Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 15 апреля 2019 г. N 03АП-1290/19

г. Красноярск

15 апреля 2019 г.

Дело N А74-16193/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 11 апреля 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 апреля 2019 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Петровской О.В.,

судей: Парфентьевой О.Ю., Споткай Л.Е.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Каверзиной Т.П.,

при участии:

от истца - администрации г. Черногорска - Немцовой Ю.М., представителя по доверенности от 02.06.2017, Манахова Д.С., представителя по доверенности от 02.05.2017,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу администрации г. Черногорска

на решение Арбитражного суда Республики Хакасия

от "24" января 2019 года по делу N А74-16193/2018, принятое судьёй Тропиной С.М.

установил:

Администрация города Черногорска (ИНН 1903006887, ОГРН 10219900697356, далее-истец) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Мартюшевой Оксане Анатольевне (ИНН 190300411107, ОГРНИП 304190327900074, далее - ИП Мартюшева О.А., ответчик) о расторжении договора аренды на земельный участок от 04.08.2003 N 423ю и обязании передать администрации г. Черногорска по акту приема-передачи в пригодном состоянии для дальнейшей эксплуатации земельный участок с кадастровым номером 19:02:010521:0696, общей площадью 400 кв.м., расположенный по адресу: Республика Хакасия, г. Черногорск, ул. Пушкина, 3а, предоставленный для кафе.

В соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец уточнил исковые требования: просит расторгнуть договор аренды на земельный участок от 04.08.2003 N 423ю между истцом и ответчиком, возложить на ответчика обязанность в срок до 01.05.2019 освободить земельный участок с кадастровым номером 19:02:010521:0696, общей площадью 400 кв.м., расположенный по адресу: Республика Хакасия, г. Черногорск, ул. Пушкина, 3а, путем сноса имеющихся объектов капитального строительства и иных движимых объектов, передать указанный участок истцу по акту-приема-передачи (л.д. 46 т.1).

Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 24 января 2019 года иск удовлетворен частично, договор от 04.08.2003 N 423ю на аренду земельного участка с кадастровым номером 19:02:010521:0696, общей площадью 400 кв.м, расположенного по адресу: Республика Хакасия, г. Черногорск, ул. Пушкина, 3а, заключенный между администрацией г. Черногорска и индивидуальным предпринимателем Мартюшевой Оксаной Анатольевной расторгнут, в удовлетворении остальной части иска отказано.

Не согласившись с данным судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд, указал, что решение суда первой инстанции является незаконным и необоснованным.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 04 марта 2019 года апелляционная жалоба принята к производству, рассмотрение жалобы назначено на 11.04.2019.

Материалами дела подтверждается надлежащее извещение лиц, участвующих в деле, о времени и месте рассмотрения дела судом первой инстанции.

Информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы размещена на официальном сайте Третьего арбитражного апелляционного суда: http://3aas.arbitr.ru/, а также в общедоступном информационном сервисе "Картотека арбитражных дел" (http://kad.arbitr.ru) в сети "Интернет").

При изложенных обстоятельствах, в силу статей 121-123, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции признает лиц, участвующих в деле надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы и рассматривает жалобу в отсутствие представителей ответчика.

От ответчика отзыв на апелляционную жалобу в материалы дела не поступал.

Представитель истца пояснил, что решение суда первой инстанции обжалует в части отказа в удовлетворении иска, просит удовлетворить требование о возложении на ИП Мартюшеву О.А. обязанность в срок до 01.05.2019 освободить земельный участок с кадастровым номером 19:02:010521:0696, общей площадью 400 кв.м., расположенный по адресу: Республика Хакасия, город Черногорск, ул. Пушкина, 3а, путем сноса за ее счет имеющихся на арендуемом земельном участке объектов капитального строительства и иных объектов движимого имущества, сооруженных и принадлежащих арендатору, а также удовлетворить требование о возложении на ИП Мартюшеву О.А. обязанности передать Администрации города Черногорска по акту приема-передачи освобожденный земельный участок, общей площадью 400 кв.м., расположенный по адресу: Республика Хакасия, город Черногорск, ул. Пушкина, 3а, с кадастровым номером 19:02:010521:0696. Пояснил, что просит передать освобожденный земельный участок по акту, не просит о сносе самовольной постройки по статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. Просит снести объект недвижимости в силу прекращения арендных правоотношений.

Представитель истца сослался на решение Арбитражного суда Республики Хакасия по делу N А74-3971/2018 как на судебную практику.

В силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.

В соответствии со статьей 1531 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проводится путем использования системы видеоконференц-связи.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.

Между администрацией города Черногорска (арендодатель) и Мартюшевой Оксаной Анатольевной (арендатор) 04.08.2003 заключен договор на аренду земельного участка N 423Ю, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование на условиях определенных настоящим договором, земельный участок, категория земель - земли поселений, площадью - 400,29 м2, расположенный по адресу: Республика Хакасия, г. Черногорск, ул. Пушкина, 3а, для строительства магазина.

По акту приема-передачи от 04.08.2003 земельный участок передан администрацией города Черногорска Мартюшевой О.А.

Согласно пункту 2.1. договора при не уведомлении арендатором арендодателя в письменном виде о продлении срока договора аренды за три месяца до окончания его действия, действие договора заканчивается 04.08.2008.

Земельный участок с кадастровым номером 19:02:01 05 21:696, площадью 400 м2, расположенный по адресу: Республика Хакасия, г. Черногорск, улица Пушкина, 3а, предоставленный для кафе поставлен на государственный кадастровый учет 13.11.2006.

Сторонами заключено соглашение от 04.05.2011 о внесении изменений в договор аренды от 04.08.2003 N 423Ю. В пункт 1.1 договора внесены изменения, согласно которым арендодатель передаёт, а арендатор принимает во временное пользование (в аренду) земельный участок, категория земель - земли населенных пунктов, кадастровый номер 19:02:01 05 21:696, площадью 400 м2, расположенный по адресу: Республика Хакасия, г. Черногорск, улица Пушкина, 3а, предоставленный для кафе.

Согласно пункту 3.4. договора (в редакции соглашения от 04.05.2011) арендная плата вносится арендатором ежемесячно не позднее 15 числа текущего месяца, за последний месяц до 15 ноября текущего года.

Соглашением от 04.05.2011 договор дополнен пунктом 3.8., в соответствии с которым, если ни одна из сторон договора не заявила о его прекращении, то договор считается возобновленным и срок его действия устанавливается до 30 декабря следующего финансового года. В соответствии с пунктом 10 соглашения от 04.05.2011 условия соглашения распространены на отношения с 28.01.2011.

Администрацией города Черногорска в адрес Мартюшевой О.А. направлено уведомление об имеющейся задолженности, в случае неисполнения обязательств предложено досрочно расторгнуть договор аренды.

Неисполнение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей в установленные договором сроки, а также использование участка с нарушением разрешенного использования явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с требованием о расторжении договора и обязании вернуть земельный участок.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Между истцом и ответчиком сложились отношения, возникающие из договора аренды, которые регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьёй 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статьям 309, 310 и 408 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается и только надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Истец надлежащим образом выполнил принятые на себя обязательства, передав арендатору во временное пользование по акту приёма-передачи оговорённый в договоре аренды земельный участок.

Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Срок аренды по договору сторонами определен до 04.08.2008, соглашением от 04.05.2011 установлено, что срок действия договора аренды в случае, если ни одна из сторон не заявила о его прекращении, считается возобновленным и срок его действия устанавливается до 30 декабря следующего финансового года. Поскольку доказательств прекращения договорных отношений в материалы дела сторонами не представлено, ответчик не представил доказательств, опровергающих пользование земельным участком, арбитражный суд в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации приходит к выводу, что договор продлился на неопределенный срок.

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признаётся нарушение договора одной из сторон, которое влечёт для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктами 5.1., 7.2. договора аренды земельного участка от 04.08.2003 N 423ю предусмотрено право арендодателя досрочного расторжения договора в порядке и в случаях, предусмотренных настоящим договором и действующим законодательством.

В соответствии с пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Как следует из материалов дела, арендатор не вносил арендную плату по договору с 02.10.2010. Данное обстоятельство установлено решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 20.09.2018 по делу N А74-10727/2018, имеющим в силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеет преюдициальное значение при рассмотрении настоящего дела.

Согласно части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. Спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по досудебному урегулированию спора с ответчиком.

Из материалов дела следует, что в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств по договору аренды истец направил в адрес ответчика уведомление от 02.04.2018 N 752 с требованием погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате за земельный участок, в котором заявил о расторжении договора аренды земельного участка в случае неуплаты долга.

Судом сделан вывод о том, что арендатор был надлежащим образом уведомлен о намерении арендодателя расторгнуть договор аренды. Данный вывод суда не оспорен ответчиком.

