Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 19 апреля 2019 г. N 07АП-13096/18

город Томск

19 апреля 2019 г.

Дело N А67-11803/2018

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе судьи М.А. Фертикова,

рассмотрев в порядке ст.272.1 АПК РФ без вызова сторон апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Спецгазстрой" (N 07АП-13096/2018) на решение Арбитражного суда Томской области от 14 декабря 2018 года по делу N А67-11803/2018, рассмотренному в порядке упрощенного производства (судья Ваганова Р.А.) по иску муниципального образования "Город Томск" в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (ИНН 7017002351, ОГРН 1027000856211) к обществу с ограниченной ответственностью "Спецгазстрой" (ИНН 7704307104, ОГРН 1157746150858)

о взыскании 170 977,75 руб. задолженности по арендной плате за пользование земельным участком с кадастровым номером 70:21:0100087:8640, по адресу: г. Томск, ул. Петра Федоровского, 8, предоставленным по договору аренды земельного участка N ТО-21- 20440 от 03.07.2014 с соглашением о перемене стороны в договоре аренды от 05.11.2015, за период с 01.07.2018 по 30.09.2018, 1 377,32 руб. пени, начисленной на основании 3.6 договора, за период с 16.08.2018 г. по 24.09.2018,

УСТАНОВИЛ:

муниципальное образование "Город Томск" в лице Департамента управления муниципальной собственностью Администрации Города Томска обратилось в Арбитражный суд Томской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Спецгазстрой" о взыскании 170 977,75 руб. задолженности по арендной плате за пользование земельным участком с кадастровым номером 70:21:0100087:8640, по адресу: г. Томск, ул. Петра Федоровского, 8, предоставленным по договору аренды земельного участка N ТО-21- 20440 от 03.07.2014 г. с соглашением о перемене стороны в договоре аренды от 05.11.2015 г., за период с 01.07.2018 г. по 30.09.2018 г., 1 377,32 руб. пени, начисленной на основании 3.6 договора, за период с 16.08.2018 г. по 24.09.2018 г.

Дело было рассмотрено судом в порядке упрощенного производства на основании статьи 226 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решением от 14.12.2018 Арбитражного суда Томской области исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с состоявшимся решением, ООО "Спецгазстрой" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его изменить в части размера взысканной задолженности по арендной плате и пени, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В апелляционной жалобе заявитель указал, что истец неправомерно производит начисление арендной платы по единой ставке в размере 61,90 руб. за 1 кв. м на всю площадь земельного участка, без учета того, что 27.02.2015 г. ответчиком получено разрешение на строительство; расчет арендной платы должен осуществляться на основании кадастровой стоимости земельного участка; не согласен с применением при начислении арендной платы двух значений сводного индекса потребительских цен - 2017 года и 2018 года; кроме того должна быть применена статья 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истец в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отзыв на апелляционную жалобу в материалы дела не представил.

Дело рассмотрено апелляционным судом в соответствии с частью 1 статьи 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пунктом 44 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 18 апреля 2017 года N 10 "О некоторых вопросах применения судами положений Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации об упрощенном производстве" единолично без вызова сторон.

В силу пункта 47 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 от 18 апреля 2017 года апелляционные жалобы, представления на судебные акты по делам, рассмотренным в порядке упрощенного производства, рассматриваются судом апелляционной инстанции по правилам рассмотрения дела судом первой инстанции в упрощенном производстве с особенностями, предусмотренными статьей 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В частности, такая апелляционная жалоба, представление рассматривается судьей единолично без проведения судебного заседания, без извещения лиц, участвующих в деле, о времени и месте проведения судебного заседания, без осуществления протоколирования в письменной форме или с использованием средств аудиозаписи. В то же время правила абзаца первого части 1, части 2 статьи 229 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не применяются.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов жалобы, апелляционная инстанция считает его не подлежащим отмене или изменению по следующим основаниям.

