Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 апреля 2019 г. N 17АП-2894/19

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 6 августа 2019 г. N Ф09-4306/19 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Пермь

19 апреля 2019 г.

Дело N А60-31698/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 16 апреля 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 19 апреля 2019 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Поляковой М. А.,

судей Дюкина В.Ю., Скромовой Ю.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Муравьевой Е.С.,

при участии:

от истца: Галкина Л.Н., паспорт, доверенность от 12.02.2018; Мухамедьяров С.С., паспорт, выписка из протокола общего собрания СПК Курорт "Уральская здравница" от 24.03.2016;

от ответчика - ООО "Охотхозяйство "Ница": Уфимцев А.Б., паспорт, доверенность от 01.07.2018;

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца, сельскохозяйственного производственного кооператива "Курорт "Уральская здравница",

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 21 января 2019 года

по делу N А60-31698/2018,

принятое судьей Мезриной Е.А.,

по иску сельскохозяйственного производственного кооператива "Курорт "Уральская здравница" (ОГРН 1036603506477, ИНН 6660018206)

к Администрации муниципального образования Байкаловский муниципальный район, муниципальному образованию Баженовское сельское поселение в лице Администрации Баженовского сельского поселения

о признании права собственности на объекты недвижимого имущества, признании недействительным договора купли-продажи земельного участка,

по иску сельскохозяйственного производственного кооператива "Курорт "Уральская здравница" (ОГРН 1036603506477, ИНН 6660018206)

к Администрации муниципального образования Байкаловский муниципальный район, обществу с ограниченной ответственностью "Охотхозяйство "Ница" (ОГРН 1076670011824, ИНН 6670170369)

о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка,

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области, общество с ограниченной ответственностью "Уральская горно-добывающая компания" (ОГРН 1126685003928, ИНН 6685003963), Дженалиева Рапакан Нуржановна, Боровикова Светлана Николаевна, Останина Надежда Николаевна, Останин Вадим Анатольевич, Харитонова Ольга Николаевна, Харитонов Николай Валентинович,

установил:

Сельскохозяйственный производственный кооператив "Курорт "Уральская здравница" (далее - Курорт "Уральская здравница") обратилось в арбитражный суд с требованиями (с учетом объединения дел N А60-31698/2018, А60-31699/2018, А60-45696/2018 в одно производство, присвоением объединенному делу номера А60-31698/2018, а также неоднократных уточнений исковых требований) к Администрации муниципального образования Байкаловский муниципальный район, муниципальному образованию Баженовское сельское поселение в лице Администрации Баженовского сельского поселения обществу с ограниченной ответственностью "Охотхозяйство "Ница". Просит признать за истцом право собственности на объекты недвижимого имущества: одноквартирный жилой дом общежитие, площадью 73,2кв.м, жилой площадью 46,6 кв.м, расположенный по адресу: Свердловская область, Байкаловский район, д.Красный Бор, ул. Ясная, 37; двухквартирный жилой дом общежитие, площадью 125,5кв.м, жилой площадью 80,2 кв.м, расположенный по адресу: Свердловская область, Байкаловский район, д.Красный Бор, ул. Ясная,39; признать недействительным договор купли-продажи N 25 земельного участка под объектом недвижимости от 01.09.2017, заключенный между Администрацией муниципального образования Байкаловский Муниципальный район и ООО "Охотхозяйство "Ница"; применить последствий недействительности сделки, а именно путем прекращения права собственности ООО "Охотхозяйство "Ница" на земельный участок с кадастровым номером 66:05:0102004:29, общей площадью 93200,00 кв.м, просит возвратить земельный участок с кадастровым номером 66:05:0102004:29, общей площадью 93200,00 кв.м, продавцу по договору купли-продажи от 01.09.2017 Администрации муниципального образования Байкаловский Муниципальный район, а оплаченные по договору денежные средства в сумме 576 423,36 руб. - возвратить покупателю.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 21.01.2019 в иске отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец, Курорт "Уральская здравница" обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт, удовлетворив заявленные требования в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы указывает на несогласие с выводами суда об отсутствии оснований для удовлетворения иска, так как истец как и его правопредшественники до настоящего времени владеет, несет затраты по содержанию указанных объектов недвижимости, объект числится на балансе предприятия, доказательств иного в материалы дела не представлено. Указанные жилые дома-общежития распределялись для проживания работникам истца. В разные периоды времени по адресу ул. Ясная, д. 39 проживали разные работники Аббасова О.А., Докучаева О.А., Джаналиева Р.Н. с семьями. Дом по адресу: ул. Ясная, д. 37 был распределен семье Харитонова Н.В. и Останиной Н.Н, которые оба состояли с истцом в трудовых отношениях длительное время (до 2017). Акты Госкомиссии о приемке в эксплуатацию указанных жилых объектов утверждены Постановлением Главы муниципального образования "Байкаловский район" от 26.12.2000 г. N 424. Ответчики Администрация МО Байкаловский Муниципальный район и Администрация МО Баженовское сельское поселение не оспаривали законность представленных истцом в материалы дела актов муниципальных органов.

