Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 апреля 2019 г. N 15АП-20709/18

город Ростов-на-Дону

19 апреля 2019 г.

дело N А32-46929/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 12 апреля 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 апреля 2019 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Шапкина П.В.,

судей Ю.И. Барановой, М.Г. Величко,

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Конозовой Е.В.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы ИП Лукьяненко Е.Е. и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.10.2018 по делу N А32-46929/2015

по иску ИП Лукьяненко Е.Е.

к ответчикам: ИП Васько А.В. и к управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования Кущевский район

при участии третьих лиц: Кущевский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, конкурсный управляющий ООО "Артекс-Агро" Велихов О.А., ООО "Агрокомплекс Кущевский"

о признании недействительным зарегистрированного права и переводе прав на истца, принятое в составе судьи Левченко О.С.,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Артекс-Агро" обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением о признании недействительным зарегистрированного Управлением Росреестра обременения право аренды земельного участка с кадастровым номером 23:17:1000001:9, общей площадью 4,1685 га, расположенному по адресу: Краснодарский край, Кущевский район, примерно в 20 м восток от п. Северный; об исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество сделок с ним запись о государственной регистрации права аренды Васько А.В. на земельный участок с кадастровым номером 23:17:1000001:9, общей площадью 4,1685 га, расположенному по адресу: Краснодарский край, Кущевский район, примерно в 20 м на восток от п. Северный; о переводе права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 23:17:1000001:9, общей площадью 4,1685 га, расположенному по адресу: Краснодарский край, Кущевский район, примерно в 20 м на восток от п. Северный на общество.

Определением суда от 05.06.2017 произведена процессуальная замена общества с ограниченной ответственностью "Артекс-Агро" (ОГРН 1022304241662, ИНН 2340005151), с. Степное, на ИП Лукьяненко Е.Е.

Исковые требования мотивированы незаконным предоставлением в аренду спорного земельного участка Васько А.В., поскольку на данном земельном участке расположены объекты недвижимости, принадлежащие истцу.

Решением Арбитражного су да Краснодарского края от 18.10.2018 по делу N А32-46929/2015 договор аренды от 27.11.2013 N 1701004222 признан недействительной (ничтожной) сделкой в части площади 16 674 кв. м земельного участка с кадастровым номером 23:17:1000001:9. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю обратилось с апелляционной жалобой и просило решение суда в части удовлетворенных исковых требований отменить и принять по делу новый судебный акт, в соответствии с которым в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что регистрационные действия могут осуществляться только в отношении всего объекта недвижимости, записи в ЕГРН могут вноситься при условии соответствия представляемому на государственную регистрацию судебного акта всем требованиям правоустанавливающего документа и содержания в нем сведений, предусмотренных Законом о регистрации. В рассматриваемом деле договор аренды земельного участка признан недействительным в части определенной площади, однако запись об аренде не может быть погашена в ЕГРН, поскольку такая запись вносилась в отношении всего объекта, что делает судебный акт не исполнимым.

Кроме того, от Лукьяненко Е.Е. поступила апелляционная жалоба на решение суда, в соответствии с которой он просит изменить решение, удовлетворив заявленные истцом требования в полном объеме.

Жалоба истца мотивирована следующим. На момент предоставления ИП Васько А.В. земельного участка, на нем уже находились и продолжают находиться объекты недвижимости, принадлежащие Лукьяненко Е.Е. спорный земельный участок был предоставлен без проведения торгов, только на основании заявления, то есть с нарушением земельного законодательства.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в соответствии с главой 34 АПК РФ.

В составе суда произведена замена судьи Ереминой О.А. на судью Баранову Ю.И. ввиду отпуска судьи Ереминой О.А.

В соответствии с частью 5 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации после замены судьи рассмотрение апелляционной жалобы начато сначала.

Лица, участвующие в деле, явку представителя в судебное заседание не обеспечили, уведомлены о времени и месте рассмотрения дела в установленном законом порядке. Апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие указанных лиц в порядке, предусмотренном статьей 156 АПК РФ.