Как следует из материалов на основании постановления администрации Города Томска N 316-з от 19.02.2014 г. между муниципальным образованием "Город Томск" (арендодателем) и ООО "Стройзаказчик" (арендатором) заключен договор аренды земельного участка N ТО-21-20440 от 03.07.2014 г., по условиям которого арендодатель обязуется передать арендатору во временное возмездное владение и пользование из земель населенных пунктов земельный участок, расположенный по адресу: Томская область, г. Томск, ул. Петра Федоровского, 8, с кадастровым номером 70:21:0100087:8640 площадью 10 070 кв. м для комплексного освоения в целях жилищного строительства (л.д. 11-13).

Кадастровая стоимость земельного участка составляет 12 578 940 руб. 50 коп. (пункт 1.4 договора).

Вид разрешенного использования в соответствии с кадастровым паспортом: многоквартирные многоэтажные жилые дома выше 16 этажей (пункт 1.5 договора).

В соответствии с пунктом 3.2 договора аренды размер арендной платы за земельный участок устанавливается:

- до получения разрешения на строительство в расчете на единицу площади определяется согласно утвержденным Решением Думы города Томска N 965 от 19.08. 2008 ставкам арендных платежей в 20 зоне градостроительной ценности, для строительства жилых домов - 6,19 рублей/1 кв. м в год (пункт 3.2.1 договора);

- после получения разрешения на строительство в отношении одного или нескольких объектов, для строительства которых в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории либо проектной документацией используется только часть земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, размер арендной платы за земельный участок будет составлять 6,19 рублей за 1 кв. м, в отношении той части земельного участка, которая не используется для строительства указанных объектов.

В отношении той части земельного участка, на которую получено разрешение на строительство, размер арендной платы за земельный участок должен рассчитываться исходя из вида использования земельных участков: для строительства одноэтажных индивидуальных гаражей 16,9 рублей за 1 кв. м*год; для строительства объектов по предоставлению социальных услуг населению, инженерных коммуникаций 12 рублей за 1 кв. м*год; для строительства отдельностоящих административно-коммерческих объектов 113,5 рублей за 1 кв. м*год; для строительства жилых домов (в том числе со встроенными и встроенно-пристроенными помещениями коммерческого и некоммерческого характера), многоэтажных гаражных комплексов 61,9 за 1 кв. м*год; для строительства административных объектов органов гос. власти и управления 25,6 рублей за 1 кв. м*год; для строительства спортивных объектов 21,8 рублей за 1 кв. м*год; размер ставки арендной платы устанавливается договором аренды и ежегодно индексируется с учетом уровня инфляции (пункт 3.2.2 договора).

Согласно пункту 3.2 договора плата за пользование земельным участком вносится равными долями поквартально не позднее 15 числа второго месяца текущего квартала.

В случае несвоевременного исполнения обязанности по уплате арендной платы начисляется пеня, которая определяется в процентах от суммы задолженности за каждый календарный день просрочки, начиная со следующего дня после предусмотренных договором сроков платежа. Размер пени устанавливается равной 1/360 действующей ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации (пункт 3.6 договора).

Как следует из условий пункта 3.7 договора, неиспользование земельного участка после заключения договора не является основанием для освобождения арендатора от уплаты арендной платы и/или для возврата суммы, уплаченной арендатором в качестве арендной платы по настоящему договору.

В пункте 5.1 договора закреплено право арендатора передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу при условии уведомления арендодателя.

Согласно пункту 2.1 договор аренды заключен на срок с 19.02.2014 г. по 01.02.2019 г.

Договор аренды N ТО-21-20440 прошел государственную регистрацию, что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 10.09.2018 г. N 99/2018/167148477 (л.д. 17-22).

Земельный участок передан по акту приема-передачи от 03.07.2014 г. (л.д. 14).

05.11.2015 г. между ООО "СтройЗаказчик" (сторона-1) и ответчиком (сторона-2) заключено соглашение о перемене стороны в договоре аренды земельного участка N ТО21-21440 от 03.07.2014 г. (л.д. 15), в соответствии с которым на основании пункта 5.1.1. договора N ТО-21-20440 от 03.07.2014 г. аренды земельного участка сторона-1 передает, а сторона-2 принимает на себя в полном объеме все права и обязанности по договору с 05.11.2015 г. (пункт 1 соглашения).

