Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 апреля 2019 г. N 18АП-4660/19

г. Челябинск

26 апреля 2019 г.

Дело N А76-22814/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 24 апреля 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 апреля 2019 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,

судей Богдановской Г.Н., Карпачевой М.И.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Челябгорзеленстрой" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 27.02.2019 по делу N А76-22814/2018 (судья Гусев А.Г.).

В судебном заседании приняли участие представители:

Управления по имуществу и земельным отношениям администрации Копейского городского округа - Кем Ю.В. (доверенность от 10.12.2018 N 149-ДВ);

общества с ограниченной ответственностью "Челябгорзеленстрой" - Ясиновский Д.В. (доверенность от 14.01.2019).

Управление по имуществу и земельным отношениям администрации Копейского городского округа (далее - истец, Управление) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Челябгорзеленстрой" (далее - ответчик, общество, ООО "Челябгорзеленстрой") о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка N 35-11 от 22.09.2011 за период с 01.11.2015 до 01.12.2017 в размере 5 610 609 руб. 51 коп. и пени за период с 01.12.2015 до 01.12.2017 в размере 614 507 руб. 67 коп.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 27.02.2019 (резолютивная часть объявлена 20.02.2019) исковые требования удовлетворены частично. С ООО "Челябгорзеленстрой" в пользу Управления взыскана задолженность в сумме 5 603 149 руб. 49 коп., пени в сумме 611 127 руб. 56 коп. В удовлетворении остальной части иска отказано.

ООО "Челябгорзеленстрой" с вынесенным судебным актом не согласилось, обратилось в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт. По мнению подателя апелляционной жалобы, арбитражным судом первой инстанции при принятии обжалуемого в апелляционном порядке судебного акта допущено неправильное применение норм материального права. В частности апеллянт полагает, что размеры аренды за периоды на 2012, 2013, 2014, 2015 годы определены соглашением сторон. Поскольку договор аренды был продлён на неопределённый срок, то ответчик законно руководствовался размером арендной платы, зафиксированной на 2015 год в размере 98 841 руб. О перерасчете арендной платы общество узнало лишь в конце 2017 года. Условия об одностороннем уведомительном характере изменения размера арендной платы, в договоре отсутствуют. Таким образом, поскольку Управление незаконно в одностороннем порядке изменило условие размера арендной платы, то взысканная нестойка является завышенной и необоснованной.

В судебном заседании представитель общества доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представитель Управления против доводов жалобы возражал.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, на основании распоряжения администрации Копейского городского округа Челябинской области от 25.08.2011 N 3122-р (т.1, л.д. 21-22) между Управлением по имуществу и земельным отношениям администрации Копейского городского округа Челябинской области (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Челябгорзеленстрой" (арендатор) подписан договор аренды от 22.09.2011 N 35-11, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 74:30:0804001:114, расположенный по адресу: Челябинская область, г. Копейск, севернее поселка Октябрьский, для выращивания декоративных пород деревьев и кустарников, общей площадью 3 403 637 кв.м. (т. 1, л.д. 17-18).

Срок аренды устанавливается с 25.08.2011 по 25.08.2016 (пункт 2.1 договора).

Арендная плата вносится арендатором ежемесячно равными долями до 1 числа месяца следующего за отчетным. Арендная плата начинает начисляться с 01.09.2011. Расчет арендной платы определен в приложении к договору, которое является неотъемлемой частью договора (пункт 3.2-3.3 договора).

За нарушение срока внесения арендной платы по договору, арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (пункт 5.2. договора).

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи (л.д.18 об.). Земельный участок прошел государственный кадастровый учет с присвоением ему кадастрового номера 74:30:0804001:114, поставлен на кадастровый учет 10.04.2007 (т. 1, л.д. 19 об.-21).

Соглашением от 09.04.2012 договор аренды дополнен пунктом 8.7 следующего содержания: "На часть земельного участка площадью 3 403 637 кв.м. с кадастровым номером 74:30:0804001:114, установлены ограничения (обременения) в пользу открытого акционерного общества "УралоСибирские магистральные нефтепроводы имени Д.А. Черняева" (т.1, л.д. 23).

