Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 апреля 2019 г. N 16АП-652/19

г. Ессентуки

16 апреля 2019 г.

Дело N А61-997/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 09.04.2019.

Постановление изготовлено в полном объеме 16.04.2019.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Жукова Е.В.,

судей: Годило Н.Н., Сомова Е.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Еременко Т.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации местного самоуправления г. Владикавказ на решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 25.12.2018 по делу N А61-997/2018 (судья Г.С.Родионова), по исковому заявлению Администрации местного самоуправления г. Владикавказ (ОГРН 1021500578087) к обществу с ограниченной ответственностью "Стройинвест" (ОГРН 1041500202226) о взыскании задолженности по арендной платы в размере 11 785 510 руб. 12 коп., в том числе: основной долг - 10 005 135 руб. 78 коп., пеня - 1 780 374 руб. 34 коп.,

в отсутствии иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания.

УСТАНОВИЛ:

Администрация местного самоуправления г. Владикавказ (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд РСО-Алания с заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Стройинвест" (далее - ответчик, общество, ООО "Стройинвест") о взыскании задолженности по арендной платы в размере 11 785 510 руб. 12 коп., в том числе: основной долг - 10 005 135 руб. 78 коп., пеня - 1 780 374 руб. 34 коп.

Решением Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 25.12.2018 по делу N А61-997/2018 исковые требования удовлетворены частично. С общества с ограниченной ответственностью "Стройинвест" взыскано в пользу Администрации местного самоуправления г. Владикавказ задолженность по арендной плате за период с 01.01.2015 по 31.10.2016 в размере 5 699 491 руб. 91 коп., в том числе: основной долг - 4 838 500 руб. 05 коп., пеня - 860 991 руб. 86 коп.

Не согласившись с решением Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 25.12.2018 по делу N А61-997/2018 администрация местного самоуправления г. Владикавказ обратилась в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.

Отзыв на апелляционную жалобу суду не представлен.

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, не явились, явку представителей не обеспечили.

В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) при неявке в судебное заседание арбитражного суда лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие.

Правильность решения Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 25.12.2018 по делу N А61-997/2018 проверена в апелляционном порядке в соответствии с главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, рассмотрев повторно дело по апелляционной жалобе, проверив правильность применения норм материального права, учитывая доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе, изучив и оценив в совокупности материалы дела, считает, что решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 25.12.2018 по делу N А61-997/2018 следует оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, ООО "Стройинвест" создано 11.05.2004. с целью осуществления основного вида экономической деятельности строительство прочих инженерных сооружений, не включенных в другие группировки (код ОКВЭД 42.99).

Общество участвовало в аукционе по продаже прав на заключение договора аренды земельного участка в г. Владикавказ для строительства микрорайона коттеджного типа в границах улиц Московская-Доватора-Калинина-Х.Мамсурова, площадью 22, 3738 га (лот N 1), состоявшемся 07.02.2006. Начальный годовой размер арендной платы составлял 3 579 808 руб. В связи с тем, что в аукционе участвовало менее 2 участников, аукцион в силу подпункта 1 пункта 26 статьи 38.1 ЗК РФ, пункта 30 а статьи 5, Постановления Правительства РФ от 11.11.2002 N 808 признан несостоявшимся (протокола аукциона от 07.02.2006 N 1).

Администрация на основании постановления от 26.06.2006 N 1260 предоставила обществу как единственному участнику аукциона земельный участок площадью 22,3738 га, расположенный по адресу: РСО-Алания, г. Владикавказ, ул. Московская-Доватора- Калинина-Х.Мамсурова под строительство микрорайона коттеджного типа по начальной цене аукциона 3 579 808 руб. годовой арендной платы на срок 3 года.

