Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 14 марта 2019 г. N 03АП-316/19

г. Красноярск

14 марта 2019 г.

Дело N А33-20200/2018

Резолютивная часть постановления объявлена "12" марта 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен "14" марта 2019 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Бабенко А.Н.,

судей: Белан Н.Н, Бутиной И.Н.

при ведении протокола судебного заседания Лизан Т.Е.

при участии:

от истца - общества с ограниченной ответственностью "Лидер": Иващенко О.В., представителя по доверенности от 04.12.2017, Кравченко Н.В., представителя по доверенности от 26.04.2017,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Петровой Светланы Ивановны,

на решение Арбитражного суда Красноярского края

от "06" декабря 2018 года по делу N А33-20200/2018, принятое судьёй Лесковым Р.В.

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Лидер" (далее - истец) (ИНН 2463235356, ОГРН 1122468012061) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к индивидуальному предпринимателю Петровой Светлане Ивановне (далее - ответчик) (ИНН 246110770075, ОГРН 311246817400015) о взыскании задолженности по договору субаренды N 4-09/15-34А от 13.09.2015 в размере 125 942 рублей 40 копеек за период с 01.06.2017 по 15.09.2017, пени в размере 210 057 рублей 60 копеек за период с 26.05.2017 по 15.06.2018, с учетом зачета обеспечительного платежа в размере 42057 рублей 60 копеек в счет погашения части задолженности по оплате арендной платы за июнь 2017 года.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 06.12.2018 исковые требования удовлетворены частично.

С ответчика в пользу истца взыскано 156 720 рублей в т.ч.: 125 942 рублей 40 копеек долга по договору субаренды N 4-09/15-34А от 13.09.2015 за период с июня 2017 по 15.09.2017; 21 057 рублей 60 копеек пени за просрочку оплаты арендной платы за период с 26.05.2017 по 15.06.2018. В остальной части иска отказано.

Не согласившись с данным судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд, в которой просит отменить обжалуемое решение и принять по делу новый судебный акт об отказе удовлетворении заявленных требований, в обоснование доводов, изложенных в апелляционной жалобе, ссылается на то, что истец не мог в спорный период исполнять обязательства арендодателя и начислять арендные платежи, поскольку помещением не владел, ввиду того, что собственником помещения являлось АО "УК "Финансовый клуб"; об отсутствии обязанности по уплате арендной платы в спорный период, поскольку имелись препятствия в пользовании арендованным имуществом

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 06.02.2019 апелляционная жалоба принята к производству, ее рассмотрение назначено на 12.03.2019.

В соответствии с Федеральным законом Российской Федерации от 23.06.2016 N 220-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части применения электронных документов в деятельности органов судебной власти" предусматривается возможность выполнения судебного акта в форме электронного документа, который подписывается судьей усиленной квалифицированной электронной подписью. Такой судебный акт направляется лицам, участвующим в деле, и другим заинтересованным лицам посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его вынесения, если иное не установлено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Текст определения о принятии к производству апелляционной жалобы от 06.02.2019, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, опубликован в Картотеке арбитражных дел (http://.kad.arbitr.ru/) 07.02.2019.

В силу части 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу.

При повторном рассмотрении настоящего дела арбитражным апелляционным судом установлены следующие обстоятельства.

16.03.2012 обществом с ограниченной ответственностью "Коммерц Строй" (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Лидер" (арендатор) подписан краткосрочный договор аренды N Л-01/12-КС, по условиям которого в дату подписания акта приема-передачи помещения, арендодатель передает, а арендатор принимает помещение во временное пользование на срок аренды и обязуется своевременно оплачивать арендную плату и иные платежи (пункт 2.1.1), площадь помещения согласована сторонами в пункте 4 приложения N 1 к договору (пункт 2.2.1), договор вступает в силу с даты подписания акта приема-передачи и действует в течение срока аренды, согласованного сторонами в пункте 5 приложения N 1 к договору (пункт 2.4.1). Срок действия договора истекает в момент окончания срока аренды. В случае, если в течение 1 календарного месяца до момента завершения срока аренды ни одна из сторон письменно не заявит о намерении не продлять отношения по договору, договор как Краткосрочный договор аренды автоматически пролонгируется (считается заключенным вновь без необходимости подписания дополнительного соглашения либо текста нового договора) на срок 11 календарных месяцев на условиях настоящего договора (пункт 2.4.2 договора N Л-01/12-КС). По окончании срока аренды арендатор имеет преимущественное право, предусмотренное статьей 321 Гражданского кодекса Российской Федерации, на заключение оговора аренды на новый срок (пункт 2.4.3 договора N Л-01/12-КС).