Пунктом 3.4 договора предусмотрены случаи изменения размера арендной платы:

- изменения кадастровой стоимости земельного участка;

-изменения кадастровой стоимости на индекс инфляции на соответствующий год в соответствии с Федеральным законом о федеральном бюджете;

- в случае изменения коэффициентов арендной платы, утвержденных постановлением Собрания депутатов Копейского городского округа, не чаще одного раза в год;

-в случае изменения ставок арендной платы, утвержденных Постановлением Законодательного Собрания Челябинской области.

В связи с изменением кадастровой стоимости и коэффициентов арендодателем направлена в адрес арендатора претензия с требованием оплатить задолженность.

Невыполнение указанного требования послужило основанием для обращения общества в арбитражный суд с настоящим иском

Суд первой инстанции, рассмотрев заявленные требования, счел их подлежащими удовлетворению в части, поскольку истом неверно определен коэффициент и ставка арендной платы.

Оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации все имеющиеся в деле доказательства в их совокупности, суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции являются правильными, соответствуют обстоятельствам дела и действующему законодательству.

В соответствии со статьей 307 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в ГК РФ.

Статья 309 ГК РФ предусматривает обязанность надлежащего исполнения обязательства в соответствии с его условиями и требованиями закона. Как установлено статьей 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Проанализировав характер спорных правоотношений, исходя из содержания прав и обязанностей сторон по договору N 35-11, суд первой инстанции правильно квалифицировал их как правоотношения по договору аренды, регулируемые главой 34 ГК РФ.

На основании пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в пункта 4 статьи 27 того же Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункт 3 статьи 607 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что между сторонами подписан договор аренды земельного участка от 22.09.2011 N 35-11, по условиям которого ответчику в аренду передан земельный участок с кадастровым номером 74:30:0804001:114, на срок по 25.08.2016.

В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Пунктом 2 названной нормы предусмотрено, что если срок договора аренды не определен, он считается заключенным на неопределенный срок.

Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на новый срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В рассматриваемом случае после 25.08.2016 арендатор продолжал пользоваться объектом аренды, в связи, с чем договор от 22.09.2011 N 35-11 считается продленным на неопределенный срок.

Земельный участок возвращен истцу по акту приема-передачи лишь 09.01.2018 (т.1, л.д.120).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.

В силу пункта 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

На основании пункта 4 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Однако в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (статья 424 названного Кодекса).

Согласно пункту 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу положений статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11 по делу N А47-7623/2010 указано, что регулирование арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

Так, в настоящем случае истец исчислил арендную плату в спорном периоде на основании Закона Челябинской области от 24.04.2008 N 257-ЗО "О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" (далее - Закон N257-ЗО), методики, ставок и коэффициентов, утвержденных решением Собрания депутатов Копейского городского округа Челябинской области от 10.12.2014 N1005 МО.

Частью 1 статьи 1 Закона N 257-ЗО предусмотрено, что размер годовой арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов, определяется по формуле: Ап = Скад * Сап / 100% * К1 * К2 * К3, где: Ап - размер арендной платы; Склад - кадастровая стоимость арендуемого земельного участка; Сап - ставка арендной платы в зависимости от категории земель и (или) вида использования земельного участка (в процентах); К1 - коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора; К2 - коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка в городском округе, муниципальном районе; К3 - коэффициент, учитывающий категорию арендатора.

Согласно части 2 статьи 1 Закона N 257-ЗО ставки арендной платы принимается равной 0,3 процента - в отношении земельных участков отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон 6 сельскохозяйственного использования в населенных пунктах и используемых для сельскохозяйственного производства. Указанная норма закона вступила в силу с 01.07.2008.

Согласно приложению к решению Собрания депутатов Копейского городского округа Челябинской области от 10.12.2014 N 1005 МО. коэффициент К1 равный 7,1 подлежит применению с 01.01.2015 при осуществлении деятельности арендатором в области производства, переработки сельскохозяйственной продукции (т.1, л.д. 117).

