и обоснованности позиции заявителя.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с положениями части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

На основании вышеизложенного апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 176, 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 19 декабря 2018 года по делу N А41-80812/18 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу.

Председательствующий

Л.Н. Иванова

Судьи

Н.С. Юдина Э.С. Миришов