Актом приема-передачи от 16.03.2012 арендодатель передал, а арендатор принял имущество во временное возмездное владение и пользование.

Постоянная составляющая арендной платы подлежит оплате арендатором ежемесячно на основании счетов арендодателя, за каждый месяц срока аренды без каких-либо вычетов и зачетов, не позднее 25 числа месяца, следующего за расчетным. Переменная составляющая арендной платы подлежит оплате в течение 10 рабочих дней с момента выставления соответствующего счета (пункт 3.1.1), месячный размер постоянной арендной платы указан в п. 6 приложения N 1 к договору (пункт 3.2.1), месячный размер переменной составляющей арендной платы рассчитывается в соответствии с методикой расчета, изложенной в приложении N 4 к договору (пункт 3.3.1).

В приложении N 1 к договору аренды Л-01/12-КС от 16.03.2013 стороны согласовали следующие коммерческие условия аренды:

- помещения, передаваемые в аренду (помещение N 1, общей площадью 333,90 кв. м, кадастровый номер: 24:50:000000:15023/16,2:1, расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Телевизорная, дом 1, стр. 2; помещение N 5, общей площадью 48,40 кв. м, кадастровый номер: 24:50:000000:15023/16.2:5, расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Телевизорная, дом 1, стр. 2, помещение N 6, общей площадью 4305,70 кв. м, кадастровый номер: 24:50:000000:15023/16.2:6, расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Телевизорная, дом 1, стр. 2; помещение N 9, общей площадью 162,40 кв. м, кадастровый номер: 24:50:000000:15023/16.2:9, помещение N 101, общей площадью 75,10 кв. м, кадастровый номер: 24:50:000000:15023:16.2:101, помещение N 4, общей площадью 132,40 кв. м, кадастровый номер: 24:50:010234:0044:04:401:001:003770570:0016:20004, помещение N 7, общей площадью 303,80 кв. м, кадастровый номер: 24:50:010234:0044:04:401:001:003770570:01116:20007, помещение N 8, общей площадью 139,80 кв. м, кадастровый номер: 24:50:010324:0044:04:001:003770570:0016:20008, помещение N 10, общей площадью 1816,30 кв. м, кадастровый номер: 24:50:010234:0044:04:401:001:0037700570:0016:200010, помещение N 11, общей площадью 138,60 кв. м, кадастровый номер: 24:50:010234:0044:04:401:0037705700016:20011; помещение N 31, общей площадью 2293,30 кв. м, кадастровый номер: 24:50:000000:15023/22,4:31; помещение N 32, общей площадью 1 385,10 кв. м, кадастровый номер: 24:50:000000:15023/22.4:32; помещение N46, общей площадью 4134 кв. м, кадастровый номер: 24:50:000000:15023:022:4:46.

- срок аренды: с даты подписания акта до 15.02.2013 (включительно);

- постоянная составляющая арендной платы - 2 374 333 рублей 39 копеек в месяц без НДС.

В приложениях N 2, 3 к договору аренды стороны согласовали поэтажный план помещений, передаваемых в аренду и экспликацию. Методика расчета переменой составляющей арендной платы утверждена сторонами в приложении N 4 к договору аренды.

13.09.2015 обществом с ограниченной ответственностью "Лидер" (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Петровой С.И. (субарендатор) подписан договор субаренды N 4-09/15-34А, по условиям которого (пункты 2.1.1., 2.2.1. договора, приложение N 1 к договору) арендодатель передает, а субарендатор принимает во временное пользование помещение в комнате N 42 в помещении N 10 на 1-ом этаже здания, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Телевизорная, д. 1, стр.2, площадь помещения 6 кв.м, и обязуется своевременно оплачивать арендную плату и иные платежи, предусмотренные договором, и использовать помещение согласно условиям договора, правилам и требованиям действующего законодательства.

Срок субаренды - с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещения до 31.08.2016 (включительно).

Согласно пункту 2.4.2. срок действия договора истекает в момент окончания срока субаренды. По окончании срока субаренды субарендатор не имеет преимущественного права, предусмотренного статей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, на заключение договора субаренды на новый срок (пункт 2.4.3 договора).

Актом приема-передачи от 15.09.2015 арендодатель передал, а субарендатор принял имущество во временное возмездное владение и пользование.

