Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 апреля 2019 г. N 11АП-4634/19

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 19 июля 2019 г. N Ф06-48220/19 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Самара

11 апреля 2019 г.

Дело N А65-34781/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 09 апреля 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 11 апреля 2019 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Романенко С.Ш.,

судей Балакиревой Е.М., Николаевой С.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Лариной Ю.Н.,

при участии:

от истца - ИП Дружинина Ивана Александровича - представитель Расковалкина Н.Л. по доверенности от 08.11.2018 г.,

от ответчика - МКУ "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани" - представитель не явился, извещен надлежащим образом,

от третьего лица - МКУ "Исполнительный комитет Муниципального образования города Казань" - представитель не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании 09 апреля 2019 года в зале N 6 апелляционную жалобу Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани" на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 22 февраля 2019 года по делу N А65-34781/2018 (судья Андреев К.П.),

по иску Индивидуального предпринимателя Дружинина Ивана Александровича, г.Казань, (ОГРН 305168513901768, ИНН 165400029300),

к Муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани", г.Казань, (ОГРН 1061655000582, ИНН 1655065674),

о понуждении ответчика заключить договор купли-продажи арендуемого имущества: нежилых помещений первого этажа в здании, расположенном по адресу РТ, г.Казань, ул.Максимова, д.1, лит.1, общей площадью 716,4 кв.м. по цене 17 197 000 руб. с оплатой в рассрочку в соответствии с графиком платежей в редакции проекта, направленного 20.01.2016 г.,

при участии третьего лица - Муниципальное казенное учреждение "Исполнительный комитет Муниципального образования города Казань",

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Дружинин Иван Александрович, г. Казань обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к Муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г.Казань о понуждении ответчика заключить договор купли-продажи арендуемого имущества: нежилых помещений первого этажа в здании, расположенном по адресу РТ, г.Казань, ул.Максимова, д.1, лит.1, общей площадью 716,4 кв.м. по цене 17 197 000 руб. с оплатой в рассрочку в соответствии с графиком платежей в редакции проекта, направленного 20.01.2016 г.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 22 февраля 2019 года по делу N А65-34781/2018 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани"обратилась в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой считает принятое решение незаконным и необоснованным, просит решение отменить в иске отказать.

При этом в жалобе заявитель указал, что решение принято по неполно выясненным обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела, неполно исследованы доказательства, и, как следствие, выводы, сделанные судом, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Сведения о месте и времени судебного заседания были размещены на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11ааs.arbitr.ru и на доске объявлений в здании суда.

В судебном заседании представитель ИП Дружинина И.А. возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебное заседание представители иных лиц, участвующих в деле не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом в соответствии с частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в соответствии со ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрев представленные материалы и оценив доводы апелляционной жалобы в совокупности с исследованными доказательствами по делу, выслушав представителя истца, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.

Как следует из материалов дела, на основании заключенного с Комитетом земельных и имущественных отношений исполнительного комитета муниципального образования города Казани договора аренды N 8224-94 от 01.01.2013 индивидуальный предприниматель Дружинин Иван Александрович арендует объект муниципального нежилого фонда города Казани - нежилые помещения общей площадью 716,4 кв.м, расположенные на первом этаже здания по адресу: г.Казань, ул.Максимова, д.1, литер 1 (л.д.11-15).

В порядке реализации Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" истец 07.08.2015 обратился в Комитет с заявлением о намерении приобрести арендуемые нежилые помещения в собственность путем заключения договора купли-продажи (л.д.16).

На основании принятого решения, приказа председателя Комитета от 30.12.2015 N 2568/КЗИО-ПК продать в собственность истца нежилые помещения площадью 716,4 кв.м, в соответствии с Законом N 159-ФЗ, в адрес истца Комитетом направлен проект договора купли-продажи арендуемого имущества.

Комитетом земельных и имущественных отношений Исполкома г.Казани (КЗИО) был заключен муниципальный контракт на оказание услуг по проведению оценки объектов и определена рыночная стоимость отчуждаемых объектов в размере 17 197 000,00 рублей.

