Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 апреля 2019 г. N 18АП-3536/19

г. Челябинск

10 апреля 2019 г.

Дело N А07-30229/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 08 апреля 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 апреля 2019 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Ермолаевой Л.П., Тимохина О.Б.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа города Уфа Республики Башкортостан и Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа города Уфа Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.01.2019 по делу N А07-30229/2018 (судья Насыров М.М.).

В судебном заседании принял участие представитель акционерного общества "Специализированный застройщик Инвестиционно-строительный комитет городского округа город Уфа Республики Башкортостан" - Алкин Р.Р. (доверенность от 25.12.2018).

Муниципальное унитарное предприятие Инвестиционно-строительный комитет городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - МУП "ИСК г. Уфы") обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - УЗИО Администрации ГО г. Уфа РБ, Управление), Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Администрация ГО г. Уфа РБ, Администрация; далее также - ответчики) о признании незаконным отказа в заключении дополнительного соглашения об изменении подпункта 3.2.3. договора N 34-РТ от 28.11.2012 о развитии застроенной территории, выраженного в письме от 03.09.2018 N 27546 и обязании изменить договор от 28.11.2012 N 34-РТ о развитии застроенной территории, ограниченной улицами Пушкина, Аксакова, Свердлова и Гоголя в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан путем заключения с истцом дополнительного соглашения к договору от 28.11.2012 N 34-РТ о развитии застроенной территории с изложением п. 3.2.3. в редакции истца.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.01.2019 произведена процессуальная замена на стороне истца - муниципальное унитарное предприятие Инвестиционно-строительный комитет городского округа город Уфа Республики Башкортостан заменено на Акционерное общество "Специализированный застройщик Инвестиционно-строительный комитет городского округа город Уфа Республики Башкортостан" (далее - АО "СЗ ИСК г. Уфа", общество, истец).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.01.2019 (резолютивная часть от 21.01.2019) требования удовлетворены. Суд признал незаконным отказ Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, выраженный в письме Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 03.09.2018 N 27546, в заключении дополнительного соглашения об изменении подпункта 3.2.3. договора N 34-РТ от 28.11.2012 о развитии застроенной территории, и возложил на Администрацию городского округа город Уфа Республики Башкортостан обязанность в 15-дневный срок с момента вступления решения суда в законную силу изменить договор от 28.11.2012 N 34-РТ о развитии застроенной территории, ограниченной улицами Пушкина, Аксакова, Свердлова и Гоголя в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан путем заключения с Акционерным обществом "Специализированный застройщик Инвестиционно-строительный комитет городского округа город Уфа Республики Башкортостан" дополнительного соглашения к договору от 28.11.2012 N 34-РТ о развитии застроенной территории с изложением п. 3.2.3. в следующей редакции: "3.2.3. Предоставить Стороне 2 земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, без проведения аукциона в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории, в соответствии утвержденным проектом планировки и проектом межевания по мере освобождения земельных участков от прав третьих лиц".

В апелляционной жалобе Администрация и Управление (далее также - податель жалобы, апеллянт) просят решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт.

Полагает, что оснований для изменения условий заключенного в порядке аукциона договора от 28.11.2012 N 34-РТ о развитии застроенной территории не имеется, поскольку требования истца направлены на обход конкурсных процедур заключения таких договоров, что нарушает права неопределенного круга лиц.

Истец в отзыве на апелляционную жалобу просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители ответчиков не явились.

С учетом мнения представителя истца, и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.

В судебном заседании представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Арбитражный суд апелляционной инстанции проверил законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, 28.11.2012 в соответствии с условиями аукциона по продаже права на заключение договора о развитии застроенной территории, утвержденными постановлениями Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 20.04.2012 N 1445 "О развитии застроенной территории, ограниченной улицами Пушкина, Аксакова, Свердлова и Гоголя", от 11.05.2012 N 1960 "О проведении аукциона по продаже права на заключение договора о развитии застроенной территории, ограниченной улицами Пушкина, Аксакова, Свердлова и Гоголя в Кировском районе ГО г. Уфа РБ", на основании протокола N 1 об итогах аукциона от 08.11.2012 между Администрацией ГО г. Уфа РБ (сторона 1) и муниципальным унитарным предприятием МУП "ИСК г. Уфы" (сторона 2) заключен договор N 34-РТ о развитии застроенной территории, ограниченной улицами Пушкина, Аксакова, Свердлова и Гоголя в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан (т. 1 л. д. 13 - 14), согласно которому Сторона 1 предоставляет право на заключение договора о развитии застроенной территории, ограниченной улицами Пушкина, Аксакова, Свердлова и Гоголя в Кировском районе ГО г. Уфа РБ, а Сторона 2, получая указанные права, принимает на себя обязательства в установленные разделом 3 договора сроки своими силами и за свой счет (или с привлечением сил и средств третьих лиц) выполнить указанные в разделе 3.1 договора обязательства по развитию вышеуказанной территории, в том числе разработать и утвердить в установленном порядке проект планировки и проект межевания застроенной территории, оформить права на земельные участки в границах застроенной территории и осуществить строительство объектов капитального строительства в соответствии с утвержденной проектной документацией, а Сторона 1 обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств стороной 2. Площадь застроенной территории ориентировочно 5 га.