Размер постоянной составляющей арендной платы за помещение составляет 1051,44 у.е. за 1 месяц срока субаренды; размер постоянной составляющей арендной платы может быть увеличен арендодателем в одностороннем порядке, но не более чем на 10%, путем направления субарендатору письменного уведомления не позднее, чем за 30 календарных дней до даты такого изменения. Такое изменение может быть произведено арендодателем не чаще одного раза в течение календарного года (пункты 6, 7 приложения N 1 к договору).

Согласно пункту 3.1.1. договора постоянная составляющая арендной платы подлежит оплате субарендатором ежемесячно, на основании счетов арендодателя, за каждый месяц срока субаренды, не позднее 25 числа месяца, предшествующего расчетному. Арендодатель выставляет счета на оплату не позднее 15 числа месяца, предшествующего расчетному. Переменная составляющая арендной платы подлежит оплате в течение 10 рабочих дней с момента выставления соответствующего счета. Счета на оплату переменной составляющей арендной платы выставляются арендодателем не ранее окончания месяца, за который должна осуществляться оплата.

Пунктом 3.4.1. договора стороны установили, что в течение 10 рабочих дней, с даты подписания договора, субарендатор обязуется перечислить арендодателю обеспечительный взнос в размере, согласованном сторонами в п.8 приложения N 1 к договору.

Обеспечительный взнос в размере 1051,44 у.е., НДС не облагается (пункт 8 приложения N 1 договора).

В соответствии с пунктом 3.5.3. договора оплата любых платежей, установленных договором в условных единицах, осуществляется в российских рублях по курсу, 40 руб. за 1 у.е.

Пунктом 9 приложения N 1 к договору предусмотрено, что денежные средства в размере 1% годового размера постоянной составляющей арендной платы, которую арендодатель вправе начислить и получить от субарендатора за каждый день просрочки платежа и/или нарушения обязательств, предусмотренных договором, до даты устранения субарендатором допущенного им нарушения или момента исполнения обязательства по оплате.

Дополнительным соглашением от 01.09.2016 стороны продлили действие договора по 31.07.2017 (включительно).

Дополнительным соглашением от 01.03.2017 стороны пришли к соглашению с 01.03.2017, что размер постоянной составляющей арендной платы составляет 1200 у.е. за й месяц срока субаренды.

Дополнительным соглашением от 28.03.2017 стороны продлили действие договора по 30.06.2018 (включительно).

АО "Управляющая компания "Финансовый клуб" направило в адрес ООО "Лидер" уведомление от 12.01.2017 N 2 о том, что АО "Управляющая компания "Финансовый Клуб" на основании Договора купли-продажи N03/2016 от 10.05.2016 приобрело право собственности на нежилые помещения, расположенные по адресу: Красноярский край, г.Красноярск, ул. Телевизорная, 1, строение 2, помещения 1, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 101, строение 4, пом. 1, 13, 14, 31, 3, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48. Переход права собственности на вышеуказанные объекты зарегистрирован Управлением Росреестра по Красноярскому краю в декабре 2016 г., а также сообщило новые реквизиты для исполнения обязательств по арендной плате, а также иных обязательств, предусмотренных договором.

Платежными поручениями от 24.01.2017 N 17 на сумму 797509 рублей 87 копеек, от 21.02.2017 N 35 на сумму 1262363 рублей 13 копеек, от 22.03.2017 N 50 на сумму 1262363 рублей 13 копеек, от 24.04.2017 N 72 на сумму 1262363, 13 рублей, от 11.05.2017 N 79 на сумму 1262363,13 рублей, от 30.08.2018 N 118 на сумму 1262363,13 рублей, от 14.2.2017 N 25 на сумму 434877,13 рублей, от 07.03.2017 N 39 на сумму 580855 рублей 97 копеек, от 06.04.2017 N 55 на сумму 578502 рублей 21 копеек, от 11.05.2017 N 78 на сумму 481095 рублей 05 копеек общество с ограниченной ответственностью "Лидер" произвело оплату по договору аренды от 16.03.2012 N Л-01/12-КС на счет АО "УК "Финансовый клуб".

АО "Управляющая компания "Финансовый клуб" направило в адрес ООО "Лидер" заявление от 06.02.2017 о прекращении Краткосрочного договора аренды N Л-01/12/КС от 16.03.2012 в порядке абз. 2 п.2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.

