Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 декабря 2018 г. N 15АП-15431/18

город Ростов-на-Дону

28 декабря 2018 г.

дело N А32-44609/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 27 декабря 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 декабря 2018 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сурмаляна Г.А.,

судей Емельянова Д.В., Стрекачёва А.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Ситдиковой Е.А.,

при участии в судебном заседании:

от Арефьевой А.И.: представитель по доверенности от 14.12.2017 Халтурин В.В.;

от Пашковой В.М.: представитель по доверенности от 05.12.2017 Халтурин В.В.;

в отсутствие представителей иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу жилищно-строительного кооператива "Альфа" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.07.2018 по делу N А32-44609/20172017 по заявлению жилищно-строительного кооператива "Альфа",

заинтересованное лицо: Департамент имущественных отношений Администрации г. Сочи,

третьи лица: 1) Лаптев Олег Юрьевич; 2) Пашкова Вера Михайловна; 3) Арефьева Алла Ивановна; 4) Ломаченко Александр Иванович; 5) Мальцев Сергей Григорьевич; 6)Цегельник Василий Васильевич; 7) Басов Владимир Иванович; 8)Вернигора Светлана Анатольевна; 9) Копытова Оксана Юрьевна; 10) Зверева Светлана Валентиновна; 11) Пономаренко Ольга Николаевна; 12) Мирная Евгения Александровна; 13) Гощицкая Ирина Константиновна; 14) Скалюк Валентина Филипповна; 15) Хоружик Михаил Иосифович; 16) Бонч-Бруевич Алексей Борисович; 17) Бонч-Бруевич Борис Борисович; 18) Терещенко Владимир Викторович; 19) Шипилов Василий Николаевич; 20) Михин Петр Валентинович; 21) Бобров Игорь Ильич; 22) Ризницкий Александр Зиновьевич; 23) Хачемизов Эдуард Давлетбиевич; 24) Чакуриди Елена Георгиевна; 25) Мингалеев Игорь Мингалеевич; 26) Чепнян Оганес Меликович; 27) Бурылов Виктор Владимирович; 28) Ярош Тарас Викторович; 29) Богомолов Андрей Анатольевич; 30) Сарапульцев Дмитрий Владимирович; 31) Качан Андрей Юрьевич; 32) Игнатенко Виктор Иванович; 33) Фролова Надежда Ивановна; 34) Широбоков Александр Петрович; 35) Димиржиев Кирил Алексеевич; 36) Новоселов Александр Васильевич; 37)Иванова Людмила Григорьевна; 38) Тымчишин Александр Андреевич;

39) Холоденин Иван Николаевич; 40) Казакова Марина Степановна; 41)Костюренко Елена Ивановна; 42) Самарченко Александр Яковлевич; 43)Петросян Гагик Акопович; 44) Ахецхецян Размик Шотаевич; 45) Банчуков Юрий Викторович; 46) Бурылов Александр Владимирович; 47) Буханов Владимир Алексеевич; 48) Заикина Галина Васильевна; 49) Казакова Галина Юрьевна; 50)Калайчиди Глеб Викторович; 51) Каргаполов Егор Олегович; 52) Касьянов Олег Иванович; 53) Козицкая Алла Ивановна; 54) Кулешов Олег Александрович; 55)Мельникова Татьяна Михайловна; 56) Мельников Роман Владимирович; 57)Мошкин Сергей Васильевич; 58) Носков Вадим Анатольевич; 59) Планида Александр Викторович; 60) финансовый управляющий Лаптева Олега Юрьевича - Неженцева Ирина Анатольевна,

принятое в составе судьи Данько М.М.,

УСТАНОВИЛ:

жилищно-строительный кооператив "Альфа" (далее - заявитель, кооператив) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о признании незаконным отказа Департамента имущественных отношений администрации г. Сочи (далее - заинтересованное лицо, департамент), выраженного в письме от 19.09.2017 N 23324/02-05-16, в предоставлении заявителю муниципальной услуги "Предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов" по предоставлению в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 23:49:0201020:93, площадью 58 000 кв. м для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 23:49:0201019:1965 незаконным, обязании Департамента имущественных отношений администрации г. Сочи предоставить заявителю, как собственнику объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 23:49:0201019:1965, земельный участок с кадастровым номером 23:49:0201020:93, площадью 58 000 кв.м, на котором расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 23:49:0201019:1965, для завершения строительства указанного объекта.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 20.07.2018 по делу N А32-44609/20172017 в удовлетворении ходатайства о назначении экспертизы отказано, в удовлетворении заявления отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, жилищно-строительный кооператив "Альфа" обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просил обжалуемое решение отменить, принять новый судебный акт.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что суд первой инстанции не дал надлежащую оценку обстоятельствам дела, отказав в удовлетворении ходатайства о назначении экспертизы. Согласно доводам жалобы без проведения экспертизы, невозможно установить соразмерность земельного участка, необходимого для завершения строительства, а также вопрос о предоставлении участка одному из собственников недвижимых объектов в аренду с правом присоединения к нему других законных владельцев строений. Также податель жалобы считает неверным вывод суда о том, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0201020:93 площадью 58 000 кв.м. был снят с кадастрового учета на основании решения Центрального районного суда г. Сочи от 21.06.2017 по делу N 2-2162/2017, так как указанное решение было отменено постановлением Президиума Краснодарского краевого суда от 23.05.2018. Согласно доводам жалобы, суд также не дал оценку тому обстоятельству, что заявитель предоставил полный пакет документов для подтверждения его прав на приобретение земельного участка. При этом наличие записи об обременении прав в виде ареста, по мнению заявителя, не препятствует предоставлению земельного участка заявителю для завершения строительства.

В отзывах на апелляционную жалобу Департамент имущественных отношений Администрации г. Сочи, Лаптев О.Ю., Пашкова В.М., Арефьева А.И. просили обжалуемое решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Как установлено судом апелляционной инстанции, на спорном земельном участке с кадастровым номером 23:49:0201020:93 площадью 58 000 кв.м. имеются объекты недвижимости, принадлежащие Лаптеву Олегу Юрьевичу, в отношении которого возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве).

Руководствуясь положениями статьи 213.25 Закона о банкротстве, статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимая во внимание, что судебный акт, подлежащий принятию по существу настоящего спора может повлиять на судьбу объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0201020:93 площадью 58000 кв.м., а также, с учетом того, что расположенные на нем объекты недвижимости, принадлежащие Лаптеву Олегу Юрьевичу, включены в конкурсную массу, определением арбитражного суда апелляционной инстанции от 29.11.2018 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена финансовый управляющий Лаптева Олега Юрьевича - Неженцева Ирина Анатольевна.

В ходе производства по апелляционной жалобе ЖСК "Альфа" было заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы, проведение которой заявитель просил поручить эксперту архитектурной мастерской ООО "Архипроект" Задикяну Ованесу Мнацакановичу. Перед экспертом заявитель просил поставить следующие вопросы:

1. Соответствует ли разработанная проектная документация строительства "Квартал индивидуальной жилой застройки" на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0201020:93 по ул. Плеханова в Центральном районе г. Сочи требованиям земельного и градостроительного законодательства, предъявляемым к проектной документации для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства?

2. В связи с чем была принята концепция комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства с разработкой проекта строительства "Квартал индивидуальной жилой застройки" на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0201020:93 по уд. Плеханова в Центральном районе г.Сочи?

3. Возможен ли раздел земельного участка с кадастровым номером 23:49: 0201020:93 по ул. Плеханова в Центральном районе г. Сочи с выделением частей земельного участка из комплекса строительства "Квартал индивидуальной жилой застройки" до полного завершения комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0201020:93 по ул. Плеханова в Центральном районе г. Сочи?

В обеспечение оплаты услуг эксперта на депозитный счет Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда ЖСК "Альфа" были внесены денежные средства в размере 10 000 руб. на основании чека-ордера от 20.09.2018.

В обоснование необходимости назначения экспертизы заявитель указал на необходимость выяснения вопроса о делимости (неделимости) испрашиваемого земельного участка, необходимого для завершения строительства, а также вопроса о предоставлении участка одному из собственников недвижимых объектов в аренду с правом присоединения к нему других законных владельце строений.

В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо, если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Согласно части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение экспертов являются одним из доказательств по делу и оценивается наряду с другими доказательствами.