Согласно п. 2.1 договора целевое использование застроенной территории - развитие застроенной территории.

Пунктом 2.5 договора предусмотрен перечень объектов, находящихся на застроенной территории и подлежащих сносу или реконструкции: Жилые дома, подлежащие сносу или реконструкции: - ул. Свердлова, N N 80 (2 дома), 82, 82/8, 82/9, 82/10, 84 (2 дома), 86 памятник), 88 (памятник); - ул. Аксакова, NN 28 (2 дома), 28/1, 28/2, 30, 32 (2 дома), 34, 34а, 36 (2 дома); - ул. Гоголя, NN 29/31 (4 дома), 31,31/1, 33,33а, 33/1,33/2. Нежилое здание и склад по ул. Свердлова, N 84. Металлические и капитальные гаражи, расположенные в границах застроенной территории.

В соответствии с п. 3.1 договора Сторона 2 обязуется:

- оплатить стороне 1 цену права на заключение договора о развитии застроенной территории в размере 20 488 900 руб. в следующем порядке: 1) сумма в размере 595 800 руб., ранее оплаченная Стороной 2 в виде задатка для участия в аукционе по договору N 4 от 31.10.2012 г., засчитывается в счет оплаты вышеуказанной цены права на заключение договора о развитии застроенной территории; 2) оставшаяся сумма в размере 19 893 100 руб. подлежит оплате в течение 1 (одного) месяца со дня заключения договора о развитии застроенной территории (п. 3.1.1);

- разработать и представить на рассмотрение в Главное управление архитектуры и градостроительства Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостана проект планировки и проект межевания застроенной территории в течение 12-ти месяцев с момента заключения настоящего договора (п. 3.1.2);

- в течение 36 месяцев с момента заключения настоящего договора создать либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии (п. 3.1.3);

- оплатить в течение 36 месяцев с момента заключения настоящего договора выкупную цену за изымаемые на основании решения Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с предыдущим пунктом существенных условий настоящего договора (п. 3.1.4);

- приобретать права на иные объекты капитального строительства, расположенные в границах застроенной территории, и земельные участки, на которых расположены такие объекты, в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством (п. 3.1.5);

- осуществить строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории в течение 5 (пяти) лет с момента заключения настоящего договора (п. 3.1.6 договора);

- осуществить строительство инженерных сетей и сооружений в соответствии с полученными техническими условиями с последующей их передачей эксплуатирующим предприятиям (п. 3.1.7);

- осуществить строительство и (или) реконструкцию объектов социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в течение 5 (пяти) лет с момента заключения настоящего договора (п. 3.1.8).

В соответствии с п. 3.2 договора Сторона 1 обязуется:

- после проведения публичных слушаний по проекту планировки территории и проекта межевания территории, с учетом протокола публичных слушаний и заключения о результатах публичных слушаний, в течение 14 дней со дня поступления указанной документации принять решение об утверждении документации по планировке территории или об отклонении такой документации и о направлении ее на доработку с учетом указанных протокола и заключения (п. 3.2.1);

- принять решение об изъятии путем выкупа жилых и нежилых объектов недвижимости, подлежащих сносу и находящихся на застроенной территории, а также земельных участков, на которых расположены такие объекты, в течение 4-х месяцев со дня получения соответствующего обращения от Стороны 2 (п. 3.2.2);

- предоставить Стороне 2 после выполнения ей обязательств, указанных в пунктах 3.1.1 - 3.1.5 договора, земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, без проведения аукциона в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории (п. 3.2.3);