Исследовав материалы дела повторно, проанализировав доводы, содержащиеся в апелляционных жалобах, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, судебная коллегия считает, что решение суда первой инстанции надлежит изменить по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и верно установлено судом первой инстанции, на основании договора купли-продажи недвижимого имущества ОАО "Степь" от 30.01.2004 N 1, в Едином государственном реестре недвижимости за ООО "Артекс-Агро" (ИНН 2340005151) зарегистрировано право собственности:

на ангар, площадью 618,9 кв. м, литер В, кадастровый (условный) номер 23:17:1001001:303, расположенный по адресу Краснодарский край, Кущевский район, п. Северный, запись государственной регистрации от 29.04.2004, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 18.08.2014 23-АН 058459;

на автовесовая, площадью 185,3 кв. м, литер А, А1, А2, А3, кадастровый (условный) номер 23:17:1001001:306, расположенная по адресу Краснодарский край, Кущевский район, п. Северный, запись государственной регистрации от 29.04.2004, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 20.08.2014 23-АН 058492;

склад, площадью 698,5 кв. м, литер Б, с кадастровым (условным) номером 23:16:1001001:296, расположенный по адресу Краснодарский край, Кущевский район, п. Северный, запись государственной регистрации от 29.04.2004, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 22.08.2014 23-АМ 699987;

асфальтовая площадка, лит. I, площадью 7 852,7 кв. м, кадастровый (условный) номер 23:17:1001001:297, расположенный по адресу: Краснодарский край, Кущевский район, п. Северный, запись государственной регистрации от 29.04.2004, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 22.08.2014 23-АМ 699988.

Из представленной в материалы дела выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 12.10.2017 следует, 25.07.2005 на государственный кадастровый учет поставлен земельный участок с кадастровым номером 23:17:10000001:9, площадью 41 685 кв. м, расположенный относительно ориентира: п. Северный. Участок находится примерно в 20 м от ориентира по направлению на восток. Почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, Кущевский район, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для эксплуатации асфальтированной площадки, автовесовой, здания весовой, склада и ангара для хранения зерна.

Согласно выше указанной выписке и кадастровым выпискам от 13.01.2016 в пределах земельного участка с кадастровым номером 23:17:1000001:9 расположены объекты с кадастровыми (условными) номерами 23:17:1001001:296, 23:17:1001001:306, 23:17:1001001:297, 23:17:1001001:303 (сведения внесены 11.10.2013).

На основании постановления главы муниципального образования Кущевский район Краснодарского края от 12.08.2005 N 811 "О предоставлении в аренду земельного участка ООО "Артекс-Агро" в Кущевском районе, в 20 м на восток от п. Северный" между администрацией муниципального образования Кущевский район Краснодарского края (арендодатель) и ООО "Артекс-Агро" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка государственной собственности сельскохозяйственного назначения от 22.08.2005 N 1702000970 (далее - договор от 22.08.2005), согласно которого арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях настоящего договора земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:17:1000001:0009 площадью 41 685,0 кв. м, расположенный по адресу (имеющий адресные ориентиры): Краснодарский край, Кущевский район, 20 м на восток от п. Северный для эксплуатации асфальтированной площадки, автовесовой, здания весовой, склада и ангара для хранения зерна. Договор действует в течение 49 лет, до 12.08.2054 (пункт 7.2 договора от 22.08.2005).

10.12.2010 между управлением и ООО "Артекс-Агро" подписано соглашение N 128 о расторжении договора аренды земельного участка. Запись о государственной регистрации права аренды ООО "Артекс-Агро" в отношении спорного земельного участка погашена 11.01.2011.

На основании постановления администрации муниципального образования Кущевский район от 25.11.2013 N 2215 "О предоставлении в аренду земельного участка в 20 м на восток от поселка Северный Кущевского района между управлением муниципального имущества (арендодатель) и главой крестьянского (фермерского) хозяйства Васько Александром Васильевичем (арендатор) заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности от 27.11.2013 N 1701004222 (далее - договор от 27.11.2013), согласно которого арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях настоящего договора земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, находящийся в ведении Кущевского сельского поселения, с кадастровым номером 23:17:1000001:9, площадью 4,1685 га, расположенный по адресу: Краснодарский край, Кущевский район, примерно в 20 м на восток от поселка Северный для эксплуатации асфальтированной площадки, автовесовой, здания весовой, склада и ангара для хранения зерна. Указанный договор действует в течении 10 лет, до 27.11.2023 (пункта 7.2 договора от 27.11.2013).

