Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 марта 2019 г. N 19АП-961/19

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 17 июня 2019 г. N Ф10-2219/19 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Воронеж

27 марта 2019 г.

Дело N А64-736/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 20 марта 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 27 марта 2019 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи	Кораблевой Г.Н.,
судей	Ушаковой И.В.,
	Поротикова А.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гусаковой И.А.,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью "Стройтраст": Вознесенский К.Л., представитель по доверенности от 01.10.2018;

от Комитета земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Стройтраст" (ОГРН 1136829004014, ИНН 6829091988) на решение Арбитражного суда Тамбовской области от 28.12.2018 по делу N А64-736/2018 (судья Тишин А.А.) по исковому заявлению Комитета земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова (ОГРН 1076829007970, ИНН 6829036401) к обществу с ограниченной ответственностью "Стройтраст" (ОГРН 1136829004014, ИНН 6829091988) о признании договора недействительным,

УСТАНОВИЛ:

Комитет земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Тамбовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Стройтраст" (далее - ООО "Стройтраст", ответчик) о признании договора аренды земельного участка от 23.11.2016 N 94 недействительным.

Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 28.12.2018 исковые требования Комитета удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Стройтраст" обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой ссылалось на незаконность и необоснованность решения Арбитражного суда Тамбовской области от 28.12.2018, в связи с чем просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, считая обжалуемое решение незаконным и необоснованным, полагая, что оно принято с нарушением норм материального и процессуального права, а также при неполном выяснении обстоятельств дела, просил суд его отменить и принять по делу новый судебный акт.

Истец явку представителя в судебное заседание не обеспечил. Учитывая наличие в материалах дела доказательств надлежащего извещения Комитета о месте и времени судебного заседания, апелляционная жалоба была рассмотрена в отсутствие его представителя в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации".

Согласно части 1 статьи 268 АПК РФ при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителя ответчика, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что решение Арбитражного суда Тамбовской области от 28.12.2018 следует оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО "Стройтраст" - без удовлетворения.

Из материалов дела следует, что согласно договору аренды земельного участка от 28.02.2014 N 53 Комитет (арендодатель) предоставляет по акту приема-передачи, а ООО "Стройтраст" (арендатор) принимает и использует на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 68:29:0208006:562, площадью 640 кв. м, находящийся по адресу: Моршанское шоссе, 40Г, для строительства торгово-офисного здания сроком с 26.02.2014 по 26.02.2017.

07.11.2016 в администрацию города Тамбова поступило заявление ООО "Стройтраст" о продлении срока аренды на 3 года для завершения строительства, поскольку на арендуемом земельном участке возведен объект незавершенного строительства степенью готовности 3%. В подтверждение наличие объекта незавершенного строительства к заявлению была приложена выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 11.11.2016.

23.11.2016 Комитет и ООО "Стройтраст" заключили договор аренды земельного участка с кадастровым номером 68:29:0208006:562, площадью 640 кв. м, находящийся по адресу: Моршанское шоссе, 40Г, для завершения строительства торгово-офисного здания сроком с 07.11.2016 по 07.11.2019.

Как следует из акта осмотра земельного участка от 25.01.2017, составленного сотрудниками администрации города Тамбова в рамках осуществления муниципального земельного контроля, на земельном участке с кадастровым номером 68:29:0208006:562, площадью 640 кв. м, находящемся по адресу: Моршанское шоссе, 40Г, отсутствует объект незавершенного строительства.

Рассматривая дело по существу, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований.

Суд апелляционной инстанции согласен с данным выводом по следующим основаниям.

В силу пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно статье 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу пункта 1 статьи 166 ГК РФ, с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В пункте 74 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 разъяснено, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части.

Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы (пункт 75).

С учетом приведенных норм права, оспариваемая в настоящем деле сделка, в силу пункта 1 статьи 167 ГК РФ, не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительны с момента их совершения.

Никакие последующие действия сторон по сделке, не могут изменить правовую природу ничтожной сделки, поскольку законодателем прямо установлено, что ничтожная сделка не порождает никаких правовых последствий с момента ее заключения, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

В соответствии с пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право арендаторов земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены объекты незавершенного строительства, на заключение (продление) договора аренды однократно сроком на три года для завершения строительства указанного объекта.

Как указал Верховный Суд Российской Федерации в определении от 27.06.2017 по делу N 305-ЭС17-2608, если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта.

Согласно пункту 21 статьи 3 Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2005 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ.

Из анализа изложенных правовых норм следует, что необходимым условием для приобретения застройщиком земельного участка права на заключение договора аренды земельного участка для завершения строительства без проведения торгов является наличие на земельном участке правомерно возведенного объекта незавершенного строительства, а также наличие у потенциального арендатора права на возведение данного объекта.

При этом, по мнению суда апелляционной инстанции, приведенные нормы права имеют своей целью позволить застройщику завершить строительство объекта недвижимости, начатое с соблюдением всех установленных законом требований.

Закрепление за добросовестным застройщиком права на однократное предоставление земельного участка, на котором расположен законно возведенный объект недвижимости, для завершения строительства, обусловлено необходимостью соблюдения баланса интересов как застройщика, так и иных лиц (органов местного самоуправления, участников долевого строительства и т.д.) и направлено на обеспечение возможности завершения строительства в случае объективной невозможности его завершения в сроки, установленные первоначальным договором аренды по предоставлению земельного участка для строительства в установленном законом порядке.

