Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 8 апреля 2019 г. N 09АП-10510/19

г. Москва

08 апреля 2019 г.

Дело N А40-223870/18

Резолютивная часть постановления объявлена 01 апреля 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 08 апреля 2019 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Т.Б. Красновой,

судей:	И.А. Чеботаревой, С.М. Мухина,
при ведении протокола	секретарем судебного заседания А.М. Бегзи,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Управления Росреестра по Москве

на решение Арбитражного суда г.Москвы от 26.12.2018 по делу N А40-223870/18, принятое судьей С.О. Ласкиной,

по заявлению ООО "АФК" (ОГРН 1177746788856, ИНН 7704439020)

к Управлению Росреестра по Москве

третье лицо: ГБУ культуры города Москвы "Московский драматический театр имени Н.В. Гоголя"

о признании незаконным решения от 15.08.2018 N 77/011/221/2018-3114

при участии:

от заявителя: Меличев И.Н. по дов. от 26.12.2018, Осепян В.А. по дов. от 12.11.2018;

от ответчика: Чекалина О.Н. по дов. от 26.12.2018;

от третьего лица: Буряк Е.В. по дов. от 28.03.2019;

УСТАНОВИЛ:

ООО "АФК" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве (Управление Росреестра по Москве) от 15.08.2018 г. N 77/011/221/2018-3114 об отказе в государственной регистрации договора аренды на объект недвижимого имущества, заключенного по результатам электронного аукциона N 178fz27021800001, расположенного по адресу г.Москва, ул. Казакова, д.8; об обязании осуществить государственную регистрацию договора аренды.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 26.12.2018 заявленное требование удовлетворено.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Управление Росреестра по Москве обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требования.

Заявитель считает, что решение суда принято при неправильном применении норм права, при неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела. Указывает, что для осуществления кадастрового учета части помещения необходима подготовка технического плана помещения, содержащего сведения об образуемой части объекта.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представители ООО "АФК" и ГБУ культуры города Москвы "Московский драматический театр имени Н.В.Гоголя" считают решение суда законным и обоснованным, просят отказать в удовлетворении апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены Девятым арбитражным апелляционным судом в отсутствие представителей третьих лиц в соответствии со статьями 156, 266, 268 АПК РФ.

Как следует из обстоятельств дела, 27.04.2018 по результатам электронного аукциона N 178fz27021800001 между Государственным бюджетным учреждением культуры города Москвы "Московский драматический театр имени Н.В. Гоголя" (арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью "АФК" (арендатор) на основании выписки из протокола аукциона от 09 апреля 2018 г N 178fz27021800001-3 заключен договор аренды на объект нежилого фонда, находящийся в собственности города Москвы, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Казакова д.8, в соответствии с которым, ГБУК города Москвы "МДТ имени Н.В. Гоголя" передал ООО "АФК" части данного нежилого помещения общей площадью 153,06 кв. м.: часть помещений первого этаж, основного здания (пом. N 28, 34-36, 38, 39), часть помещений N1 (фойе)) закрепленных за Учреждением-арендодателем на праве оперативной управления.

Объект аренды является государственной собственностью города Москвы, передано ГБУК города Москвы "МДТ имени Н.В. Гоголя" на праве оперативного управления. Запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 77-01/03578/2002-685 от 15.11.2002 г.

Заключение ГБУК города Москвы "МДТ имени Н.В. Гоголя" (арендодателем) договора аренды по результатам проведения аукциона, в отношении нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Казакова 8 (этаж 1, помещение 1, часть комнаты 1, комнаты 28, 34-36, 38, 39), общей площадью 153,06 кв.м. согласовано Департаментом городского имущества города Москвы (письмо-согласование от 06.02.2018 N ДГШ 6950/18(0)-1), учитывая согласие Департамента культуры города Москвы (письмо-согласование от 04.12.2017 N ДК-01-10-26642/7), на следующих условиях:

-цель использования - общественное питание, организация театрального кафе;

- начальный размер ставки арендной платы за 1 кв.м. в год - не ниже рыночной, установленной на основании отчета об определении рыночной ставки арендной платы, действующей на момент заключения договора аренды;

- срок действия договора аренды - 3 года.

Общество с ограниченной ответственностью "АФК", предложившее наибольшую цену договора в размере 4 235 215 рублей 10 копеек, признано победителем аукциона, проведенного 09.04.2018 г. на право заключения договора аренды на объект нежилого фонда, находящийся в собственности Москвы (протокол N 178fz27021800001-3 (извещение на сайте torgi.gov.ru N 270218/14171311/01)).