Договор аренды от 27.11.2013 зарегистрирован в Едином государственном реестре 03.12.2013.

Также между Васько А.В. и ООО "Агрокомплекс Кущевский" зарегистрирован договор субаренды земельного участка от 25.09.2014 сроком действия до 25.11.2018, запись государственной регистрации 08.10.2014.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 07.03.2014 по делу NА32-17918/2013-37/38-Б ООО "Артекс-Агро" признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство. Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 15.09.2014 N А32-17918/2013-37/38-Б конкурсным управляющим назначен Велихов Олег Анатольевич.

В рамках процедуры конкурсного производства на основании протокола собрания кредиторов ООО "Артекс-Агро" от 02.03.2016 N 9 конкурсным управляющим и Лукьяненко Е.Е. заключено соглашение об отступном N 7 от 29.03.2016, в соответствии с которым последнему переданы указанные выше объекты недвижимости.

16.05.2016 ООО "Артекс-Агро" прекратило деятельность юридического лица в связи с его ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, удостоверяющей проведенную государственную регистрацию прав от 16.08.2016 на основании соглашения об отступном N 7 от 29.03.2016, решения Прикубанского районного суда г. Краснодара от 31.03.2016, апелляционного определения Судебной коллегии по административным делам Краснодарского краевого суда N 33а-18331/2016 от 19.07.2016 за Лукьяненко Е.Е. зарегистрировано право собственности на указанные выше ангар, автовесовую, склад, асфальтовую площадку (записи государственной регистрации от 16.08.2016).

Истец, указывая на то, что спорный земельный участок незаконно предоставлен в аренду Васько А.В. в силу того, что на участке расположены объекты недвижимости принадлежащие истцу, обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

В соответствии со статьей 133 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд выносит на обсуждение вопрос о юридической квалификации правоотношения для определения того, какие нормы права подлежат применению при разрешении спора. По смыслу части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Суд также указывает мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В связи с этим ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования (пункт 9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"). Согласно данному правовому подходу, вопросы правовой квалификации заявленных требований являются прерогативой суда.

Из существа исковых требований следует, что истец фактически оспаривает договор аренды от 27.11.2013 N 1701004222.

В силу статьи 168 Гражданского кодекса (в применимой к спорным отношениям редакции) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (пункт 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 4 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Оценивая доводы о ничтожности договора N 1701004222 аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности, от 27.11.2013, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Процедура предоставления земельных участков для целей, не связанных со строительством, регламентирована статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации (действовавшей в спорный период), которой введен заявительный порядок инициирования гражданами процедуры предоставления земельных участков.

В соответствии с частью 1 статьи 34 Земельного Кодекса Российской Федерации органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) в ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков. Для этого указанные органы обязаны:

принять акт, устанавливающий процедуры и критерии предоставления таких земельных участков, в том числе порядок рассмотрения заявок и принятия решений. Рассмотрению подлежат все заявки, поступившие до определенного указанными процедурами срока. Не допускается установление приоритетов и особых условий для отдельных категорий граждан, если иное не установлено законом;

уполномочить на управление и распоряжение земельными участками и иной недвижимостью специальный орган;

обеспечить подготовку информации о земельных участках, которые предоставляются гражданам и юридическим лицам на определенном праве и предусмотренных условиях (за плату или бесплатно), и заблаговременную публикацию такой информации.

В соответствии с пунктом 4 статьи 34 Земельного кодекса орган местного самоуправления на основании указанного в пункте 2 данной статьи заявления либо обращения исполнительного органа государственной власти, предусмотренного статьей 29 Кодекса, с учетом зонирования территорий в месячный срок со дня поступления указанных заявления или обращения утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Заявитель обеспечивает за свой счет выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ и обращается с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета этого земельного участка в порядке, установленном Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости".

