Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 24 апреля 2019 г. N 10АП-23600/18

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 25 июля 2019 г. N Ф05-12008/19 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Москва

24 апреля 2019 г.

Дело N А41-36232/18

Резолютивная часть постановления объявлена 17 апреля 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 апреля 2019 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бархатова В.Ю.,

судей Коновалова С.А., Немчиновой М.А.,

при ведении протокола судебного заседания Искендеровой Я.Г.,

при участии в заседании:

от истца: Корниенко М.В., представитель по доверенности от 09.01.2019,

от ответчика: Королева Л.Г., по приказу от 07.11.2016,

от третьего лица: представитель не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Дубны на решение Арбитражного суда Московской области от 25.10.2018, принятое судьей Петропавловской Ю.С. по делу N А41-36232/18 по иску Администрации горда Дубны к ООО "Инвест Парк-77" о расторжении договора аренды земельного участка от 08.09.2008 N КУИ/843-ОРИ, третье лицо - Министерство имущественных отношений Московской области,

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Дубны Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "ИНВЕСТ ПАРК-77" о расторжении договора аренды земельного участка от 08.09.2008 N КУИ/843-ОРИ.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство имущественных отношений Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 25.10.2018 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Администрация подала апелляционную жалобу, в которой просит его отменить.

ООО "Инвест Парк-77" представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит отказать в удовлетворении апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены арбитражным апелляционным судом в соответствии со ст.ст. 266, 268 АПК РФ.

В судебном заседании представитель администрации поддержала доводы апелляционной жалобы.

Представитель общества возражала против доводов апелляционной жалобы.

Дело рассмотрено в соответствии со ст. 121-123, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителя третьего лица, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации в картотеки арбитражных дел www.kad.arbitr.ru.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителей участвующих в деле лиц, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка от 08.09.2008 N КУИ/843-ОРИ.

В соответствии с пунктом 1.1 договора аренды предметом договора аренды является земельный участок, общей площадью 26 960 кв.м, с кадастровым номером 50:40:020105:0016, расположенный по адресу: Московская область, г. Дубна, ул. Станционная, д. 15, влад. 3, категория - "земли населенных пунктов", вид разрешенного использования - "размещение многоквартирных жилых домов от 2 до 5 этажей".

Срок аренды установлен сторонами с 21.08.2008 по 20.08.2057 (пункт 2.1 договора аренды).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке дата регистрации 30.09.2008 за регистрационным N 50-50-40/001/2008-362.

Согласно пунктами 3.2-3.4 договора аренды арендная плата вносится ежеквартально безналичным платежом в полном объеме до 15 числа последнего месяца текущего квартала включительно, если иное не установлено законодательством.

Исполнением обязательства по внесению арендной платы является факт поступления средств в бюджет города Дубны.

В соответствии с пунктом 3.5 договора аренды размер арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в случае изменения административно-территориального устройства Московской области, изменения базового размера арендной платы и коэффициентов к ним, перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения вида разрешенного использования земельного участка в установленном порядке, без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений или дополнений в договор аренды.

Исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании письменного уведомления, направленного арендодателем по адресу арендатора, указанному в договоре.

В соответствии с пунктом 4.4.4 договора аренды арендатор обязан уплачивать арендную плату в размере и сроки, установленные договором аренды, в течение 7 (семи) календарных дней со дня принятия банком платежного поручения направлять Администрации г. Дубны документ, подтверждающий оплату.

Пунктом 5.2 договора аренды установлено, что за нарушение сроков внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени из расчета 0,05% от размера неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

В обоснование исковых требований истец указывает на систематическое невнесение ответчиком арендной платы в течение 13 периодов с 01.10.2014 по 31.12.2017, которые были взысканы вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Московской области по делам N А41-19023/16, N А41- 34358/17, N А41-78713/17, N А41-101921/17, N А41-1975/18, N А41-22079/18.

Кроме того, согласно расчету задолженности по состоянию на 08.05.2018 у ответчика имеется задолженность по арендной плате в размере 19 385 659 руб. 37 коп.

Наличие задолженности арендатором не опровергнуто.

Истцом 06.04.2018 в адрес ответчика была направлена претензия от 05.04.2018 N б/н, в которой истец уведомил о необходимости погашения имеющейся задолженности по арендной плате и пеням в тридцатидневный срок, а также предложил в тридцатидневный срок расторгнуть договор аренды по соглашению сторон, направив проект соглашения о расторжении договора аренды.

Указанная претензия получена ответчиком 13.04.2018, однако оставлена без удовлетворения, что послужило основанием для обращения администрации в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу о доказанности истцом существенного нарушения ответчиком договора аренды в виде не внесения арендной платы в течение длительного периода времени, однако суд принял во внимание, что земельный участок с кадастровым номером 50:40:020105:0016 обременен правами участников долевого строительства, что само по себе является достаточным основанием для отказа в иске о расторжении договора аренды.

Исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд согласен с решением суда первой инстанции об отказе в удовлетворении иска.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Материалами дела подтверждается, что в период пользования арендованным имуществом ответчик нарушал сроки внесения арендных платежей.

Однако в материалы дела представлена выписка из ЕГРН от 25.09.2018 N 99/2018/187213069 в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:40:0020105:16, из которой следует, что на спорный земельный участок зарегистрировано обременение в виде договора участия в долевом строительстве от 07.07.2014 N 01, зарегистрированного 24.07.2014 за регистрационным N50-50-40/011/2014-354.

Таким образом, судом установлено, что участок обременен правами участников долевого строительства.

Арбитражный апелляционный суд считает, что расторжение договора аренды земельного участка повлечет невозможность реализации застройщиком обязательств, вытекающих из договоров долевого участия и, как следствие, нарушение прав физических лиц.

В силу закона, право аренды находится в залоге у участников долевого строительства (физических лиц) и при таких обстоятельствах, расторжение договора аренды непосредственно затрагивает их законные права и интересы.

Рассматривая возможность расторжения договора аренды и возврата земельного участка, следует учесть, что использование арендатором права на расторжение договора аренды, в том числе в порядке одностороннего отказа от договора, не должно приводить к нарушению прав и законных интересов третьих лиц.

В данном случае заявленными администрацией требованиями не преследуется цель возврата земельного участка и надлежащего исполнения обязанностей перед третьими лицами, заключившими с обществом договоры участия в долевом строительстве.

Обременение земельного участка правами участников долевого строительства само по себе является достаточным основанием для отказа в иске о расторжении договора аренды.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе Администрации города Дубны, о наличии у ответчика задолженности в большом объеме и за длительный период времени, а также отсутствие у ответчика намерения исполнить обязательства по строительству на земельном участке с кадастровым номером 50:40:020105:0016 многоквартирных жилых домов и передать квартиры участникам строительства, рассмотрены и отклонены арбитражным судом.

Как следует из материалов дела, Администрацией города Дубны ответчику - ООО "Инвест Парк-77" выдано Разрешение N RU-50319000-125 на строительство 1-й очереди жилого комплекса в составе 3-этажнх жилых домов N 1, N 2, N 3, N 4, N5, N6 на спорном земельном участке (т.2, л.д. 43).

Срок действия разрешения - до 31.12.2019.

Указанное разрешение в установленном законодательством порядке не отменно и не признано незаконным.

Таким образом, у ответчика имеется возможность завершить строительство жилого комплекса и исполнить свои обязательства перед участниками строительства.

Администрацией города Дубны в материалы дела также не представлены доказательства, подтверждающие, что в случае расторжения спорного договора аренды с ответчиком жилой комплекс будет достроен другим застройщиком, и тем самым будут соблюдены права участников долевого строительства.

Согласно ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (ч. 2 ст. 9 АПК РФ).

Оставляя без изменения решение суда первой инстанции по настоящему делу, арбитражным апелляционным судом учитывается также правовая позиция, изложенная в постановлении Арбитражного суда Московского округа от 06.02.2019 по делу N А41-22599/18, в соответствии с которой при разрешении вопроса о возможности расторжения договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства многоквартирных жилых домов, обремененного правами участников долевого строительства, необходимо исследовать вопросы: 1) имеются ли у застройщика правовые основания (наличие действующей проектно-разрешительной документации) для продолжения строительства; 2) будут ли соблюдены права участников долевого строительства в случае прекращения с застройщиком арендных правоотношений.

Так, в деле N А41-22599/18, в рамках которого судом был расторгнут договор аренды земельного участка, арбитражным судом было установлено, что срок действия разрешения на строительство жилого дома, выданного застройщику, на момент рассмотрения дела истек и не продлевался, кроме того, органом местного самоуправления принято решение, что окончание строительства многоквартирного дома будет осуществляться иным инвестором-застройщиком.

В рамках настоящего дела арбитражным апелляционным судом установлены иные обстоятельства, а именно: наличие у ответчика действующего и не оспоренного разрешения на строительство жилого комплекса на спорном земельном участке, а также отсутствуют сведения о том, что в случае прекращения арендных правоотношений с ответчиком по договору от 08.09.2008 N КУИ/843-ОРИ строительство комплекса и передача в нем квартир участникам строительства будут осуществлены иным инвестором-застройщиком.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 25.10.2018 по делу N А41-36232/18 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

Председательствующий

В.Ю. Бархатов

Судьи

С.А. Коновалов М.А. Немчинова