По мнению апеллянта, фактически истец СПК "Курорт "Уральская здравница" имеет филиал санаторий "Юбилейный" (Свердловская обл., Байкаловский район, с. Городище), территория санатория огороже капитальным забором. Актом от 25.08.1988 за санаторием-профилакторием "Юбилейный" закреплено право постоянного бессрочного пользования 9,32 га земли в границах согласно плану землепользования. На основании постановления Главы МО Байкаловский район от 14.01.1998 СПК "Объединение "Уральская здравница" под санаторий предоставлен земельный участок. Границы соответствовали территории санатория, огороженной капитальным забором. Перед въездом на огороженную территорию санатория были выделены земельные участки под строительство спорных домов.

Судом необоснованно в основу решения положено устное предположение представителя Росреестра высказанное в судебном заседании о возможности нахождения участков с КН: 66:05:1903001:002, КН: 66:05:1903001:003 в другом населенном пункте в ином кадастровом квартале. Номер кадастрового квартала 66:05:1903001 это ранее действовавшая в Байкаловском районе нумерация районных кадастровых кварталов, которая в силу ч. 4 ст. 69 ФЗ 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" признается юридически действительной, и такие объекты считаются ранее учтенными объектами недвижимого имущества. При этом, выписки из кадастровых дел указывают на адреса земельных участков: Байкаловскнй рапой, д. Красный Бор и указывают на Постановление главы Городищенской сельской администрации N 224 от 25.12.2000 о передаче в постоянное пользование СПК "Объединение "Уральская здравница" санаторию "Юбилейный" земельных участков, под строительство и эксплуатацию спорных жилых объектов.

На огороженной территории санатория "Юбилейный" 11 объектов недвижимости (адрес: Свердловская область, Байкаловский район, с. Городище) были в 2008 г. зарегистрированы как единый комплекс на праве собственности за СПК "Курорт "Уральская здравница", указанные строения использовались для санаторно-оздоровительной деятельности истца. Спорные два дома в комплекс не были включены, так как расположены за забором санатория и имеют иное целевое назначение для проживания сотрудников санатория.

Полагает, что договор купли-продажи N 25 земельного участка под объектом недвижимости от 01.09.2017, заключен между Администрацией муниципального образования Байкаловский Муниципальный район и ООО "Охотхозяйство "Ница" с нарушением норм действующего законодательства.

Судом необоснованно применены положения п. 2 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ о праве сторон на приобретение земельного участка в общую долевую собственность, так как указанное положение применимо в случаях, если здание, сооружение расположены на земельном участке раздел которого не возможно осуществить без нарушения требований к образуемым или измененным участкам. Доказательств невозможности раздела спорного участка с КН: 66:05:0102004:29, площадью 9,32 га. в материалы дела не представлено. Судом необоснованно отказано в удовлетворении ходатайства истца о проведении землеустроительной экспертизы для определения наличие (отсутствие) возможности выдела, раздела, преобразования земельного участка с кадастровым номером 66:05:0102004:29.

По мнению апеллянта, нарушен порядок предоставления в собственность земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, установленный ст. 39.14 ЗК РФ. Покупателем не обоснованно предоставление участка в испрашиваемом размере, не проведены покупателем кадастровые работы в целях образования земельного участка занятого приобретенными в собственность зданиями и необходимого для их использования. Земельный участок, занятый объектами недвижимости, принадлежащими ООО "Охотхозяйство "Ница" и необходимый для их использования, не сформирован по заявлению собственника согласно требованиям пункта 1 статьи 37 Земельного кодекса РФ в соответствии с порядком, установленным ФЗ от 13.07.2015 N 218-Ф "О государственной регистрации недвижимости".

Оспариваемый договор нарушает право СПК "Курорт "Уральская здравница" на регистрацию права собственности на построенные объекты недвижимости и исключительное право на приобретение земельных участков, на которых расположены построенные объекты недвижимости, в собственность или в аренду, поскольку нарушаются положения п. 5 ч. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ закрепляющего принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Указывает, что предположенное право граждан на спорные жилые дома, в связи с предоставлением указанным гражданам земельных участков опровергается материалами дела.

До начала судебного разбирательства от общества с ограниченной ответственностью "Охотхозяйство "Ница" поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, согласно которому последний полагает судебный акт законным и обоснованным; просит отказать в удовлетворении жалобы.

