Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 11 апреля 2019 г. N 01АП-93/19

г. Владимир

11 апреля 2019 г.

Дело N А79-8811/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 08 апреля 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 апреля 2019 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Александровой О.Ю., судей Устиновой Н.В., Волгиной О.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Платовой А.С., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары на решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 13.12.2018 по делу N А79-8811/2018, принятое судьей Цветковой С.А.,

по иску Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары, ОГРН:1022101131293 ИНН:2126002000, г. Чебоксары, Чувашская Республика, к индивидуальному предпринимателю Хорольской Валентине Федоровне, ОГРНИП:304212931500043 ИНН:212901329639, г. Чебоксары, Чувашская Республика, третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (ОГРН 1042129023936, ИНН 2129056028) 428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, ул. К. Маркса, д. 56; Управление Федеральной службы судебных приставов по Чувашской Республике (ОГРН 1042129024112, ИНН 2129056035) 428023, Чувашская Республика, г. Чебоксары, ул. Энтузиастов, д. 34 А, судебный пристав-исполнитель Московского РОСП г.Чебоксары Лебедев Иван Вячеславович, об обращении взыскания на заложенное имущество,

при участии представителей: от истца (заявителя) - Захаровой О.М. (по доверенности от 09.01.2019 N 039 сроком до 31.12.2019);

от ответчика - Хорольской В.Ф (лично по паспорту), Жилиной Д.П. (представитель по доверенности сроком 1 год (т.1 л.д.29));

от третьих лиц - полномочные представители не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом,

установил.

Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом администрации города Чебоксары (далее - Комитет, истец) обратился в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю Хорольской Валентине Федоровне (далее - Предприниматель, ответчик) об обращении взыскания на предмет залога - нежилое помещение N 3, общей площадью 157, 7 кв.м, расположенное в подвале (литера А1) и на первом этаже жилого двенадцатиэтажного кирпичного дома (литера А), находящееся по адресу: г. Чебоксары, ул. М. Павлова, д.2, стоимостью 2 957 000 руб., переданное по договору купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством, N Н-442 от 01.02.2011, в пользу Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары, в связи с неисполнением обязательств по внесению предусмотренных договором платежей.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, Управление Федеральной службы судебных приставов по Чувашской Республике, судебный пристав-исполнитель Московского РОСП г.Чебоксары Лебедев Иван Вячеславович.

Решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 13.12.2018 исковые требования удовлетворены. Суд обратил взыскание на заложенное имущество - нежилое помещение N 3, общей площадью 157, 7 кв.м, расположенное в подвале (литера А1) и на первом этаже жилого двенадцатиэтажного кирпичного дома (литера А), находящееся по адресу: г. Чебоксары, ул. М. Павлова, д.2, установив начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации в размере 7 195 000 руб. Взыскал с ИП Хорольской В.Ф. в доход федерального бюджета 6 000 руб. (Шесть тысяч рублей) государственной пошлины.

Не согласившись с принятым решением, Комитет обратился в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит судебный акт изменить на основании положений статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в части определения начальной продажной цены заложенного имущества при его реализации.

Заявитель жалобы не согласился с отчетом N 540/18 ООО "Агентство права и оценки "Новинка", представленным ответчиком в материалы дела. Указал на нарушения, допущенные оценщиком при определении рыночной стоимости объекта по состоянию на 24.10.2018. Полагает, что указанный отчет не может быть признан надлежащим доказательством по делу.

Комитет просит установить начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации в размере, определенном договором залога, а именно 2 957 000 руб.

Представитель заявителя в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.

Ответчик и его представитель в судебном заседании возразили против доводов заявителя, просили решение оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом апелляционной инстанции в судебном заседании 01.04.2019 объявлялся перерыв до 08.04.2019.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации жалоба рассматривается в отсутствие представителей третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся в деле материалам.

Результаты рассмотрения заявлений и ходатайств, поступивших от лиц, участвующих в деле, отражены в протоколе судебного заседания.

Согласно части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 01.02.2011 Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом (продавец) и индивидуальным предпринимателем Хорольской Валентиной Федоровной (покупатель) заключен договор купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством N Н-442, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя нежилое помещение N 3, общей площадью 157,7 кв.м, расположенное в подвале (лит. А1) и на первом этаже жилого двенадцатиэтажного кирпичного дома (лит. А), находящегося по адресу: г.Чебоксары, ул. М.Павлова, д. 22 (далее - нежилое помещение), а покупатель обязуется принять нежилое помещение и уплатить за него денежную сумму в размере 2957000 руб. (в указанную сумму НДС не входит).

