Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 18 января 2024 г. N 07АП-10096/23 по делу N А45-9731/2023

город Томск

18 января 2024 г.

Дело N А45-9731/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 16 января 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 января 2024 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего		Киреевой О.Ю.,
судей		Афанасьевой Е.В.,
		Лопатиной Ю.М.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Касьян В.Ф., рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу мэрии города Новосибирска (N 07АП-10096/2023) на решение от 17.10.2023 Арбитражного суда Новосибирской области по делу N А45-9731/2023 по иску мэрии города Новосибирска (ИНН 5406285846) к обществу с ограниченной ответственностью "Правильный выбор" (ИНН 5403209004) об изъятии объекта незавершенного строительства, встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Правильный выбор" (ИНН 5403209004) к мэрии города Новосибирска об обязании заключить дополнительное соглашение о продлении договора аренды земельного участка,

В судебном заседании приняли участие: от ответчика: Самойленко М.В. по доверенности от 03.05.2023, паспорт, диплом, (онлайн-заседание),

УСТАНОВИЛ:

мэрия города Новосибирска (далее - истец, мэрия) обратилась в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Правильный выбор" (далее - ответчик, общество) об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 54:35:051190:844, расположенного по адресу: г. Новосибирск, проезд Северный, д. 39, путём продажи с публичных торгов.

Определением от 27.06.2023 к рассмотрению принято встречное исковое заявление общества к мэрии об обязании заключить дополнительное соглашение о продлении договора аренды земельного участка N 132573н с кадастровым номером 54:35:052005:1, площадью 784 кв.м, расположенного по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Станционная, д. 39 (стр.) - сроком на 3 года.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 17.10.2023 в удовлетворении первоначального иска отказано; встречный иск удовлетворен, на истца возложена обязанность в течение двадцати дней с момента вступления решения суда в законную силу заключить с ООО "Правильный выбор" дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка 132573н от 15.10.2019 о продлении срока действия договора на 3 (три) года.

Не согласившись с решением суда, Мэрия обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить в части удовлетворения встречного иска ООО "Правильный выбор" к мэрии города Новосибирска об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 15.10.2019 132573н о продлении срока действия договора на 3 года и принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении встречного иска ООО "Правильный выбор" отказать, ссылаясь, в том числе на то, что обстоятельство, что строительство подлежащего изъятию объекта фактически завершено, Мэрией не оспаривается; выводы суда о наличии правовых оснований для продления договора аренды земельного участка основаны на неправильном толковании судом п.5 ст.39.6 Земельного кодекса РФ, противоречат предусмотренной земельным законодательством процедуре предоставления земельных участков, относящихся к государственной или муниципальной собственности; общество с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка на основании п.5 ст.39.6 Земельного кодекса РФ в Мэрию не обращалось.

От ответчика в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просил оставить решение суда без изменения, а апелляционную жалобу Мэрии города Новосибирска без удовлетворения, отмечая, что законные основания для удовлетворения апелляционной жалобы Мэрии города Новосибирска отсутствуют, решение суда считает обоснованным, принятым с соблюдением норм материального и процессуального права, в том числе по встречному иску ООО "Правильный выбор".

Истец, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции своих представителей не направил.

Арбитражный апелляционный суд считает возможным на основании статей 123, 156 (частей 1, 3), 266 (части 1) АПК РФ рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся участников арбитражного процесса.

В силу части 5 статьи 268 АПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Учитывая, что решение суда в части отказа в первоначальном иске подателем жалобы не обжалуется, до начала судебного заседания от лиц, участвующих в деле, соответствующих возражений не поступило, апелляционным судом проверяется законность и обоснованность обжалуемого решения только в части удовлетворения встречного иска.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал позицию, изложенную в отзыве на апелляционную жалобу.

Заслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, проверив в соответствии со статьей 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов жалобы, апелляционная инстанция считает его не подлежащим отмене или изменению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 6.09.2010 между мэрией и обществом был заключен договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска N 101772 (в редакции дополнительного соглашения N 1 от 14.09.2012), согласно которому арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:052005:1, расположенный в пределах Кировского района г. Новосибирска, площадью 784 кв.м, для строительства здания автомойки и станции технического обслуживания по Северному проезду, д. 39 стр.

Согласно пункту 1.4 договора срок действия договора установлен с 16.09.2010 по 16.09.2012.

Дополнительным соглашением N 1 от 14.09.2012 срок действия договора продлен до 16.09.2014.