Между сторонами заключен договор аренды земельного участка от 10.07.2006 N 1482. В аренду в соответствии с подпунктом 1.1. указанного договора аренды был передан земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 15:09:0302001:003, находящийся по адресу: г. Владикавказ, ул. Московская-Доватора- Калинина-Х.Мамсуров, для использования в целях строительства микрорайона коттеджного типа, общей площадью 22,3738 га. (далее - спорный земельный участок). Срок аренды договора - с 26.06.2006 по 26.06.2009 (пункт 2.1). Подпунктом 3.2. договора аренды установлен годовой размер арендной платы равный 3 579 808 руб.

На арендуемом земельном участке арендатором возведено 4 многоквартирных жилых домов с объектами инженерной инфраструктуры, благоустройства, объектами соцкультбыта с привлечением участников долевого строительства.

Многоквартирные жилые дома с объектами инженерной инфраструктуры и благоустройства, объекты соцкультбыта вводились до ноября 2016 года в эксплуатацию в четыре очереди. Первая очередь строительства: микрорайон коттеджного типа в количестве жилых домов - 214 штук с объектами инженерной инфраструктуры, благоустройства (улично-дорожная сеть, спортивная площадка); вторая очередь строительства: многоквартирные жилые дома - 3 и 4 корпусы с элементами благоустройства; третья очередь строительства: многоквартирные жилые дома - 1 и 2 корпусы с элементами благоустройства.

Как указало общество, права третьих лиц на возведенные объекты недвижимости были зарегистрированы в разное время.

По утверждению администрации, общество продолжало пользоваться спорным земельным участком, в том числе частью земельного участка, занятого объектами недвижимости, право собственности на которые зарегистрированы за третьими лицами.

По данным кадастрового паспорта земельного участка по состоянию на 11.11.2015 N 15/201/2015-142119, кадастровый номер земельного участка 01.01.1991 внесен в Государственный кадастр недвижимости. На земельном участке расположены объекты капитального строительства. Площадь земельного участка составила 209007 кв.м., кадастровая стоимость 949 376 676, 24 руб. Правообладатель земельного участка - муниципальное образование г. Владикавказ, собственность зарегистрирована 01.01.1990, запись 15-15/01-47/2005-112. Подпункт 17.4 содержит сведения о кадастровых номерах участков, образованных из земельного участка. То есть, спорный земельный участок был разделен на несколько земельных участков.

Впоследствии, 23.12.2016 в соответствии с проектом планировки территории (в составе которого утвержден проект межевания территории) постановлением администрации от 23.12.2016 N 1879 утвержден проект планировки территории микрорайона "Вишневый сад".

Определением Арбитражного суда РСО-Алания от 31.10.2016 по делу N А61- 3682/2016 принято заявление о признании ООО "Стройинвест" банкротом; определением от 02.02.2017 в отношении должника введена процедура наблюдения; сведения о введении наблюдения опубликованы в газете "Коммерсантъ" от 18.02.2017. Решением от 18.09.2017 должник признан банкротом, в отношении его открыто конкурсное производство.

16.02.2017 администрация направила обществу уведомление N 27/221 исх. о необходимости погашения задолженности по арендной плате, начисленной за период с 01.01.2016 по 31.12.2016 в сумме 13 193 461,66 руб., в том числе: основной долг - 11 305 371,99 руб., пеня -1 888 089,67 руб.

Поскольку в установленный уведомлением от 16.02.2017 N 27/221 срок общество не оплатило задолженность, администрация 27.02.2017 обратилась в суд в рамках дела о банкротстве с заявлением о включении в реестр требований кредиторов должника 12 038 115 рублей 50 копеек задолженности по арендной плате с 01.01.2015 по 16.02.2017 и 2 148 113 рублей 23 копеек пеней за несвоевременную уплату арендных платежей. В обоснование заявленного требования администрация сослалась на заключенный с должником договор аренды от 10.07.2006 земельного участка площадью 22,3738 га, с кадастровым номером 15:09:03 02 001:0003.

