Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 15 апреля 2019 г. N 05АП-1707/19

г. Владивосток

15 апреля 2019 г.

Дело N А51-18687/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 10 апреля 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 15 апреля 2019 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего А.С. Шевченко,

судей Д.А. Глебова, С.М. Синицыной,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Ю.Ф.Пашковым,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Кунцевич Владимира Ивановича,

апелляционное производство N 05АП-1707/2019

на решение от 07.02.2019

судьи Е.А. Левченко

по делу N А51-18687/2018 Арбитражного суда Приморского края

по иску общества с ограниченной ответственностью "АКСУ"

(ИНН 2540046204, ОГРН 1022502258734)

к индивидуальному предпринимателю Кунцевич Владимиру Ивановичу (ИНН 254000153315, ОГРН 304254018200049)

о взыскании задолженности по арендной плате и выселении (освобождении занимаемого нежилого помещения),

при участии:

от истца: Быкова Е.К., по доверенности от 06.09.2018 сроком действия на 3 года, паспорт.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "АКСУ" обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Кунцевич Владимиру Ивановичу о взыскании 600 000 рублей основного долга по договору аренды нежилого помещения от 01.10.2017 за период с января по август 2018 года включительно, о выселении ИП Кунцевич В.И. из занимаемого нежилого помещения общей площадью 81,5 кв. м. по адресу: г.Владивосток, ул. 1-я Морская, 8, 1-й этаж.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 07.02.2019 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с вынесенным решением, ИП Кунцевич В.И. обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. В обоснование своей позиции апеллянт указывает, что договор аренды от 25.05.2014, заключенный между истцом и ответчиком, продолжает действовать на сегодняшний день, поскольку ни одна из сторон не выразила желание его расторгнуть. Полагает, что основания для взыскания арендной платы отсутствую, поскольку ответчиком был произведен капитальный ремонт помещения, что дает арендатору право взыскать с арендодателя стоимость ремонта и зачесть ее в счет арендной платы.

В канцелярию суда от ООО "АКСУ" поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, который в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации приобщен к материалам дела.

Представитель истца в судебном заседании на доводы апелляционной жалобы возражал. Решение Арбитражного суда Приморского края считает законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм процессуального и материального права, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.

Из материалов дела апелляционным судом установлено, что 25.05.2014 обществом с ограниченной ответственностью "АКСУ" (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Кунцевич Владимиром Ивановичем (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Владивосток, ул. Первая Морская, 8, 1-ый этаж, общая площадь 81,5 кв.м, (торговая площадь 38,9 кв.м и 18,8 кв.м, кабинет 12,6 кв.м, склад 11,2 кв.м), для целей размещения розничного магазина по продаже аудио-видео продукции, техники и сопутствующих товаров, сроком на 11 месяцев с 30.05.2014 по 30.04.2015; договор считается автоматически пролонгированным на такой же срок и на тех же условиях, если ни одна из сторон не пожелает его расторгнуть, письменно предупредив другую сторону за три месяца до окончания срока действия договора (пункты 1.1, 1.2, 1.3 договора от 25.05.2014).

Ежемесячный размер арендной платы за пользование помещением установлен в 80 000 рублей, вносимых до 5 числа отчетного месяца; по соглашению сторон с 01.07.2014 по 31.07.2014 арендатор освобождается от уплаты арендной платы на этот срок, необходимый для проведения ремонта в помещении (пункты 2.1, 2.2 договора от 25.05.2014).

Подпункт 3 пункта 3.4 договора от 25.05.2014 предусматривает, что арендодатель имеет право расторгнуть по своей инициативе договор, предупредив об этом арендатора не позднее, чем за 3 месяца до окончания действия договора; стоимость всех неотделимых улучшений в этом случае возмещается арендатору в течение 30 дней с момента передачи (возврата) арендатором помещения арендодателю по акту приема-передачи. Неотделимые улучшения определяются дополнительным соглашением.

