Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 апреля 2019 г. N 20АП-2251/19

г. Тула

29 апреля 2019 г.

А62-7552/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 25.04.2019.

Постановление изготовлено в полном объеме 29.04.2019.

Дело N А62-7552/2018

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Рыжовой Е.В., судей Заикиной Н.В., Капустиной Л.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем Горбатовым М.М., при участии от истца - Администрации города Смоленска - Фомченковой М.А. (доверенность от 29.03.2019 N 228), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Гражданстрой" - Смерековской О.С. (доверенность от 09.01.2019 N 03/04-Д), Степановой Т.В. (доверенность от 05.02.2019), рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Смоленска на решение Арбитражного суда Смоленской области от 20.02.2019 по делу N А62-7552/2018 (судья Красильникова В.В.),

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Смоленска (г. Смоленск, ОГРН 1026701449719, ИНН 6730012070) (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Смоленской области с исковым заявлением обществу с ограниченной ответственностью "Гражданстрой" (г. Смоленск, ОГРН 1026701441634; ИНН 6730033514) (далее - общество) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.04.2016 по 19.04.2018 в размере 1 454 530 рублей 41 копейки и пени за просрочку внесения арендных платежей, начисленных за период с 01.04.2016 по 19.04.2018 в размере 1 292 122 рублей 10 копеек (т. 1, л. д. 4 - 7).

Истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил исковые требования, просил взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с 01.04.2016 по 19.04.2018 в размере 1 452 322 рублей 47 копеек и пени за просрочку внесения арендных платежей, начисленных за период с 01.04.2016 по 19.04.2018, в размере 1 288 145 рублей 26 копеек (т. 2, л. д. 14 - 16).

Суд принял уточнение исковых требований к рассмотрению (т. 2, л. д. 47 - 48).

Решением суда от 20.02.2019 в удовлетворении исковых требований администрации отказано (т. 2, л. д. 50 - 64).

Судом установлено, что действия органа местного самоуправления привели к изменению конфигурации земельного участка, что в свою очередь повлекло для общества необходимость переработки схемы планировочной организации земельного участка и необходимость перемежевания земельного участка и, соответственно, увеличило сроки освоения земельного участка. Фактически орган местного самоуправления, утвердив постановлением от 18.05.2016 N 1011-адм проект планировки и межевания застроенных территорий, создал обществу препятствия для освоения и соответственно своевременной застройки спорного земельного участка.

Суд указал, что в связи с внесением органом местного самоуправления изменений в проект планировки и межевания застроенных территорий и соответственно перераспределением границ земельного участка изменилось расположение проектируемого жилого дома, что в свою очередь привело к необходимости получения дополнительных согласований у ресурсоснабжающих организаций и иных заинтересованных лиц, чьи сети проходили через спорный земельный участок.

Суд посчитал, что просрочка строительства произошла вследствие невозможности фактического исполнения договора аренды земельного участка от 17.05.2007 N 41/з, связанного с предусмотренными действующим законодательством ограничениями использования земельного участка, имеющего статус памятника федерального значения (культурный слой города Смоленска), в связи с непредвиденным обнаружением в ходе выполнения археологических работ остатков древнерусского храма домонгольского периода, а также тот факт, что спорный земельный участок был дважды преобразован с изменением площади и конфигурации, что объективно создало препятствия для его освоения обществом и, соответственно, своевременного строительства.

Указал, что данные обстоятельства явились причиной увеличения срока подготовки к строительству многоквартирного жилого дома, и, как следствие, повлекли невозможность ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию в установленные законом порядке и в сроки. После заключения договора аренды земельного участка от 17.05.2007 N 64137/з общество, с должной степенью заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась, с учетом установленных судом обстоятельств и характера сложившейся ситуации, добросовестно, последовательно и в короткие сроки осваивало арендованный земельный участок.

Доказательства того, что общество умышленно затягивало строительство, администрацией в материалы дела не представлено.

Суд посчитал, что вины общества в просрочке строительства и ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дома не имеется. Взыскание с ответчика арендных платежей с учетом повышенного коэффициента 5 % при надлежащем исполнении им своих обязанностей и при отсутствии вины нарушает права общества и ставит его в неравные условия с другими добросовестными арендаторами.

