Постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 16 апреля 2019 г. N 21АП-1001/18

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 28 августа 2019 г. N Ф10-3153/19 настоящее постановление отменено

16 апреля 2019 г.

Дело N А84-4722/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 09.04.2019 г.

В полном объёме постановление изготовлено 16.04.2019 г.

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Оликовой Л.Н., судей Вахитова Р.С., Калашниковой К.Г,, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гутор К.С., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя на решение Арбитражного суда города Севастополя от 30.01.2019 г. по делу N А84-4722/2017 (судья Смоляков А.Ю.)

по иску Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (ОГРН 1149204004025; ИНН: 9204002115)

к Обществу с ограниченной ответственностью "Тонус Плюс" г. Севастополь

Обществу с ограниченной ответственностью "Тонус Плюс" (Украина)

третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора:

Правительство Севастополя,

конкурсный управляющий ООО "Тонус Плюс" Бондарь Александр Анатольевич,

Игнатовский Сергей Юрьевич,

Полякова Ольга Викторовна,

Ящук Тамара Васильевна,

ПК "Жилищно-строительный кооператив "Парковый 14"

ТСН "Парк Победы" (ОГРН: 1149204066770; ИНН: 9201500472), ТСН "Морской Ветер" (ОГРН: 1179204007608; ИНН: 9201522250), ЖСК "Новый дом" (ОГРН: 1149204045264; ИНН: 9201015028)

о расторжении договоров аренды, взыскании задолженности и возврате земельных участков

при участии в судебном заседании:

от ООО "Тонус Плюс" - Кирилин М.В. конкурсный управляющий,

от Правительства Севастополя - Шевченко Д.В., представитель по доверенности,

от ПК "ЖСК Парковый-14" - Мирный И.С., представитель по доверенности,

от Ящук Т.В., Поляковой О.В. - Волков М.Ю., Чернышевская А.В., представители по доверенности,

от Игнатовского С.Ю. - Дорожкин А.Д., представитель по доверенности,

УСТАНОВИЛ:

Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее ДИЗО) 07.12.2017 г. обратился в Арбитражный суд города Севастополя с исковым заявлением, измененным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ, ( т. 3 л.д. 59-61, пункты 1 и 7, расчеты - т. 6 л.д. 42-48), в котором просил суд:

1) Взыскать солидарно с ООО "Тонус Плюс" г. Севастополь и ООО "Тонус Плюс" (Украина) в пользу ДИЗО - 2 669 179 руб. 67 коп.., в том числе задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 15.02.2007 г. за период с января 2015 г. по июнь 2017 г. в сумме 2 403 922 руб. 18 коп., пени в размере 204 188 руб. 35 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 61 069 руб. 14 коп.

2) Расторгнуть договор аренды земельного участка от 15.02.2007 г., заключенный между Севастопольским городским Советом и ООО "Тонус Плюс" в отношении земельного участка общей площадью 0,3100 га, в том числе земельный участок N 1 - 0,3060 га, земельный участок N 2 - 0,0040 га, расположенного по адресу: г. Севастополь, ул. Парковая, 14, зарегистрированный 05.03.2007 г. под N 040765900048.

3) Обязать ООО "Тонус Плюс" и ООО "Тонус Плюс" (Украина) в течение месяца с момента вступления в силу решения суда возвратить ДИЗО земельный участок общей площадью 0,3100 га, расположенный по адресу: г. Севастополь, ул. Парковая, 14.

4) Взыскать солидарно с ООО "Тонус Плюс" и ООО "Тонус Плюс" (Украина) в пользу ДИЗО - задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 29.12.2008 г. за период с января 2015 г. по июнь 2017 г. в размере 3 314 264 руб. 56 коп., в том числе долг 2 904 205 руб. 43 коп., пени в размере 315 523 руб. 42 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 94 535 руб. 71 коп.

5) Расторгнуть договор аренды земельного участка от 29.12.2008 г., заключенный между Севастопольским городским Советом и ООО "Тонус Плюс" в отношении земельного участка общей площадью 0,4000 га, расположенного по адресу: г. Севастополь, ул. Парковая, 14, зарегистрированный 29.04.2009 г. под N 040965900035.

