Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 9 апреля 2019 г. N 09АП-71899/18

г. Москва

09 апреля 2019 г.

Дело N А40-182714/18

Резолютивная часть постановления объявлена 02 апреля 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 09 апреля 2019 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Проценко А.И.,

судей Алексеевой Е.Б., Кораблевой М.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем Ароян А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "АНВИТ СТРОЙ К" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 15 ноября 2018 года по делу N А40-182714/18, принятое судьей Кантор К.А. по иску ООО "АНВИТ СТРОЙ К" (ИНН 7743065917, ОГРН 1037700257792) к в (ИНН 7705031674, ОГРН 1037739510423) об обязании заключить договор купли-продажи помещения,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Леженин Д.А. по доверенности от 01.04.2019;

от ответчика: не явился, извещен;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "АНВИТ СТРОЙ К" (далее - истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества г. Москвы (далее - ответчик, Департамент) с требованием об обязании ответчика заключить с Обществом договор купли-продажи помещения площадью 106,1 кв.м., зарегистрированного за кадастровым N 77:09:0005002:10789 и состоящего из комнат 1,2,3,4,5,6,6а,6б, в помещении III, расположенном по адресу: Москва, Ленинградский проспект, д. 75, корп. 1Б.

Решением Арбитражного суда г. Москвы 15.11.2018 по делу N А40-182714/18 в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, поскольку вывод суда, касающийся того, что истец реализовал свое право на выкуп арендованных помещений является несостоятельным, поскольку факт незаконности включения общего имущества в состав переданного ответчиком по договору истцом был установлен решением суда в рамках дела А40-236014/16, данное обстоятельство судом не исследовалось, тогда как сам факт включения этого имущества, в состав имущества передаваемого по договору купли-продажи, ведет к ничтожности сделки, в этой связи, заявитель просил, отменить решение и принять новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования в полном объеме.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции, представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт по основаниям, изложенным в жалобе.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке ч. 3 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие надлежаще извещенного о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы представителя ответчика.

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ не находит оснований для отмены судебного акта по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 21.01.2008 между Департаментом имущества города Москвы, являющимся правопредшественником Департамента (арендодателем), и Обществом (арендатором) заключен договор аренды нежилого фонда N 02-24/08 (далее - Договор аренды).

По условиям Договора аренды арендодатель передал, а арендатор принял в аренду нежилое помещение общей площадью 138.1 кв.м., расположенное на первом этаже пом. III комн. 1,2,3,4,5,6,6а,6б,7,8 по адресу: г. Москва, Ленинградский проспект, д. 75, корп. 1Б, кадастровый N 77:09:0005002:6724 (далее - Помещение).

В период действия Договора аренды в Помещении проведена перепланировка, в результате чего, его общая площадь уменьшена до 129,7 кв.м.

Общество, являлось лицом, обладающим правом преимущественного выкупа арендованного имущества на основании Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ), обратилось в Департамент с заявлением о возмездном отчуждении арендуемого Помещения.

При согласовании условий договора купли продажи арендуемого Помещения между сторонами возникли разногласия, в связи с чем, Общество обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском об урегулировании данных разногласий.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы по делу N А40-116815/15, возникшие между сторонами разногласия при заключении договора урегулированы в редакции, предложенной Обществом.

06.10.2016 между Департаментом, в качестве продавца, и Обществом, в качестве покупателя, заключен договор купли-продажи N 59-3793 (далее - Договор купли-продажи), в соответствии с условиями которого, Обществу было передано в собственность помещение общей площадью 129,7 кв.м., расположенное на первом этаже пом. III комн. 1,2,3,4,5,6,6а,6б,7,8 по адресу: г. Москва, Ленинградский проспект, д. 75, корп. 1Б, кадастровый N 77:09:0005002:672.

Переход права собственности на указанный объект недвижимости в пользу Общества в установленном законном порядке не зарегистрирован, запись о государственной регистрации Договора аренды в Едином государственном реестре недвижимости погашена.

В соответствии с пунктом 3.4 Договора купли-продажи, Общество обязано вносить ежемесячные платежи до 06 числа каждого месяца в счет оплаты основного долга не менее 552.736 руб. 11 коп. и проценты за предоставление рассрочки, начисляемые на остаток основного долга.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда г. Москвы от 10.07.2017 по делу N А40-236014/16 часть Помещения, а именно комнаты 7 и 8, признаны общедолевой собственностью за собственниками помещений в многоквартирном доме.

