Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 апреля 2019 г. N 18АП-4536/19

г. Челябинск

25 апреля 2019 г.

Дело N А47-6130/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 22 апреля 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 апреля 2019 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Ермолаевой Л.П., Тимохина О.Б.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Ихсановой Э.Ф., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Орска на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 11.02.2019 по делу N А47-6130/2018 (судья Калашникова А.В.).

Министерство природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области, г. Оренбург (далее - Министерство, истец) обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к Администрации города Орска (далее - Администрация), государственному унитарному предприятию Оренбургской области "Облкиновидео" (далее - ГУП "Облкиновидео", предприятие) о признании недействительным в силу ничтожности договора аренды земельного участка N 3617 от 10.10.2012, заключенного между администрацией муниципального образования "город Орск" и государственным унитарным предприятием Оренбургской области "Облкиновидео"; взыскании с администрации города Орска, г. Орск, Оренбургская область в пользу Министерства природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области, г. Оренбург 629 358 руб. 26 коп. - сумма незаконно полученных доходов в виде арендной платы.

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области, Финансовое управление администрации города Орска (далее - третьи лица).

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 11.02.2019 (резолютивная часть от 28.01.2019) исковые требования удовлетворены в полном объеме.

С указанным решением суда не согласилась Администрация города Орска (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на нарушение судом первой инстанции норм материального права.

Полагает, что суд первой инстанции пришел к необоснованному выводу о недобросовестности Администрации при заключении оспариваемого договора аренды. Вопреки выводам суда первой инстанции, очевидные доказательства принадлежности имущества на праве собственности Оренбургской области при предоставлении земельного участка отсутствовали и Администрация полагала, что имеет распорядительные полномочия в отношении земельного участка, право государственной собственности на который не разграничено. Начисление арендных платежей после государственной регистрации права собственности субъекта Российской Федерации прекращено. В силу этого, при передаче земельного участка государственному предприятию Администрация не нарушала прав Оренбургской области и действовала в пределах полномочий, в силу чего с момента государственной регистрации права собственности Оренбургской области на земельный участок в порядке статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации произошла замена арендодателя в силу закона. Принимая решение о взыскании с Администрации полученных арендных платежей в качестве неосновательного обогащения, судом первой инстанции не дана оценка тому обстоятельству, что в период действия договора аренды в соответствии со статьями 57 и 62 Бюджетного кодекса Российской Федерации Оренбургская область вправе претендовать на получения 20% доходов от арендной платы.

К дате судебного заседания соответствующие требованиям части 2 статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) отзывы на апелляционную жалобу не представлены.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители не явились.

В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ, апелляционная жалоба рассмотрена без участия неявившихся лиц.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, Оренбургская область является собственником земельного участка с кадастровым номером 56:43:0201011:31, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации кинотеатра "Мир", общей площадью 2097 кв.м, расположенного по адресу: Оренбургская область, г. Орск, пр. Ленина, 54, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра недвижимости от 06.06.2017 N 56/000/032/2017-1435 (т. 1 л.д. 16).

В границах указанного земельного участка расположено нежилое здание - кинотеатр "Мир", с кадастровым номером 56:43:0201011:63, площадью 1 687, 6 кв.м., литер В3, адрес (местоположение): Оренбургская область, г. Орск, пр. Ленина,54, зарегистрированное на праве собственности за Оренбургской областью и переданное на праве хозяйственного ведения предприятию "Облкиновидео" (выписка из Единого государственного реестра прав от 21.06.2017 N 56/000/032/2017-8028, т.1 л.д. 17).

10.10.2012 между Администрацией (арендодатель) и предприятием Оренбургской области "Облкиновидео" (арендатор) заключен договор N 3617 аренды земельного участка, согласно п. 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды из земель населенных пунктов общественно-деловой зоны земельный участок с кадастровым номером 56:43:0201011:31 площадью 2097 кв.м. с местоположением: Оренбургская область, г. Орск, пр. Ленина, д. 54 (т.1 л.д. 22-23).

Земельный участок предоставляется для эксплуатации кинотеатра "Мир" (п. 1.3 договора).

Согласно п.2.1 договора договор заключается сроком с 03.10.2012 по 03.10.2017.

Пунктом 2.5 договора стороны установили, что арендная плата за период с 03.10.2012 по 31.10.2012 вносится до 10.11.2012, далее - ежемесячно по 8 033, 23 руб., не позднее 10-го числа текущего месяца.

Договор аренды N 3617 от 10.10.2012 зарегистрирован, что подтверждается штампом регистрирующего органа (т.1 л.д. 25).

Платежными поручениями предприятием внесена арендная плата за пользование земельным участком в размере 629 358 руб. 26 коп. (т.1 л.д. 68-107).