6) Обязать ООО "Тонус Плюс" и ООО "Тонус Плюс" (Украина) в течение месяца с момента вступления в силу решения суда возвратить ДИЗО земельный участок общей площадью 0,4000 га, расположенного по адресу: г. Севастополь, ул. Парковая, 14.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 30.01.2019 г., исковые требования удовлетворены частично. С ООО "Тонус Плюс" г. Севастополь в пользу ДИЗО взысканы 4 527 842 руб. 53 коп., в том числе долг 4 474 843 руб. 08 коп., в том числе по договору аренды от 15.02.2007 г. - 2 185 301 руб. 05 коп., по договору аренды от 29.12.2008 г. - 2 289 542 руб. 03 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами по договору от 15.02.2007 г. - в сумме 17 449 руб. 55 коп., по договору от 29.12.2008 г. - в сумме 18 100 руб. В удовлетворении иска к ООО "Тонус Плюс" (Украина) отказано. В удовлетворении иска в остальной части отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ДИЗО обратился в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда города Севастополя от 30.01.2019 г. в части отказа в удовлетворении исковых требований отменить, принять новое решение, которым иск удовлетворить полностью. Апелляционная жалоба мотивирована нарушением норм материального права. Заявитель считает наличие просрочки внесения арендной платы более двух месяцев подряд существенным нарушением договоров аренды и основанием для удовлетворения исковых требований о расторжении договоров п. 3 ст. 619 Гражданского кодекса РФ и возврате земельных участков. Фактически доводы жалобы направлены на несогласие с основаниями отказа в расторжении договоров аренды земельных участков, иных доводов по необоснованному отказу в удовлетворении остальных исковых требований жалобы не содержит.

В судебном заседании представители ПК "ЖСК Парковый-14" и Правительства Севастополя поддержали доводы апелляционной жалобы, указав, что доводы жалобы фактически касаются только несогласия с отказом в расторжении договоров аренды земельных участков.

Конкурсный управляющий ООО "Тонус Плюс" и представители третьих лиц Игнатовского С.Ю., Поляковой О.В., Ящук Т.В. против удовлетворения апелляционной жалобы возражали по основаниям указанным в отзывах.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом. До начала судебного заседания от ДИЗО поступило ходатайство об отложении судебного заседания, которое мотивировано невозможностью обеспечить явку представителя в связи с большой загруженностью отдела в судах разных инстанций.

В соответствии с ч. 3, 4 ст. 158 Арбитражного процессуального кодекса РФ отложение судебного разбирательства является правом, а не обязанностью суда. В данном случае судебная коллегия не усматривает препятствий для рассмотрения дела при неявке ДИЗО, ввиду отсутствия обстоятельств, выяснение которых требует участия заявителя жалобы либо представления им дополнительных пояснений и документов, уважительность причин отложения судебного заседания не установлена.

С учетом изложенного, апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии со ст. ст. 123, 156, Арбитражного процессуального кодекса РФ в отсутствие неявившихся лиц, на основании представленных в дело документов.

Информация о принятии апелляционной жалобы и назначении судебного заседания своевременно размещена судом в информационно-коммуникационной сети "Интернет".

В соответствии с ч. 5 ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ, с учетом положений п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 36 от 28.05.2009 г. "О применении Арбитражного процессуального кодекса РФ при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, и лица, участвующие в деле, не настаивают на проверке судебного акта в полном объеме, суд апелляционной инстанции производит проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Лица, участвующие в деле, не настаивали на проверке в порядке апелляционного производства решения в полном объеме, просили рассмотреть жалобу только по приведенным доводам.

Исследовав материалы дела, заслушав лиц, участвующих в деле, изучив и оценив доводы апелляционной жалобы в обжалуемой части, руководствуясь положениями ст. ст. 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, судебная коллегия апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для изменения или отмены оспариваемого решения суда первой инстанции, при этом исходит из следующего.

Из материалов дела следует и установлено судом первой инстанции, что 29.12.2008 г., с учетом дополнительного соглашения от 17.11.2009 г., между Севастопольским городским Советом (арендодатель) и ООО "Тонус Плюс" (арендатор, зарегистрирован по адресу: г. Севастополь, ул. Очаковцев, 26) заключен договор аренды земельного участка, в соответствии с пунктами 1.1, 2.1 которого арендодатель в соответствии с решениями Севастопольского городского Совета от 08.07.2008 г. N 4783, от 13.10.2009 г. N 8304, предоставляет, а арендатор принимает в срочное платное пользование земельный участок площадью 0,4000 га, в том числе: земельный участок N1 площадью 0,2150 га и земельный участок N2 площадью 0,1850 га, для строительства и обслуживания многоквартирного жилого комплекса с объектами торговли и соцкультбыта, с отнесением этих земель к категории земель жилой и общественной застройки, которые находятся: г. Севастополь, ул. Парковая, 14 (т. 1 л.д. 43-50). Согласно п.3.1 договора, договор заключен сроком на 25 лет. Договор прошел государственную регистрацию - 29 апреля 2009 г. за номером N040965900035.