В силу статьи 1 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" в действовавшей в момент заключения договора аренды редакции (далее - Закон N 101-ФЗ), правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется Конституцией Российской Федерации, Земельным кодексом, Гражданским кодексом, Законом N 101-ФЗ, другими федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации.

Передача в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществлялось в порядке, установленном статьей 34 Земельного кодекса, в случае поступления только одного заявления и при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. При этом принятие решения о передаче земельных участков в аренду допускалось при условии, что в течение месяца с момента опубликования сообщения не поступили иные заявления. В случае поступления двух и более заявлений о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, такие земельные участки должны были предоставляться в аренду на торгах. Организация и проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже права на заключение договоров аренды таких земельных участков осуществлялось в соответствии со статьей 38 Земельного кодекса (статья 10 Закона N 101-ФЗ).

Гражданам, изъявившим желание осуществлять деятельность крестьянского (фермерского) хозяйства, земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в силу статьи 81 Земельного кодекса, предоставлялись в соответствии с Земельным кодексом и Федеральным законом от 11.06.2003 N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" (далее - Закон N 74-ФЗ). Порядок предоставления находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения гражданам, которые заинтересованы в предоставлении им таких участков для создания (расширения) фермерского хозяйства и осуществления его деятельности, включал в себя подачу заявления в уполномоченный орган, утверждение и выдачу последним схемы расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории, обеспечение заявителем за свой счет выполнения в отношении этого земельного участка кадастровых работ, подачу заявления об осуществлении государственного кадастрового учета земельного участка, принятие уполномоченным органом после представления кадастрового паспорта испрашиваемого участка решения о предоставлении его в аренду заявителю и собственно заключение договора аренды. Заявление заинтересованного лица должно было содержать цель использования земельного участка (создание, осуществление деятельности фермерского хозяйства, его расширение), испрашиваемое право на землю (в т. ч. аренда), срок аренды, обоснование размеров земельного участка (число членов фермерского хозяйства, виды деятельности фермерского хозяйства) и предполагаемое местоположение земельного участка (статья 12 Закона N 74-ФЗ в действовавшей в момент заключения договора аренды редакции).

Закон N 74-ФЗ, устанавливая порядок предоставления земель сельскохозяйственного назначения лицам, заинтересованным в ведении крестьянского (фермерского) хозяйства, не определял процедуру предоставления земельного участка в случае подачи двух и более заявок таких лиц. Поскольку указанным лицам для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства необходимы земли сельскохозяйственного назначения, следовало применять правила, установленные пунктом 2 статьи 10 Закона N 101-ФЗ.

Статьей 2 Закона N 101-ФЗ крестьянские (фермерские) хозяйства не исключались из числа участников регулируемых этим законом отношений.

Правовое регулирование спорной ситуации положениями статьи 10 Закона N 101-ФЗ соответствовало установленным статьей 34 Земельного кодекса принципам предоставления земельных участков, гарантировало равный доступ всех лиц к приобретению земельных участков из публичной собственности. Иное толкование положений закона допускало бы необоснованный приоритет земельных прав одних землепользователей по отношению к другим и противоречило бы приведенным выше принципам. Соответствующий правовой подход поддерживается Верховным Судом Российской Федерации (определения от 18.05.2015 N 310-ЭС14-7728, от 20.07.2015 N 391-ПЭК15).

Судом установлено, истцу на праве собственности принадлежат объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке. Согласно техническим паспортам указанные объекты возведены 1970, 1973, 1974 годах.

Частью 1 статьи 36 Земельного Кодекса Российской Федерации (в редакции N 1 от 25.10.2001) предусмотрено, что граждане и юридические лица, имеющие в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Из анализа приведенных норм следует, информирование о предоставлении земельного участка осуществляется для выявления лиц, заинтересованных в его использовании, и исключения неблагоприятных последствий в виде нарушения законных прав и интересов таких лиц действиями уполномоченного органа по предоставлению земельного участка иному лицу.