Комиссией в составе начальника отдела учета, аренды, приватизации земельных участков Комитета по управлению имуществом г. Черногорска, главного специалиста отдела учета, аренды, приватизации земельных участков комитета по управлению имуществом г. Черногорска, ведущего специалиста отдела учета, аренды, приватизации земельных участков комитета по управлению имуществом г. Черногорска, составлены акты обследования земельного участка от 15.09.2017, от 19.02.2018.

С учетом условий договора, положений статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, обоснован вывод арбитражного суда о том, что истцом доказано наличие обстоятельств, предусмотренных статьями 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации для расторжения договора в судебном порядке, существенным нарушением договора аренды земельного участка является невнесение ответчиком длительное время арендной платы и использование в нарушение разрешенного использования (частичное наложение объекта незавершенного строительства).

Поскольку ответчиком допущено систематическое невнесение арендных платежей, накоплена задолженность, которая на дату вынесения резолютивной части решения судом первой инстанции не оплачена, требование истца о расторжении договора аренды земельного участка от 04.08.2003 N 423ю обоснованно удовлетворено судом первой инстанции.

Истец также просил об обязании ответчика передать администрации г. Черногорска по акту приема-передачи в пригодном состоянии для дальнейшей эксплуатации освобожденный земельный участок с кадастровым номером 19:02:010521:0696, общей площадью 400 кв.м., расположенный по адресу: Республика Хакасия, г. Черногорск, ул. Пушкина, 3а, предоставленный для кафе.

В результате административного обследования объекта земельных отношений установлено, что спорный земельный участок, расположенный по адресу: г. Черногорск, ул. Пушкина, 3а, используется на праве аренды (договор от 04.08.2003 N 423ю) Мартюшевой О.А. установлено, что площадь фактического использования земельного участка составила 420 кв.м, то есть на 20 кв.м. превышает площадь арендуемого земельного участка. Площадь самовольного занятия образована путем ограждения бетонным забором с северной стороны от обследуемого земельного участка. На указанном земельном участке расположен объект капитального строительства - кафе. Согласно документации, полученной из отдела по строительству и архитектуре администрации г. Черногорска, 11.07.2011 Мартюшевой О.А. выдано разрешение на строительство кафе, срок действия настоящего разрешения до 08.04.2012. На соседнем земельном участке с кадастровым номером 19:02:010521:0697 расположен самовольно установленный объект незавершённого строительства примерной площадью 120 кв.м., который частично расположен на обследуемом участке, примерной площадью 50 кв.м.

Судом первой инстанции отказано в остальной части исковых требований со ссылкой на то, что возврат земельного участка при наличии расположенных на нем объектов недвижимости невозможен.

Суд апелляционной инстанции полагает, что данный вывод суда соответствует действующему законодательству и судебной практике по следующим основаниям.

Действительно, статьёй 622 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Материалами дела подтверждается, что на спорном земельном участке находится объект недвижимости, который возведен ответчиком на основании разрешения, полученного в установленном порядке на его строительство, что подтверждается постановлением администрации г. Черногорска от 04.08.2003 N 2718 о предоставлении земельного участка в аренду, постановлением администрации г. Черногорска от 22.12.2010 N 3293-П о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка, постановлением администрации г. Черногорска от 28.01.2011 N 122-П о внесении изменений в пункт 1 постановления N 2718 от 04.08.2003, заявлением ИП Мартюшевой О.А. в администрацию г. Черногорска на выдачу разрешения на строительство кафе, разрешением на строительство N RU 19302000-2011026 от 11.07.2011 на строительство кафе, заключением Черногорского филиала ГУП РФ "УТИ" по присвоению адреса объекту недвижимости от 18.05.2011 N 93.

Представитель истца в судебном заседании апелляционной инстанции также подтвердил, что объект недвижимости возведен при наличии разрешительной документации, в связи с чем о сносе объекта недвижимости в силу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации истец не заявляет, однако считает, что обязанность сноса объекта недвижимости лежит на ответчике в силу прекращения арендных правоотношений.

Данный довод основан на неправильном толковании норм материального права.

Согласно частям 1 и 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В силу пункта 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство основывается на признании неприкосновенности собственности.

По смыслу указанных норм принудительное прекращение права собственности допускается только по основаниям, предусмотренным законом, только на основании решения суда и исключительно при условии предварительного и равноценного возмещения; случаи безвозмездного изъятия имущества у собственника прямо предусмотрены законом и расширительному толкованию такие нормы не подлежат.