Харитонов Н.В., Администрация муниципального образования Байкаловский муниципальный район в отзывах на апелляционную жалобу выразили возражения против ее удовлетворения.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области в отзыве на апелляционную жалобу указало, что в настоящее время по адресу: Свердловская обл., Байкаловский р-н, д. Красный Бор, ул. Ясная, д. 37 и д. 39, расположены соответственно объекты недвижимости 66:05:0102004:59 (адрес: Байкаловский р-н, п. Красный Бор, ул. Б/У, д. б/н) и 66:05:0000000:239 (адрес: Байкаловский р-н, с. Городище, ул. Б/У, д. б/н). При этом фактически, что было подтверждено всеми участниками судебного дела, следует из штрихового плана д. Красный Бор Байкаловского района, технических паспортов указанных объектов недвижимого имущества, данные жилые здания располагаются на земельном участке с кадастровым номером 66:05:0102004:29. С учетом этих обстоятельств, а также материалов Государственного фонда данных, полученных в результате проведения землеустройства (далее - ГФДЗ) Управлением была проведена верификация сведений, в результате которой в ЕГРН 28.01.2019 были внесены сведения о том, что в пределах земельного участка с кадастровым номером 66:05:0102004:29 расположены следующие объекты недвижимого имущества: здание с кадастровым номером 66:05:0102004:59 (адрес: Байкаловский р-н, п. Красный Бор, ул. Б/У, д. б/н) и здание с кадастровым номером 66:05:0000000:239 (адрес: Байкаловский р-н, с. Городище, ул. Б/У, д. б/н).

В судебном заседании представители истца поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе, представитель ответчика - ООО "Охотхозяйство "Ница" против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве, просит решение оставить без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, представителей в заседание суда апелляционной инстанции не направили, что в соответствии с ч. 3 ст. 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, истец является правопреемником СПК "Объединение "Уральская здравница" - Постановление Главы Администрации Кировского района г. Екатеринбурга от 31.07.1997, который в свою очередь является правопреемником ЗАО "Уральская здравница" - Постановление Главы Администрации Кировского района г. Екатеринбурга от 05.11.1992, которое являлось правопреемником Свердловского областного объединения межколхозных здравниц.

Истец считает себя собственником двух объектов недвижимости одно и двух квартирных домов общежитий, общей площадью 73,2 кв.м и 125,5 кв.м, расположенных по адресу: Свердовская область, Байкаловский район, д.Красный Бор, ул. Ясная, дом 37 и 39 соответственно. Дома построены в 1992 году, что следует из технических паспортов. Строительство жилых домов произведено Свердловским областным объединением межколхозных здравниц. Акт выбора и обследования земельного участка под застройку от 07.03.1991, решение Байкаловского районного Совета народных депутатов об отводе земельных участков N 55 от 11.03.1991, приобщены к последнему уточнению в порядке ст. 49 АПК РФ.

Ссылаясь на положения ст. 218 ГК РФ, владение недвижимым имуществом, несение затрат по содержанию этого имущества, учет объектов на балансе Курорт "Уральская здравница", являющегося правопреемником Свердловского областного объединения межколхозных здравниц, истец обратился с иском о признании права собственности н спорные объекты.

В обоснование иска о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка под объектом недвижимости N 25 от 01.09.2017, заключенного между Администрацией муниципального образования Байкаловский Муниципальный район и ООО "Охотхозяйство "Ница", применении последствий недействительности сделки, истец указывает на расположение спорных дома на земельном участке с кадастровым номером 66:05:0102004:29, в связи с чем указанный земельный участок не мог быть передан в собственность ООО "Охотхозяйство Ница".

Договор заключен с нарушением действующего законодательства, требований ст. 35, 39.20 ЗК РФ, ст. 271, 522 ГК РФ, так как ответчик не имел права приобретать земельный участок в части площадей под домами по Ясной 37 и 39. Договор нарушает права истца на регистрацию права собственности на построенные объекты недвижимости и исключительное право на приобретение земельных участков, на которых расположены построенные объекты недвижимости, поскольку положения ст. 1 ЗК РФ закрепляют принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Отказывая в удовлетворении иска о признании права собственности на объекты недвижимости, суд первой инстанции исходил из отсутствия в материалах дела доказательств возведения спорных объектов правопредшественниками истца, обращения истца за государственной регистрацией права собственности на спорные объекты и отказа в такой регистрации; доказательств регистрации права собственности на данные объекты за иным лицом. Отказ в удовлетворении требований о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и применении последствий недействительности сделки мотивирован судом отсутствием правовых оснований для оспаривания договора по приведенным основаниям в связи с недоказанностью права собственности истца на объекты недвижимости, расположенные на этом земельном участке.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта в связи со следующим.

Согласно п.п. 1 и 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае реорганизации юридического лица право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит к юридическим лицам - правопреемникам реорганизованного юридического лица.

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ).

