Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 16 января 2024 г. N 10АП-25123/23 по делу N А41-2451/2015

г. Москва

16 января 2024 г.

Дело N А41-2451/15

Резолютивная часть постановления объявлена 11 января 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 января 2024 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Муриной В.А.,

судей Досовой М.В., Мизяк В.П.,

при ведении протокола судебного заседания: Никольским Я.А.,

при участии в заседании:

от Самойловой Е.Н.: Коркашова А.В. по доверенности от 15.02.2023;

от иных лиц: не явились, извещены,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Самойловой Е.Н. на определение Арбитражного суда Московской области от 14 июня 2023 года по делу N А41-2451/15,

УСТАНОВИЛ:

Решением Арбитражного суда Московской области от 14.04.2015 года ЗАО "Татариново" признано несостоятельны (банкротом) и в отношении него введено конкурсное производство по упрощенной процедуре ликвидируемого должника. Конкурсным управляющим утвержден Шишкин В.М.

В Арбитражный суд Московской области обратилась Самойлова Екатерина Николаевна с требованиями об отмене торгов в части реализации имущества - земельного участка N 8 площадью 1 603 кв.м. с кадастровым номером 50:33:0020195:156, расположенного по адресу: Московская область, Ступинский район, городское поселение Михнево, в районе дер. Каверино, ДНТ "Каверино"; исключении из конкурсной массы должника ЗАО "Татариново" (ИНН: 5045032989, ОГРН: 1045009155817) имущества - земельного участка N 8 площадью 1 603 кв.м. с кадастровым номером 50:33:0020195:156, расположенного по адресу: Московская область, Ступинский район, городское поселение Михнево, в районе дер. Каверино, ДНТ "Каверино".

Определением Арбитражного суда Московской области от 14 июня 2023 года в удовлетворении заявления Самойловой Е.Н. было отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, Самойлова Е.Н. обратилась в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит определение суда первой инстанции отменить, указывая на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела и неправильное применение норм материального права

Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии с нормами статей 121 - 123, 153, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей конкурсного управляющего должником и остальных лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, путем размещения информации на сайте "Электронное правосудие" www.kad.arbitr.ru.

Законность и обоснованность определения суда первой инстанции, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права проверены арбитражным апелляционным судом в соответствии со статьями 223, 266, 268, 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель Самойловой Е.Н. доводы апелляционной жалобы поддержала.

Заслушав мнение представителя апеллянта, участвующей в судебном заседании, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для изменения или отмены обжалуемого судебного акта.

В соответствии со статьей 32 Закона о банкротстве и частью 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

Как следует из материалов дела и установлено судом, согласно сообщению ООО "МТК" N 10702005 от 05.02.2023 г., опубликованному в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (далее - ЕФРСБ, адрес: http://fedresurs.ru/), на 17 марта 2023 года было назначено проведение торгов в виде открытого аукциона в отношении имущества должника, открыт приём заявок на участие в торгах на срок до 15 марта 2023 года.

Среди прочего имущества, на торги выставлено имущество в виде земельного участка N 8 площадью 1 603 кв.м. с кадастровым номером 50:33:0020195:156, расположенного по адресу: Московская область, Ступинский район, городское поселение Михнево, в районе дер. Каверино, ДНТ "Каверино" (лот N 7).

Как указала Самойлова Е.Н., на указанном выше земельном участке с кадастровым номером 50:33:0020195:156, выставленном на торги, имеется не принадлежащий должнику жилой дом площадью 180 кв.м. с кадастровым номером: 50:33:0000000:73755, что подтверждается Выпиской из ЕГРН от 03 марта 2023 г. N 50/2023/3440-8902. Владельцем расположенного на земельном участке жилого дома является гр. Самойлова Екатерина Николаевна, которой указанное имущество принадлежит на праве собственности (собственность N 50:33:0000000:73755- 50/152/2022 от 25.01.2022 г.) Информация о том, что на земельном участке располагаются строения, не принадлежащие должнику на праве собственности, также опубликована на ЕФРСБ.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. При этом в случаях, когда часть здания может быть выделена вместе с частью земельного участка и выделенная часть участка становится самостоятельным объектом гражданских прав, такие объекты подлежат продаже совместно.

Таким образом, по смыслу и исходя из содержания вышеуказанных норм, Самойловой Е.Н. как собственнику жилого дома, расположенного на земельном участке, принадлежит также на праве собственности часть земельного участка под домом, необходимая для его использования, что само по себе исключает возможность выставления на торги и продажи земельного участка со стороны ЗАО "Татариново".

Учитывая указанные обстоятельства, Самойлова Е.Н. считает проведение торгов в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:33:0020195:156 незаконными и необоснованными, а земельный участок подлежащим исключению из конкурсной массы должника.

Определением Арбитражного суда Московской области от 15 марта 2023 года судом вынесено определение о запрете конкурсному управляющему ЗАО "Татариново" проводить торги по реализации земельного участка с кадастровым номером 50:33:0020195:156, а Управлению Росреестра по Московской области проводить регистрационные действия в отношении данного земельного участка.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что выставление земельного участка, принадлежащего должнику, на торги не противоречит нормам Закона о банкротстве и не нарушает прав Самойловой Е.Н., поскольку последняя не лишена возможности участия в торгах по реализации имущества должника с правом преимущественной покупки земельного участка по итогам торгов, в связи с чем заявление Самойловой Е.Н. об исключении имущества из конкурсной массы также удовлетворению не подлежит.

Апелляционная коллегия не находит оснований для иных выводов по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ЗАО "Татариново" на праве собственности принадлежит земельный участок N 8 площадью 1 603 кв.м с кадастровым номером 50:33:0020195:156, расположенный по адресу: Московская область, Ступинский район, городское поселение Михнево, в районе дер. Каверино, ДНТ "Каверино".