По смыслу указанных норм права, назначение экспертизы является правом суда, обусловленным невозможностью рассмотрения дела по существу на основании имеющимся доказательствах.

Поскольку в настоящем случае вопрос о делимости земельного участка не может предопределять правомерность заявленных ЖСК "Альфа" требований, в удовлетворении ходатайства надлежит отказать. Законность и обоснованность отказа в предоставлении заявителю земельного участка с кадастровым номером 23:49:0201020:93, площадью 58 000 кв.м. возможность установить на основании имеющихся в материалах дела доказательствах.

Кроме того, суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить, что предложенные вопросы о соответствии проектной документации объекта "Квартал индивидуальной жилой застройки" на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0201020:93 по ул. Плеханова в Центральном районе г. Сочи, а также относительно обоснованности принятия концепция комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства с разработкой проекта строительства "Квартал индивидуальной жилой застройки" выходят за пределы рассматриваемого спора.

Вопрос о возможности раздела земельного участка с кадастровым номером 23:49:0201020:93 по ул. Плеханова в Центральном районе г. Сочи также не может быть разрешен в рамках настоящего спора, поскольку рассматривается отказ заинтересованного лица на дату его вынесения в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Спор о праве в данном деле не может быть разрешен.

При таких обстоятельствах, основания для удовлетворении ходатайства о назначении экспертизы отсутствуют. Денежные средства, внесенные ТСЖ "Альфа" на депозитный счет Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда размере 10 000 руб. на основании чека-ордера от 20.09.2018 подлежат возврату заявителю после получения от плательщика заявления о возврате денежных средств с указанием реквизитов счета, открытого в кредитной организации на территории Российской Федерации.

В судебном заседании представитель третьих лиц по делу - Арефьевой Аллы Игоревны и Пашковой Веры Михайловны пояснил правовую позицию по спору, просил обжалуемое решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Пояснил, что на спорном объекте расположены объекты недвижимости, принадлежащие Арефьевой А.И. и Пашковой В.М., между ними возник спор о праве, не согласованы границы земельных участков, необходимых для эксплуатации принадлежащих им объектов недвижимости.

Остальные лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

Суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, признал возможным рассмотреть апелляционную жалобу без участия не явившихся представителей лиц, участвующих в деле, уведомленных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей третьих лиц, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ЖСК "Альфа" обратился с заявлением от 08.09.2017 к главе города Сочи о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 23:49:0201020:93 площадью 58 000 кв. м., расположенного под незавершенным строительным объектом, зарегистрированном на праве собственности за ЖСК "Альфа" - автомобильной дорогой протяженностью 949 м,, степенью готовности 80%. В заявлении указано основание обращения: завершение строительства квартала индивидуальной жилой застройки.

Письмом от 19.09.2017 N 23324/02-05-16 в оказании услуги было отказано с указанием на то, что в границах земельного участка наряду с объектом ЖСК "Альфа" имеются иные объекты недвижимости, информация о которых в заявлении отсутствует. На участок наложен арест. Вид разрешенного использования участка не соответствует цели его предоставления.

Не согласившись с указанным выше отказом Департамента имущественных отношений администрации г. Сочи, ЖСК "Альфа" обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, наличия у органа надлежащих полномочий, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, возлагается на орган, который его принял.

Согласно пункту 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" если суд установит, что оспариваемый акт не соответствует закону или иным правовым актам и ограничивает гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, то в соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации он может признать такой акт недействительным.

Таким образом, для признания недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц необходимо установление в совокупности двух обстоятельств: несоответствие обжалуемого ненормативного правового акта, решения, действий (бездействия) закону и нарушение данным актом, решением, действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

В силу подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с частью 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий:

1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ;

2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю;

3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

Согласно пункту 1 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка без проведения торгов в том числе в том случае, если с заявлением о предоставлении участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретения земельного участка без проведения торгов.

В постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10 и от 03.06.2014 N 1152/14 изложены следующие правовые позиции.

Из совокупного толкования норм пункта 2 статьи 35, пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса усматривается, что собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется в соответствии с правилами пункта 3 статьи 33 названного Кодекса.