Согласно ст. 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В соответствии с разъяснениями п.п. 58, 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

Судом установлено, что в отношении двухквартирного жилого дома истцом изначально представлен технический паспорт с исправлениями на общежитие в с. Городище по состоянию на 25.07.2000 инвентарный номер 1283 (с учетом того, что дома расположены в д. Красный Бор); в отношении одноквартирного дома технический паспорт инвентарный номер 1282 от 26.01.2001, указанный паспорт также содержит исправления, вычеркнута фамилия Останина, д.Красный Бор, указано общежитие в с.Городище, паспорт составлен по состоянию на 06.04.1994.

Село Городище и деревня Красный Бор это два разных населенных пункта, первый расположен в Байкаловском муниципальном районе Свердловской области на правом берегу реки Ница в 24 км на северо-северо-восток от села Байкалово. В 2 км на север в левобережье реки Ница расположен СПК "Курорт Уральская здравница". Второй расположен также в Байкаловском муниципальном районе Свердловской области на левом берегу реки Ница в 26 км на северо-восток от села Байкалово. В западных окрестностях населенного пункта находится СПК "Курорт Уральская здравница".

В указанных технических паспортах отсутствуют сведения об адресе жилых домов, несмотря на то, что по состоянию на 2000-2001 спорным двум домам уже был присвоен адрес, и располагаются оба дома в деревне Красный Бор, данные обстоятельства не оспариваются и подтверждаются материалами дела.

В материалы дела представлено Постановление Главы МО "Баженовское сельское поселение" N 127 от 26.09.2018, в соответствии с которым одноквартирному жилому дому с инвентарным номером 1282 по техническому паспорту от 06.04.1994, выданному Байкаловским БТИ на основании Постановления главы Городищенской сельской администрации от 15.03.1999 г., присвоен адрес: д.Красный Бор, ул. Ясная, 37. Двухквартирному жилому дому, с инвентарным номером 1284 по техническому паспорту от 30.03.1991 г., выданному Байкаловским БТИ, на основании Постановления главы Городищенской сельской администрации от 15.03.1999 г., присвоен адрес: д.Красный Бор, ул. Ясная, 39.

В материалы дела истцом представлено Постановление Главы МО "Байкаловский район" от 26.12.2000 N 424 "Об утверждении актов Госкомиссии о приемке в эксплуатацию законченных строительством объектов", в частности: одноквартирного жилого дома общежития сан.Юбилейный Городищенской сельской администрации Байкаловского района, общей площадью 70 кв.м, жилая площадь 53 кв.м. Заказчик и подрядчик Объединение "Уральская здравница" санаторий Юбилейный; двухквартирный жилой дом общежитие Городищенской сельской администрации Байкаловского района, общей площадью 139,4 кв.м., жилая площадь 85 кв.м. Заказчик и подрядчик Объединение "Уральская здравница" санаторий Юбилейный.

Также истцом представлены акты о приемке законченного строительством объекта на двухквартирный дом общежитие на 12 мест площадью 139,4 кв.м, и на одноквартирный жилой дом общежитие на 6 мест площадью 70 кв.м, жилой площадью 44 кв.м. В актах имеется указание на то, что общежития для сотрудников в с/п Юбилейном считать сооруженными в соответствии с утвержденным проектом, принятым от генерального подрядчика для предъявления государственной приемке. Генеральным подрядчиком в них в отличие от Постановления N 424 указан Талицкий ХР РСУ Объединения "Облмежколхозздравница".

По прошествии нескольких дней Главой МО "Байкаловский район" вынесено новое постановление об утверждении акта Госкомиссии о приемке в эксплуатацию одноквартирного жилого дома-общежития в с. Городище общей площадью 70 кв.м, жилой площадью 44 кв.м /на 6 мест/. Представлен акт приемки, который по внутреннему содержанию полностью совпадает с актом, вынесенным на основании Постановления от 26.12.2000 N 424.

За один день до вынесения Постановления N 424 об утверждении актов о приемке законченных строительством объектов, ни в одном из которых не указан адрес жилых домов, который домам был присвоен в марте 1999 г., вынесено Постановление N 224 от 25.12.2000 о передаче в постоянное пользование СПК "Объединение Уральская здравница" санаторию Юбилейный земельного участка в д.Красный Бор двухквартирный дом-общежитие /рядом с санаторием/ - 2414кв.м., одноквартирный дом-общежитие /рядом с 2-хквартирным/ - 2117кв.м. под дома общежития и ведения ЛПХ.

Также истцом представлены выписки из кадастрового дела на земельные участки площадью 2414 кв.м и 2117 кв.м. с кадастровыми номерами 66:05:19 03 001: 003 и :002 соответственно по состоянию на 02.02.2001. Целевым использованием определено - для общественно-деловых целей.