В соответствии с п.2.3 договора, с учетом дополнительного соглашения от 17.11.2009 г., нормативная денежная оценка земельного участка составляет: 2 524 043 украинских гривен; на период строительства - 504 809 грн.

В соответствии с п.4.1 договора, годовая арендная плата за пользование земельным участком устанавливается в соответствии с Методикой определения размеров арендной платы при заключении договоров аренды земли, утвержденной решением городского Совета N 1348 от 14.10.2003 года, в редакции от 13.02.2008 г. (далее - Методика), в размере: 10 % от нормативной денежной оценки земельного участка.

Величина годовой арендной платы за пользование земельным участком согласно расчету составляет: 2 524 043 грн.*0,1= 252 404,30 грн.; на период строительства 504809*0,1=50 480,90 грн.

Согласно п.4.4 договора, арендная плата за землю оплачивается арендатором ежемесячно в течение 30 календарных дней, следующих за последним календарным днем отчетного периода (налоговой) месяца, в национальной валюте Украины на бюджетный счет города Севастополя.

Пунктом 4.8 договора предусмотрено, что за несвоевременное внесение арендной платы взимается пеня в размере ставки пени за несвоевременную уплату земельного налога в соответствии с законодательством Украины.

На основании п. 12.4 договора, с учетом дополнительного соглашения от 17.11.2009 г. арендодатель может расторгнуть договор в одностороннем порядке с освобождением арендодателя от ответственности, согласно Гражданскому кодексу Украины, без дополнительного соглашения к данному договору с момента принятия городским Советом решения о расторжении в следующих случаях:

- использования арендатором земельного участка не по целевому назначению;

- использования земельного участка с нарушением экологических требований;

- систематической неуплаты арендной платы ( в течение 6 месяцев);

- неосуществления ежегодного перерасчета размера арендной платы за землю в сроки, установленные настоящим договором;

- нарушения сроков строительства, установленных настоящим договором, без согласия арендодателя;

- передачи или отчуждения права аренды третьим лицам.

В соответствии с п.13.1 договора, за невыполнение обязательств по договору аренды земельного участка стороны несут ответственность согласно законам Украины и настоящему договору.

Факт передачи земельного участка в аренду подтверждается актом приема-передачи земельного участка от 29.12.2008 г. (т. 1 л.д. 47). ) План земельного участка и акт определения границ земельного участка оформлены в качестве приложения к договору аренды (т. 4 л.д. 45).

Между Севастопольским городским Советом (арендодатель). и ООО "Тонус Плюс" (арендатор, зарегистрирован по адресу: г. Севастополь, ул. Очаковцев, 26) 15.02.2007 г. заключен договор аренды земельного участка, с дополнительным соглашением от 04.02.2010 г. ( т. 4 л.д. 50-57), в соответствии с пунктами 1.1, 2.1 которого арендодатель в соответствии с решением Севастопольского городского Совета от 24.01.2008 г. N 1436 предоставляет, а арендатор принимает в срочное платное пользование земельный участок площадью 0,3100 га, в том числе: земельный участок N1 площадью 0,3060 га и земельный участок N2 площадью 0,0040 га для строительства и обслуживания жилого многоквартирного комплекса с объектами торговли и соцкультбыта, с отнесением этих земель к категории земель жилой и общественной застройки, который находится: г. Севастополь, ул. Парковая, 14. Согласно п.3.1 договора, договор заключен сроком на 25 лет (т. 1 л.д. 16-25, т. 4 л.д. 50-57). Договор прошел государственную регистрацию 05.03.2007 г. за номером N 040765900048.

В соответствии с п.2.3 договора с учетом дополнительного соглашения от 04.02.2010 г., нормативная денежная оценка земельного участка составляет: а) на период строительства до сдачи объекта в эксплуатацию 437 015, 64 грн.; б) на последующий период 1 185 076,94 грн.

В соответствии с п.4.1 договора с учетом дополнительного соглашения, годовая арендная плата за пользование земельным участком устанавливается в размере 3% от нормативной денежной оценки земельного участка. Величина годовой арендной платы за пользование земельным участком согласно расчету составляет: а) на период строительства 437015,66*0,03=13110,47 грн.; б) на последующий период 2185076,94*0,003=65552,31 грн. (п.4.2 договора).