В дополнительном соглашением от 26.05.2014 к договору аренды от 25.05.2014 стороны согласовали, что ИП Кунцевич В.И. с согласия ООО "АКСУ" и за свой счет сделает в срок с 01.06.2014 по 01.07.2014 необходимый ремонт, реконструкцию и перепланировку в помещении с целью улучшения его потребительских свойств, арендодатель предоставил арендатору право в помещении провести следующие виды ремонтных работ: реконструкция фасадных витражей с заменой стеклопакетов, входной двери и увеличением глубины, а также других показателей витрины по размеру и проекту, согласованному в архитектуре гор. Владивостока, демонтаж светильников, кондиционеров, вентиляции, шкафов, туалетной комнаты,, дверей и другого ненужного ИП Кунцевич В.И. устаревшего оборудования, покрытий и материалов, расширение дверных проемов, установка новых стеклянных дверей, установка новой железной двери на входе в подсобные помещения, установка новых стеклянных дверей, установка новой железной двери на входе в подсобные помещения, установка новых светильников, кондиционеров, замена электропроводки, установка новых розеток, устройство отдельного электрощита, отделка всех стен ГВЛ, штукатурка и покраска всех стен, отделка полов паркетной доской или кафельной плиткой, включая подиум внутри помещения перед витриной, устройство помещения перед витриной, устройство во всех помещениях натяжных потолков, плинтусов, вентиляции, реконструкция входа (ступеней) в помещение со стороны улицы и внутри помещения, скрытие труб отопления, горячего и холодного водоснабжения. Пункт 3 дополнительного соглашения предусматривает, что после сделанного ИП Кунцевич В.И. ремонта в данных помещениях ООО "АКСУ" и ИП Кунцевич В.И. обязуются во исполнение пункта 3.4 (3) договора аренды от 25.05.2014 составить и подписать акт обо всех проведенных ИП Кунцевич В.И. неотделимых улучшениях в данном помещении и их общей стоимости.

Ответчиком в материалы дела представлены: договор подряда N 689 от 03.06.2014, в соответствии с которым ему как заказчику подрядчик обязуется изготовить и смонтировать входную группу из алюминиевого профиля СИАЛ КП 50 по адресу: г. Владивосток, ул. 1-ая Морская, 8, стоимостью 167 000 рублей, товарные чеки, счета, накладные за 2014 год на приобретение строительных материалов, договор от 228/06/14, заключенный между Букач И.А. (заказчик) ИП Юкиш Н.С. на выполнение работ по монтажу кондиционера, акт сдачи-приемки выполненных работ, согласно которому произведен монтаж кондиционеров по адресу: 1-я Морская, 8, 1 этаж, договор подряда N ДЦ3652 от 27.08.2014, заключенный Букач И.А. и ИП Матяш А.В. на проектирование, изготовление, доставку, сборку и установку стойки ресепшн по адресу: г. Владивосток, 1-я Морская, 8.

Кроме того, в отношении этого же имущества этими же сторонами заключены следующие договоры аренды: 15.09.2014 сроком на 11 месяцев с 15.09.2014 по 15.08.2015; 16.08.2015, сроком на 11 месяцев с 16.08.2015 по 16.07.2016; 01.01.2016 сроком на 11 месяцев с 01.01.2016 по 01.11.2016;

Указанные договоры содержат идентичные условия о том, что договор считается автоматически пролонгированным на такой же срок и на тех же условиях, если ни одна из сторон не пожелает его расторгнуть, письменно предупредив другую сторону за три месяца до окончания срока действия договора.

Подпункт 3 пункта 3.4 указанных договоров предусматривает, что арендодатель имеет право расторгнуть по своей инициативе договор, предупредив об этом арендатора не позднее, чем за 3 месяца до окончания действия договора; стоимость всех неотделимых улучшений в этом случае возмещается арендатору в течение 30 дней с момента передачи (возврата) арендатором помещения арендодателю по акту приема-передачи. Неотделимые улучшения определяются дополнительным соглашением.