30.12.2015 г. Председателем КЗИО принят Приказ за N 2568/КЗИО-ПК продать в собственность ИП Дружинину И.А. арендуемые им нежилые помещения, на основании которого составлен проект договора купли-продажи, содержащий все существенные условия договора купли-продажи имущества, и 20.01.2016 г. был направлен в адрес Истца (оферта).

В свою очередь, указанный проект договора Истцом был изучен и подписан, после чего передан в Комитет земельных и имущественных отношений для заключения.

Из содержания отчета об оценке N 124-15-ОТ от 14.12.2015, подготовленного по заказу ответчика, следует, что рыночная стоимость спорного помещения составляет - 17 197 000 руб.

Как следует из переписки сторон, письма истца от 15.04.2016 и письма Комитета от 21.12.2016, заключение договора купли-продажи арендуемого имущества было приостановлено до изготовления актуальной кадастровой документации на нежилые помещения, являющиеся предметом договора купли-продажи.

Полагая, что затягивание срока заключения Комитетом договора купли-продажи является необоснованным и противоречит Закону N 159-ФЗ, истец в рамках дела N А65-31156/2016 обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к ответчикам об обязании заключить договор купли-продажи арендуемого имущества.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 29 мая 2017 года по делу N А65-31156/2016, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2017 в удовлетворении иска к Муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений исполнительного комитета муниципального образования города Казани" отказано.

Отказывая в иске суды исходили из того, что спорные нежилые помещения, в отношении которых заключается договор купли-продажи, на кадастровый учет не поставлены.

Судами по указанному делу было также установлено, что между сторонами нет разногласий в отношении существенных условий договора купли-продажи, в том числе по цене и условиям рассрочки платежа.

Суды пришли к выводу, что иск истцом был заявлен преждевременно. При этом судами было отмечено, что вывод об отказе в иске с учетом существующих в настоящее время обстоятельств дела не препятствует истцу повторно обжаловать действия ответчика после постановки спорных помещений на кадастровый учет, в случае отказа в заключении договора купли-продажи.

06.09.2018 г. Ответчик известил Истца о постановке спорного объекта на кадастровый учет.

Учитывая, что основания, явившиеся причиной приостановки заключения договора купли-продажи, отпали, Истец вновь обратился в адрес Ответчика с требованием заключить спорный договор.

Однако, письмом N 14287/КЗИО-ИСХ от 29.10.2018 г. Ответчик сообщил об истечении срока действия отчета об оценке N 124-15-ОТ от 14.12.2015 г. и передаче технической документации в оценочную организацию и только после определения рыночной стоимости и принятия соответствующих распорядительных документов в адрес Истца будет направлено предложение о преимущественном праве выкупа арендуемых истцом помещений.

Полагая, что стоимость выкупа объекта была определена в отчете об оценке N 124-15-ОТ от 14.12.2015, указана в проекте договора и ни одна из сторон договора разногласия по данному условию не выражала, а не заключение договора купли-продажи в течение срока, установленного нормами 159-ФЗ от 22.07.2008 г., не влечет необходимости повторной оценки, в том числе по причине истечения его срока, и при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия в части стоимости выкупаемого имущества, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец обратился с настоящими требованиями в суд.

Устанавливая фактические обстоятельства дела на основании полного и всестороннего исследования представленных доказательств, суд первой инстанции со ссылкой на нормы статей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации обосновано удовлетворил заявленные исковые требования, поскольку истец вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества по цене 17 197 000 руб., которая была определена в отчете об оценке N 124-15-ОТ от 14.12.2015 и в проекте направленного истцу договора, с условием об оплате в рассрочку посредством ежемесячных выплат в равных долях в соответствии с пунктом 1 статьи 5 Федерального закона N 159-ФЗ, согласно которому оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях в силу следующего.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ установлены способы и порядок отчуждения недвижимого имущества находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.