В соответствии с п. 12.4 договора арендодатель может расторгнуть договор в одностроннем порядке в следующих случаях:

-использования арендатором земельного участка не по целевому назначению;

- неуплаты арендатором в течение трех месяцев арендной платы;

- не использование земельного участка под строительство на протяжении трех лет подряд (ст. 416 ГК).

Пункты 4.4, 4,5, 4.9, 9.22, 10.1, 13.1 договора аналогичны пунктам договора аренды от 29.12.2008 г.

Факт передачи земельного участка в аренду подтверждается актом приема-передачи земельного участка от 21.02.2007 г. (т. 1 л.д. 27) План земельного участка и акт определения границ земельного участка оформлены в качестве приложения к договору аренды (т. 1 л.д. 26, 27, т. 4 л.д. 55 т. 6 л.д. 66,67).

Истец указал, что арендатором не исполнялись обязательства по внесению арендной платы согласно условиям договоров аренды земельных участков, вследствие чего образовалась задолженность за период за январь 2015 г. по июнь 2017 г. : по договору от 29.12.2008 г. - в размере 2 904 205 руб. 43 коп.; по договору от 15.02.2007 г. в размере 2 403 922 руб. 18 коп.

Поскольку арендатор не выполнил обязательства, определенные условиями договора, истец 20.10.2017 г. направил в адрес ответчика предложение о расторжении договора аренды земельного участка.

Полагая, что ответчик незаконно уклоняется от уплаты арендных платежей, расторжения договора аренды земли и освобождения земельного участка, ДИЗО обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, принимая оспариваемое решение, удовлетворил частично исковые требования истца в отношении ООО "Тонус плюс" г. Севастополь в части взыскания арендной платы, с учетом срока исковой давности, о применении которого было заявлено ответчиком, процентов за пользование чужими денежными средствами. Судом отказано в удовлетворении требований к ООО "Тонус Плюс" Украина, а также во взыскании пени по украинскому законодательству, в расторжении договоров аренды.

Суд соглашается с выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 23 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 г. N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя" законодательные и иные нормативные правовые акты Российской Федерации действуют на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным конституционным законом.

Правоотношения между сторонами спора, вытекающие из договора аренды, возникли на территории города Севастополя в период нахождения его в составе Украины и на основании законодательства Украины. Вместе с тем, предметом иска являются требования, вытекающие из договора аренды земельного участка публично-правовой собственности (государственная собственность субъекта федерации - города Севастополя) в связи с чем, применению в настоящем деле подлежат нормы гражданского законодательства об аренде, нормы земельного законодательства Российской Федерации, а также нормы законодательства о банкротстве, учитывая статус ответчика ( в отношении ООО "Тонус плюс" проводится процедура конкурсного производства).

В соответствии с положениями статей 606, 607 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ), по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В аренду могут быть переданы, в том числе, земельные участки.

В соответствии с положениями статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ), земельные участки, за исключением ограниченных в обороте, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом. Размер арендной платы определяется договором аренды.

Суд первой инстанции пришел к верному выводу, что ДИЗО является надлежащим истцом по настоящему иску в соответствии с положениями Закона города Севастополя от 24.04.2014 N 3-ЗС "О бывшей государственной собственности Украины и определении порядка инвентаризации, управления и распоряжения собственностью города Севастополя", Закона города Севастополя от 30.04.2014 N 5-ЗС "О Правительстве Севастополя", Закона города Севастополя от 25.07.2014 N 46-ЗС "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя", Устава города Севастополя, Указа исполняющего обязанности Губернатора города Севастополя от 24.05.2014 N 06 "Об образовании Главного управления имущественных и земельных отношений", Указа Губернатора города Севастополя от 25.05.2015 N 60-УГ "О реорганизации Главного управления имущественных и земельных отношений города Севастополя путем присоединения к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя", а также с Положением о Департаменте по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, утвержденным постановлением Правительства Севастополя от 22.09.2016 N 883-ПП.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 17.11.2015 (резолютивная часть от 10.11.2015) по делу N А84-927/2013 ООО "Тонус Плюс" (идентификационный код 30475947) (далее - ООО "Тонус Плюс") признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство. Возбуждено дело о банкротстве в отношении ООО "Тонус Плюс" 22.08.2013 г.