ООО "АФК" (арендатор) обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве с заявлением о государственной регистрации вышеуказанного договора аренды от 27.04.2018 г.

Решением от 15.05.2018 Управление Росреестра по Москве со ссылкой на пункт 5 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Федеральный закон N 218-ФЗ) приостановило государственную регистрацию договора аренды на срок до 15.08.2018 в связи с непредставлением документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (не представлен технический план на переданную в аренду часть объекта, необходимый для осуществления государственного кадастрового учета этой части и соответственно, государственной регистрации договора, а также отсутствие согласия собственника на сдачу в аренду нежилых помещений, оценки объекта и информации о проведении аукциона).

В целях устранения причин приостановления государственной регистрации договора аренды заявитель ООО "АФК" в установленный срок представил в Управление Росреестра по Москве дополнительные документы, указанные в описях документов, принятых МФЦ Басманного района ЦАО для оказания государственных услуг от 05.07.2018 N 77-0-1 71/3316/2018-971, 77/011/221/2018-4294, в том числе следующие документы: заявление о предоставлении дополнительных документов от 05.07.2018 г., отчет об оценке от 30.11.2017г.N 54-УК/17, технический план помещения - оптический компакт-диск, письмо согласование Департамента культуры города Москвы от 04.12.2017 N ДК-01-10-26642/7, письмо-согласование Департамента городского имущества города Москвы от 06.02.2018 N ДГИ 6950/18-(0)-1, информационное письмо от 19.06.2018 г.

11.07.2018 Управление Росреестра по Москве, после рассмотрения представленных документов на их соответствие требованиям норм действующего законодательства отказало ООО "АФК" в снятии приостановления государственной регистрации договора аренды по причине неустранения всех обстоятельств, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении, а также уведомило ООО "АФК" о возврате документов, представленных на кадастровый учет без рассмотрения, в связи с тем, что представленный Технический план, оформленный в электронной форме в виде файлов в формате XML, созданных с использованием XML-схем, не обеспечивает считывание и контроль представленных данных.

30.07.2018 заявитель ООО "АФК" повторно представил в Управление Росреестра по Москве Технический план, оформленный в электронной форме в виде файлов в формате XML, созданных с использованием XML-схем, (опись документов, принятых МФЦ Басманного района ЦАО для оказания государственных услуг от 30.07.2018 N 77-0-1-71/3316/2018-1057).

15.08.2018 г. Управление Росреестра по Москве вынесено решение N 77/011/221/20183114 об отказе в государственной регистрации договора аренды на объект недвижимого имущества, заключенного по результатам электронного аукциона N 178fz27021800001, расположенного по адресу г. Москва, ул. Казакова, д.8.

Полагая, что указанное решение не соответствует действующему законодательству, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Согласно части l статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном этим Кодексом.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 указанного Кодекса).

Таким образом, для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

В силу части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо (часть 5 статьи 200 АПК РФ).

Признавая незаконным решение Управления государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, суд первой инстанции исходил из следующего.

На основании части 1 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных данным Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном данным Федеральным законом порядке.

Согласно пункту 2 части 2 статьи 14 Закона о регистрации основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются, в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В соответствии с частью 3 статьи 15 Закона о регистрации государственная регистрация прав осуществляется по заявлению правообладателя объекта недвижимости и (или) лица, в пользу которого устанавливается ограничение права или обременение объекта недвижимости, - при государственной регистрации ограничения или обременения, прекращения ограничения или обременения, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 609 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету, урегулированы Федеральным законом N 218-ФЗ.

В пункте 1 статьи 14 Федерального закона N 218-ФЗ установлено, что государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (подпункт 2 пункта 2 статьи 14 Федерального закона N 218-ФЗ).

В силу пункта 1 статьи 51 Федерального закона N 218-ФЗ государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

В соответствии с пунктом 4 статьи 18 Федерального закона N 218-ФЗ к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы: документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами (пункт 5 статьи 18 Федерального закона N 218-ФЗ).