Из кадастрового паспорта от 12.09.2011 следует, что разрешенным использованием земельного участка с кадастровым номером 74:30:0804001:114 является для выращивания декоративных пород деревьев и кустарников, категория земель - земли населенных пунктов (л.д. 19 об. - 21).

Учитывая территориальное расположенное земельного участка в период с 01.11.2015 по 31.11.2017, применен коэффициент К2 равный 4.

В соответствии пунктом 11 статьи 10 Закона N 257-ЗО применен коэффициент К3 равный 1 в период с 01.11.2015 по 30.11.2017;

Приказом Министерства имущества и природных ресурсов Челябинской области от 10.11.2015 N 263-п утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Челябинской области (т.1,л.д.76). Приказ опубликован в газете "Южноуральская панорама" 12.11.2015.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

Статья 24.20 Закона N 135-ФЗ устанавливает, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Судом первой инстанции, верно, установлено, что спорный земельный участок вошел в перечень объектов оценки, кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена в размере 33 389 678 руб. 97 коп. внесена в государственный кадастр 04.12.2015.

Таким образом, поскольку факт владения и пользования ООО "Челябгорзеленстрой" земельным участком ответчиком не оспорен, доказательства исполнения обязательств по уплате арендных платежей по договору аренды за заявленный истцом период и отсутствия задолженности в заявленном размере суду не представлено, требования истца о взыскании арендной платы является правомерным.

Согласно представленному информационный расчету истца арендная плата в месяц за земельный участок за период с 01.01.2016 по 30.11.2017 составила 5 603 149 руб. 49 коп.

Представленный расчет проверен судом первой инстанции и признан верным. Оснований для переоценки расчетов у суда апелляционной инстанции не имеется.

Согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии со статьей 331 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства, при этом несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

На основании статьи 331 ГК РФ соглашение о неустойке (штрафе) должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

Как указано в пункте 5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору, арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка России от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки

Учитывая, что при взыскании основной задолженности истцом самостоятельно осуществлен перерасчет арендной платы, который принят судом, то сумма неустойки по договору также подлежит изменению.

Согласно расчету перерасчету истца за период с 01.12.2015 до 01.12.2017 сумма неустойки составила 614 507 руб. 67 коп.

Судом первой инстанции, представленный расчет проверен, признан арифметически верным и соответствующим порядку расчета, согласованному сторонами в пункте 5.2 договора аренды.

Основания для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд первой инстанции не усмотрел, как не усматривает и суд апелляционной инстанции.

Расчет ответчика, представленный в тексте апелляционной жалобы, является ошибочным, поскольку основан на неверном толковании норм действующего законодательства, и опровергается материалами дела.

Позиция заявителя апелляционной жалобы о том, что условия об одностороннем уведомительном характере изменения размера арендной платы в договоре отсутствуют, и начисление арендной платы в большем размере является незаконным, отклоняется судом апелляционной инстанции в связи со следующим.

Договор аренды заключен после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, и обязанность арендатора платить арендную плату в таком размере не связана с получением (неполучением) им уведомления о перерасчете. Неполучение арендатором уведомления об изменении размера арендной платы не освобождает его от обязанности уплатить арендную плату, определенную в соответствии с нормативными актами (статьи 1, 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Как было ранее указано в настоящем постановлении, арендная плата в данном случае является регулируемой, то есть исчисляемой на основании норм действующего законодательства.

Доводы и аргументы ООО "Челябгорзеленстрой", приведенные в апелляционной жалобе, были предметом рассмотрения суда первой инстанции и не содержат фактов, которые не были проверены судом и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу. Всем доказательствам, представленным сторонами, обстоятельствам дела, а также доводам, в том числе, изложенным в жалобе, суд первой инстанции дал надлежащую правовую оценку, оснований для переоценки выводов у суда апелляционной инстанции в силу статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

С учетом изложенного обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 27.02.2019 по делу N А76-22814/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Челябгорзеленстрой" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.П. Ермолаева

Судьи

Г.Н. Богдановская М.И. Карпачева