01.10.2017 обществом с ограниченной ответственностью "АКСУ" (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Кунцевич Владимиром Ивановичем (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Владивосток, ул. Первая Морская, 8, 1-ый этаж, общая площадь 81,5 кв.м, (торговая площадь 38,9 кв.м и 18,8 кв., кабинет 12,6 кв.м, склад 11,2 кв.м), для целей размещения розничного магазина по продаже аудио-видео продукции, техники и сопутствующих товаров, сроком на 11 месяцев с 01.10.2017 по 31.08.2018 (пункты 1.1, 1.2, 1.3 договора от 01.10.2017).

Ежемесячный размер арендной платы за пользование помещением установлен в 80 000 рублей, вносимых до 5 числа отчетного месяца (пункты 2.1, 2.2 договора от 01.10.2017).

Подпункт 15 пункт 3.1 договора от 01.10.2017 предусматривает, что по истечении срока действия договора аренды или в случае его досрочного расторжения арендатор обязан передать арендуемые помещения арендодателю в том состоянии, в котором они были получены с учетом нормального износа по акту приема-передачи в срок 5 дней с момента прекращения договорных отношений.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 3.2 договора арендатор имеет право с письменного согласия арендодателя производить необходимые улучшения и перепланировку помещения в рамках своей деятельности (стоимость улучшений арендодателем не возмещается).

Как следует из материалов дела, сторонами договора неоднократно подписывались акты сверки по договору от 01.10.2017, в соответствии с которыми у ответчика перед истцом имеется задолженность в размере 120 000 рублей по состоянию на 16.02.2018, 360 000 рублей по состоянию на 05.05.2018, 520 000 рублей по состоянию на 05.07.2018.

От имени ответчика акты подписаны Букач И.А., действующим на основании доверенности от 28.09.2015, выданной на три года и уполномочивающей, среди прочего, на подписание актов сверок дебиторской, кредиторской задолженностей.

03.03.2018 истец направил в адрес ответчика претензию с требованием о погашении задолженности по договору от 01.10.2017 в размере 200 000 рублей, а также указал, что в случае неисполнения обязанности по оплате арендных платежей претензию следует считать требованием о досрочном расторжении договора аренды от 01.10.2017.

14.06.2018 истец направил в адрес ответчика повторную претензию с требованием о погашении 440 000 рублей, а также предложил расторгнуть договор от 01.10.2017.

23.08.2018 истец направил в адрес ответчика уведомление об освобождении нежилого помещения в связи с окончанием срока договора аренды, в котором потребовал в срок до 06.09.2018 сдать помещение по акту приема-передачи, ключи и в срок до 31.08.2018 погасить задолженность по договору аренды от 01.10.2017 в размере 600 000 рублей. Кроме того, истец указал, что встречное требование о зачете сумм расходов на улучшение состояния имущества арендодателя не принимает.

06.09.2018 сторонами составлен акт осмотра арендованного помещения, согласно которому в помещении магазина "ABCDrecords" на дату 06.09.2018 зафиксирован факт неосвобождения помещения: в торговых залах магазина, принадлежавшего ИП Кунцевич, находится оборудование: в торговом зале N 1 на стеллажах, полках размещено большое количество DVD дисков, пластинок, колонок и др. музыкального оборудования; в торговом зале N 2 на полках находится также музыкальное оборудование, кресла (2 шт.); в помещении рабочего кабинета находятся: рабочие столы (3 шт.), навесные стеллажи (6 шт.), шкаф (1 шт.); в бытовом помещении находятся шкаф (1 шт.), холодильник (1 шт.), кофемашина (1 шт.); в складском помещнии на стеллажах находятся пустые коробки. К акту приложена фототаблица.

В замечании к акту указано, что ИП Кунцевич находится в помещении по договору аренды от 25.05.2014, окончание действия договора 31.12.2018.