Оценив представленные доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, руководствуясь СНиП 3.01.04-87 "Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения", согласно которым законченные строительством индивидуальные жилые дома с надворными постройками принимаются в эксплуатацию государственными приемочными комиссиями в порядке, устанавливаемом советами министров союзных республик и подлежат приемке в эксплуатацию государственными приемочными комиссиями только после выполнения всех строительно-монтажных работ, благоустройства территории, обеспеченности объектов оборудованием и инвентарем в полном соответствии с утвержденными проектами, а также после устранения недоделок, датой ввода объекта в эксплуатацию считается дата подписания акта Государственной приемочной комиссией, при этом два спорных жилых дома были возведены задолго до подписания актов приемки, данный факт истцом не оспаривается, суд первой инстанции пришел к правильным выводам об отсутствии оснований для принятия представленных документов в качестве безусловных доказательств подтверждения прав истца на спорные два жилых дома, в связи с тем, что документы относительно приемки законченных строительством объектов, подписаны спустя длительный период времени после их возведения, длительной эксплуатации, более 8 лет.

Статьей 12 Земельного кодекса Российской Советской Федеративной Социалистической Республики (далее - ЗК РСФСР), предусмотрено, что предоставление земельных участков в пользование осуществляется в порядке отвода. Отвод земельных участков производится на основании постановления Совета Министров РСФСР или Совета Министров автономной республики либо решения исполнительного комитета соответствующего Совета народных депутатов в порядке, устанавливаемом законодательством Союза ССР и РСФСР.

В постановлениях или решениях о предоставлении земельных участков указываются конкретная цель, для которой они отводятся, и основные условия пользования землей.

Статьей 17 Земельного кодекса РСФСР установлено, что приступать к пользованию предоставленным земельным участком до установления соответствующими землеустроительными органами границ этого участка в натуре (на местности) и выдачи документа, удостоверяющего право пользования землей, запрещается.

По смыслу указанных норм землепользователи обязаны в качестве обязательных этапов произвести отвод земельного участка в натуре посредством установления его границ на месте и отражение их в графической форме с привязкой на местности, также сохранять и содержать в исправном состоянии межевые знаки и граничные линии.

Решение об отводе земельного участка само по себе не может рассматриваться как доказательство фактического выдела земельной доли в натуре.

В соответствии со статьей 18 Земельного кодекса РСФСР от 01.07.1970 документом, удостоверяющим право землепользования, являлся государственный акт на право пользования землей, выданный исполнительным комитетом районных, городских Советов народных депутатов. В соответствии с Основами земельного законодательства Союза ССР и союзных республик формы актов устанавливались Советом Министров СССР.

В дальнейшем Постановлением Совета Министров СССР от 06.03.1975 N 199 "О выдаче землепользователям государственных актов на право пользования землей" была утверждена единая для Союза ССР форма государственного акта на право пользования землей. В соответствии с указанной формой в государственном акте должны быть указаны следующие сведения: наименование землепользователя, исполнительный комитет районного (городского) Совета народных депутатов, на основании решения которого отведен земельный участок, цель предоставления земли, площадь участка, посторонние землепользователи, изменения в землепользовании. Акт выдавался вместе с планом землепользования и подлежал регистрации в Книге записи государственных актов на право пользования землей.

Актом от 25.08.1988 за санаторием-профилакторием "Юбилейный" закреплено право постоянного бессрочного пользования 9,32 га земли в границах согласно плану землепользования, в данном документе имеется указание на то, что он зарегистрирован в книге записей государственных актов на право пользования землей за номером 18. Также в акте указано, что в эксплуатации санатория-профилактория уже находятся объекты: грязелечебница, хозкорпус, котельная, клуб, столовая, бывший медпункт, спортплощадка, спальные корпуса, 2-кв жилой дом, указано их схематическое расположение на земельном участке, предоставленном на праве постоянного бессрочного пользования.

На основании Постановления Главы МО Байкаловский район от 14.01.1998 СПК "Объединение "Уральская здравница" под санаторий "Юбилейный" предоставлен земельный участок площадью 9,32 га, в свидетельстве имеется план земельного участка со схематическим изображением /1 конфигурация / участка. В землеустроительном деле по межеванию земельного участка имеется план ориентирования, в котором схематически отражены существующие объекты недвижимости, которые нашли свое отражение в Акте от 25.08.1988 г.

В силу ст. 12 Земельного кодекса РСФСР 1991 года в бессрочное (постоянное) пользование земельные участки предоставляются предприятиям, независимо от формы собственности и сферы их деятельности.

В соответствии со ст. 31 Земельного кодекса РСФСР 1991 года право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования земельным участком удостоверяется государственным актом, который выдается и регистрируется соответствующим Советом народных депутатов. Форма государственного акта утверждается Советом Министров РСФСР.