Судом апелляционной инстанции в целях проверки соблюдения процедуры предоставления спорного земельного участка в аренду ИП Васько А.В., определениями от 18.01.2019, от 15.02.2019 запрашивались доказательства такого соблюдения.

В ответ на определение суда от 15.02.2019 Управление муниципальным имуществом администрации муниципального образования Кущевский район представило пояснения, согласно которым земельный участок был предоставлен ИП Васько А.В. на основании его заявления, оснований для отказа в предоставлении спорного земельного участка не было, так как согласно выписке из ЕГРН от 06.11.2013 спорный земельный участок не был обременен правами третьих лиц. В управлении отсутствовала информация о том, на каком праве ООО "Артекс-Агро" имеет в собственности здания на спорном земельном участке.

Вместе с тем, доказательства, свидетельствующие о соблюдении в отношении спорного земельного участка процедур, предусмотренных статьей 34 Земельного кодекса, не представлены.

Таким образом, управлением не соблюдены публичные интересы и права неопределенного круга лиц на заблаговременное получение информации о предоставлении рассматриваемого земельного участка.

Нарушение порядка предоставления участка делает заключенный управлением муниципальным имуществом администрации муниципального образования Кущевский район и индивидуальным предпринимателем Васько Александром Васильевичем договор N 1701004222 аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности от 27.11.2013, недействительной (ничтожной) сделкой в силу статьи 168 Гражданского кодекса.

При этом необходимо отметить, суд первой инстанции, признавая спорный договор аренды недействительной (ничтожной) сделкой в части площади 16 674 кв. м земельного участка с кадастровым номером 23:17:1000001:9 (согласно расчету управления о максимальной площади, необходимой для эксплуатации спорных объектов недвижимости), не учел следующее.

Проведение действий по государственной регистрации возникновения, прекращения, перехода и обременения прав на недвижимое имущество регулируется, в том числе, Порядком ведения ЕГРН, утверждённым Приказом Минэкономразвития РФ от 16.12.2015 N 943 (далее - Порядок).

Согласно пункту 7 Порядка в отношении каждого объекта недвижимого имущества в ЕГРН открывается раздел ЕГРН, состоящий из записей, содержащих:

- сведения о характеристиках объекта недвижимости, в том числе позволяющих определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также об ограничении права на данный объект, обременении данного объекта, если такие ограничения прав и обременения объекта недвижимости не зарегистрированы и не подлежат государственной регистрации в реестре прав на недвижимость, в том числе ограничения и обременения, сведения о которых были внесены в государственный кадастр недвижимости до вступления в силу Закона (запись кадастра недвижимости);

- сведения о праве собственности и иных вещных правах на этот объект недвижимого имущества, в том числе сведения о его правообладателе, о подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации ограничениях прав, обременениях недвижимого имущества и сделках с этим объектом недвижимого имущества (записи реестра прав на недвижимость).

В пункте 48 Порядка также, в частности, изложен состав сведений, подлежащих внесению в ЕГРН, и внесение таких сведений предусматривается для объекта недвижимости.

Таким образом, учитывая вышеизложенные положения Порядка, регистрационные действия могут осуществляться только в отношении всего объекта.

Статьёй 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации) установлено, что вступивший в законную силу судебный акт является одним из оснований для государственной регистрации возникновения (наличия), прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав.

В соответствии со ст. 7 Закона о регистрации при проведении регистрационных действий в ЕГРН вносятся соответствующие записи.

Такие записи могут вноситься в ЕГРН при условии соответствия представляемого на государственную регистрацию судебного акта всем требованиям правоустанавливающего документа и содержания в нём сведений, предусмотренных статьёй 21 Закона о регистрации.

Как указано в статье 21 Закона о регистрации, документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение: недвижимого имущества и представляемые для государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям действующего законодательства и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРН.

Такие документы должны содержать указание на вид права, описание недвижимого имущества, включающее все его характеристики: наименование объекта недвижимости, его площадь, кадастровый номер, категория земель, разрешённое использование, а также точный адрес объекта недвижимости.