АО "УК Финансовый клуб" и индивидуальный предприниматель Петрова С.И. заключили договор аренды от 15.05.2017 N ФК 15.05/17-П по условиям которого (пункты 2.1.1., 2.2.1. договора, приложение N 1 к договору) арендодатель передает, а субарендатор принимает во временное пользование помещение в комнате N 42 в помещении N 10 на 1-ом этаже здания расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Телевизорная, д. 1, стр.2, площадь помещения 6 кв.м, и обязуется своевременно оплачивать арендную плату и иные платежи, предусмотренные договором, и использовать помещение согласно условиям договора, правилам и требованиям действующего законодательства.

Письмом от 19.05.2017 общество с ограниченной ответственностью "Лидер" сообщило ответчику о том, что договор аренды между обществом с ограниченной ответственностью "Лидер" и АО УК "Финансовый клуб" не прекращен, в связи с чем, договор субаренды, также не прекращен.

Истец выставил ответчику счета на оплату от 26.05.2017 N 234 на сумму 1200 рублей, от 19.06.2017 N 280 на сумму 1200 рублей, от 18.07.2017 N 315 на сумму 1200 рублей, от 15.08.2017 N 349 на сумму 1200 рублей и передал их под роспись.

Истец в адрес ответчика 15.06.2018 направил претензию N 23Л с требованием оплатить образовавшуюся задолженность по арендной плате в размере 168000 рублей за период до 15.09.2017 и пени в размере 7793280 рублей

Уведомлением от 20.07.2018 N 39Л общество с ограниченной ответственностью "Лидер" сообщило ответчику об удержании суммы обеспечительного взноса в размере 42057 рублей 60 копеек в счет частичного погашения задолженности по оплате договорной неустойки.

Поскольку ответчиком задолженность по арендной плате своевременно не погашена, истец обратился в суд с требованиями о взыскании задолженности по договору субаренды N 4-09/15-34А от 13.09.2015 в размере 125 942,40 рублей за период с 01.06.2017 по 15.09.2017, пени в размере 210 057,60 рублей за период с 26.05.2017 по 15.06.2018, с учетом зачета обеспечительного платежа в размере 42057 рублей 60 копеек в счет погашения части задолженности по оплате арендной платы за июнь 2017 года.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии с частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Согласно части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Из материалов дела следует, что отношения сторон по настоящему делу возникли из договора субаренды N 4-09/15-34А от 13.09.2015 и регламентированы главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Помещение в комнате N 42 в помещении N 10 на 1-ом этаже здания расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Телевизорная, д. 1, стр.2, площадь помещения 6 кв.м, в спорный период находилось во владении и пользовании истца на основании краткосрочного договора аренды от 16.03.2012 N Л-01/12-КС.

Пунктом 4.2.1 краткосрочного договора аренды от 16.03.2012 N Л-01/12-КС было предоставлено право арендатору - ООО "Лидер" без предварительного письменного согласия арендодателя сдавать помещение в субаренду на условиях по своему усмотрению.

Факт передачи истцом имущества по договору субаренды N 4-09/15-34А от 13.09.2015 ответчику во временное владение и пользование подтвержден актом приема-передачи от 15.09.2015 и ответчиком не оспорен.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Во втором абзаце пункта 3 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено правило, согласно которому договор субаренды (производный договор) ограничен сроком действия договора аренды (основного договора).

Срок субаренды - с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещения до 31.08.2016 (включительно).

Дополнительным соглашением от 01.09.2016 стороны продлили действие договора по 31.07.2017 (включительно).

Дополнительным соглашением от 28.03.2017 стороны продлили действие договора по 30.06.2018 (включительно).

Согласно пункту 2.4.2. срок действия договора истекает в момент окончания срока субаренды.

В соответствии со статьей 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

При этом формулировка части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации "в котором участвуют те же лица" не означает полного тождества составов заинтересованных субъектов в прежнем и новом арбитражном процессе. Свойством преюдиции обладают обстоятельства, составляющие фактическую основу ранее вынесенного по другому делу и вступившего в законную силу решения, когда эти обстоятельства имеют юридическое значение для разрешения спора, возникшего позднее.

Относительно определения момента прекращения договора аренды N Л-01/12-КС от 16.03.2012 суд первой инстанции обосновано исходил из преюдициального значения судебного акта по делу N А33-21474/2017 в рамках которого, судом дана оценка характеру и сроку действия краткосрочного договора аренды N Л-01/12-КС от 16.03.2012.