Настоящее соглашение вступает в силу с момента регистрации органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ними.

Соглашение зарегистрировано в установленном порядке, что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 10.09.2018 г. N 99/2018/167148477 (л.д. 17-22).

Ответчиком получено разрешение на строительство N 70-301000-4020-2015 от 27.02.2015 г., в соответствии с которым ООО "Спецгазстрой" разрешено строительство жилого дома N 1.12 со встроенными торгово-офисными помещениями и подземной автостоянкой по адресу: МКР N 9 жилого комплекса "Солнечная долина" в г. Томске (л.д. 16).

В период с 01.07.2018 г. по 30.09.2018 г. обязательство по внесению арендной платы за пользование земельным участком арендатор исполнял ненадлежащим образом, что привело к образованию задолженности в размере 170 977,75 руб.

В целях урегулирования спора между сторонами истец направил в адрес ООО "Спецгазстрой" претензию от 22.08.2018 г. N 10506/4 об оплате долга (л.д. 7-9).

Претензия оставлена ответчиком без удовлетворения, в связи с чем, истец обратился с настоящим иском в суд.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены, исходя из следующего.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Формами платы являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Довод ответчика о неправомерности начисления арендной платы по единой ставке в размере 61,90 руб. за 1 кв. м. на всю площадь земельного участка апелляционным судом отклоняется по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 3.2.2 договора N ТО-21-20440 размер арендной платы после получения разрешения на строительство в отношении одного или нескольких объектов, для строительства которых в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории либо проектной документацией используется только часть земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, размер арендной платы за земельный участок будет составлять 6,19 руб. за 1 кв. м в отношении той части земельного участка, которая не используется для строительства указанных объектов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

Поскольку при рассмотрении заявления о выдаче разрешения на строительство уполномоченный орган оценивает допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации, отсутствуют основания полагать, что разрешение на строительство выдается лишь в отношении части земельного участка, непосредственно занятой объектом, то есть на площадь застройки.

В пункте 3.2.2 договора сторонами согласованы условия начисления арендной платы, касающиеся земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, а не только той его части, которая предоставлена ООО "Спецгазстрой" по договору N ТО-21-20440 от 03.07.2014 г.

Данное условие является общим для всех договоров аренды, заключенных в рамках договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства, и к конкретным отношениям сторон по каждому из выделенных при межевании участков после получения разрешения на строительство применяется в той части, которая предусматривает вид объекта, на строительство которого получено разрешение.

В настоящем случае указанный в разрешении на строительство участок с кадастровым номером 70:21:0100087:8640 предоставлен для строительства объекта - многоквартирные многоэтажные жилые дома выше 16 этажей.

В этой связи факт получения арендатором разрешения на строительство создал обязательство для арендодателя начислять арендную плату в отношении земельного участка с кадастровым номером 70:21:0100087:8640 по ставке 61,9 руб. за 1 кв. м в год - для строительства жилых домов (в том числе со встроенными и встроенно-пристроенными помещениями коммерческого и некоммерческого характера), многоэтажных гаражных комплексов.

Доказательств, что на земельном участке с кадастровым номером 70:21:0100087:8640 площадью 10 070 кв. м подлежат возведению какие-либо иные объекты кроме тех, что указаны в выданном разрешении на строительство, ответчиком не представлено.

Кроме того, суд первой инстанции правомерно отклонил довод ответчика о согласовании сторонами условия о применении различных ставок к застраиваемой площади земельного участка и части участка, для которой пунктом 1.6 договора установлены ограничения.

Исходя из вышеизложенных норм Градостроительного кодекса Российской Федерации, указанные ограничения подлежали учету при рассмотрении заявления о выдаче разрешения на строительство. Оценив условия договора по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд не усматривает оснований полагать, что между сторонами было достигнуто соглашение относительно оплаты части земельного участка, для которой установлены особенности использования, по специальным ставкам, отличным от ставок, применяемых для всего земельного участка.

