Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 апреля 2019 г. N 18АП-3048/19

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 19 августа 2019 г. N Ф09-4701/19 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Челябинск

15 апреля 2019 г.

Дело N А76-14260/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 11 апреля 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 апреля 2019 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Тимохина О.Б.,

судей Ермолаевой Л.П., Карпачевой М.И.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ПолитексИнвест" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 31.01.2019 по делу N А76-14260/2018 (судья Бесихина Т.Н.).

В судебном заседании приняли участие представители общества с ограниченной ответственностью "ПолитексИнвест" - Зараменских Е.Ю. (доверенность от 01.04.2019, паспорт), Башарин О.С. (решение N 5 от 15.12.2017, паспорт).

Общество с ограниченной ответственностью "ПолитексИнвест" (далее - ООО "ПолитексИнвест", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - комитет, ответчик, КУИЗО) о признании незаконным одностороннего отказа от договора краткосрочной аренды земли города Челябинска УЗ N 007097-К-2011 от 28.02.2011 - земельного участка площадью 422 кв.м, расположенного по ул. Гвардейской в Центральном районе г. Челябинска, кадастровый номер 74:36:0513006:34, выраженного в письме N 35700 от 13.11.2017 (с учётом уточнений заявленных требований, принятых судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и представленного истцом расчета - т. 1, л.д. 147-152).

Определением суда от 07.11.2018 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация города Челябинска (далее - администрация) и Комитет градостроительства и архитектуры города Челябинска (т. 2, л.д. 51).

Решением суда от 31.01.2019 (резолютивная часть объявлена 24.01.2019) в удовлетворении заявленных исковых требований отказано.

С вынесенным решением не согласилось ООО "ПолитексИнвест" (далее также - податель жалобы, апеллянт), обжаловало его в апелляционном порядке - в жалобе истец просит решение суда отменить, принять новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на нарушение судом норм материального права. Так, податель жалобы указал, что истец фактически до ноября 2017 года был лишен возможности использовать участок по его назначению - строительство здания банка. Градостроительный план получен только 27.11.2017. Однако ответчиком направлено в адрес истца уведомление о расторжении договора аренды в одностороннем порядке в силу невыполнения истцом условий договора, в связи с чем, истец был лишен возможности получить разрешение на строительство. Податель жалобы полагает, что указанными действиями нарушены права истца в области предпринимательской деятельности. Фактически органы власти, предоставив в аренду земельный участок для строительства без подготовленной документации по проекту межевания территории и затянув ее оформление, сделали для заявителя невозможным достижение цели аренды на протяжении более четырех лет.

Податель жалобы отмечает, что договор аренды не предусматривает возможность расторжения договора по заиленному в уведомлении комитета основанию, а именно, в связи с невыполнением обязательств.

Апеллянт не согласен с выводом суда, что удовлетворение требований не приведет к восстановлению срока действия договора - договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлён на неопределенный срок в силу п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Отзывы на жалобу не поступили.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения сведений о месте и времени судебного разбирательства на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/ в сети "Интернет" - в судебное заседание представители ответчика и третьих лиц не явились.

В соответствии со ст. 123, 156 АПК РФ, с учетом мнения представителя истца, дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей ответчика и третьих лиц.

Представитель истца в судебном заседании настаивал на удовлетворении апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, 28.02.2011 между комитетом (арендодатель) и ООО "БостелСтройПроект" (арендатор) подписан договор УЗ N 007097-К-2011 краткосрочной аренды земли города Челябинска в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:36:0513006:34 (далее договор; т. 1, л.д. 15-22), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование на условиях краткосрочной аренды недвижимое имущество: земельный участок площадью 422 кв.м, расположенный по ул. Гвардейской в Центральном районе города Челябинска из земель населенных пунктов (жилая зона), находящихся в ведении муниципального образования, для строительства отделения банка без проведения торгов (конкурсов, аукционов) (п. 1.1.1 договора).

Договор заключен на срок до 14.12.2013 (п. 1.4 договора).

В соответствии с п. 2.1 договора размер арендной платы определен в приложении (форма N 2), являющемся неотъемлемой частью договора.

Согласно п. 2.2 договора за арендуемый земельный участок арендатор обязан в течение действия договора вносить арендную плату, ежеквартально до 1-го числа месяца, следующего за отчетным кварталом.

В разделе 4 договора стороны согласовали права и обязанности арендатора, в том числе право арендатора передать права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу (п.4.1.3 договора).

В разделе 5 договора стороны согласовали права и обязанности арендодателя, в том числе, что в случае продления договора на неопределенный срок арендодатель вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом арендатора за 15 дней.

В данном случае договор считается прекращенным по истечении 15 дней с момента отправки арендодателем арендатору уведомления о прекращении договора (п. 5.1.8 договора).

В установленном законом порядке договор зарегистрирован Управлением Росреестра по Челябинской области, о чем в Единый государственный реестр прав 11.03.2011 внесена соответствующая запись (т. 1, л.д. 25).

По договору от 02.03.2011 (т. 1, л.д. 26-27) ООО "БостелСтройПроект" (сторона 1) уступило, а ООО "УралСервис" (сторона 2) приняла права и обязанности в полном объеме на земельный участок с кадастровым номером 74:36:0513006:34, площадью 422 кв.м, по адресу: Челябинская область, город Челябинск, Центральный район, ул. Гвардейская, участок 65, предоставленный ООО "БостелСтройПроект" на праве аренды на основании договора УЗ N 007097-К-2011 краткосрочной аренды земли города Челябинска от 28.02.2011.

Разрешенный вид использования участка: для размещения отделения банка (п. 2 договора).

На момент заключения договора на земельном участке строений нет (п. 5 договора).