Поскольку требования, изложенные в претензиях, ответчиком исполнены не были, помещение не освобождено, истец обратился в суд с настоящим иском.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

В соответствии с п.1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно ст. 621 ГК РФ при заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Пунктом 31 Информационного письма Президиума ВАС РФ о 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что по смыслу статьи 621 ГК РФ заключение договора аренды на новый срок является заключением нового договора. Следовательно, стороны не связаны условиями ранее действующего договора.

Так, договор аренды от 25.05.2014 прекратил свое действие в связи с заключением нового договора аренды от 15.09.2014. После окончания действия договора от 15.09.2014 был заключен договор от 16.08.2015. С 1.01.2016 был заключен договор сроком действия с 01.11.2016 до 01.10.2017. С 01.10.2017 заключен договор аренды сроком действия с 01.10.2017 до 31.08.2017.

Таким образом, судебная коллегия поддерживает вывод суда первой инстанции о том, договором, регулирующим правоотношения сторон в спорный период, является договор от 01.10.2017. При этом, на данное обстоятельство также указывает подписание сторонами актов сверки именно по договору от 01.10.2017.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) (статья 614 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что в спорный период арендуемое имущество использовалось ответчиком, однако документов, подтверждающих оплату пользования имуществом по договору за указанный период, в материалах дела не содержится. Доказательств, опровергающих данные обстоятельства, ответчиком в материалы дела впредставлено не было.

Проверив расчет основного долга, апелляционная коллегия признает его обоснованным, арифметически верным.

В силу изложенного суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования в части взыскания основного долга по договору аренды в размере 600 000 рублей за период с января по август 2018.

Доводы апеллянта об отсутствии оснований для взыскания арендной платы, поскольку ответчиком был произведен капитальный ремонт помещения, что дает ему право взыскать с арендодателя стоимость ремонта и зачесть ее в счет арендной платы, отклоняется судом апелляционной инстанции на основании следующего.

Согласно ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В обоснование проведения капитального ремонта апеллянт ссылается на дополнительное соглашение от 26.05.2014 к договору аренды от 25.05.2014. Из текста указанного соглашения не следует неотложная необходимость в проведении капитального ремонта. Кроме того, указанным соглашением установлено, что ИП Кунцевич В.И. проводит реконструкцию и перепланировку в помещении с целью улучшения его потребительских свойств за свой счет.

Также указанное соглашение заключено не в рамках действия договора аренды от 01.10.2017, из которого вытекают спорные отношения. Среди прочего в договоре аренды от 01.10.2017, в результате неисполнения которого образовалась задолженность по арендной плате, в пп. 4 п. 3.2, согласовано сторонами, что арендатор имеет право с письменного согласия арендодателя производить перепланировку помещения в рамках своей деятельности (стоимость улучшений арендодателем не возмещается).

Кроме того, согласно правовой позиции, изложенной в пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.12.2001 N 65 "Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований" (далее - информационное письмо N 65), обязательство не может быть прекращено зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил, после предъявления иска к лицу, имеющему право заявить о зачете. В этом случае зачет может быть произведен при рассмотрении встречного иска, который принимается судом на основании пункта 1 части 3 статьи 110 АПК РФ. Доказательств обращения к арендодателю с заявлением о зачете с приложением документов, подтверждающих выполнение арендатором ремонтных работ, до обращения с иском в суд по данному делу ИП Кунцевич В.И. суду не представил, встречный иск о взыскании расходов на проведение ремонтных работ не заявил.

Таким образом, вопреки доводам апелляционной жалобы, у суда отсутствовали основания для зачета стоимости ремонта в счет арендной платы.

С учетом изложенного, доводы апелляционной жалобы ИП Кунцевич В.И. не нашли своего подтверждения, не опровергают выводы суда первой инстанции, ввиду чего, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исследованным судом первой инстанции, дана надлежащая правовая оценка по правилам, установленным статьей 71 АПК РФ, выводы суда первой инстанции соответствуют материалам дела и действующему законодательству.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 07.02.2019 по делу N А51-18687/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

А.С. Шевченко

Судьи

Д.А. Глебов С.М. Синицына