В пункте 1 статьи 21 Федерального закона N 218-ФЗ установлено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Особенности осуществления государственного кадастрового учета части объекта недвижимости и государственной регистрации обременении объекта недвижимости установлены в статье 44 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ, в пункте 5 которой предусмотрено, если в аренду передается часть здания или сооружения, право на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, в частности блок-секция, подъезд, помещение, в том числе в виде этажа, нескольких этажей, совокупность имеющих общие строительные конструкции комнат (смежные комнаты в помещении), расположенных в пределах этажа (этажей), государственный кадастровый учет такой части здания или сооружения осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть здания или сооружения без соответствующего заявления. В случае передачи в аренду части здания или сооружения государственная регистрация прекращения права здание или сооружение и снятие таких здания или сооружения государственного кадастрового учета не осуществляются.

В статье 14 Федерального закона N 218-ФЗ перечислены основания осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, в числе которых договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательств действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (пункт 2 части 2); технический план (пункт 7 части 2).

В Едином государственном реестре недвижимости уже имеются необходимые для осуществления государственного кадастрового участка помещения сведения о передаваемой в аренду части помещения, как помещение является государственной собственностью города Москвы, закреплено за Учреждением-арендодателем на праве оперативного управления в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 77-01/03-578/2002685 от 15.11.2002 г.), а значит в соответствии с ранее действующими нормами Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" само помещение было ранее поставлено на государственный кадастровый учет в государственном кадастр недвижимости.

В соответствии с пунктом 6 статьи 72 Федерального закона N 218-ФЗ со дня вступления в силу настоящего Федерального закона сведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и сведения государственного кадастра недвижимости считаются сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости и не требующими дополнительного подтверждения, в том числе указанными в статье 4 настоящего Федерального закона участниками отношений, возникающих при осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В рассматриваемом случае, как верно указал суд, ГБУК города Москвы "МДТ имени Н.В. Гоголя" как обладатель права оперативного управления в отношении помещения, в соответствии со статьей 4 Федерального закона N 218-ФЗ является участником отношений, возникающих при осуществлении государственной кадастрового учета, и в соответствии с пунктом 6 статьи 72 указанного Федерального закона не обязан подтверждать сведения, ранее находившиеся в ЕГРП и ГКН, в том числе путем предоставления технического плана.

Суд обоснованно указал, что в договоре аренды от 27.04.2018, в соответствии со статьей 607 ГК РФ, исчерпывающе указаны все данные, позволяющие определенно установить, какая часть здания подлежит передаче арендатору в качестве объекта аренды, в частности: адрес нахождения объекта недвижимого имущества, часть которого арендуется, его кадастровый номер, этаж объекта, площадь арендуемой части, графическое изображение границ арендуемой части с привязкой к кадастровому паспорту.

Представленная в материалы дела экспликация нежилого помещения, являющаяся неотъемлемой частью договора аренды, которая также представлялась в регистрирующий орган, позволяет достоверно индивидуализировать передаваемые по договору аренды помещения. Кадастровый паспорт на весь принадлежащий арендодателю - ГБУК города Москвы "МДТ имени Н.В. Гоголя" на праве оперативного управления объект, содержит сведения, подтверждающие существование отдельных помещений, имеется в службе государственной регистрации и находится в соответствующем деле правоустанавливающих документов.

Апелляционная коллегия соглашается с выводами суда, не усматривает оснований для их переоценки.

Указанные выводы суда согласуются с позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 9 постановления Пленума от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", соответствуют пункту 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета" от 30.11.2016 г.

С учетом изложенного, суд обоснованно указал, что поскольку стороны по договору аренды согласовали и описали недвижимое имущество (помещения), являющееся предметом аренды (пункт 1.1), а в приложении к названному договору согласовали графическую часть, государственная регистрация указанного договора должна быть осуществлен без представления на государственную регистрацию технического плана предусмотренного пунктом 2 статьи 14 Федерального закона N 218-ФЗ.

Таким образом, отказ Росреестра в государственной регистрации договора аренды на объект недвижимого имущества, заключенного по результатам электронного аукциона N 178fz27021800001, расположенного по адресу г. Москва, ул. Казакова, д.8 от 15.08.2018 г. N 77/011/221/2018-3114 правомерно признан незаконным и нарушающим права Заявителя.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, свидетельствуют о несогласии с выводами суда первой инстанции, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, повлияли бы на их обоснованность и законность либо опровергли выводы суда.

Существенных нарушений норм материального права, повлиявших на исход судебного разбирательства или допущенной судебной ошибке, апелляционной коллегией не усматривается.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ, судом первой инстанции не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда г.Москвы от 26.12.2018 по делу N А40-223870/18 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

Т.Б. Краснова

Судьи

И.А. Чеботарева С.М. Мухин