Обжалуемым решением суда признан недействительным (ничтожным) договор аренды земельного участка, но при этом договор признан недействительным только в части определённой площади.

По общим правилам в случае признания недействительным договора аренды земельного участка право аренды на этот земельный участок прекращается в порядке применения последствий недействительности сделки.

В случае прекращения права регистрационная запись о таком праве в ЕГРН погашается на основании заявления заинтересованного лица и соответствующего судебного акта, представляемого таким лицом.

По правилам Закона о регистрации и по правилам Порядка раздел ЕГРН содержит сведения об объекте недвижимости, о регистрационной записи в отношении такого объекта. В рассматриваемом случае запись о праве аренды не может быть погашена в ЕГРН, поскольку эта запись вносилась в отношении всего объекта, а не в отношении объекта в части его отдельной площади, что делает решение суда не исполнимым в силу ст. 16 АПК РФ.

Кроме того, поскольку Управлением муниципальным имуществом администрации муниципального образования Кущевский район нарушена процедура предоставления земельного участка в аренду, правовые основания для признания недействительной (ничтожной) сделкой только в части определенной площади отсутствуют.

Таким образом, при вынесении решения судом не были приняты во внимание вышеуказанные нормы материального права.

При этом, суд апелляционной инстанции полагает необходимым отметить, что признание договора аренды от 27.11.2013 N 1701004222 недействительной (ничтожной) сделкой не означает, что истец вправе претендовать на аренду всего земельного участка в отсутствие обоснования необходимой площади для эксплуатации объектов недвижимости, находящихся у него в собственности..

Согласно ч. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП (пункт 52 постановления Пленумов N 10/22).

Согласно пункту 4 статьи 166 Гражданского кодекса суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

С учетом изложенного, поскольку на основании недействительного (ничтожного) договора аренды земельного участка Васько А.В. не мог приобрести титул арендатора земельного участка, а общество с ограниченной ответственностью "Агрокомплекс Кущевский" - субарендатора, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что соответствующие права указанных лиц на земельный участок, зарегистрированные в Едином государственном реестре недвижимости, подлежат признанию отсутствующими.

В соответствии с пунктом 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Применение такого последствия недействительности сделки как признание права аренды земельного участка отсутствующим соответствует правовой позиции, выраженной в постановлении Президиума ВАС РФ от 14.12.2010 N 7781/10.

В результате применения последствий недействительности сделки в виде признания отсутствующими арендных обременений достигается совокупный эффект требований истца об исключении (аннулировании) в ЕГРП сведений о государственной регистрации о праве аренды Васько Александра Васильевича на земельный участок с кадастровым номером 23:17:1000001:9 площадью 41685 кв.м., внесенной в Единый государственный реестре недвижимости на основании договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности N 1701004222 от 27.11.2013, а также о праве аренды общества с ограниченной ответственностью "Агрокомплекс Кущевский на земельный участок с кадастровым номером 23:17:1000001:9 площадью 41685 кв.м., внесенной в Единый государственный реестре недвижимости на основании договора субаренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 25.09.2014

Отказывая в удовлетворении исковых требований о переводе прав и обязанностей арендатора по договору аренды на истца, апелляционная коллегия исходит из нижеследующего.

В соответствии со статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.

Согласно статье 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.

Пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации как последствие образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды, для лиц, осуществляющих такое использование, установлено их преимущественное право на заключение с ними договоров аренды образуемых и измененных земельных участков, а также право на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков.

Норма пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса РФ, предусматривающая преимущественное право на заключение договоров аренды образуемых и измененных земельных участков, направлена на стабилизацию арендных отношений, а не их досрочное прекращение.

Согласно пункту 1 ст.621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, - в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Из указанной нормы следует, что для реализации преимущественного права аренды необходимо одновременное наличие следующих условий: надлежащее исполнение арендатором своих обязательств по договору; наличие письменного уведомления арендодателя о намерении заключить новый договор аренды в разумный срок до окончания действия договора аренды; отказ арендодателя от заключения договора аренды на новый срок и наличие на момент обращения арендатора с соответствующим требованием заключенного ответчиком договора аренды с другим лицом.