- предоставить жилые помещения, переданные победителем аукциона в муниципальную собственность, гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии (п. 3.2.4).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.09.2017 по делу N А07-19392/2017 удовлетворены исковые требования МУП "УИС г. Уфы" об изменении условий договора N 34-РТ от 28.11.2012, пункт 3.1.4 договора изложен в следующей редакции: "Оплатить в течение 36 месяцев с даты заключения настоящего дополнительного соглашения выкупную цену за изымаемые на основании решения Администрации городского округа город Уфа Республика Башкортостан, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования в случае, если такие собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с предыдущим пунктом настоящего договора"; пункт 3.1.6 договора изложен в следующей редакции: "Осуществить строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии застроенной территории, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории в течение 5 лет с момента заключения настоящего дополнительного соглашения"; пункт 3.1.8 договора изложен в следующей редакции: "Осуществить строительство и (или) реконструкцию объектов социальной и коммунальнобытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории, в отношение которой принято решение о развитии, в течение 5 лет с момента заключения настоящего дополнительного соглашения"; пункт 3.3 договора изложен в следующей редакции: "Настоящий договор действует 5 лет с момента заключения настоящего дополнительного соглашения".

Во исполнение данного судебного акта между Стороной 1 и Стороной 2 заключено дополнительное соглашение N 2 от 26.01.2018 к договору N 34-РТ от 28.11.2012 о развитии застроенной территории.

25.04.2014 Администрацией ГО г. Уфа РБ принято постановление N 1735 "О разработке проекта планировки и проекта межевания территории квартала, ограниченного улицами Пушкина, Аксакова, Свердлова и Гоголя в Кировском районе ГО г. Уфа РБ".

Постановлением Администрации ГО г. Уфа от 22.09.2014 N 4332 после проведения публичных слушаний от 23.07.2014 и получения заключения о результатах публичных слушаний от 24.07.2014 был утвержден проект планировки и проект межевания территории.

Письмом от 16.08.2018 исх. N 11/2267 МУП "ИСК г. Уфы" обратилось в Администрацию городского округа город Уфа Республики Башкортостан с просьбой внести изменения в пункт 3.2.3. договора N 34-РТ от 28.11.2012 в части предоставления земельных участков застройщику по мере выполнения обязательств, предусмотренных пунктами 4 и 5 статьи 46.2. Градостроительного кодекса Российской Федерации (л.д. 31).

Администрация городского округа город Уфа в письме Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 03.09.2018 исх. N 27546 отказало внести изменения в п. 3.2.3 договора N 34-РТ от 28.11.2017 и сообщило, что по общему правилу, установленному в ч. 26 ст. 46.3. Градостроительного кодекса Российской Федерации, договор заключается на условиях, указанных в извещении о проведении аукциона, по цене, предложенной победителем аукциона. При заключении договора изменение условий аукциона на основании соглашения сторон такого договора или по требованию одной из его сторон не допускается.

Ссылаясь на незаконность указанного отказа, истец обратился в суд с рассматриваемыми требованиями.

Удовлетворяя требования заявителя, суд первой инстанции исходил из незаконности обжалуемого отказа органа местного самоуправления в заключении дополнительного соглашения в части изменения условий пункта 3.2.3. договора о развитии застроенной территории N 34-РТ от 28.11.2012, поскольку норма части 26 статьи 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации не устанавливают запрет на изменение условий уже заключенного договора. Суд, исходя из положений статей 450 и 451 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), пришел к выводу о наличии оснований для изменения указанного условия договора, поскольку в первоначальной редакции договора не было предусмотрено условие о поэтапном развитии застроенной территории, тогда как реализация договора о развитии застроенной территории является длительной процедурой, выполняемой поэтапно, в соответствии с утвержденным проектом планировки и межевания территории, а нормы статьи 46.1, 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации не связывают право застройщика на получение земельных участков с выполнением всех условий договора.

Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, должностных лиц в порядке, предусмотренном главой 24 АПК РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частями 2 и 3 статьи 201 АПК РФ, для признания незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемых решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Поскольку по существу требования общества направлены на изменение условий пункта 3.2.3. договора о развитии застроенной территории N 34-РТ от 28.11.2012, исходя из нормы части 1 статьи 168 АПК РФ, требования подлежат рассмотрению в порядке искового производства.

Согласно части 1 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации по договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с п. 3 - 6 ч. 3 данной статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с п. 7 - 9 ч. 3 данной статьи. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 4 данной статьи.

Существенные условия договора о развитии застроенной территории определены в части 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса.

В силу части 26 статьи 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации при заключении договора изменение условий аукциона на основании соглашения сторон такого договора или по требованию одной из его сторон не допускается.

Изложенные положения правомерно оценены судом первой инстанции как не запрещающие изменение договора о развитии застроенной территории в период его реализации по общим правилам гражданского законодательства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 451 Гражданского кодекса существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменись настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Пунктом 2 статьи 451 Гражданского кодекса предусмотрено, что если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами, договор может быть изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) изменение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Согласно подпункту 1 статьи 39.5 и подпункту 13 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, может быть предоставлен в собственность бесплатно либо в аренду без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, образованного в границах застроенной территории, лицу, с которым заключен договор о развитии застроенной территории.

