Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 марта 2019 г. N 13АП-1051/19

г. Санкт-Петербург

04 марта 2019 г.

Дело N А42-6564/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 25 февраля 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 04 марта 2019 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Тимухиной И.А.

судей Желтянникова В.И., Полубехиной Н.С.

при ведении протокола судебного заседания: Смирновой Н.В.

при участии:

от истца: не явился извещен

от ответчика: до перерыва:Ефимов Д.Ю. (доверенность от 01.10.2018), после перерыва: не явился, извещен

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-1051/2019) Комитета имущественных отношений города Мурманска на решение Арбитражного суда Мурманской области от 29.11.2018 по делу N А42-6564/2018 (судья Игнатьева С.Н.), принятое

по иску Комитета имущественных отношений города Мурманска

к ООО "Вариант"

о взыскании,

установил:

Комитет имущественных отношений города Мурманска (далее - истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд Мурманской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Вариант" (далее - ответчик, Общество) об изъятии объекта незавершенного строительства - автозаправочная станция с гаражами и стоянками автотранспорта, степень готовности 58%, кадастровый номер 51:20:0001311:151, площадью 545 кв.м., инв. N 10975, лит. Б, расположенного по адресу: Мурманская область, г. Мурманск, пр. Кольский, д. 230, путем продажи с публичных торгов.

Решением от 29.11.2018 в удовлетворении иска отказано.

В апелляционной жалобе Комитет, считая решение незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального права, при несоответствии выводов суда обстоятельствам дела, просит решение отменить, иск удовлетворить, полагая, что Общество воспользовалось правом на заключение договора аренды земельного участка для завершения строительства объекта незавершенного строительства, которое не было завершено, действие договора аренды прекратилось, что дает истцу право на обращение в суд с настоящим иском.

Общество возразило против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, Общество на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 23.12.2014 приобрело в собственность объект: автозаправочная станция с гаражами и стоянками автотранспорта (незавершенное строительством), назначение: нежилое, 1 - этажный (подземных этажей - подвал), общей площадью 545 кв.м., инв. N 10975, лит. Б, расположенный по адресу: г. Мурманск, пр. Кольский, д. 230, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 31.12.2014 серии 51-АВ N 483086.

Между Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключён договор от 24.04.2015 N 12136 аренды земельного участка с кадастровым номером 51:20:0001311:77, площадью 20249 кв.м., расположенного по адресу: г. Мурманск, Первомайский административный округ, ул. Копытова.

Согласно пункту 1.4 договора договор заключен на срок с 31.12.2014 по 31.01.2018 под автозаправочную станцию с гаражами и стоянками автотранспорта (незавершенное строительство).

В соответствии с пунктом 10.3 договора договор утрачивает юридическую силу с момента окончания срока его действия.

По акту приема-передачи от 24.04.2015 объекты аренды передан арендатору.

Общество обратилось в Комитет с заявлением от 23.03.2018 о предоставлении арендуемого земельного участка на основании пункта 2 ст. 39.6 ЗК РФ в аренду под объект незавершенного строительства.

Актом обследования от 18.05.2018 земельного участка с кадастровым номером 51:20:0001311:77 Комитетом установлено, что на момент обследования стены и перекрытия здания демонтированы, на участке расположен железобетонный ленточный фундамент от демонтированного объекта.

На запрос Комитета о наличии документации по спорному объекту Комитет градостроительства и территориального развития сообщил, что проектная документация по запрашиваемому объекту отсутствует, разрешение на строительство и разрешение на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства не выдавались.

Комитет обратился к независимой оценочной организации для получения заключения о рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно отчету организации-оценщика ООО "Оценка-Сервис" N 286/07-18 рыночная стоимость объекта недвижимости - автозаправочная станция с гаражами и стоянками автотранспорта (незавершенное строительством), общей площадью 545 кв.м., расположенного по адресу: г. Мурманск, пр. Кольский, д. 230, составляет 739 453 руб. 00 коп.

Ссылаясь на то, что договор аренды прекратил свое действие, обследованием арендуемого земельного участка установлено, что от объекта незавершенного строительства имеется только железобетонный фундамент, уведомлением от 09.04.2018 N 6-08-02-4234 Комитет предложил Обществу погасить регистрационную запись на объект незавершенного строительства в ЕГРП и добровольно освободить земельный участок, передав его арендодателю по акту приема-передачи.

Поскольку Общество требования Комитета не исполнило, полагая, что принадлежащий Обществу объект подлежит изъятию у него путем продажи с публичных торгов на основании статьи 239.1 ГК РФ, истец обратился в арбитражный суд с настоящим с иском.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на жалобу, апелляционный суд пришел к выводу, что обжалуемое решение подлежит отмене, в удовлетворении иска судом отказано неправомерно.