Таким образом, исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый объектом недвижимости и необходимый для его использования, прошедший государственный кадастровый учет. При определении конкретной площади земельного участка в указанных пределах и при формировании границ участка подлежат соблюдению требования пункта 7 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Удовлетворение требования собственника недвижимости о предоставлении земельного участка в отсутствие доказательств, подтверждающих площадь участка, необходимую для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимого имущества, недопустимо. При этом сам по себе факт постановки земельного участка на кадастровый учет, как и предшествующее ему утверждение схемы расположения участка, такими доказательствами выступать не могут. Собственник объектов недвижимости, требующий предоставления земельного участка, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

В соответствии с правовым подходом, сформулированным в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В нарушение изложенных выше требований ЖСК "Альфа" не представило доказательств, свидетельствующих о необходимости предоставления в аренду земельного участка площадью 58 000 кв. для завершения строительства объекта протяженностью всего 949 м.

Поскольку, ЖСК "Альфа" не представил доказательств того, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0201020:93 является неделимым и должен быть предоставлен одному из собственников недвижимых объектов в аренду с правом присоединения к нему других законных владельцев строений, заявленные требования не подлежат удовлетворению. При этом суд апелляционной инстанции отмечает, что заявитель не лишен возможности сформировать в установленном порядке земельный участок, занятый принадлежащим ему объектом недвижимости и необходимым для его эксплуатации, и обратиться в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении такого участка без проведения торгов.

Отказывая в удовлетворении заявления ЖСК "Альфа", помимо изложенных выше оснований, суд первой инстанции также руководствовался тем, что на основании решения Центрального районного суда г. Сочи от 21.06.2017 по делу N 2-2162/2017, вступившего в законную силу, земельный участок с кадастровым номером 23:49:0201020:93 снят с кадастрового учета.

Постановлением Президиума Краснодарского краевого суда от 23.05.2018 указанное решение Центрального районного суда г. Сочи от 21.06.2017 по делу N 2-2162/2017 было отменено.

Вместе с тем, данное обстоятельство не обосновывает необходимости для предоставления ЖСК "Альфа" земельного участка, несоразмерного имеющемуся объекту незавершенного строительства, без доказательств, подтверждающих необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади. Таких доказательств, как указано выше, не представлено.

Суд также учитывает, что в рамках дела N А32-16007/2014 Администрация г. Сочи обратилась в арбитражный суд с иском к ЖСК "Альфа" о взыскании задолженности и пени по договору аренды N4900004094 от 19.02.2007 за период с 01.04.2013 по 31.03.2014. Требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком условий договора аренды.

Вступившим в силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.10.2014 по делу N А32-16007/2014 в удовлетворении исковых требований отказано.

При рассмотрении дела N А32-16007/2014 судами трех инстанций установлено отсутствие доказательств, подтверждающих наделение администрации в 2007 году полномочиями по распоряжению спорным земельным участком, отнесенным к федеральной собственности. Суды указали, что из содержания Федерального закона от 03.12.2008 N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" (далее - Закон N 244-ФЗ) не следует, что его положения имеют обратную силу. Заключение администрацией и кооперативом 27.07.2010 дополнительного соглашения к договору аренды не исцеляет порока сделки.

Также в рамках дела N А32-16007/2014 суд установил факт наличия на спорном земельном участке незавершенных строительством объектов, возведенных арендатором и субарендаторами участка без соответствующей разрешительной документации.

Как следует из имеющегося в материалах дела акта осмотра спорного земельного участка от 19.12.2016, на земельном участке находятся следующие объекты недвижимого имущества: четырехэтажный с конструкциями пятого этажа объект незавершенного капитального строительства площадью застройки 547,6 кв.м., двухэтажный объект капитального строительства площадью застройки 94,5 кв.м., четырехэтажный объект капитального строительства площадью застройки 312 кв.м., четырехэтажный объект капитального строительства площадью застройки 223 кв.м., трехэтажный объект капитального строительства площадью застройки 296 кв.м., пятиэтажный объект капитального строительства площадью застройки 488 кв.м., железобетонный фундамент с конструкциями первого этажа площадью застройки 533 кв.м., пятиэтажный объект капитального строительства площадью застройки 257,4 кв.м., с примыкающей к нему бетонной конструкцией количеством 1 этаж площадью застройки 190 кв.м, четырехэтажный объект капитального строительства площадью застройки 160,3 кв.м., с примыкающей к нему двухэтажной пристройкой, площадью застройки 160,3 кв.м., шестиэтажный объект капитального строительства площадью застройки 445,5 кв.м., пятиэтажный объект капитального строительства площадью застройки 275 кв.м., пятиэтажный объект капитального строительства площадью застройки 272,4 кв.м.