С момента государственной регистрации договора сторона-2 приобретает права и обязанности арендатора по договору аренды в пределах срока действия договора аренды (п. 11,12 договора от 02.03.2011).

В установленном законом порядке договор зарегистрирован Управлением Росреестра по Челябинской области, о чем в единый государственный реестр прав внесена соответствующая запись (т. 1, л.д. 27).

В свою очередь ООО "УралСервис" (сторона-1) по договору от 28.03.2011 (т. 1, л.д. 28-29) уступило, а ООО "ПолитексИнвест" (сторона-2) приняло права и обязанности в полном объеме на земельный участок с кадастровым номером 74:36:0513006:34, площадью 422 кв.м, по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, Центральный район, ул. Гвардейская, участок 65, предоставленный ООО "УралСервис" на праве аренды на основании договора уступки прав и обязанностей по договору УЗ N 007097-К-2011 краткосрочной аренды земли города Челябинска от 28.02.2011.

Разрешенный вид использования участка: для размещения отделения банка (п. 2 договора от 28.03.2011).

На момент заключения договора на земельном участке строений нет (п. 5 договора от 28.03.2011).

С момента государственной регистрации договора сторона-2 приобретает права и обязанности арендатора по договору аренды в пределах срока действия договора аренды (п. 11,12 договора от 28.03.2011).

В установленном законом порядке договор зарегистрирован Управлением Росреестра по Челябинской области, о чем в единый государственный реестр прав 11.04.2011 внесена соответствующая запись (т. 1, л.д. 29).

По истечении установленного договором срока аренды - 14.12.2013 договор возобновился на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610, 621 ГК РФ).

Помимо этого дополнительным соглашением N 1 от 14.04.2014 (т. 1, л.д. 30), подписанным между комитетом и ООО "ПолитексИнвест", срок действия договора УЗ N 007097-К-2011 краткосрочной аренды земли города Челябинска от 28.02.2011 определен до 14.12.2016.

Дополнительное соглашение зарегистрировано Управлением Росреестра по Челябинской области в установленном законом порядке (т. 1, л.д. 34).

Таким образом, подписав дополнительное соглашение N 1 от 14.04.2014, стороны ограничили срок действия договора определенной в нем датой. Срок действия договора истек 14.12.2016.

Актом обследования земельного участка от 08.09.217 (т. 1, л.д. 136-137) установлено, что на земельном участке объекты капитального строительства отсутствуют, он свободен от застройки, не огорожен, на участке расположены зеленые насаждения и места для парковки общего пользования.

Арендодатель, реализуя право одностороннего отказа от исполнения договора аренды, направил в адрес ответчика уведомление от 13.11.2017 N 35700 (т. 2, л.д. 3-4) об отказе от договора, ссылаясь на положениях ст. 5.1.8 договора аренды, а также указал на отсутствие у арендатора преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов (п. 15 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно почтовому идентификатору 45411313181936, имеющемуся на конверте, в котором направлено уведомление (т. 2, л.д. 8, 9), почтовой квитанции (т. 2, л.д. 10-13) и распечатке об отслеживании отправления (т. 2, л.д. 15) к пересылке уведомление принято отделением почтовой связи 13.11.2017 и прибыло в место вручения 15.11.2017. По истечении срока хранения, как указано на конверте, юридически значимое сообщение 21.12.2017 возвращено отправителю (ответчику по делу).

Общество, полагая, что указанный односторонний отказ от договора нарушают его права в предпринимательской деятельности, обратился в арбитражный суд первой инстанции с названными выше требованиями.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, арбитражный суд первой инстанции исходил из незаконности и необоснованности.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке ст. 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя истца, не находит оснований для отмены обжалуемого решения суда.

Во втором абзаце п. 2 ст. 610 ГК РФ предусмотрено право каждой из сторон в любое время отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу о фактическом прекращении арендных правоотношений между сторонами в связи с волеизъявлением комитета, выраженным в уведомлении от 13.11.2017 N 35700 (т. 2, л.д. 3-4) об отказе от договора, которое направлено арендатору по его юридическому адресу.

В свою очередь в договоре аренды было определено (п. 5.1.8 договора), что договор считается прекращенным по истечении 15 дней с момента отправки уведомления, а не его получения (доставки).

Кроме того, несмотря на направление КУИЗО уведомления об отказе от договора, его действие прекратилось по истечении срока (до 14.12.2016), на который он был заключен.

Действительно, исходя из ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Однако данная правовая позиция, поддержанная высшей судебной инстанцией (определение от 07.08.2017 N 309-КГ17-9544), подразумевает необходимость продления договора аренды в целях завершения строительства в случае, если на земельном участке расположен принадлежащий заявителю объект незавершенного строительства. Аналогичный вывод следует из системного толкования подп. 2 п. 5 ст. 39.6 и подп. 6 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ.

Арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает, что общество (арендатор), с момента заключения договора не предпринимало активных действий по освоению земельного участка, не выполнило инженерные изыскания и архитектурно-строительное проектирование объекта, не получило разрешение на строительство. Доказательств целевого использования обществом этого участка, равно как и нахождения на нем объекта незавершенного строительства, истец не представил. Срок действия договора неоднократно продлевался.

Вместе с тем, приобретая права и обязанности арендатора по спорному договору аренды, истец мог и должен был оценить возможность освоения земельного участка в срок, указанный в договоре аренды.

При этом, неисполнение арендатором принятых договорных обязательств вследствие внутренних организационных проблем не имеет правового значения для рассмотрения настоящего спора.

Поэтому доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты в качестве обоснованных.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, не установлено.

При указанных обстоятельствах апелляционная жалоба общества удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 31.01.2019 по делу N А76-14260/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ПолитексИнвест" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

О.Б. Тимохин

Судьи

Л.П. Ермолаева М.И. Карпачева