На основании ст. 32 Земельного кодекса РСФСР 1991 года приступать к использованию земельных участков разрешается после установления границ этих участков в натуре (на местности) и выдачи документов, удостоверяющих право собственности, владения, пользования, аренды.

Истцом в материалы дела представлено Решение Байкаловского районного Совета народных депутатов N 55 от 11.03.1991 г. об отведении санаторию-профилакторию "Юбилейный" земельного участка под строительство 1-кв. и двух 2-кв. жилых домов рядом с собственной территорией, общая площадь застройки 0,5 га. 07.03.1991 подписан акт выбора и обследования земельного участка под застройку, истцом приобщена выкопировка из плана санатория-профилактория "Юбилейный" участка под строительство.

Учитывая, что границы земельного участка, предоставленного санаторию-профилакторию Юбилейный, были определены ориентировочно и подлежали уточнению при межевании, в выкопировке из плана уже указаны один одноквартирный и два двухквартирных дома, в совокупности с ранее указанным постановлением N 127 об уточнении адреса объекта, 30.03.1991 был подготовлен технический паспорт в отношении одного из домов - двухквартирного, оснований полагать, что дом был возведен за 23 дня (с момента подписания актов об отводе и составления технического паспорт) не имеется, напротив имеются все основания полагать, что на момент подписания акта выбора земельного участка дома уже были возведены, а документы были подписаны в последующем для легализации построек, суд исходил из отсутствия доказательств принятия решения Байкаловского районного Совета народных депутатов N 55 от 11.03.91 в отношении земельного участка, принадлежащего в последующем истцу на праве постоянного бессрочного пользования.

В 2008 году СПК Объединение "Уральская здравница" получено свидетельство о праве собственности на комплекс зданий жилого и нежилого назначения санатория "Юбилейный" площадью 3194,5 кв.м, включающий объекты недвижимости в количестве 11 штук. Спорные объекты недвижимости жилого назначения не вошли в указанный комплекс, несмотря на то, что правопредшественником истца было получено Заключение о технической возможности формирования единого объекта права от 23.05.2008. В настоящее время указанный комплекс зданий находится в собственности ответчика - ООО "Охотхозяйство Ница".

Судом к участию в деле привлечены третьи лица, которые в тот или иной период проживали в двух спорных домах.

Семья Харитоновых / Харитонов Н.В. отец, Останина Н.Н. мать и Харитонова сегодня Полянская О.Н. дочь/ претендует на дом, расположенный по адресу Ясная, 37, в качестве доказательств права собственности представлены следующие документы и даны пояснения, в том числе свидетельские показания.

Харитонову Н.В. выдано Свидетельство о праве пользования на землю площадью 0,20 га от 09.04.1993 на основании Постановления главы Городищенской Администрации от 06.07.1992 г. N 18, в котором указана конфигурация выделенного земельного участка. Впоследствии данному участку присвоен КН 66:05:102004:25.

Указанная семья представила в материалы дела Трудовое соглашение между Харитоновым Н.В. и Талицким ХР РСУ на строительство одноквартирного дома щитовой конструкции со всеми надворными постройками и благоустройством при сдаче объекта государственной комиссии, в соответствии с которым последний выступал заказчиком строительства и обязался оплатить определенную соглашением денежную сумму за строительство в срок до 30.03.1991 г.

В ходе рассмотрения дела судом были опрошены свидетели. В частности Боровикова С.Н. указала, что работала у истца в качестве бухгалтера, квартплата и содержание домов производились физическими лицами, также состоящими в штате истца и фактически проживающими в домах, посредством вычитания из заработной платы начисленных сумм на оплату коммунальных платежей и содержания (найма).

Вялков И.Н. пояснил суду, что принимал участие в строительстве дома по Ясной 37, которое велось за счет средств семьи Харитоновых.

Останина Н.Н. пояснила, что проживала в построенном доме с 1991 г.

Так в частности Харитонов В.Н. был зарегистрирован на основании домовой книги N 2 за 1991-2002 и с 11.12.1991 по 06.08.2003 проживал по адресу СО, Байкаловский район, д.Красный Бор /наименования улиц и домов не было/, Останина Н.Н. с 06.08.2003 и по настоящее время проживает и зарегистрирована по адресу: Ясная,37 совместно с двумя детьми Останиным В.А., Харитоновой О.Н.

Ордер третьему лицу не выдавался, регистрация производилась на основании данных домовых книг. При этом гражданская жена Харитова В.Н. указывает на то, что истец неоднократно обещал выдачу ордера.

09.04.1993 Аббасовой О.А. выделен земельный участок площадью 0,16 га, что подтверждается свидетельством о праве пользования землей N 136. В последующем земельному участку присвоен КН 66:05:010204:27.

Право постоянного бессрочного пользования земельным участком (адрес: СО Байкаловский район, д.Красный Бор, ул.Ясная,39 кв.2) прекращено на основании заявления, о чем вынесено Постановление N 299 от 10.05.2012 г. Разрешенное использование было для ведения личного подсобного хозяйства.