Определением от 30.06.2017, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 19.09.2017, в удовлетворении заявленных требований отказано. Суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявления администрации, поскольку на земельном участке построены и введены в эксплуатацию многоквартирные жилые дома и коттеджи, с даты регистрации права собственности на жилое помещение в многоквартирном жилом доме за первым собственником у собственников помещений многоквартирных жилых домов возникло право собственности на весь земельный участок с кадастровым номером 15:09:03 02 001:0003 и с этой же даты прекращен договор аренды земельного участка с должником.

Постановлением арбитражного суда кассационной инстанции от 27.11.2017 определение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 30.06.2017 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2017 по делу N А61-3628/2016 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Северная Осетия-Алания.

Определением от 09.01.2018 (резолютивная часть оглашена 29.12.2017) утверждено мировое соглашение по делу о несостоятельности (банкротстве) общества, прекращено производство по делу о признании общества несостоятельным (банкротом).

После прекращения производства по делу о банкротстве, администрация заявила в общем исковом порядке требование о взыскании задолженности по арендной плате в размере 11 785 510 руб. 12 коп., в том числе: основной долг - 10 005 135 руб. 78 коп., пеня - 1 780 374 руб. 34 коп. В соответствии с расчетом задолженности по арендной плате, расчет за 2015 год и за период с 01.01.2016 по 12.07.2016 составлен исходя из площади земельного участка равной 20,3165 га, а с 13.07.2016 по 31.10.2016 - 19,4627 га, коэффициента по виду использования земель - 0,4 %, дополнительного коэффициента - 1,5%. Расчет за 2015 и 2016 годы составлен в соответствии с постановлением Правительства РСО-Алания от 27.12.2010 N 380. При проведении расчета за последующий период арендодатель руководствовался постановлением Правительства РСО-Алания от 28.11.2014 N 412. Сумма начисленной арендной платы составила 10 086 478,84 руб. Пеня в размере 1 780 374, 34 руб. рассчитана за просрочку уплаты платежей за период с 10.03.2015 по 31.10.2016.

Удовлетворяя частично заявленные требования, суд первой инстанции правильно определил характер спорных правоотношений и применил нормы права, регулирующие спор.

Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено, в частности, земельным законодательством, специальными федеральными законами (пункт 3 статьи 3 ЗК РФ).

Пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ установлено, что при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащейся в Постановлении от 05.07.2011 N 1721/11, с момента оформления права собственности на возведенные на земельном участке жилые дома, права аренды на земельный участок переходят к собственникам объектов недвижимости.

Из материалов дела следует, что коттеджи с земельными участками в возведенном микрорайоне, начиная с 30.12.2011 были введены в эксплуатацию и переданы обществом участникам долевого строительства, в отношении этих объектов, начиная с 18.02.2013 была частично произведена государственная регистрация права собственности.

Согласно пункту 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции Постановления Пленума от 25 января 2013 года N 13) с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, с момента первой регистрации права собственности на помещение в жилом доме (соответствующей очереди строительства) у собственников жилых помещений возникло право владения и пользования земельным участком, расположенным под возведенным объектом и необходимым для его использования, а у ответчика прекратилась обязанность по внесению арендной платы за эту часть участка.

Суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что введение в эксплуатацию объекта недвижимости свидетельствует о достижении цели аренды и прекращении арендных правоотношений в отношении земельного участка, который был предоставлен для строительства этого объекта. С момента возникновения права собственности на объект недвижимости права на земельный участок переходят к собственникам этого объекта (п. 1 ст. 35 ЗК РФ).

Вместе с тем, земельные участки, свободные от строительства площадей, площадей, занятых недостроенными объектами и объектами нежилого назначения находятся в пользовании у арендатора и основания для прекращения договора аренды в отношении указанной части земельного участка отсутствовали.

В целях определения площади земельного участка на которых не осуществлялось строительство, расположены нежилые строения, незавершенные строительством объекты назначена судебная землеустроительная экспертиза.