Настоящие исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате, пени и процентов, начисленные на указанную задолженность, обоснованно отнесены судом первой инстанции к текущим требованиям применительно к положениям статьи 5, части 1 статьи 63 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" и обстоятельствам дела N А84-927/2013 о банкротстве ООО "Тонус Плюс". Настоящий вывод суда первой инстанции не оспаривается в апелляционном суде.

При рассмотрении исковых требований суд первой инстанции правомерно применил нормы гражданского законодательства в отношении срока исковой давности, о применении которого заявил ответчик ( т. 6 л.д. 41). Заявителем жалобы не приведено оснований о неправомерности применения судом срока исковой давности к предъявленной задолженности.

Сторонами не оспорен арифметический расчет, приведенный судом, задолженности по арендной плате в размере 4 474 843 руб. 08 коп., в том числе 2 185 301 301 руб. 05 коп. по договору аренды от 15.02.2007 г. за период с 05.01.2015 г. по июнь 2017 г.; по договору аренды от 29.12.2008 г. в сумме 2 289 542 руб. 03 коп. за период с 05.01.2015 г. по июнь 2017 г., а также расчет процентов за пользование чужими денежными средствами по договору от 15.02.2007 г. - в сумме 17 449 руб. 55 коп., по договору от 29.12.2008 г. - в сумме 18 100 руб.

Судом первой инстанции обоснованно, согласно положениям статьи 330, 332 ГК РФ, отказано в удовлетворении иска о взыскании пени, начисленной на сумму задолженности по арендной плате в рублях из расчета учетной ставки Национального Банка Украины (120%) в размере 204 188 руб. 35 коп. по договору от 15.02.2017 г. и 315 523 руб. 42 коп. по договору от 29.12.2008 г. Начисление неустойки на сумму задолженности в рублях, исходя из учетной ставки национального банка другого государства, которая, в свою очередь отражает экономические процессы другой страны (Украины), недопустимо и противоречит нормативно - правовому регулированию в сфере применения ответственности за неисполнение гражданского обязательства.

Доводы апелляционной жалобы ДИЗО о необоснованном отказе судом в удовлетворении требований в части взыскания арендной платы, процентов и пени, отсутствуют, контррасчет либо возражения по расчету, приведенному в судебном акте, не представлены. Лица, участвующие в деле, в судебном заседании в суде апелляционной инстанции не заявили возражений по приведенному в оспариваемом решении судом расчету исковых требований. Суд апелляционной инстанции рассматривает жалобу в пределах ее доводов. Арифметическая ошибка, допущенная судом первой инстанции при подсчете общей суммы процентов за пользование чужими денежными средствами по двум договорам (указано в резолютивной части - 52 999 руб., в мотивировочной части 35 549 руб. 90 коп. ( стр. 40 решения), не влияет на законность и обоснованность решения суда, и может быть устранена посредством вынесения определения об исправлении арифметической ошибки в порядке ст. 179 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

В апелляционной жалобе Департамент просит отменить решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении исковых требований, однако фактически доводы жалобы связаны только с отказом в расторжении договоров аренды земельных участков от 15.02.2007 г. и 29.12.2008 г.

С основаниями отказа в удовлетворении исковых требований в части расторжения договоров аренды земельных участков, приведенных судом первой инстанции, суд апелляционной инстанции соглашается и признает их обоснованными.

Согласно положениям статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В силу положений пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Суд первой инстанции обоснованно руководствовался разъяснениями, данными в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Таким образом, неуплата арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа (пункт 3 статьи 619 ГК РФ) сама по себе не может служить достаточным основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка судом, необходимо дать оценку данному факту с точки зрения существенности нарушения договора арендатором земельного участка.

С учетом вышеуказанных норм законодательства данное нарушение условий договора подлежит оценке с точки зрения степени его существенности; для оценки степени существенности нарушения могут иметь значение длительность периода просрочки, размер недоплаты, а также причины недоплаты.

Действительно, ответчиком как арендатором спорных земельных участок допущено нарушение условий договоров аренды в части нарушений срока внесения арендных платежей. Ответчик названные обстоятельства не оспаривает, указывает на свое тяжелое материальное положения как банкрота и объективные причины невозможности исполнения обязательств по договору аренды.

Департаментом предъявлена к взысканию задолженность по арендным платежам за период просрочки с января 2015 г., при этом досудебная претензия о взыскании задолженности направлена истцом в адрес ответчика только 21.10.2017 г.