Из материалов дела следует, 10.12.2010 между управлением и ООО "Артекс-Агро" подписано соглашение N 128 о расторжении договора аренды земельного участка. Запись о государственной регистрации права аренды ООО "Артекс-Агро" в отношении спорного земельного участка погашена 11.01.2011.

27.11.2013 на основании постановления администрации муниципального образования Кущевский район от 25.11.2013 N 2215 между управлением и главой К(ф)Х Васько А.В. заключен договор N 1701004222 аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности.

Учитывая, что спорный договор аренды земельного участка от 27.11.2013 был заключен управлением с главой КФХ в нарушение требований указанных выше законов без проведения торгов, и в силу статьи 168 Гражданского кодекса является недействительной (ничтожной) сделкой, требование о переводе прав и обязанностей арендатора по недействительному договору не может быть удовлетворено.

На основании изложенного, решение суда первой инстанции подлежит изменению.

Расходы ИП Лукьяненко Е.Е. по уплате государственной пошлины за обращение с апелляционной жалобой относятся на ответчиков в равных долях (по 1500 руб. с каждого) в порядке, установленном статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. При этом, частичное удовлетворение заявленных исковых нематериальных требований не является основанием для пропорционального распределения расходов.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.10.2018 по делу N А32-46929/2015 изменить.

Изложить резолютивную часть решения суда первой инстанции в следующей редакции:

"Признать недействительной (ничтожной) сделкой заключенный управлением муниципальным имуществом администрации муниципального образования Кущевский район и индивидуальным предпринимателем Васько Александром Васильевичем (ИНН 234000991699 ОГРНИП 304234017000215) договор N 1701004222 аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности от 27.11.2013.

Применить последствия недействительности (ничтожности) договор N 1701004222 аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности от 27.11.2013:

- в виде признания отсутствующим зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости обременения земельного участка с кадастровым номером 23:17:1000001:9 площадью 41685 кв.м. в виде аренды в пользу Васько Александра Васильевича (дата государственной регистрации права аренды: 03.12.2013; номер государственной регистрации 23-23-06/2502/2013-371; основание государственной регистрации: договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности N 1701004222 от 27.11.2013);

- в виде признания отсутствующим зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости обременения земельного участка с кадастровым номером 23:02:0406012:5828 площадью 5 430 кв.м. в виде аренды в пользу общества с ограниченной ответственностью "Агрокомплекс Кущевский" (дата государственной регистрации права аренды: 08.10.2014; номер государственной регистрации 23-23-06/2507/2014-62; основание государственной регистрации: договор субаренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 25.09.2014. Дата регистрации: 08.10.2014. Номер регистрации: 23-23-06/2507/2014-62).

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Настоящее постановление является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости регистрационных записей:

- о праве аренды Васько Александра Васильевича на земельный участок с кадастровым номером 23:17:1000001:9 площадью 41685 кв.м., внесенной в Единый государственный реестре недвижимости на основании договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности N 1701004222 от 27.11.2013;

- о праве аренды общества с ограниченной ответственностью "Агрокомплекс Кущевский на земельный участок с кадастровым номером 23:17:1000001:9 площадью 41685 кв.м., внесенной в Единый государственный реестре недвижимости на основании договора субаренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 25.09.2014.

Взыскать с управления муниципальным имуществом администрации муниципального образования Кущевский район (ИНН 2340018016 ОГРН 1062340002845) в пользу индивидуального предпринимателя Лукьяненко Евгения Евгеньевича (ИНН 231106339103 ОГРНИП 3162378500016471) 1 500 руб. расходов по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Васько Александра Васильевича (ИНН 234000991699 ОГРНИП 304234017000215) в пользу индивидуального предпринимателя Лукьяненко Евгения Евгеньевича (ИНН 231106339103 ОГРНИП 3162378500016471) 1 500 руб. расходов по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

П.В. Шапкин

Судьи

Ю.И. Баранова М.Г. Величко