03.11.2017 Министерством в адрес Администрации направлено уведомление N КК-12-15/15762 о возврате денежных средств, полученных по договору аренды земельного участка N 3617 от 10.10.2012 в отсутствие полномочий по распоряжению земельным участком (т.1 л.д.108).

Оставленная Администрацией без удовлетворения претензия от 03.11.2017 послужила основанием для обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Удовлетворяя требования о признании недействительным в силу ничтожности договора аренды земельного участка, суд первой инстанции исходил из того, что договор заключен Администрацией в отсутствие у неё полномочий по распоряжению земельным участком, поскольку имущество принадлежит Оренбургской области в силу закона.

Требования о взыскании полученных Администрацией арендных платежей также удовлетворены судом, исходя из положений статьи 303 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку судом установлено, что договор был заключен в условиях очевидности принадлежности земельного участка на праве собственности Оренбургской области в силу закона: с заявлением о предоставлении земельного участка в орган местного самоуправления обратилось государственное предприятие, на земельном участке расположено государственное недвижимое имущество.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, пришел к следующим выводам.

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (пункт 2 статьи 209 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 16 Земельного кодекса Российской Федерации государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований.

Разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации (федеральную собственность), собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований (муниципальную собственность) осуществляется в соответствии с настоящим Кодексом и федеральными законами (пункт 2 статьи 16 Земельного кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что между Администрацией (арендодатель) и предприятием Оренбургской области "Облкиновидео" (арендатор) заключен договор N 3617 от 10.10.2012 аренды земельного участка с кадастровым номером 56:43:0201011:31 площадью 2097 кв.м. с местоположением: Оренбургская область, г. Орск, пр. Ленина, д. 54 (т. 1 л.д. 22-23).

Собственником земельного участка с кадастровым номером 56:43:0201011:3 является Оренбургская область, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра недвижимости от 06.06.2017 N 56/000/032/2017-1435 (т. 1 л.д. 16); основанием государственной регистрации послужили положения Постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность", то есть право собственности возникло в силу закона и независимо от его государственной регистрации.

По изложенным основаниям следует признать, что орган местного самоуправления не имел полномочия по распоряжению земельным участком с кадастровым номером 56:43:0201011:31, поскольку земельный участок не относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена и является собственностью субъекта Российской Федерации в силу закона, в силу чего заключенный между Администрацией и предприятием Оренбургской области "Облкиновидео" договор N 3617 от 10.10.2012 аренды земельного участка является недействительным в силу ничтожности.

Ссылки Администрации в апелляционной жалобы в обоснование отмены судебного акта в полном объеме на то, что в отсутствие государственной регистрации Администрация не знала об отнесении земельного участка к собственности Оренбургской области, отклоняются, поскольку изложенные обстоятельства по смыслу пункта 1 статьи 209 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ не опровергают факт недействительности сделки как совершенной лицом, не уполномоченным распоряжаться имуществом.

Таким образом, в части требований министерства о признании недействительным договора N 3617 от 10.10.2012 аренды земельного участка решение суда первой инстанции соответствует нормам материального права и отмене не подлежит.

Между тем, удовлетворяя требования истца о взыскании с Администрации 629 358 руб. 26 коп. суммы незаконно полученных доходов в виде арендной платы, судом первой инстанции не учтено следующее.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", при рассмотрении споров по искам собственника, имущество которого было сдано в аренду неуправомоченным лицом, о взыскании стоимости пользования этим имуществом за период его нахождения в незаконном владении судам необходимо учитывать, что они подлежат разрешению в соответствии с положениями статьи 303 Гражданского кодекса Российской Федерации, которые являются специальными для регулирования отношений, связанных с извлечением доходов от незаконного владения имуществом, и в силу статьи 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации имеют приоритет перед общими правилами о возврате неосновательного обогащения (статья 1102, пункт 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Собственник вещи, которая была сдана в аренду неуправомоченным лицом, при возврате ее из незаконного владения вправе на основании статьи 303 ГК РФ предъявить иск к лицу, которое заключило договор аренды, не обладая правом собственности на эту вещь и не будучи управомоченным законом или собственником сдавать ее в аренду, и получало платежи за пользование ею от арендатора, о взыскании всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь, при условии, что оно при заключении договора аренды действовало недобросовестно, то есть знало или должно было знать об отсутствии правомочий на сдачу вещи в аренду.

От добросовестного арендодателя собственник вправе потребовать возврата или возмещения всех доходов, которые тот извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности сдачи имущества в аренду.

На основании пункта 1 статьи 303 ГК РФ при истребовании имущества из чужого незаконного владения собственник вправе также потребовать от лица, которое знало или должно было знать, что его владение незаконно (недобросовестный владелец), возврата или возмещения всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь за все время владения; от добросовестного владельца возврата или возмещения всех доходов, которые он извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности владения или получил повестку по иску собственника о возврате имущества.

Исходя из названного, удовлетворение настоящего иска, основанного на положениях статьи 303 ГК РФ, находится в зависимости от поведения приобретателя имущества.