В соответствии с выводами судебной землеустроительной экспертизы от 30.08.2018 N 11/2018, проведенной ООО "Техпроект", площадь земельного участка составила 208 794 кв.м. Согласно договору аренды от 10.07.2006 N 1482, площадь арендуемого участка, переданного обществу, составляла 22,3738 га (223 738 кв. м), т.е. на 1,4944 га (14 944 кв.м.) больше, чем фактически предоставленный в аренду земельный участок. При произведении расчета арендной платы администрация исходила из площади земельного участка по состоянию на 01.01.2015 равного 20,3378 га, по состоянию на 01.01.2016 -12.07.2016 - 20,3165 га, с 13.07.2016 по 31.12.2016 - 19,4627 га.

По результатам исследования суд первой инстанции пришел к выводу, что часть земельного участка, площадью 89 037,87 кв.м. выбыла из аренды общества. К началу расчетного периода, то есть к 01.01.2015 в пользовании общества находилась площадь земельного участка равная 119 756 кв.м.

Произведя расчет, суд первой инстанции пришел к выводу о взыскании задолженности по арендной плате за пользование земельным участком в период с 01.01.2015 по 01.11.2016 в размере 4 838 500,05 руб. (701 840 + 687 927,58 + 677 462,13 + 668 903,30 + 602 119,82 + 654 016 + 649 909,15 + 196 322,07).

Поскольку материалы дела не содержат доказательств внесения арендной платы в указанной части суд правомерно взыскал арендную плату за пользование земельным участком в период с 01.01.2015 по 01.11.2016.

Истец также просил взыскать неустойку за просрочку обществом исполнения обязательств по внесению арендных платежей за спорный период в размере 1 780 374,34 руб.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пенями) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае не надлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии с пунктом 3.3 договора аренды за нарушение срока внесения арендной платы ответчик должен выплатить истцу пеню за каждый день просрочки платежа, которая определяется в процентах от неуплаченной суммы арендной платы. Процентная ставки пени принимается равной 1/300 действующей в это время ставки рефинансирования ЦБ РФ.

Поскольку условиями договора аренды предусмотрено, что арендная плата вносится до истечения 10 дня месяца следующего за отчетным кварталом, суд первой инстанции пересчитал размер неустойки в связи с изменением суммы долга, за период с 11.04.2015 по 31.10.2016 исходя из ставки 0,0005%, пришел к правильному выводу, что размер неустойки составляет 860 991, 86 руб.

Доводами апелляционной жалобы являются ошибочное заключение эксперта, что эксперт ошибочно характеризует тип застройки как "блоковый". Вместе с тем, оценив представленное экспертное заключение от 30.08.2018 N 11/2018 с учетом норм статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд первой инстанции признал его полным, не содержащим неясности и противоречия, включает обоснованные выводы по поставленным вопросам и соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем основания для сомнений в достоверности и обоснованности выводов эксперта не имеется.

Суд апелляционной инстанции также, установил, что истец ни в суде первой инстанции ни в апелляционной инстанции ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы не заявил.

С учетом изложенного, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Возражения ответчика относительно выданной доверенности заместителем главы отклоняются судом апелляционной инстанции, поскольку данная доверенность не отозвана и является действующей, в том числе по настоящее время (доказательств обратного материалы дела не содержат). Соответственно, наличие у лица, подписавшего доверенность и доступа к печати подтверждает, что его полномочия явствовали из обстановки, в которой оно действовало (абзац 2 пункта 1 статьи 182 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суд апелляционной инстанции при повторном рассмотрении дела в порядке апелляционного производства по представленным доказательствам считает, что решение суда первой инстанции при рассмотрении дела не имеет нарушений процессуального характера. Судом правильно применены нормы материального права, верно дана оценка доказательствам с точки зрения относимости, допустимости и достоверности. Исходя из сложившейся судебной практики по единообразию в толковании и применении норм права, вынесено законное и обоснованное решение.

Нарушений процессуальных норм, влекущих безусловную отмену судебных актов (часть 4 ст. 270 АПК РФ) не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 25.12.2018 по делу N А61-997/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.В. Жуков

Судьи

Н.Н. Годило Е.Г. Сомов