Статьей 3 указанного Закона установлено преимущественное право и реализация такого права субъектами малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням);

3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Судом первой инстанции верно установлено, что истец, как участник гражданских правоотношений и спорные нежилые помещения, как объекты гражданских правоотношений, соответствуют установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ критериям, а именно: истец является субъектом малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", помещения непрерывно арендуются истцом с 20.02.2007; доказательства наличия задолженности истца по арендной плате отсутствуют.

Истец отнесен к субъектам малого и среднего предпринимательства, что подтверждается выпиской из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства и соответствует требованиям, установленным законом N 159-ФЗ от 22.07.2008.

При этом, истец обратился к ответчику с заявлением о продаже арендованного помещения в порядке, предусмотренном федеральным законом N 159-ФЗ от 22.07.2008, и настаивает на приватизации объекта.

В соответствии с пунктом 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 5 ноября 2009 г. N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" по смыслу Закона объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Из материалов дела следует, что спорные нежилые помещения, в отношении которых заключается договор купли-продажи, были поставлены на кадастровый учет 13.08.2018.

При этом верно судом отмечено, что площадь и иные физические характеристики спорного помещения не изменились по сравнению с теми, что существовали на момент обращения истца о выкупе помещений.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12 сформулирована правовая позиция, согласно которой оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Суд первой инстанции обоснованно указал, что отчет об оценке N 124-15-ОТ от 14.12.2015, на основании которого была определена рыночная стоимость выкупаемого имущества, соответствует критериям, установленным Федеральным законом N 159-ФЗ.

Более того, рыночная стоимость, которая была определена этим отчетом, была принята в качестве выкупной стоимости самим ответчиком, направившем соответствующий проект договора купли-продажи истцу.

При этом судом первой инстанции обоснованно принято во внимание, что ответчиком при рассмотрении дела N А65-31156/2016 каких-либо разногласий в отношении существенных условий договора купли-продажи, в том числе по цене и условиям рассрочки платежа не заявлялось, а единственным препятствием для заключения договора являлось отсутствие государственного кадастрового учета, который должен был быть произведен самим ответчиком, принимавшем решение о продаже в собственность истцу арендуемых им нежилые помещения. То есть указанное обстоятельство (длительное незаключение договора купли-продажи) не было вызвано поведением истца.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что истец вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества по цене 17 197 000 руб., которая была определена в отчете об оценке N 124-15-ОТ от 14.12.2015 и в проекте направленного истцу договора, с условием об оплате в рассрочку посредством ежемесячных выплат в равных долях в соответствии с пунктом 1 статьи 5 Федерального закона N 159-ФЗ, согласно которому оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях.

Следовательно, отчет об оценке N 124-15-ОТ от 14.12.2015, на основании которого была определена рыночная стоимость выкупаемого имущества, соответствует критериям, установленным Федеральным законом N 159-ФЗ.

Учитывая изложенное, исковые требования правомерно удовлетворены судом первой инстанции.

Доводы заявителя жалобы несостоятельны, поскольку дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества. Такая оценка должна осуществляться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом указанного заявления.

У суда апелляционной инстанции нет оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, признавшего наличие оснований для удовлетворения иска.

При рассмотрении настоящего дела судом первой инстанции установлена, исследована и оценена вся совокупность обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения спора, имеющимся по делу доказательствам дана надлежащая правовая оценка. Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению как неосновательные по приведенным выше мотивам.

Принимая во внимание изложенное, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в связи с чем основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не доказывают нарушения судом первой инстанции норм материального или процессуального права либо несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, всем доводом в решении была дана надлежащая правовая оценка.

Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с чем Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Республики Татарстан от 22 февраля 2019 года по делу N А65-34781/2018, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Расходы по оплате госпошлины по апелляционной жалобе в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителя жалобы. Однако, заявитель жалобы на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты госпошлины, в связи с чем госпошлина взысканию в доход федерального бюджета не подлежит.

Руководствуясь статьями 266-271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 22 февраля 2019 года по делу N А65-34781/2018 - оставить без изменения, апелляционную жалобу Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

С.Ш. Романенко

Судьи

Е.М. Балакирева С.Ю. Николаева