Отменяя частично судебные акты судов нижестоящих инстанций, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в своем постановлении согласился с выводами судов первой и апелляционной инстанций о том, что краткосрочный договор аренды от 16.03.2012 N Л-01/12-КС прекратил свое действие с 16.09.2017.

При этом, суд округа, отменяя судебные акты, исходил из того, что пунктом 2.4.2 краткосрочного договора аренды от 16.03.2012 N Л-01/12-КС предусмотрено, что в случае, если в течение одного календарного месяца до момента завершения срока аренды ни одна из сторон письменно не заявит о намерении не продлять отношения по договору, договор, как краткосрочный договор аренды, автоматически пролонгируется (считается заключенным вновь без необходимости подписания дополнительного соглашения либо текста нового договора) на срок одиннадцать календарных месяцев на условиях настоящего договора.

Истолковав условия пункта 2.4.2 краткосрочного договора аренды по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации суд округа пришел к выводу о том, что в соответствии с условиями договора продление договора осуществлялось автоматически по окончании срока аренды при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления. По окончании первоначального срока действия договора между сторонами начал действовать новый договор аренды, условия которого были идентичны условиям окончившегося договора, так как в договоре отсутствует оговорка об однократности действия данного условия договора.

Данное толкование условия договора о его продлении согласуется с позицией, изложенной в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Таким образом, суд округа согласился, что краткосрочный договор аренды от 16.03.2012 N Л-01/12-КС ежегодно продлевался на одиннадцать месяцев, последний раз - до 15.09.2017.

С учетом положений статей 610, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающих возможность заключения договора на определенный договором срок и правила досрочного расторжения договора, с учетом выраженного АО УК "Финансовый клуб" в уведомлениях намерения прекратить с ООО "Лидер" арендные отношения по краткосрочному договору аренды от 16.03.2012 N Л-01/12-КС суд округа согласился с выводами судов нижестоящих инстанций о прекращении указанного договора с 16.09.2017.

Следовательно, обстоятельства, установленные Постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 16.10.2018 по делу N А33-21474/2017 в части определения момента прекращения действия краткосрочного договора аренды от 16.03.2012 N Л-01/12-КС с 16.09.2017 имеют преюдициальное значение по настоящему делу и не могут быть опровергнуты сторонами.

Принимая во внимание вышеизложенное, суд первой инстанции в рамках настоящего дела пришел к обоснованному выводу о том, что обществом с ограниченной ответственностью "Лидер" правомерно был заключен договор субаренды N 4-09/15-34А от 13.09.2015 с индивидуальным предпринимателем Петровой С.И., который в силу абзаца второго пункта 2 статьи 615 ГК РФ действовал по 15.09.2017 - день окончания срока действия краткосрочного договора аренды от 16.03.2012 N Л-01/12-КС.

Доказательств досрочного расторжения указанного договора субаренды в материалы дела не представлено, так же как и доказательств возврата имущества индивидуальным предпринимателем Петровой С.И. обществу с ограниченной ответственностью "Лидер" ранее этой даты в порядке статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Размер постоянной составляющей арендной платы за помещение составляет 1051,44 у.е. за 1 месяц срока субаренды; размер постоянной составляющей арендной платы может быть увеличен арендодателем в одностороннем порядке, но не более чем на 10%, путем направления субарендатору письменного уведомления не позднее, чем за 30 календарных дней до даты такого изменения. Такое изменение может быть произведено арендодателем не чаще одного раза в течение календарного года (пункты 6, 7 приложения N 1 к договору).

Согласно пункту 3.1.1. договора постоянная составляющая арендной платы подлежит оплате субарендатором ежемесячно, на основании счетов арендодателя, за каждый месяц срока субаренды, не позднее 25 числа месяца, предшествующего расчетному. Арендодатель выставляет счета на оплату не позднее 15 числа месяца, предшествующего расчетному. Переменная составляющая арендной платы подлежит оплате в течение 10 рабочих дней с момента выставления соответствующего счета. Счета на оплату переменной составляющей арендной платы выставляются арендодателем не ранее окончания месяца, за который должна осуществляться оплата.

Пунктом 3.4.1. договора стороны установили, что в течение 10 рабочих дней, с даты подписания договора, субарендатор обязуется перечислить арендодателю обеспечительный взнос в размере, согласованном сторонами в п.8 приложения N 1 к договору.

Обеспечительный взнос в размере 1051,44 у.е., НДС не облагается (пункт 8 приложения N 1 договора).