Таким образом, заявленные требования направлены по своему существу на преодоление спора о праве на спорный земельный участок с кадастровым номером 23:49:0201020:93.

Вместе с тем, в соответствии с разъяснениям, изложенными в пункте 56 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" содержится прямое указание на то, что зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.

Доводы апелляционной жалобы, согласно которым вопрос о соразмерности земельного участка мог быть разрешен лишь на основании судебной экспертизы, подлежат отклонению, поскольку поставленные на разрешение эксперта вопросы относительно делимости земельного участка не могут повлиять на законность оспариваемого отказа.

В настоящем случае наличие на земельном участке участка с кадастровым номером 23:49:0201020:93 объектов недвижимости, которые принадлежат третьим лицам, привлеченным к участию в настоящем деле, является самостоятельным основанием для отказа ЖСК "Альфа" в предоставлении земельного участка в аренду.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам, или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора (пункт 2 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, земельный участок с кадастровым номером 23:49:0201020:93 до его раздела в административном или отдельном гражданском порядке, с определением долей каждого из собственников объектов недвижимости, не может быть предоставлен в аренду одному из собственников этих объектов по своему усмотрению в обход установленному порядку.

Кроме того, как верно отмечено судом первой инстанции, не доказано, что ЖСК "Альфа" является собственником объекта недвижимости, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0201020:93.

В силу пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации понятие объекта недвижимости является правовой категорией, определяемой совокупностью признаков, при этом согласно сложившейся судебной практике, имущество, обладающее таким признаком, как физическая связь с землей, может быть признано недвижимостью лишь в том случае, если оно создано как объект недвижимости в установленном законом и иными правовыми актами порядке, с получением необходимых разрешений и на земельном участке, предоставленном именно под строительство объекта недвижимости.

Следовательно, возведение на земельном участке вспомогательных объектов, даже при наличии государственной регистрации права собственности на эти объекты, не влечет возникновения у заявителя права на приобретение в собственность спорного земельного участка без проведения торгов.

На основании представленных в материалы дела пояснений к заключению эксперта следует, что степень готовности зарегистрированного объекта за ЖСК "Альфа" не соответствует заявленным характеристикам: дорога имеет длину бетонного покрытия 87,2 м., дину гравийного покрытия 364 м. и ширину 3 м. Тем самым, зарегистрированные 80% готовности объекта - "автомобильная дорога протяженностью 949 м." не соответствует фактическому состоянию объекта.

Изложенные выше характеристики не позволяют отнести дорогу к объекту недвижимого имущества, как такому имуществу дано определение в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом факт государственной регистрации права собственности на объект сам по себе не является бесспорным доказательством отнесения этого объекта к недвижимости.

При таких обстоятельствах, отказ Департамента имущественных отношений администрации г. Сочи в предоставлении кооперативу в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 23:49:0201020:93 площадью 58000 кв.м., выраженный в письме от 19.09.2017 N 23324/02-05-16, является обоснованным.

Апелляционная жалоба не содержит доводов, которые бы могли повлиять на правовую оценку спорных правоотношений. Оснований для отмены или изменения обжалованного судебного акта по доводам, приведенным в апелляционной жалобе, у судебной коллегии не имеется.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.07.2018 по делу N А32-44609/20172017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Возвратить жилищно-строительному кооперативу "Альфа", ИНН 2320106507, с депозитного счета Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда 10000 рублей, внесенных на основании чека-ордера от 20.09.2018, после получения заявления о возврате денежных средств с указанием реквизитов счета, открытого в кредитной организации на территории Российской Федерации.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, через Арбитражный суд Краснодарского края.

Председательствующий

Г.А. Сурмалян

Судьи

Д.В. Емельянов А.Н. Стрекачёв