На основании вышеуказанного решения 17.07.2017 из помещения с кадастровым номером 77:09:0005002:6724 площадью 129,7 кв.м., было выделено помещение с кадастровым номером 77:09:0005002:10789 площадью 106.1 кв.м., а помещение с кадастровым N 77:09:0005002:6724 и площадью 129,7 кв.м. прекратило свое существование как единое целое.

В период действия Договора купли-продажи, Общество в нарушение п. 3.4. не вносило выкупные платежи, в связи с чем, Департамент 31.01.2017 направил в адрес покупателя уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке, на основании его п. 5.4.

Согласно п. 5.4 Договора купли-продажи, он может быть расторгнут Департаментом в одностороннем порядке в случае не поступления на расчетный счет средств, указанных в пункте 3.4 Договора купли-продажи, в течение 30 дней с момента истечения срока оплаты (непредставление подтверждающих оплату документов)

Общество не согласилось с данными действиями Департамента и обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском о признании незаконным действий ответчика по расторжению Договора купли-продажи, оформленного уведомлением от 31.01.2017 исх. N ДГИ-И-3840/17.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 18.08.2017 по делу N А40-28480/17 Обществу отказано в удовлетворении иска к Департаменту о признании незаконными действий по одностороннему расторжению Договора купли-продажи.

Определением от 31.10.2017 по делу N А40-28480/17 Девятый арбитражный апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции и принял к рассмотрению иск, в котором Общество просило:

- признать незаконными действия департамента по одностороннему расторжению договора от 06.10.2016 N 59-3793 купли-продажи недвижимого имущества;

- изменить п. 1.1. договора, изложив его в следующей редакции: "Продавец обязуется передать в собственность Покупателя объект недвижимости (далее - объект): нежилое помещение площадью 106,1 кв. м, 2 расположенное по адресу: 125057, г. Москва, Ленинградский проспект, д. 75 корп. 1 Б, кадастровый номер 77:09:0005002:10789, а Покупатель принять и оплатить это имущество";

- изменить п. 1.2. договора, изложив его в следующей редакции: "Объект находится в собственности города Москвы (запись в Едином государственном реестре недвижимости от 17.07.2017 N 77:09:0005002:10789-77/012/2017-1)";

- изменить п. 3.1. Договора, изложив его в следующей редакции: "Цена объекта составляет 16 277 802 рублей. НДС в соответствии с пп. 12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса РФ не начисляется";

- изменить п. 3.4. договора, изложив его в следующей редакции: "Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Все ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 06 числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 452.161 руб. 16 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга";

- определить размер задолженности покупателя и порядок ее погашения перед продавцом по договору.

Вступившим в законную силу постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2017 решение суда первой инстанции отменено, в удовлетворении заявленных Обществом исковых требований - отказано.

Таким образом, Договор купли-продажи считается расторгнутым с 06.03.2017 в соответствии с направленным Департаментом в адрес организации уведомлением.

В соответствии с актом осмотра от 17.03.2017 Помещения Обществом были освобождены.

Общество после расторжения Договора купли продажи, пришло к выводу, что в связи с уменьшением площади переданного Помещения на основании решения Арбитражного суда г. Москвы от 10.07.2017 по делу N А40-236014/16, ранее заключенный Договор купли-продажи ничтожен, в связи с чем, фактически, его права на реализацию преимущественного права на отчуждение ранее арендованного имущества реализовано не было.

В связи этим Общество 23.04.2018 обратилось с заявлением в Департамент о реализации своего права на отчуждение в преимущественном порядке помещения, площадью 106,1 кв.м., зарегистрированного за кадастровым N 77:09:0005002:10789 и состоящее из комнат 1,2,3,4,5,6,6а,6б, в помещении III, расположенного по адресу: Москва, Ленинградский проспект, д. 75, корп. 1Б

Департамент отказал в удовлетворении данного заявления, указав на то, что Общество утратило право на преимущественный выкуп имущества на основании положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения в Арбитражный суд г. Москвы с настоящим исковым заявлением.

Суд первой инстанции, приняв во внимание, что Договор купли-продажи расторгнут Департаментом в одностороннем порядке в связи с неисполнением истцом обязанностей, закрепленных в п. 3.4 данного договора, и, исходя из положений, установленных в п. 3 ч. 9 ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, пришел к выводу, что истец не обладает правом на выкуп Помещений в преимущественном порядке, в связи с чем, отказал в удовлетворении заявленных исковых требований.