В соответствии с пунктом 1 статьи 272 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении права пользования земельным участком, предоставленного собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества (статья 271), права на недвижимость, оставленную ее собственником на земельном участке, определяются в соответствии с соглашением между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества.

Согласно статье 239.1 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов (пункт 1).

Пункт 6 данной статьи предусматривает применение ее положений в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что ответчик вправе однократно потребовать предоставления ему в аренду участка для завершения строительства, поскольку ранее земельный участок для этих целей Обществу не предоставлялся.

Апелляционный суд полагает данный вывод суда первой инстанции ошибочным.

В силу подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 названной статьи.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Названные положения внесены в Земельный кодекс РФ пунктом 21 статьи 1 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ) и вступили в силу с 01.03.2015 (пункт 1 статьи 35 Закона N 171-ФЗ).

Подпунктом "н" пункта 1 статьи 11 Закона N 171-ФЗ была изменена редакция пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ), которой собственнику объекта незавершенного строительства, зарегистрировавшему соответствующее право собственности до 01.03.2015, предоставлено право приобрести находящийся в публичной собственности земельный участок под этим объектом в аренду на три года однократно для завершения строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса. Применение положений этого пункта возможно только в случае, если в соответствии с ним ранее такой участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства.

Прежней редакцией пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ собственнику объекта незавершенного строительства, зарегистрировавшему право собственности до 01.01.2012, предоставлялось право приобрести земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений.

Как следует из материалов дела, договор аренды между сторонами заключен 24.04.2015 на основании заявления Общества от 23.03.2018 сроком на три года.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 ГК РФ).

Нормы, регулирующие правоотношения участников гражданского оборота, связанные с предоставлением земельных участков, носят императивный характер, в связи с чем не могут быть изменены по соглашению сторон.

С учетом изложенного является ошибочным вывод суда первой инстанции о том, что исходя из условий договора земельный участок для окончания строительства Обществу не предоставлялся, поскольку на момент заключения договора действующее законодательство не предусматривало предоставление земельного участка собственнику объекта незавершенного строительства без проведения торгов в иных целях, чем предусмотрено пунктом 10 части 2 ст. 39.6 ЗК РФ.

Таким образом, право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства Обществом реализовано, строительство объекта недвижимости не закончено, фактически на месте объекта имеется только фундамент, что свидетельствует об отсутствии у Общества права на последующее продление арендных правоотношений.

При этом, апелляционный суд принимает во внимание, что иных оснований для использования земельного участка Обществом не приведено, а действующим законодательством в данном случае не предусмотрено.

Вопреки доводам Общества к спорным правоотношениям подлежит применению статья 239.1 ГК РФ, введенная в Гражданский кодекс Российской Федерации Законом N 171-ФЗ.

Согласно пункту 4 ст. 239.1 ГК РФ начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства установлены постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 N 1299 "Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства".

В соответствии с пунктом 2 Правил публичные торги проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников (далее - аукцион). Аукцион проводится на основании решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов. Извещение о проведении аукциона должно содержать, в том числе начальную цену предмета аукциона, которая определяется на основании оценки его рыночной стоимости (пп 3 п. 7 правил).

Согласно представленному Комитетом отчету N 286/07-18 об оценке по состоянию на 13.07.2018 рыночная стоимость объекта составляет 739 453 рубля с учетом НДС.

Надлежащими доказательствами ответчиком вышеуказанный отчет не оспорен.

Таким образом, при определении начальной цены продажи объекта незавершенного строительства апелляционный суд исходит из указанной суммы.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Мурманской области от 29.11.2018 по делу N А42-6564/2018 отменить.

Изъять у общества ограниченной ответственностью "Вариант" (адрес: 183027, г. Мурманск, ул. академика Павлова, д. 9, ОГРН: 1145190015211) объект незавершенного строительства - автозаправочная станция с гаражами и стоянками автотранспорта, степень готовности 58%, кадастровый номер 51:20:0001311:151, площадью 545 кв.м., инв. N 10975, лит. Б, расположенный по адресу: Мурманская область, г. Мурманск, пр. Кольский, д. 230, путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 N 1299 "Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства", установив начальную цену продажи объекта в размере 739 453 рублей, в том числе НДС.

Взыскать с общества ограниченной ответственностью "Вариант" (адрес: 183027, г. Мурманск, ул. академика Павлова, д. 9, ОГРН: 1145190015211) в доход федерального бюджета 6000 рублей государственной пошлины по иску, 3000 рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

И.А. Тимухина

Судьи

В.И. Желтянников Н.С. Полубехина