В силу пункта 8 статьи 46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации предоставление для строительства в границах территории, в отношении которой принято решение о развитии, земельных участков, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена и которые не предоставлены в пользование и во владение гражданам и юридическим лицам, осуществляется лицу, с которым органом местного самоуправления заключен договор о развитии застроенной территории, без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством.

В развитие указанных норм законодательства сторонами при заключении договора сторонами согласовано условие пункта 3.2.3. в следующей редакции: "Предоставить Стороне 2 после выполнения им обязательств, указанных в пунктах 3.1.1.-3.1.5. настоящего договора, земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, без проведения аукциона в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории".

Обращаясь с настоящим иском, истец предлагает следующую редакцию указанного договорного условия: "Предоставить Стороне 2 земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, без проведения аукциона в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории, в соответствии утвержденным проектом планировки и проектом межевания по мере освобождения земельных участков от прав третьих лиц".

В силу абзаца 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Согласно пункту 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Таким образом, исходя из буквального толкования новой редакции договорного условия, по существу истец настаивает на том, что обязанность органа местного самоуправления по предоставлению истцу как застройщику земельных участков в порядке реализации договора о развитии застроенной территории не обусловлена выполнением застройщиком обязательств, установленных в пунктах 3.1.1. - 3.1.5. договора N 34-РТ от 28.11.2012 и связана только с исполнением обязанности по расселению граждан.

Как следует из цитированных выше условий пунктов 3.1.1. - 3.1.5. договора N 34-РТ от 28.11.2012, застройщик принял на себя обязательства, среди прочего, по разработке проекта планировки и межевания территории, по приобретению либо созданию и передаче в муниципальную собственность благоустроенных жилых домов для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, по оплате выкупной цены за изымаемые земельные участки, по приобретению прав застройщика на иные объекты капитального строительства, расположенные в границах застроенной территории, по осуществлению строительства на застроенной территории в течение пяти лет с момента заключения дополнительного соглашения от 26.01.2018 к договору (в редакции пункта 3.3. договора согласно решению Арбитражного суда Республики Башкортостан по делу N А07-19392/2017).

Между тем в силу нормы части 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации, указанные обязанности застройщика не только являются существенными условиями договора о развитии застроенной территории, но и, исходя из пункта 9 части 3 указанной статьи являются определяющими обязанность органа местного самоуправления по предоставлению земельных участков застройщику без проведения торгов в границах застроенной территории.

Норма пункта 9 части 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации является императивной, поскольку из взаимосвязанных положений указанной нормы и норм пункта 1 статьи 39.5, пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставление застройщику земельного участка без проведения торгов, учитывая общий конкурентный принцип предоставления земельных участков из публичных земель (пункт 1 статьи 39.5 и пункт 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации) является льготой, в силу чего предоставление земельного участка на таких условиях должно осуществляться только в случаях, прямо установленных законом, каковым является норма пункта 9 части 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Норма пункта 9 части 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ), на которую ссылается истец в обоснование заявленных требований, допускает диспозитивное регулирование указанных правоотношений только в части обусловленности обязанности органа местного самоуправления по предоставлению без торгов земельных участков поэтапным выполнением застройщиком обязательств по приобретению жилых помещений для предоставления гражданам из расселяемого жилья и по оплате стоимости изъятых для муниципальных нужд объектов недвижимости.

Однако в данном случае истец настаивает на исключении всех обязанностей застройщика, указанных в пунктах 3.1.1. - 3.1.5. договора N 34-РТ от 28.11.2012 в новой редакции пункта 3.2.3. договора.

Кроме того, указанная норма введена в Градостроительный кодекс после заключения истцом и ответчиком договора N 34-РТ от 28.11.2012, и учитывая, что норма является диспозитивной (учитывая грамматический оборот "_может_"), установленное ею правовое регулирование может быть применимо только в качестве договорного условия, согласованного сторонами по обоюдной воле, и не может являться основанием для изменения договора в судебном порядке.

То обстоятельство, что нормы статьи 46.1, 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации не связывают право застройщика на получение земельных участков с выполнением всех условий договора, на что указал суд первой инстанции, не означает освобождение ответчика от таких обязанностей как таковых, и устранение тем самым любых встречных обязательств застройщика по договору о развитии застроенной территории.