В соответствии с пунктом 1 статьи 272 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении права пользования земельным участком, предоставленного собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества (статья 271), права на недвижимость, оставленную ее собственником на земельном участке, определяются в соответствии с соглашением между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества.

Согласно пункту 2 статьи 272 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии или недостижении соглашения, указанного в пункте 1 данной статьи, последствия прекращения права пользования земельным участком определяются судом по требованию собственника земельного участка или собственника недвижимости.

Собственник земельного участка вправе требовать по суду, чтобы собственник недвижимости после прекращения права пользования участком освободил его от недвижимости и привел участок в первоначальное состояние.

В случаях, когда снос здания или сооружения, находящегося на земельном участке, запрещен в соответствии с законом и иными правовыми актами (жилые дома, памятники истории и культуры и т.п.) либо не подлежит осуществлению ввиду явного превышения стоимости здания или сооружения по сравнению со стоимостью отведенной под него земли, суд с учетом оснований прекращения права пользования земельным участком и при предъявлении соответствующих требований сторонами может:

признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость, или право собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости, либо

установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок.

По смыслу статьи 272 Гражданского кодекса Российской Федерации в их нормативном единстве с принципом неприкосновенности собственности (статья 35 Конституции Российской Федерации, статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) и принципом недопустимости злоупотребления правом (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации) при определении судом оснований для сноса объекта недвижимости, оставленного собственником после прекращения права пользования земельным участком, следует определять баланс прав и интересов собственника земельного участка, на котором расположен чужой объект недвижимости, и собственника такого объекта.

Из определения Конституционного Суда Российской Федерации от 22.01.2014 N 209-О следует, что положение абзаца 2 пункта 2 статьи 272 Гражданского кодекса Российской Федерации направлено на обеспечение баланса прав и законных интересов как собственника земельного участка, так и собственника недвижимости, под размещение которой был предоставлен указанный земельный участок.

В силу статей 10, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации избранный лицом способ защиты нарушенного права должен быть соразмерным допущенному нарушению и не выходить за пределы осуществления гражданских прав.

Доказательств наличия правовых оснований для освобождения земельного участка от объекта недвижимости истец не привел. Более того, истец и в суде первой и в суде апелляционной инстанции пояснил, что не заявляет требование о сносе в силу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу принципа единства судьбы объекта недвижимости и земельного участка, в данном случае отсутствует и ситуация, при которой истец вправе требовать возврата земельного участка вместе с объектом недвижимости, в том числе и потому, что истец требований о приобретение оставшейся на земельном участке недвижимости не заявил.

При указанных обстоятельствах избранный истцом способ защиты - возврат земельного участка свободным от недвижимости не соответствует характеру и степени нарушения его права, применение такого способа защиты не обеспечивает баланс прав и законных интересов истца и ответчика как собственника вещи.

То обстоятельство, что объект недвижимости не введен в эксплуатацию и право на объект не зарегистрировано в установленном порядке, не имеет правового значения, так как регистрация права собственности по смыслу норм действующего законодательства носит правоподтверждающий, а не правоустанавливающий характер.

Поскольку в рассматриваемом случае доказательств достижения сторонами соглашения относительно объектов недвижимости в материалы дела не представлено, требований о сносе в силу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации не заявлено, отсутствуют основания для возвращения истцу освобожденного земельного участка.

Как указано выше, истец вправе заключить с ответчиком новый договор аренды земельного участка, либо взыскать плату за пользование земельным участком, либо достигнуть с ответчиком соглашения относительно объекта недвижимости либо заявить о сносе в силу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации при наличии к тому оснований.

На основании вышеизложенных норм права и фактических обстоятельств дела, суд первой инстанции обоснованно отказал в остальной части иска.

Доводы жалобы дублируют доводы, заявленные в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции, при этом сводятся к несогласию с выводами суда, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются несостоятельными и не могут служить основанием для отмены судебного акта.

Ссылка на решение Арбитражного суда Республики Хакасия по делу N А74-3971/2018 подлежит отклонению, так как данный судебный акт принят при иных фактических обстоятельствах.

Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

При указанных обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным, оснований для отмены не имеется.

В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации администрация г. Черногорска освобождена от уплаты государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Хакасия от "24" января 2019 года по делу N А74-16193/2018 в обжалуемой части оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

О.В. Петровская

Судьи

О.Ю. Парфентьева Л.Е. Споткай