09.04.1993 Докучаевой О.А. в постоянное бессрочное пользование выделен земельный участок ориентировочной площадью 800 кв.м, что подтверждается соответствующим свидетельством N 135. В последующем земельному участку присвоен КН 66:05:010204:26. Право постоянного бессрочного пользования земельным участком (адрес: СО Байкаловский район, д.Красный Бор, ул.Ясная,39 кв.1) прекращено на основании заявления, о чем вынесено Постановление N 75 от 10.02.2011 г.

В указанных свидетельствах о праве постоянного бессрочного пользования имеется схематическое расположение предоставленных земельных участков.

В настоящее время в квартире N 1 никто не проживает, в квартире N 2 с 2010 зарегистрирована Дженалиева Р.Н., с 31.01.2002 Боровикова С.Н.

Технический паспорт 1991 года свидетельствует о том, что по состоянию на 30.03.1991 жилой двухквартирный дом уже был построен и эксплуатировался.

Учитывая положения статьи 109 Гражданского кодекса РСФСР, Инструкции о порядке регистрации строений в городах, рабочих, дачных и курортных поселках РСФСР, утвержденной Народным комиссариатом коммунального хозяйства РСФСР 25 декабря 1945 г., Приказ Минкоммунхоза РСФСР от 21 февраля 1968 г. N 83, Постановления СНК РСФСР от 22 мая 1940 г. N 390 "О мерах борьбы с самовольным строительством в городах, рабочих, курортных и дачных поселках", согласно которым действующее на тот момент законодательство не допускало регистрацию жильцов в строениях, возведенных без соответствующего письменного разрешения, выкопировки из хозяйственных книг в отношении каждого из двух спорных объектов недвижимости, а также справки Администрации МО Баженовского сельского поселения от октября 2018 года, суд правомерно указал, что строительство домов было произведено задолго до выдачи актов законченного строительством объекта.

При этом материалы дела не содержат доказательств обращения истца за государственной регистрацией права собственности на спорные объекты и отказа в такой регистрации; доказательств регистрации права собственности на данные объекты за иным лицом в дело также не представлено.

Установив указанные обстоятельства, свидетельствующие о возведении спорных объектов задолго до оформления прав на земельный участок и об утверждения актов о приемке законченных строительством объектов, отсутствие в материалах дела безусловных доказательств возведения этих объектов правопредшественником истца хозяйственным способом, поскольку отсутствуют сметно-финансовые расчеты по строительству, расшифровка затрат на оплату сотрудникам, производившим строительство, трудовые договоры или соглашения, транспортно-заготовительные расчеты по материалам на строительство, расчеты накладных расходов, справки бухгалтерские о фактически понесенных расходах, связанных со строительством, при этом представленные истцом документы не содержат идентификационных признаков объектов недвижимого имущества, отсутствуют доказательств подтверждающих бремя содержания жилых домов с 1991 по настоящее время, коммунальные услуги оплачивались за счет физических лиц, проживающих в домах, в том числе за счет исключения определенных денежных сумм из заработной платы, а также учитывая принадлежность комплекса зданий санатория на праве собственности ООО "Охотхозяйство Ница", суд первой инстанции пришел к правильным выводам об отсутствии оснований для признания права собственности истца на спорные объекты в связи с недоказанностью истцом возникновения у него соответствующего права.

Кроме того, истец просит признать недействительным договор купли-продажи земельного участка под объектом недвижимости N 25 от 01.09.2017, заключенный между Администрацией муниципального образования Байкаловский Муниципальный район и ООО "Охотхозяйство "Ница".

В соответствии с положениями ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Подпунктом 5 пункта 1 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса, пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования частью земельного участка, занятой этой недвижимостью и необходимой для ее использования. Покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на такой земельный участок на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Право приобретения спорного земельного участка в собственность реализовано ООО "Охотхозяйство "Ница" в порядке, предусмотренном п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, в силу которой исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

По смыслу вышеприведенных норм материального права и разъяснений, изложенных в постановлении Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 необходимым условием для возникновения права собственности на земельный участок является приобретение объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, который необходим для использования данного объекта недвижимости.

В силу правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 4275/11, в случаях, когда собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены, готов реализовать предусмотренное статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации право на выкуп участка, то независимо от делимости участка он вправе предъявить иск об установлении (признании) на этот участок права общей долевой собственности. При наличии спора о размере долей они устанавливаются судом пропорционально гипотетическим площадям земельных участков, необходимых на момент рассмотрения спора для эксплуатации расположенных на них объектов недвижимости (статья 33 Земельного кодекса Российской Федерации), а если это невозможно - пропорционально площади застройки под объектами недвижимости, а также исходя из принципов разумности и справедливости.