В соответствии с пунктом 3.5.3. договора оплата любых платежей, установленных договором в условных единицах, осуществляется в российских рублях по курсу, 40 руб. за 1 у.е.

Дополнительным соглашением от 01.03.2017 стороны пришли к соглашению с 01.03.2017, что размер постоянной составляющей арендной платы составляет 1200 у.е. за месяц срока субаренды.

Ответчик обязанность по оплате арендных платежей не исполнил.

Задолженность ответчика по арендной плате за период 01.06.2017 по 15.09.2017 составила 125 942 рубля 40 копеек с учетом зачета обеспечительного платежа в размере 42057 рублей 60 копеек в счет погашения части задолженности по оплате арендной платы за июнь 2017 года.

На основании статьи 319 Гражданского кодекса Российской Федерации сумма произведенного платежа, недостаточная для исполнения денежного обязательства полностью, при отсутствии иного соглашения погашает, прежде всего, издержки кредитора по получению исполнения, затем - проценты, а в оставшейся части - основную сумму долга.

Согласно правовым позициям, изложенным в пункте 37 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении", в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.10.2010 N 141 "О некоторых вопросах применения положений статьи 319 Гражданского кодекса Российской Федерации", установленная очередность погашения денежных требований не распространяется на требования об уплате процентов за пользование чужими денежными средствами, неустойки и о возмещении убытков.

Таким образом, неустойка, являющаяся в силу статей 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации способом обеспечения исполнения обязательства, не отнесена к установленному статьей 319 ГК РФ исчерпывающему перечню денежных обязательств, очередность погашения которых может быть изменена по соглашению сторон, а отнесение частичного исполнения денежного обязательства в погашение неустойки перед процентами и основным долгом противоречит статьям 319, 329, и 330 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пункт 3.4.3 договора субаренды N 4-09/15-34А от 13.09.2015 предоставляет право удержать из обеспечительного взноса суммы, ненадлежащим образом осуществленных платежей.

Поскольку сумма неустойки подлежит погашению после суммы основного долга, обществом с ограниченной ответственностью "Лидер" правомерно учтен обеспечительный платеж в сумме 42 057 рублей 60 копеек в счет погашения части задолженности по оплате арендной платы за июнь 2017 года.

Размер задолженности по арендной плате определен истцом на основании условий договора субаренды, повторно проверен судом апелляционной инстанции и признан судом правильным.

Доказательств оплаты заявленной к взысканию задолженности за спорный период истцу ответчиком не представлено.

Поскольку ответчик доказательства погашения задолженности по арендной плате, начисленной за указанный период, суду не представил, исковые требования о взыскании с индивидуального предпринимателя Петровой С.И. 125 942 рублей 40 копеек задолженности по арендной плате за период с 01.06.2017 по 15.09.2017 правомерно признаны судом первой инстанции подлежащими удовлетворению.

За ненадлежащее исполнение обязательств по внесению платежей истец начислил истцу договорную неустойку в размере 210 057 рублей 60 копеек за период с 26.05.2017 по 15.06.2018.

Статья 329 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.

В соответствии с частью 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения

Пунктом 9 приложения N 1 к договору предусмотрено, что денежные средства в размере 1% годового размера постоянной составляющей арендной платы, которую арендодатель вправе начислить и получить от субарендатора за каждый день просрочки платежа и/или нарушения обязательств, предусмотренных договором, до даты устранения субарендатором допущенного им нарушения или момента исполнения обязательства по оплате.

Поскольку в материалы дела не представлены доказательства оплаты арендных платежей в срок, определенный договором, истец правомерно считает ответчика просрочившим денежное обязательство.

Согласно пункту 3 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

Согласно пункту 4 статье 425 Гражданского кодекса Российской Федерации окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.

В абзаце 2 пункта 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" разъяснено, что в случае расторжения договора аренды взысканию подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 68 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" окончание срока действия договора не влечет прекращение всех обязательств по договору, в частности обязанностей сторон уплачивать неустойку за нарушение обязательств, если иное не предусмотрено законом или договором (пункты 3,4 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, факт окончания договорных правоотношений не влечет прекращения всех обязательств по договору, в частности обязанности должника оплачивать неустойку за нарушение обязательств.

Арендатор обязан внести арендную плату за пользование помещением, начисленную до даты окончания срока действия договора, при этом, обязан оплачивать неустойку за несвоевременное и неполное внесение соответствующей арендной платы вплоть до момента полного погашения задолженности.

Из вышеприведённого следует, что ответчиком правомерно заявлена неустойка за период с 26.05.2017 по 15.06.2018.