16.08.2011 обществом получено разрешение на строительство N RU 54303000-353 с изменениями, разрешающее строительство (завершение строительства) автомойки и станции технического обслуживания (площадь земельного) участка - 784,0 кв.м, общая площадь - 284, 71 кв.м, строительный объем - 1425 куб.м, количество этажей - 2, по адресу: НСО, г. Новосибирск, Кировский район, Северный проезд, 39 стр.

Срок действия разрешения на строительство продлевался до 01.10.2012.

Согласно сведениям из ЕГРП на арендуемом земельном участке за обществом на праве собственности зарегистрирован объект незавершенного строительства - здание автомойки и станция технического обслуживания, общая площадь застройки 172,2 кв. м, кадастровый номер 54:35:052005:0001:01, степень готовности - 6% (номер государственной регистрации - 54-54-01/135/2009 - 426, дата государственной регистрации 28.04.2009).

Письмом от 23.08.2011 Инспекция Госстройнадзора НСО ответила об отсутствии необходимости государственной экспертизы проектной документации.

15.10.2019 между мэрий и обществом заключен договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска N 132573н.

Согласно договору ответчику в аренду передан земельный участок с кадастровым номером 54:35:052005:1, площадью 784 кв.м. Вид разрешенного использования - для строительства автомойки и станции технического обслуживания. Земельный участок передается арендатору для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 54:35:051190:84 по проезду Северный, д. 39.

Согласно пункту 1.4. договора срок договора - с 15.10.2019 по 14.10.2022.

Ссылаясь на то, что срок договора истек, объект строительством не завершен, истец обратился в арбитражный суд с первоначальным иском.

Полагая, что отсутствуют основания для изъятия объекта, поскольку готовность объекта составляет 100% и имеются основания для продления срока действия договора с целью ввода объекта в эксплуатацию, ответчик обратился в арбитражный суд со встречным иском.

В части отказа в удовлетворении первоначального иска, решение суда апеллянтом не обжалуется.

Поддерживая выводы суда первой инстанции о наличии правовых оснований для удовлетворения встречного иска, апелляционный суд исходит из следующего.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

В силу положений пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В силу подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Согласно подпунктам 1, 2 пункта 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Таким образом, с 01.03.2015 предусмотрено однократное право приобретения земельного участка в аренду сроком на три года определенным землепользователям - собственникам расположенного на участке объекта недвижимости для завершения строительства.

Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ) в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения, как в Земельный кодекс, так и в Гражданский кодекс, который дополнен статьей 239.1, в соответствии с пунктом 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В силу пункта 6 статьи 239.1 ГК РФ правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Таким образом, с учетом пункта 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ, положения статьи 239.1 ГК РФ распространяются также на договор аренды, заключенный после 01.03.2015 без проведения аукциона, в целях завершения строительства, в порядке подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

Не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ).

На основании пункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

Как следует из материалов дела, ответчиком было реализовано право на приобретение земельного участка в аренду сроком на три года однократно для завершения строительства без проведения торгов. Из материалов дела следует, не оспаривается Мэрией, что объект Общества имеет 100 % готовность в связи с чем в удовлетворении первоначального иска об изъятии объекта было отказано.

Вместе с тем, как обоснованно указал суд первой инстанции, ссылаясь на правовые позиции вышестоящих судебных инстанций, в данном случае может возникнуть юридическая неопределенность судьбы земельного участка, поскольку оснований для изъятия объекта незавершенного строительства судом не установлено, соответственно с момента истечения в 2022 году срока действия заключенного договора аренды возникают риски для имущественных прав собственника объекта незавершенного строительства, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений, составляющими ядро принципа правовой определенности, имеющего универсальное значение в отношениях государства и индивида. При этом, Общество как собственник объекта имеет исключительное право на использование земельного участка под ним.

Исследовав и оценив по правилам, предусмотренным статьей 71 АПК РФ, представленные в дело доказательства, приняв во внимание обстоятельства спора, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для удовлетворения встречного иска.

Суд апелляционной инстанции считает, что в данном случае подателем жалобы не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения суда первой инстанции.

Учитывая изложенное, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети "Интернет".

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 110, 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 17.10.2023 Арбитражного суда Новосибирской области по делу N А45-9731/2023 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Новосибирской области.

Председательствующий

О.Ю. Киреева

Судьи

Е.В. Афанасьева Ю.М. Лопатина