Земельный участок не может быть также предоставлен в единоличную собственность одному лицу - собственнику расположенного на нем здания, строения, сооружения при наличии на земельном участке иных объектов недвижимости, имеющих других собственников, и тогда, когда с кем-то одним из них ранее был оформлен договор аренды участка.

В судебно-арбитражной практике представлен подход, учитывающий выводы Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенные в постановлении от 05.07.2005 N 15524/04. Использующие этот подход суды признают договор купли-продажи недействительным лишь в отношении части земельного участка, занятой объектом недвижимости истца и необходимой для его использования, так как сделка могла быть совершена и без включения недействительной ее части.

Поскольку истцом не представлено доказательств наличия у него на праве собственности либо ином вещном праве объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 66:05:0102004:29, на момент заключения оспариваемого договора права на объекты недвижимости, расположенные по адресам: д.Красный Бор, ул. Ясная, 37 и 39 ни за кем не зарегистрированы, в остальной части имущественный комплекс зданий и сооружений принадлежит ООО "Охотхозяйство Ница", суд первой инстанции правомерно не усмотрел оснований для признания договора недействительным.

Доводы апелляционной жалобы о несогласии с судебным актом, мотивированные тем, истец как и его правопредшественники владеет, несет затраты по содержанию спорных объектов недвижимости, объект числится на балансе предприятия, Акты Госкомиссии о приемке в эксплуатацию указанных жилых объектов, утвержденные Постановлением Главы муниципального образования "Байкаловский район" от 26.12.2000 г. N 424, не оспорены, судом апелляционной инстанции отклоняются в силу следующего.

Как указано в п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 ГК РФ). В силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Поскольку факт создания спорных объектов правопредшественником истца для собственных нужд, владения и пользования этими объектами, а также несения бремени его содержания не подтвержден, отсутствуют доказательства возведения объектов и их передачи истцу на каком-либо вещном праве, при этом представленные Акты Госкомиссии о приемке в эксплуатацию указанных жилых объектов, утвержденные Постановлением Главы муниципального образования "Байкаловский район" от 26.12.2000 г. N 424, составлены по прошествии значительного времени с момента возведения объектов и их заселения, регистрация права собственности на спорные объекты не произведена, суд правомерно не усмотрел оснований для признания права собственности истца на эти объекты. Тот факт, что объект поставлен на баланс, не подтверждает ранее указанную совокупность обстоятельств для признания права собственности.

Доводы истца касательно формирования земельного участка и оформления прав на него в целях строительства спорных объектов были предметом рассмотрения и обоснованно отклонены судом первой инстанции, оснований полагать выводы ошибочными не имеется.

В частности установлено закрепление за санаторием-профилакторием "Юбилейный" земельного участка площадью 9,32 га на основании акта от 25.08.1988 под существующие объекты на праве постоянного бессрочного пользования. Изменение конфигурации земельного участка не производилось, что подтверждается Постановлением Главы МО Байкаловский район от 14.01.1998 о предоставлении СПК "Объединение "Уральская здравница" под санаторий "Юбилейный" земельного участка площадью 9,32 га, планом земельного участка со схематическим изображением, землеустроительным делом по межеванию земельного участка. Таким образом, отсутствует информация об изменении площади земельного участка в связи с включением дополнительных земельных участков для строительства спорных объектов. Решение Байкаловского районного Совета народных депутатов от 11.03.1991 N 55 и акт выбора земельного участка под застройку от 07.03.1991 не позволяют соотнести возведение спорных объектов на отведенном земельном участке, учитывая их фактическое нахождение на земельном участке ответчика, приобретенного в результате заключения оспариваемого договора купли-продажи.

Доводы апеллянта о заключении договора купли-продажи от 01.09.2017N 25 земельного участка под объектом недвижимости с нарушением норм действующего законодательства, необоснованном применении положений п. 2 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, необоснованном отказе в удовлетворении ходатайства истца о проведении землеустроительной экспертизы для определения наличие (отсутствие) возможности выдела, раздела, преобразования земельного участка с кадастровым номером 66:05:0102004:29, представляются не обоснованными, учитывая недоказанность истцом материально-правового интереса в оспаривании договора в виду непредставления доказательств нахождения на спорном земельном участке принадлежащих ему объектов.

При названных обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным.

Суд апелляционной инстанции считает, что все имеющие существенное значение для рассматриваемого дела обстоятельства судом установлены правильно, представленные доказательства полно и всесторонне исследованы и им дана надлежащая оценка.

Основания для отмены или изменения судебного акта суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии со ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено. Решение арбитражного суда отмене не подлежит.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 21 января 2019 года по делу N А60-31698/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

М.А. Полякова

Судьи

В.Ю. Дюкин Ю.В. Скромова