Более того, ответчиком не представлены какие-либо доказательства невозможности использования частей земельного участка, отведенной для обеспечения проезда к смежным земельным участкам и находящейся в охранной зоне инженерных коммуникаций, для целей ведения строительства, в том числе для проезда спецтехники. Доказательства установления обременения земельного участка в виде сервитута и регистрации такого обременения также не представлены.

Ссылка ответчика на неверное применение коэффициента инфляции на сумму основного долга судом не принимается по следующим основаниям.

Условиями договора аренды N ТО-21-20440 предусматривается возможность изменения размера арендной платы арендодателем, в том числе путем изменения ставок арендной платы или механизма ее расчета в одностороннем порядке.

Решение Думы Города Томска N 965 не содержит методики расчета арендной платы, им лишь устанавливаются конкретные ставки арендной платы в зависимости от вида разрешенного использования земельных участков и категорий арендаторов.

Сама методика расчета арендной платы установлена Решением Думы Города Томска N 828 от 01.04.2008 "Об утверждении Положения "О порядке взимания арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности и предоставленными в аренду от имени муниципального образования "Город Томск".

Согласно пункту 2.7.1 Решения Думы города Томска от 05.07.2011 N 172 об утверждении положения "О переходе на взимание арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности и предоставленными в аренду от имени муниципального образования "Город Томск", от кадастровой стоимости земельных участков", ежегодно, начиная с первого января года, следующего за годом, в котором был заключен договор аренды, размер арендной платы изменяется путем умножения на прогнозируемый в очередном финансовом году сводный индекс потребительских цен (максимальный - при наличии вариантов), указанный в муниципальном правовом акте администрации Города Томска о прогнозе социальноэкономического развития муниципального образования "Город Томск" на среднесрочный период.

Значение коэффициента инфляции на 2017 год определено постановлением администрации Города Томска от 14.09.2016 N 979 "О прогнозе социальноэкономического развития муниципального образования "Город Томск" на 2017 год и плановый период 2018 и 2019 годов и прогнозе социально-экономического развития муниципального образования "Город Томск" до 2030 года".

В соответствии с пунктом 3.3 приложения 2 вышеуказанного постановления в 2017 году значение индекса потребительских цен составляет 105,6 % - 105,2%.

В связи с тем, что Решением Думы города Томска от 01.04.2008 N 828 предусмотрено применение максимального значения индекса при наличии вариантов, в расчете арендной платы истцом обоснованно применено значение 105,6%.

Поскольку индекс потребительских цен рассчитывается по отношению к базовому периоду (то есть, к базовым ценам предыдущего периода), то применение индекса потребительских цен, установленного на 2018 год, предполагает увеличение на соответствующую величину базовых цен предыдущего, 2017 года.

Значение коэффициента инфляции на 2018 год определено постановлением администрации Города Томска от 01.09.2017 N 780 "О прогнозе социальноэкономического развития муниципального образования "Город Томск" на 2018 год и плановый период 2019 и 2020 годов и на период до 2030 года". В соответствии с пунктом 3.3 приложения 2 постановления в 2018 году уровень инфляции составит 103,9%.

Для определения ставки арендной платы, подлежащей применению в 2018 году, первоначально установленная ставка должна быть последовательно увеличена на уровень инфляции 2017 года и на уровень инфляции 2018 года.

Доводы о необходимости применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации отклонены судом апелляционной инстанции, поскольку ответчиком не представлено доказательств несоразмерности неустойки, исчисленной из 1/360 действующей ставки рефинансирования Банка России, последствиям нарушения обязательства.

Принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, в связи с чем оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на подателя жалобы.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 271, 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение от 14.12.2018 Арбитражного суда Томской области по делу N А67-11803/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Спецгазстрой" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, только по основаниям, предусмотренным пунктом 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, путем подачи кассационной жалобы через арбитражный суд первой инстанции.

Судья

М.А. Фертиков