С учетом нормы статьи 301 ГК РФ лицо, распорядившееся чужим имуществом, считается добросовестным, если оно не знало и не могло знать об отсутствии у него правомочий по распоряжению вещью.

Согласно пункту 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", оценивая действия сторон как добросовестные и недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Презумпция добросовестности субъектов гражданских правоотношений также предполагает, что бремя доказывания обратного лежит на той стороне, которая заявляет о недобросовестности этих действий.

Пунктом 1 статьи 8.1 и статьей 131 ГК РФ предусмотрено, что права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации.

В соответствии с частью 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ), действующий с 01.01.2017, государственная регистрация права на недвижимое имущество в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке.

Аналогичная норма содержалась в части 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Государственная регистрация прав на объекты недвижимости, указанные в частях 1 и 2 статьи 69 Закона N 218-ФЗ, в ЕГРН обязательна при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и обременения объектов недвижимости, установленных в частях 1 и 2 настоящей статьи, или совершенной после дня вступления в силу Закона N 122-ФЗ сделки с указанным объектом недвижимости, если иное не установлено Гражданским кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом (пункт 3 статьи 69 Закона N 218-ФЗ).

Как следует из материалов дела, при заключении договора аренды земельного участка с предприятием "Облкиновидео", Администрация исходила из сведений Единого государственного реестра прав (т.1 л.д.17, 21).

Право собственности на земельный участок с кадастровым номером 56:43:0201011:31, а также нежилое здание - кинотеатр "Мир", зарегистрировано за Оренбургской областью 26.04.2017 и 02.06.2016 соответственно (т.1 л.д. 16-17).

Право хозяйственного ведения на нежилое здание за государственным предприятием зарегистрировано 02.06.2016.

При таких обстоятельствах, вывод суда первой инстанции о том, что факт обращения государственного предприятия в орган местного самоуправления с заявлением о предоставлении земельного участка свидетельствует о наличии у Администрации сведений о возникновении права собственности в силу закона как на здание, так и на земельный участок у Оренбургской области, является ошибочным.

Доказательств того, что органу местного самоуправления были предоставлены сведения о переходе прав на здание и основаниях его приобретения предприятием, материалы дела не содержат.

По изложенным мотивам, сам по себе факт расположения на земельном участке объекта недвижимости, правообладателем которого являлось государственное предприятие, не свидетельствует о том, что право на такое недвижимое имущество было им приобретено в порядке разграничения государственной собственности, и тем самым - право собственности на земельный участок у Оренбургской области возникло в силу закона.

Суд апелляционной инстанции также отмечает, что в данном случае надлежит установить осведомленность предприятия об отсутствии у Администрации полномочий на сдачу земельного участка в аренду, поскольку действующим законодательством предусмотрена солидарная ответственность неуправомоченного арендодателя и арендатора в случае, если они являлись недобросовестными (пункт 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").

Вывод суда первой инстанции о недобросовестности действий Администрации, основанный на наличии полномочий по управлению и контролю за использованием принадлежащего соответствующим публичным образованиям имущества, не может быть признан правильным. Напротив, реализуя публично-правовые полномочия по управлению имуществом и контроль за использованием земель, Администрация могла узнать о том, что спорный земельный участок принадлежит Оренбургской области не ранее государственной регистрации права собственности на этот объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, то есть не ранее 26.04.2017. Более того, изложенные полномочия в одинаковой степени присущи как органу местного самоуправления, так и иным публичным собственникам, в том числе Оренбургской области, которая в силу пункта 1 статьи 209 ГК РФ должна осуществлять контроль за использованием принадлежащего ей на праве собственности имущества.

Доказательства того, что в указанный период Администрация знала о наличии притязаний иных лиц на эти участки, но, несмотря на это, передала их в аренду, истцом в нарушение статьи 65 АПК РФ не представлено.

Таким образом, недобросовестность поведения Администрации до момента государственной регистрации права истца на земельный участок, материалами дела не доказана, в связи с чем оснований для удовлетворения требований истца о взыскании полученной арендной платы в пользу Министерства не имелось.

С учетом изложенного, обжалуемое решение подлежит отмене в части с принятием в отмененной части нового судебного акта об отказе в удовлетворении имущественных исковых требований (пункт 3 части 1 статьи 270 АПК РФ).

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта по основаниям части 4 статьи 270 АПК РФ, не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 11.02.2019 по делу N А47-6130/2018 отменить в части взыскания с Администрации города Орска в пользу Министерства природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области 639 358 руб. 26 коп.

В удовлетворении требований Министерства природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области в указанной части отказать.

В остальной части решение Арбитражного суда Оренбургской области от 11.02.2019 по делу N А47-6130/2018 оставить без изменения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Г.Н. Богдановская

Судьи

Л.П. Ермолаева О.Б. Тимохин