В соответствии с нормами главы VII Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" основной целью конкурсного производства как ликвидационной процедуры является достижение максимального экономического эффекта при удовлетворении требований кредиторов должника, достигаемого обеспечением баланса между затратами на проведение процедуры конкурсного производства (как финансовыми так и временными) и ожидаемыми последствиями в виде размера удовлетворенных требований.

В соответствии с пунктом 3 статьи 139 Закона о банкротстве после проведения инвентаризации и оценки имущества должника конкурсный управляющий приступает к его продаже. Продажа имущества должника осуществляется в порядке, установленном пунктами 3 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона, с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

Таким образом, Законом о банкротстве установлено, что имущество должника-банкрота может быть реализовано только на торгах.

В то же время судом установлено, что на указанном земельном участке имеется не принадлежащий должнику жилой дом площадью 180 кв.м. с кадастровым номером: 50:33:0000000:73755, что подтверждается Выпиской из ЕГРН от 03 марта 2023 г. N 50/2023/3440-8902. Владельцем расположенного на земельном участке жилого дома является гр. Самойлова Екатерина Николаевна, которой указанное имущество принадлежит на праве собственности (собственность N 50:33:0000000:73755- 50/152/2022 от 25.01.2022 г.).

Как следует из представленного Самойловой Е.Н. Свидетельства о государственной регистрации права, основанием для государственной регистрации права собственности за Самойловым К.Н. (наследодателя) на жилой дом явились: декларация об объекте недвижимого имущества, утверждена приказом Минэкономразвития России от 03.11.2009 N 447 от 24.03.2011, а также договор аренды земельного участка от 23.03.2011.

Таким образом, как следует из представленных документов, спорный земельный участок, на котором возведен жилой дом, находился в собственности ЗАО "Татариново" и на праве аренды у Самойлова К.Н.

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1, пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с п. 1 ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

При этом прекращение договора аренды не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

Правовая позиция по данному вопросу изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 N 14381/10.

В п. 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что по смыслу ст. 552 ГК РФ, статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Аналогичная правовая позиция изложена и в п. 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" - согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Кроме того, соответствии с пунктом 3 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, собственник здания, находящегося на чужом земельном участке, имеет безусловное преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Из анализа указанных норм следует, что право собственника объекта недвижимости на часть земельного участка, расположенного под ним, возникает на основании покупки или аренды земельного участка, соответственно, право пользования земельным участком является возмездным.

Как следует из материалов дела, заявитель не лишен права пользования спорным земельным участком, принадлежащим на праве собственности обществу.

Согласно статье 250 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Таким образом, Самойлова Е.Н. имеет преимущественное право на заключение с собственником земельного участка договора купли-продажи или аренды в той части, на которой расположен приобретенный им объект недвижимости, и которая необходима для его использования и эксплуатации.

Доводы заявителя о том, что ранее спорный земельный участок был приобретен ее супругом на основании договора купли-продажи, заключенного 31.05.2011 с ЗАО "Татариново", подлежат отклонению апелляционной коллегией.

В соответствии с пунктами 1 и 2 ст. 223, пунктом 2 статьи 8.1, пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации такого права, а именно с момента внесения соответствующей записи в единый государственный реестр (в частности, в ЕГРН).

В данном случае, за регистрацией перехода права собственности на земельный участок Самойлов К.Н. не обращался, право собственности за ним не зарегистрировано.

Соответственно, оснований полагать, что у Самойлова К.Н. возникло право собственности, не имеется.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно отказал в исключении имущества (земельного участка) из конкурсной массы.

Как отмечалось выше, право собственности на земельный участок с кадастровым номером 50:33:0020195:156 зарегистрировано за должником.

Продажа имущества должника осуществляется в порядке, установленном пунктами 3 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона, с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

Определением Арбитражного суда Московской области от 15 марта 2023 года судом вынесено определение о запрете конкурсному управляющему ЗАО "Татариново" проводить торги по реализации земельного участка с кадастровым номером 50:33:0020195:156, а Управлению Росреестра по Московской области проводить регистрационные действия в отношении данного земельного участка.

Сведения о проведении торгов и что по результатам их проведения был определен победитель, в материалы дела не представлено.

В свою очередь, с учетом установленных фактических обстоятельств, оснований для отмены торгов в части реализации имущества - земельного участка N 8 площадью 1 603 кв.м. с кадастровым номером 50:33:0020195:156, расположенного по адресу: Московская область, Ступинский район, городское поселение Михнево, в районе дер. Каверино, ДНТ "Каверино", у суда первой инстанции также не имелось.

При этом, права Самойловой Е.Н. назначенными торгами нарушены быть не могут с учетом вышеуказанных норм и разъяснений, а также с учетом того, что в сообщении о проводимых торгах имеется информация о наличии на земельном участке строений, не принадлежащих должнику на праве собственности.

Доводы заявителя жалобы проверены апелляционным судом и не могут быть признаны обоснованными, так как не опровергая выводов суда области, сводятся к несогласию с оценкой установленных судом обстоятельств по делу, основаны на неправильном толковании норм материального права, что не может рассматриваться в качестве оснований для отмены судебного акта.

При изложенных обстоятельствах апелляционная коллегия считает, что выводы суда первой инстанции основаны на полном и всестороннем исследовании материалов дела, при правильном применении норм действующего законодательства.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с пунктом 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены обжалуемого судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь статьями 223, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Московской области от 14 июня 2023 года по делу N А41-2451/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в месячный срок со дня его принятия.

Председательствующий

В.А. Мурина

Судьи

М.В. Досова В.П. Мизяк