Пунктом 2.1 договора предусмотрено, что оплата стоимости нежилого помещения производится покупателем в рассрочку в течение 60 месяцев со дня подписания договора:

- в течение 59-ти месяцев по 50000 руб. ежемесячно;

- в течение 60-го месяца 7000 руб. путем внесения покупателем на расчетный счет продавца.

Нежилое помещение передано ответчику по акту приема-передачи нежилого помещения 10.02.2011.

Указав на наличие задолженности в размере 754194 руб. 42 коп. по договору купли-продажи от 01.02.2011 N Н-442 истец обратился в суд с соответствующим иском.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии от 25.04.2016 по делу N А79-321/2016 рассмотрен иск Комитета к предпринимателю о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством, от 01.02.2011 N Н-442 и взыскании задолженности, процентов и пени.

Суд взыскал с предпринимателя в пользу Комитета 714 725 руб. 35 коп. долга за нежилое помещение за период с 01.11.2014 по 01.02.2016, 44 234 руб. 42 коп. процентов за пользование рассрочкой за период с 01.11.2014 по 15.01.2016, 152 366 руб. 90 коп. пени за период с 01.11.2014 по 15.01.2016, в удовлетворении остальной части иска отказал.

В настоящем деле Комитетом заявлено требование об обращении взыскания на предмет залога - нежилое помещение N 3, общей площадью 157, 7 кв.м, расположенное в подвале (литера А1) и на первом этаже жилого двенадцатиэтажного кирпичного дома (литера А), находящееся по адресу: г. Чебоксары, ул. М. Павлова, д.2, стоимостью 2 957 000 руб., переданное по договору купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством, N Н-442 от 01.02.2011.

Удовлетворяя исковые требования об обращении взыскания на заложенное имущество и устанавливая начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации в размере 7 195 000 руб., суд первой инстанции исходил из следующего.

В соответствии с пунктом 5 статьи 5 Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в случае если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты. Условия договора купли-продажи арендуемого имущества о неприменении данного правила ничтожны.

Пунктом 5 статьи 488 и пунктом 3 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный с оплатой в рассрочку, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

В соответствии со свидетельством о государственной регистрации от 22.02.2011 право собственности предпринимателя в отношении нежилых помещений зарегистрировано с обременением - ипотекой в силу закона.

Согласно пунктам 3.4, 3.5 договора купли-продажи до полной оплаты покупателем стоимости (продажной цены) нежилого помещения объект находится в залоге у продавца. Залог обеспечивает исполнение предпринимателем обязательств по уплате основной суммы долга, процентов на сумму денежных средств, по уплате которой предоставлена рассрочка, а также пени, процентов за пользование чужими денежными средствами, судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество, расходов по реализации заложенного имущества.

Согласно пункту 1 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения (пункт 3 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 349 Гражданского кодекса Российской Федерации обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество. Если соглашением сторон предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество, залогодержатель вправе предъявить в суд требование об обращении взыскания на заложенное имущество.

Поскольку наличие задолженности ответчика по договору купли-продажи установлено судебным актом, сумма долга составляет более 20% выкупной стоимости, просрочка составила более двух лет, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что в данном случае имеются основания для обращения взыскания на заложенное имущество.

При этом начальная продажная цена заложенного имущества в сумме 7 195 000 руб. определена судом на основании отчета N 540/18 ООО "Агентство права и оценки "Новинка", представленного ответчиком.

Вместе с тем, суд первой инстанции не учел следующее.

Согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем: начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.1998 N 26 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге" разъяснил: если при рассмотрении споров об обращении взыскания на предмет залога по инициативе любой из заинтересованных сторон будут представлены доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре о залоге, арбитражный суд может предложить лицам, участвующим в деле, принять согласованное решение или определить начальную продажную цену такого имущества в соответствии с представленными доказательствами независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге.

Поскольку рыночная стоимость имущества, определена в отчете об оценке в сумме 7 195 000 руб., начальная продажная цена заложенного имущества будет составлять 5 756 000 руб.

С учетом изложенного принятое по делу решение подлежит изменению в обжалуемой части на основании пункта 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции, в связи с неправильным применением норм материального права.

Довод заявителя жалобы о недостоверности содержащихся в отчете сведений судом апелляционной инстанции отклоняется.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса).

Вместе с тем, возражения по отчету, а также ходатайство о назначении судебной экспертизы истцом не заявлялись.

В остальной части законность и обоснованность судебного акта при отсутствии возражений лиц, участвующих в деле, в силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не проверялись.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 13.12.2018 по делу N А79-8811/2018 изменить.

Установить начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации в размере 5 756 000 руб.

В остальной части решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 13.12.2018 по делу N А79-8811/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья

О.Ю. Александрова

Судьи

Н.В. Устинова О.А. Волгина