Такой правовой подход противоречит нормам статей 328, 423 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также статьям 46.1 и 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации, по смыслу которых договор о развитии застроенной территории является частным случаем муниципально-частного партнерства, которым реализуются установленные градостроительным законодательством цели территориального планирования муниципального образования.

По тем же мотивам не может быть признана обоснованной правовая позиция истца о том, что изменение пункта 3.2.3. договора направлено на приведение его в соответствие с новой редакцией нормы части 9 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации путем дополнительного включения условия о том, что предоставление застройщику земельных участков в границах застроенной территории осуществляется "_ в соответствии утвержденным проектом планировки и проектом межевания по мере освобождения земельных участков от прав третьих лиц".

Как ранее указано судом, норма части 9 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации о поэтапной реализации договора о развитии застроенной территории, являясь диспозитивной, определяет объем взаимных обязательств застройщика и органа местного самоуправления, исходя из обоюдного соглашения, и само по себе изменение нормативного регулирования не может рассматриваться как существенное обстоятельство применительно к требованиям статьи 451 ГК РФ.

Наряду с этим апелляционный суд отмечает, что из положений статей 450 и 451 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что основанием для изменения условий заключённого договора является существенное его нарушение одной из сторон либо существенное изменение обстоятельств.

Последнее из указанных может являться основанием изменения договора лишь в том случае, когда исполнение взятых на момент заключения договора обязательств вследствие произошедших помимо воли сторон событий будет крайне обременительным. При этом предвидение возможности наступления таких событий на момент заключения договора либо полностью исключало потребность в заключении сторонами договора, либо стороны заключали договор на совершение других условиях.

Однако, из существа обязательств застройщика, императивно установленных нормой части 1 и части 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации следует, что освоение застроенной территории осуществляется в соответствии с разработанным застройщиком и утвержденным органом местного самоуправления проектом планировки и межевания территории и по мере выполнения обязательств по сносу аварийных жилых домов и расселению граждан.

В чем заключается существенное изменение обстоятельств, которые истец при заключении договора не мог предвидеть и что является основанием для изменения договора по смыслу статьи 451 ГК РФ, истцом не обосновано.

Истцом также не мотивировано, каким образом обусловлены обязательства органа местного самоуправления по предоставлению застройщику земельных участков в границах застроенных территорий положениями проекта планировки и межевания территории, который в силу нормы статьи 41 Градостроительного кодекса Российской Федерации определяют общие элементы территориального планирования и не устанавливают ни обязательств сторон договора о развитии застроенной территории, ни сроков их выполнения.

По тем же основаниям не требуется дополнительного согласования в договоре о том, что земельные участки в границах застроенной территории предоставляются в соответствии с проектом планировки и межевания территории, поскольку данное обстоятельство вытекает из существа обязательств сторон договора о развитии застроенной территории.

Ссылки суда первой инстанции на судебные акты, принятые по делу N А07-21598/2018, подлежат отклонению, поскольку преюдициальные обстоятельства, являющиеся юридически значимыми по смыслу части 2 статьи 69 АПК РФ, названными судебными актами не установлены. Судами при рассмотрении указанного дела разрешен вопрос о предоставлении обществу в аренду земельного участка в границах застроенной территории и сделан вывод о том, что право застройщика на получение такого участка в аренду без проведения торгов не связано с выполнением всех обязанностей застройщика, установленных договоров N 34-РТ от 28.11.2012. Между тем указанные выводы, как ранее указано апелляционным судом, во-первых, не могут быть истолкованы как освобождающие застройщика от исполнения предусмотренных пунктами 3.1.1. - 3.1.5. договора и нормами части 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации обязанностей, а во-вторых оценка права застройщика на получение земельного участка в порядке реализации договора о развитии застроенной территории основана на нормах статьи 71 АПК РФ и конкретных обстоятельствах дела, в силу чего не может являться преюдициальной для разрешения настоящего спора, направленного на изменение общих договорных условий.

По изложенным мотивам заявленная истцом редакция пункта 3.2.3. договора N 34-РТ от 28.11.2012 не может быть признана обоснованной в силу её противоречия вышеизложенным нормам материального права, в силу чего апелляционный суд не усматривает оснований для удовлетворения заявленных истцом исковых требований.

Решение суда первой инстанции подлежит отмене как принятое при неправильном применении норм материального права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в любом случае в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции также не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.01.2019 по делу N А07-30229/2018 отменить.

В удовлетворении требований акционерного общества "Специализированный застройщик Инвестиционно-строительный комитет городского округа город Уфа Республики Башкортостан" отказать.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Г.Н. Богдановская

Судьи

Л.П.Ермолаева О.Б.Тимохин