Частично удовлетворяя требование о взыскании неустойки, суд первой инстанции на основании заявленного ответчиком ходатайства об уменьшении суммы пени в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом условий договора, характера обязательств, фактических обстоятельств дела, посчитал возможным снизить размер взыскиваемой неустойки до 21 057 рублей 60 копеек (приблизительно в 10 раз в сравнении заявленной суммой).

Суд апелляционной инстанции не находит оснований для еще большего снижения размера неустойки, поскольку размер неустойки в сумме 21 057 рублей 60 копеек является компенсацией потерь истца, которая адекватна и соизмерима с нарушенным интересом, а также соответствует цели условий договора об определении размера пени, как меры ответственности за нарушенные исполнением денежные обязательства, которую ответчик добровольно принял на себя.

Доводы ответчика о том, что, истец не мог в спорный период исполнять обязательства арендодателя и начислять арендные платежи, поскольку помещением не владел, ввиду того, что собственником помещения являлось АО "УК "Финансовый клуб", подлежит отклонению со ссылкой на обстоятельства, установленные Постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 16.10.2018 по делу N А33-21474/2017.

Из материалов дела следует, что ранее, чем возникли спорные правоотношения, в отношении нежилых помещений, расположенных по адресу: Россия, г. Красноярск, ул. Телевизорная, зд. 1, стр. 4, стр. 2, был заключен договор ипотеки от 15.11.2007 ООО "Торговый "Центр Свободный" (залогодатель, 22.04.2010 ООО "Торговый "Центр Свободный" переименовано в ООО "Коммерц Строй") и С.Р.Р.Б.В. (C.R.R.B.V), закрытым обществом с ограниченной ответственностью (залогодержатель), согласно пункту 5.4 которого залогодатель не вправе без предварительного письменного согласия залогодержателя совершать (в результате совершения как намеренных, так и не преднамеренных действий) сделки, направленные на: заключение договоров субаренды или предоставления прав пользования в отношении любой части предмета ипотеки; продажу, передачу, уступку или отчуждение в отношении предмета ипотеки (или его части) в пользу третьих лиц; или прекращение фактического владения предметом ипотеки, за исключением заключения договоров аренды объектов или их какой-либо части, о чем залогодатель в течение 15 дней с момента подписания соответствующего договора аренды обязуется уведомить залогодержателя.

С учетом данного условия между залогодателем ООО "Коммерц Строй" и ООО "Лидер" (арендатор) в отношении заложенных помещений заключен краткосрочный договор аренды N Л-01/12-КС от 16.03.2012.

Пункт 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на дату подписания договора ипотеки и краткосрочного договора аренды) устанавливает, что залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу или иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

Таким образом, если аренда возникла позже ипотеки имущества или без согласия держателя ипотеки, то при продаже такого имущества в процессе конкурсного производства аренда подлежит прекращению и имущество предлагается конкурсным управляющим к продаже по рыночной стоимости без учета его обременения правом аренды. Если же аренда возникла раньше ипотеки или с согласия держателя ипотеки, то при продаже такого имущества оно переходит к приобретателю, будучи обремененным правом аренды, которое учитывается при определении его рыночной стоимости.

С учетом условий договора ипотеки и положений статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации залогодержатель в договоре ипотеки (пункт 5.4.) выразил свое согласие залогодателю на заключение договоров аренды (запреты, установленные для п. 5.4.1., 5.4.2., 5.4.3. не распространяются на заключение договоров аренды объектов или их какой-либо части).

Решением Арбитражного суда Красноярского края по делу N А33-3766/2010 от 16 сентября 2010 года по иску "C.R.R.B.V." к ООО "Коммерц Строй" обращено взыскание на заложенное имущество, в удовлетворении исковых требований к ОАО "РТМ" отказано. Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 10 мая 2011 года решение Арбитражного суда Красноярского края от 16 сентября 2010 года изменено в части установления начальной продажной цены недвижимого имущества. Постановлением Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 28 июля 2011 года решение Арбитражного суда Красноярского края от 16 сентября 2010 года и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 10 мая 2011 года по делу N А33-3766/2010 оставлены без изменения.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18 сентября 2014 года по делу N А56-27712/2011 ООО "Коммерц Строй" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыта процедура конкурсного производства.

В соответствии с абзацем 6 пункта 5 статьи 18.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" от 26.10.2002 N 127-ФЗ продажа заложенного имущества влечет за собой прекращение залога в отношении конкурсного кредитора, по требованию которого обращено взыскание на предмет залога.