Соглашаясь с выводами суда первой инстанции и отклоняя доводы апелляционной жалобы, Девятый арбитражный апелляционный суд принимает во внимание, что приведенные в апелляционной жалобе доводы не нашли правового и документального обоснования, фактически направлены на переоценку выводов суда первой инстанции и не могут являться основанием к отмене судебного акта.

Частью 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ установлено, что при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

- обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

- принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

- направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В рамках настоящего дела установлено, что истец реализовал свое право на выкуп помещений III комн. 1,2,3,4,5,6,6а,6б,7,8 по адресу: г. Москва, Ленинградский проспект, д. 75, корп. 1Б, кадастровый N 77:09:0005002:6724 и с ним, в качестве покупателя 06.10.2016 был заключен Договор купли-продажи.

При этом, вышеуказанный Договор купли-продажи был расторгнут Департаментом 06.03.2017 на основании п. 5.4. договора.

Обоснованность действий ответчика по его расторжению подтверждена вступившими в силу судебными актами по делу по делу N А40-28480/17.

В силу ч. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

В соответствии с п. 3 ч. 9 ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества: с момента расторжения договора купли-продажи арендуемого имущества в связи с существенным нарушением его условий субъектом малого или среднего предпринимательства.

При таких фактических обстоятельствах, судебная коллегия считает, что так как ранее заключенный Договор купли-продажи был расторгнут именно в связи существенными нарушением его условий со стороны Общества, то последний утратил право на получение в преимущественном порядке в собственность Помещений.

Относительно довода заявителя жалобы о том, что Договор купли-продажи от 06.10.2016 N 59-3793 являлся ничтожной сделкой, в связи с включением в площадь передаваемых помещений комнат N 7 и 8, которые признаны общедолевой собственностью за собственниками помещений в многоквартирном доме, судебная коллегия считает необходимым указать следующее.

В соответствии с п. 1 ст. 166 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Правом требования о признании недействительной ничтожной сделки по основанию, предусмотренному ст. 168 ГК РФ, обладает заинтересованное лицом, под которым следует понимать лицо, имеющее юридически значимый интерес в данном деле.

Согласно абз.2 п.1 ст.432 ГК РФ существенные условия договора - это условия о предмете договора, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Существенным условием договора купли-продажи является его предмет.

При заключении Договора купли-продажи от 06.10.2016 N 59-3793 стороны согласовали его предмет, а именно, по условиям договора Обществу было передано в собственность помещение общей площадью 129,7 кв.м., расположенное на первом этаже пом. III комн. 1,2,3,4,5,6,6а,6б,7,8 по адресу: г. Москва

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда г. Москвы от 10.07.2017 по делу N А40-236014/16, часть вышеуказанного помещения, а именно комнаты 7 и 8, признаны общедолевой собственностью за собственниками помещений в многоквартирном доме, и истец был лишен возможности ими пользоваться.

В то же время, решение Арбитражного суда г. Москвы от 10.07.2017 по делу N А40-236014/16 вступило в законную силу хронологически позже заключения Договора купли-продажи.

Следовательно, на момент согласования предмета договора (определения площади Помещения передаваемого истцу в собственность) все его существенные условия были установлены сторонами.

Кроме того, в том случае, если истец считает Договор купли-продажи ничтожным, последний не был лишен права обратиться с самостоятельным иском в суд, однако данным процессуальным правом он не воспользовался.

Учитывая, что в силу части 2 статьи 9 Арбитражного АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, то у судебной коллегии отсутствуют правые основания полагать, что договор купли-продажи следует считать ничтожной сделкой.

При этом, довод заявителя жалобы о том, что Договор купли-продажи был расторгнут не в связи с его существенными нарушениями со стороны покупателя, а по причине невозможности определения размера подлежащих внесению Обществом выкупных платежей из-за уменьшения площади Помещений, является безосновательным.

Заявляя данный довод, истец опосредованно пытается опровергнуть выводы, содержащиеся в судебных решений по делу N А40-28480/17, согласно которым расторжение Договора купли-продажи обусловлено именно ненадлежащим исполнением Обществом обязанности по внесению выкупных платежей в порядке, закрепленном в п.3.3., данный отказ и мотивирован со ссылками на п. 5.4. договора и ст. 450.1 ГК РФ.

При этом, уменьшение площади занимаемых истцом Помещений не освобождает Общество от обязанности по внесению периодических платежей по договору, иной подход противоречил бы нормам, закрепленным в ст. 309,310 ГК РФ.

Таким образом, оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено. И у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда г. Москвы.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 15 ноября 2018 года по делу N А40-182714/18 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

А.И. Проценко

Судьи

Е.Б. Алексеева М.С. Кораблева