Как следует из представленных в материалы дела доказательств, установлено коллегией судей и подтверждено доводами представителями сторон, спорные земельные участки публично-правовой собственности были предоставлены обществу для следующих целей: строительство и облуживание жилого многоквартирного комплекса (строительство многоквартирных жилых домов).

Судом правомерно указано, что на спорных земельных участках по состоянию на 17.08.2012 г. были расположены объекты незавершенного строительства: строительной готовностью 8,08 % по адресу: г. Севастополь, ул. Парковая, 14; строительной готовностью 13,46 % по адресу: г. Севастополь, ул. Парковая, 14-Д. На сегодняшний день - на указанных спорных земельных участках построены многоквартирные жилые дома по ул. Парковая, 14А, 14Б, 14 корпус 2 ( ранее 14В), 14 корпус 1 ( ранее 14г) и введены в эксплуатацию. Вместе с тем, земельные участки под введенными в эксплуатацию многоквартирными домами, не сформированы, границы не определены, на кадастровый учет не поставлены. ТСЖ, образованные собственниками многоквартирных домов, не обращались в уполномоченные органы с заявлениями о формировании земельных

На сегодняшний день право аренды указанных земельных участков включено в конкурсную массу должника ООО "Тонус плюс".

Судом первой инстанции приведены обстоятельства невозможности исполнения ООО "Тонус плюс" обязательств по внесению арендной платы по объективным причинам: судебные разбирательства по поводу перерегистрации юридического лица по российскому законодательству; отсутствие возможности открытия расчетного счета; судебные споры по исключению права аренды из конкурсной массы должника;

Судом также приняты во внимание доводы конкурсного управляющего о том, что дальнейшая реализация конкурсным управляющим объектов незавершенного строительства (в случае возврата их в конкурсную массу), будет существенно осложнена в случае расторжения договоров аренды и не восстановит нарушенные права истца, поскольку в силу презумпции единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов, право на использование соответствующих частей земельного участка, занятого незавершёнными строительством объектами и необходимыми для их использования, перейдет к покупателю таких объектов. Вышеперечисленные обстоятельства свидетельствуют об имеющейся у ответчика заинтересованности в сохранении арендных отношений.

Интерес истца, защиту которого обеспечит расторжение договора аренды и возврат земельного участка, Департаментом не обоснован.

В силу положений частей 3, 4, 5 Федерального закона от 29.12.2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации": в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, любой собственник помещения в многоквартирном доме вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления. Со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Как установлено судом, государственный кадастровый учет земельных участков, на которых расположены указанные выше жилые многоквартирные дома, на день рассмотрения не произведен.

В пункте 67 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации и Высшего арбитражного суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.

К аналогичным выводам пришел и Конституционный суд РФ в своем постановлении от 28.05.2010 N 12-П, указав, что как следует из статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", переход в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельного участка, на котором расположен этот дом, связывается с завершением процесса формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета (части 2, 3 и 5) и не предполагает принятие органами государственной власти или органами местного самоуправления специального решения о предоставлении конкретного земельного участка, ограничивая их участие в процессе передачи права собственности исключительно вопросами формирования земельного участка (часть 4).

В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

С учетом приведенного выше правового регулирования, удовлетворить иск об обязании общества возвратить истцу земельные участки, на которых расположены объекты незавершённого и завершенного строительства без решения правовой судьбы указанных объектов невозможно. А поскольку, как введенные в эксплуатацию многоквартирные жилые дома, так и незавершенное строительство, находятся на одном земельном участке, названный земельный участок не разделен на самостоятельные земельные под введенными в эксплуатацию жилыми домами и недостроенными объектами, постольку иск о расторжении договора аренды указанного земельного участка не имеет правовой и фактической целесообразности.

Таким образом, основания для досрочного расторжения договора аренды земельного участка, закрепленные в законодательстве Российской Федерации, ни судом первой, ни судом апелляционной инстанции не установлены.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ представленные сторонами в обоснование своих доводов и возражений доказательства, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований в части расторжения договоров аренды и возврате земельных участков.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение. Коллегия судей не усматривает оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции. Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела.

Доводы, опровергающие выводы суда первой инстанции, изложенные в обжалуемом решении, и позволяющие отменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба заявителя не содержит.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. Основания для отмены решения Арбитражного суда города Севастополя отсутствуют.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Севастополя от 30.01.2019 г. по делу N А84-4722/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя оставить без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев, в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

Л. Н. Оликова

Судьи

Р. С. Вахитов К. Г. Калашникова