Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 23 апреля 2019 г. N 09АП-15994/19

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 22 июля 2019 г. N Ф05-11324/19 настоящее постановление оставлено без изменения

город Москва

23 апреля 2019 г.

Дело N А40-98930/18

Резолютивная часть постановления объявлена 16 апреля 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 апреля 2019 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи О.Г. Головкиной,

судей Д.В. Пирожкова, Т.В. Захаровой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем С.В. Саватюхиной,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества г. Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 13 февраля 2019 г. по делу N А40-98930/18, принятое судьей Дружининой В.Г., по иску Общества с ограниченной ответственностью "ЗАСЛОН" к Департаменту городского имущества г. Москвы об урегулировании разногласий

при участии в судебном заседании представителей: от истца Девятов П.А. (по доверенности от 23.04.2018 г.), Авдеенко Д.Б. (по доверенности от 25.05.2017 г.); от ответчика Ермолаев Н.Н. (по доверенности от 29.11.2018 г.)

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ЗАСЛОН" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту городского имущества г. Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости - нежилого помещения общей площадью 170,8 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Автозаводская, д. 17, корп. 1 (этаж 2, пом. 13, комн. 1-7, пом. 14, комн. 1-7), с кадастровым номером 77:05:0002003:4265, с учетом принятых судом первой инстанции уточнений в соответствии со ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, путем изложения п.п. 3.1. и 3.4. договора купли-продажи в следующей редакции:

"3.1. Цена объекта составляет 13 717 920 (Тринадцать миллионов семьсот семнадцать тысяч девятьсот двадцать) руб. 00 коп. в соответствии с заключением эксперта от 25 октября 2018 г., выполненного экспертом ООО "Вердикт-Оценка" Примеровой М.Н.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется".

"3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежеквартально. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежеквартальные платежи осуществляются Покупателем до 10 числа первого месяца текущего квартала и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 685 896 (Шестьсот восемьдесят пять тысяч восемьсот девяносто шесть) руб. 00 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга (в случае ежемесячной оплаты по Договору). Оплата в счет основного долга при первом платеже рассчитывается пропорционально количеству дней текущего квартала".

Решением суда Арбитражного суда г. Москвы от 13.02.2019 г. разногласия между Департаментом городского имущества города Москвы и Обществом с ограниченной ответственностью "ЗАСЛОН", возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимости - нежилого помещения общей площадью 170,8 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Автозаводская, д. 17, корп. 1 (этаж 2, пом. 13, комн. 1-7, пом. 14, комн. 1-7), с кадастровым номером 77:05:0002003:4265, путем изложения п.п. 3.1. и 3.4. договора купли-продажи в следующей редакции:

"3.1. Цена объекта составляет 13 717 920 (Тринадцать миллионов семьсот семнадцать тысяч девятьсот двадцать) руб. 00 коп. в соответствии с заключением эксперта от 25 октября 2018 г., выполненного экспертом ООО "Вердикт-Оценка" Примеровой М.Н.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется".

"3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежеквартально. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежеквартальные платежи осуществляются Покупателем до 10 числа первого месяца текущего квартала и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 685 896 (Шестьсот восемьдесят пять тысяч восемьсот девяносто шесть) руб. 00 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга (в случае ежемесячной оплаты по Договору). Оплата в счет основного долга при первом платеже рассчитывается пропорционально количеству дней текущего квартала".

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт об урегулировании разногласий на условиях, предложенных Департаментом.

Представитель ответчика в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме.

Представитель истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, указав на отсутствие правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции, однако отзыв на апелляционную жалобу не представил.

Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав и оценив совокупность имеющихся в материалах дела доказательств, а также доводов жалобы, суд апелляционной инстанции не усматривает правовых оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции.

При этом апелляционный суд исходит из следующего.

Как следует из материалов дела и правомерно установлено судом первой инстанции, 23.08.2005 г. между ООО "ЗАСЛОН" (истец, арендатор) заключен договора аренды недвижимого имущества N 06-00869/2005 (в редакции дополнительных соглашений от 01.01.2007 г. и от 21.11.2016 г.), по условиям которого арендатор принимает от арендодателя нежилое помещение общей площадью 170,8 кв.м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Автозаводская, д. 17, корп. 1 (этаж 2, пом. 13, комн. 1-7, пом. 14, комн. 1-7), с кадастровым номером 77:05:0002003:4265.

Истец является субъектом малого и среднего предпринимательства, что подтверждается выпиской из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы.

На основании пункта 2 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", истец обратился с письменным заявлением от 31.08.2016 г. о предоставлении государственной услуги "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы" в отношении вышеуказанного арендуемого имущества.

Письмом от 19.10.2016 г. N 33-5-128591/16-(0)-3 ответчик отказал истцу в предоставлении данной государственной услуги.

В соответствии с Федеральным законом Российской Федерации от 24.07.2007 г. N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" Истец является субъектом малого предпринимательства и внесен в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы.

В соответствии со ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе, особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (Федеральный закон N 159-ФЗ).

Статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком, в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Письмом от 01.02.2018 г. N ДГИ-И-5172/18 ответчик направил истцу проект договора купли-продажи недвижимости в отношении объекта, содержащий условие о его стоимости в размере 18 530 000 руб. (без НДС) (пункт 3.1.) с ежеквартальным платежом в сумме 926 500 руб. (пункт 3.4.), в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 08 сентября 2017 г. N Д-858-0491/17, выполненным ЗАО "МБЦ".

Поскольку цена объекта, содержащаяся в проекте договора, по мнению истца, является необоснованно завышенной, письмом от 02.03.2018 г. истец представил в адрес ответчика подписанным проект договора с протоколом разногласий, предложив заключить договор по цене 10 075 000 руб. (п. 3.1.) с размером ежеквартального платежа 503 750 руб. (п. 3.4.), согласно отчету об оценке N 154-Н-1016 от 31.10.2016 г., выполненным ООО "Статистик Групп".

Письмом от 04.04.2018 г. N ДГИ-1-17663/18-1 ответчик отклонил протокол разногласий истца.

Таким образом, при заключении договора купли-продажи между сторонами возникли разногласия по условиям о цене выкупа (п. 3.1 договора) и размеру ежеквартального выкупного платежа, уплачиваемого в рассрочку (п. 3.4 договора).

Как установлено ст. 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно с п. 2 ст. 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

На основании п. 3 ст. 9 Закона N 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (п. 4 ст. 4 Закона N 159-ФЗ).

В то же время, п. 8 ст. 4 Закона N 159-ФЗ устанавливает право субъекта малого и среднего предпринимательства обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Пунктом 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривается, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола - разногласий. При отклонении протокола разногласии либо неполучении извещения о результатах рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Таким образом, при несогласии с предложенной в оферте Департамента городского имущества г. Москвы (проекте договора) ценой выкупа имущества, в том числе, в связи с недостоверностью произведенной рыночной оценки, субъект малого и среднего предпринимательства вправе использовать способ защиты права на выкуп, предусмотренный п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть посредством передачи возникших разногласий на рассмотрение суда.

В соответствии со ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Для устранения разногласий в стоимости выкупного имущества на основании ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации суд первой инстанции обоснованно в порядке ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначил по делу судебную оценочную экспертизу, по результатам которой определена рыночная стоимость спорного нежилого помещения.

Согласно выводам эксперта по состоянию на 31.08.2018 г. стоимость спорного имущества составляет 13 717 920 руб., без учета НДС.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 92 от 30.05.2005 г. "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно ст. 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Суд первой инстанции посчитал заключение экспертизы о рыночной стоимости спорного помещения достоверной.

Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным, и между сторонами при заключении такого договора возникли разногласия, поэтому рассмотрение судом по требованию общества возникших разногласий основано на положениях ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с абз. 2 п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно положениям ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно ст. 5 Федерального закона N 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет.

Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Таким образом, требования истца об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости, суд первой инстанции правомерно удовлетворил в редакции истца, с учетом определения стоимости спорного объекта недвижимого имущества посредством проведения судебной экспертизы.

Довод заявителя апелляционной жалобы, что цену выкупаемого объекта устанавливает собственник спорного имущества, на основании ч. 5 ст. 10 Закона "Об оценочной деятельности" в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, отклоняется апелляционным судом, исходя из следующего.

В силу положений ст. 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности льготной категории покупателей производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ.

Таким образом, цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Таким образом, Законом N 159-ФЗ предусмотрена обязательность для сторон сделки определенной независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки.

В соответствии со ст. 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно ст. 8 Закона об оценочной деятельности, положению п. 1 ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ проведение оценки недвижимости является обязательным при продаже или ином отчуждении объектов, принадлежащих муниципальным образованиям, и их уполномоченные органы обеспечивают заключение договора на проведение оценки арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Из положений ст. 12 Закона об оценочной деятельности следует, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Возражение ответчика о том, что им была проведена оценка стоимости выкупаемого имущества, не может являться основанием к отмене обжалуемого судебного акта, поскольку ответчиком в установленном законом порядке отводов экспертам не заявлено, заявлений о фальсификации доказательств не представлено, надлежащих доказательств недостоверности выводов судебного эксперта также не представлено.

Сомнений в обоснованности результатов экспертизы или наличия противоречий в выводах экспертов у суда апелляционной инстанции не имеется.

Довод заявителя о том, что истец неправомочен на заключение договора на проведение оценки нежилого помещения, принадлежащего на праве собственности городу Москве, в целях отчуждения в рамках приватизации и о нарушении прав города, как равного участника гражданского оборота несостоятелен. Оснований полагать, что экспертное заключение не соответствует требованиям закона, не имеется. Судебный эксперт, в отличие от специалистов оценщиков, на чьи заключения ссылались стороны при досудебном порядке урегулирования спора, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, не связан обязательствами перед сторонами.

Исходя из выше изложенного, апелляционный суд полагает, что разрешая спор, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законное и обоснованное решение. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.

Учитывая изложенное, у суда апелляционной инстанции отсутствуют правовые основания, предусмотренные ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены решения суда первой инстанции.

Судебные расходы между сторонами распределяются в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 13 февраля 2019 года по делу N А40-98930/18 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

О.Г. Головкина

Судьи

Д.В. Пирожков Т.В.Захарова