10.05.2016 ООО "Коммерц Строй" (продавец) и АО "Управляющая компания "Финансовый клуб" (покупатель), руководствуясь протоколом от 01.05.2016 N 732-ОТПП/1/2 о результатах открытых торгов в форме публичного предложения по продаже имущества заключили договор купли-продажи N 03/2016, по условиям которого продавец передал в собственность покупателя объекты имущества, поименованные в пункте 1.2 договора купли-продажи.

Согласно абзацу 5 пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве совершение сделок, связанных с отчуждением имущества должника или влекущих за собой передачу его имущества третьим лицам в пользование, допускается исключительно в порядке, установленном главой VII данного Закона. Вопросы заключения договоров, связанных с передачей имущества должника в аренду третьим лицам в пользование, а также их расторжение отнесены к компетенции собрания кредиторов.

Учитывая изложенное, при продаже ООО "Коммерц Строй" (залогодателем, арендодателем) с торгов имущества АО "Управляющая компания "Финансовый клуб", к последнему перешло имущество, обремененное правом аренды ООО "Лидер".

При таких обстоятельствах, ООО "Лидер" владело на законном основании указанными в краткосрочном договоре аренды от 16.03.2012 N Л-01/12 помещениями после заключения ООО "Коммерц Строй" и АО "Управляющая компания "Финансовый клуб" договора купли-продажи N 03/2016 от 10.05.2016.

В силу пункта 3 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации договор субаренды (производный договор) ограничен сроком действия договора аренды (основного договора).

Следовательно, владея на законном основании указанными выше помещениями, ООО "Лидер" правомерно заключило договор субаренды с ответчиком и начисляло арендные платежи за тот период, когда общество являлось законным владельцем помещений.

Как уже было отмечено выше, относительно определения момента прекращения договора аренды N Л-01/12-КС от 16.03.2012 суд первой инстанции обосновано исходил из преюдициального значения судебного акта по делу А33-21474/2017, в рамках которого судом дана оценка характеру и сроку действия краткосрочного договора аренды N Л-01/12-КС от 16.03.2012.

С учетом положений статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации договор субаренды действовал по 15.09.2017 (включительно), и прекратил свое действие с 16.09.2017.

Доводы ответчика в указанной части направлены на переоценку обстоятельств, установленных вступившими в законную силу судебными актами.

Доводы ответчика об отсутствии обязанности по уплате арендной платы в спорный период, поскольку имелись препятствия в пользовании арендованным имуществом (прекращен доступ к арендуемому помещению), документально не подтверждены.

Установление обстоятельств, препятствующих арендатору использовать арендованное имущество, может иметь правовое значение только при решении вопроса о наличии у арендатора обязанности по внесению арендной платы за периоды, в течение которых арендатор не мог использовать по назначению переданное ему имущество, и только в том случае, если указанные препятствия возникли в силу обстоятельств, за которые отвечает арендодатель (статья 612, пункт 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если же препятствия в использовании арендатором недвижимости по целевому назначению вызваны обстоятельствами, за которые арендодатель не отвечает, в частности, из-за неправомерных действий третьих лиц, указанные обстоятельства могут служить основанием обращения арендатора к указанным лицам с иском о возмещении убытков на основании статьи 15 ГК РФ, а также для использования иных способов защиты в порядке статьи 12 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017, арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

В силу изложенного, арендатор может быть освобожден от обязанности по внесению арендной платы при наличии следующих условий: арендодателем прекращено обеспечение возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды; арендатор не мог использовать по назначению переданное ему имущество, и только в том случае, если указанные препятствия возникли в силу обстоятельств, за которые отвечает арендодатель; в результате противоправных действий арендодателя арендатор был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Вместе с тем, ответчиком не доказано наличие указанных обстоятельств, при которых арендатор может быть освобожден от обязанности по внесению арендной платы.

Ответчик не представил доказательств того, что у субарендатора отсутствовала возможность использовать по назначению переданное ему имущество и что указанные препятствия возникли в силу обстоятельств, за которые отвечает субарендодатель, что указанные обстоятельства связаны с противоправными действиями субарендодателя.

Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Решение суда является законным и обоснованным.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для безусловной отмены судебного акта, при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от "06" декабря 2018 года по делу N А33-20200/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

А.Н. Бабенко

Судьи

Н.Н. Белан И.Н. Бутина