В пункте 24 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано, что объект незавершенного строительства как самостоятельная недвижимая вещь отсутствует, если например, на объекте не полностью завершены фундаментные работы.

Как разъяснено в пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

Таким образом, при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

В пункте 3 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.11.2016, сформулирована правовая позиция, согласно которой объект незавершенного строительства может быть поставлен на кадастровый учет, когда степень выполненных работ по созданию этого объекта позволяет его идентифицировать в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества (недвижимой вещи).

При разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам (определение Верховного Суда Российской Федерации от 10.06.2016 N 304-КГ16-761).

При оценке степени строительной готовности конструкций фундамента суд в силу статьи 71 АПК РФ обязан исследовать всю совокупность представленных сторонами доказательств, относимых к указанному обстоятельству, исследовать вопрос о том, обладает ли спорный объект с учетом его технических параметров признаками, присущими недвижимому имуществу, является ли конструктивно сложным сооружением и имеет ли функциональную завершенность.

Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 09.02.2018 по делу N 64-3884/2017, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.05.2017, постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 12.09.2018, признано отсутствующим право собственности ООО "Стройтраст" на объект незавершенного строительства, назначение объекта: нежилое здание, площадью застройки 1 682 кв. м, степенью готовности: 3%, с кадастровым номером 68:29:0208006:601, расположенного по адресу: Тамбовская область, г. Тамбов, ш. Моршанское (статья 69 АПК РФ). Суд пришел к выводу о том, что объект незавершенного строительства, на который за ответчиком зарегистрировано право собственности, фактически отсутствует.

Из акта осмотра от 25.01.2017 следует, что земельный участок с кадастровым номером 68:29:0208006:562, площадью 640 кв. м, расположенный по адресу: Моршанское шоссе, 40Г, не огорожен, ввиду чего доступ на него свободен для неограниченного круга лиц, на указанном земельном участке осуществляется парковка транспортных средств, размещены элементы благоустройства и озеленения (фонари, скамейка, декоративные кустарники), факт расположения на данном земельном участке объекта незавершенного строительства не выявлен.

26.05.2017 кадастровым инженером МУП "Тамбов-недвижимость" проведено обследование земельного участка с кадастровым номером 68:29:0208006:562 по Моршанскому шоссе, 40Г, и установлено, что на данном земельном участке здания, объекты незавершенного строительства, строения и сооружения отсутствуют.

Учитывая содержание приведенных норм права, разъяснения вышестоящих инстанций и установленные по делу обстоятельства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что договор аренды земельного участка от 23.11.2016 N 94 является недействительным, поскольку был заключен в отношении объекта, который как самостоятельная недвижимая вещь отсутствовал на земельном участке с кадастровым номером 68:29:0208006:562.

Обжалуя решение суда первой инстанции, ответчик указал, что на момент заключения договора аренды земельного участка от 23.11.2016 N 94 в Едином государственном реестре недвижимости содержались сведения о праве собственности ответчика на объект незавершенного строительства.

Принимая во внимание, что государственная регистрация права является правоподтверждающим, а не правопорождающим фактом, судебная коллегия приходит к выводу, что наличие в спорный период в Едином государственном реестре прав недвижимости сведений о государственной регистрации права собственности на несуществующий объект недвижимости (объект незавершенного строительства) противоречит действующему законодательству и не порождает в безусловном порядке обязанности предоставить земельный участок для достройки несуществующего объекта недвижимости.

Кроме того, в рамках дела N А64-3884/2017 установлено, что по обращению Комитета Ассоциацией СРО "ОПКД" была проведена внеплановая проверка профессиональной деятельности кадастрового инженера Разуваева О.В., результаты которой были отражены в акте от 07.11.2017.

Согласно указанному акту контрольная комиссия Ассоциации пришла к выводу о том, что действия кадастрового инженера по изготовлению технического плана на несуществующий объект недвижимости с кадастровым номером 68:29:0208006:601, некорректны, по мнению контрольной комиссии Ассоциации, это не объект незавершенного строительства, а площадка для возможного размещения объекта недвижимости.

За допущенные нарушения нормативно правовых актов при проведении кадастровых работ по изготовлению технических планов, в том числе в отношении спорного объекта, и внесение в них недостоверных сведений, контрольная комиссия Ассоциации посчитала необходимым привлечь кадастрового инженера Разуваева О.В. к дисциплинарной ответственности и направить дело на рассмотрение в дисциплинарную комиссию Ассоциации СРО "ОПКД" для принятия соответствующего решения.

Иных доводов, подкрепленных соответствующими доказательствами и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем удовлетворению не подлежит.

Таким образом, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, оснований для отмены либо изменения судебного акта не имеется.

При принятии обжалуемого решения арбитражный суд первой инстанции правильно применил нормы материального и процессуального права, нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, допущено не было.

С учетом изложенного оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения Арбитражного суда Тамбовской области от 28.12.2018 не имеется.

Согласно положениям статьи 110 АПК РФ судебные расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Тамбовской области от 28.12.2018 по делу N А64-736/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Стройтраст" (ОГРН 1136829004014, ИНН 6829091988) - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

Г.Н. Кораблева

Судьи

И.В. Ушакова А.И. Поротиков