Указал, что при наличии по состоянию на 01.01.2017 переплаты в размере 380 890 рублей 63 копеек задолженность за спорные периоды у общества отсутствует; обязательства по внесению арендных платежей, исчисленных с применением указанных судом ставок, ответчиком исполнялись в полном объеме и в сроки, установленные договором; доказательств обратного администрацией в материалы не представлено.

Поскольку суд признал необоснованным и подлежащим отклонению исковые требования администрации о взыскании задолженности по арендной плате и при отсутствии доказательств несвоевременного внесения арендных платежей, требования о взыскании пени в сумме 1 288 145 рублей 26 копеек также не подлежат удовлетворению.

Не согласившись с судебным актом, администрация обратилась в арбитражный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований в полном объеме (т. 2, л. д. 70 - 73).

Указывает, что по состоянию на 19.04.2018 задолженность ответчика по арендной плате за период с 01.04.2016 по 19.04.2018 составляет 1 452 322 рубля 47 копеек, пени за период с 01.04.2016 по 19.04.2018 составляет 1 288 145 рублей 26 копеек.

Обращает внимание, что приобретая права арендатора на земельный участок, имеющий статус памятника федерального значения для целей строительства, общество приняло на себя соответствующий предпринимательский риск хозяйственной деятельности, поскольку согласно действующему законодательству срок аренды, как и начало своевременного строительства, начинает течь с даты заключения договора аренды земельного участка, а не с момента его освоения.

В отзыве на апелляционную жалобу, общество просит оставить решение суда без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (т. 2, л. д. 92 - 99).

Указывает, что судебные акты Арбитражного суда Смоленской области по делам N А62-7289/2012, N А62-5879/2015, вступившие в законную силу и имеющие преюдициальное значение при рассмотрении настоящего дела, мотивированы отсутствием вины общества, поскольку оно предпринимало все необходимые меры для освоения земельного участка, а причинами нарушений сроков жилищного строительства являлись обстоятельства, не зависящие от общества и препятствующие своевременному целевому освоению арендованного земельного участка.

Полагает обоснованным вывод суда о том, что орган местного самоуправления, утвердив постановлением от 18.05.2016 N 1011-адм проект планировки и межевания застроенных территорий, создал обществу препятствия для освоения и своевременной застройки спорного земельного участка.

Указывает, что за время проектирования жилого дома спорный земельный участок был дважды преобразован с изменением площади и конфигурации, что объективно создало препятствия для его освоения обществом и своевременного строительства.

Считает, что им были представлены надлежащие доказательства своевременного исполнения обществом обязательств по внесению арендных платежей, и суд пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований администрации по взысканию задолженности и пени.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, просил отменить решение суда от 20.02.2019 и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований администрации.

Представители общества возражали против доводов апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве, просили оставить обжалуемое решение суда без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Смоленской области от 20.02.2019 проверены судом апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения обжалуемого судебного акта в силу следующего.

Как следует из материалов дела, между Департаментом имущественных и земельных отношений Смоленской области (арендодатель) и обществом (арендатор) 17.05.2007 заключен договор N 41/з аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, с кадастровым номером: 67:27:002 03 02:0025, площадью 7 936 кв. м, расположенного в городе Смоленске, на улице Большая Краснофлотская, для строительства многоэтажного жилого дома (т. 1, л. д. 9 - 14).

В пунктах 1.2 и 1.3 договора указано, что на участке зданий и сооружений нет; ограничение использования и обременение участка: памятник федерального значения - культурный слой города Смоленска.

В соответствии с пунктом 2.1 договора участок предоставлен сроком на 3 года. Указанный договор был в установленном законом порядке зарегистрирован 22.06.2007.

Соглашением от 27.08.2010 действие договора продлено до 21.06.2013 (29.10.2010 произведена государственная регистрация соглашения) (т. 1, л. д. 15).

Соглашением от 24.12.2013 N 2 (т. 1, л. д. 16) внесены изменения в предмет договора в части указания нового кадастрового номера земельного участка, пункт 1.1 в указанной части изложен в следующей редакции "земельный участок с кадастровым номером: 67:27:0020303:307" (29.01.2014 произведена государственная регистрация соглашения).

Разделом 3 договора определены размер и условия внесения арендной платы. Арендная плата вносится арендатором ежеквартально до 20 числа последнего месяца квартала.

Размер арендной платы за период с 01.05.2007 по 31.12.2007 составляет 499 016 рублей 47 копеек; в дальнейшем арендная плата устанавливается в соответствии с действующим законодательством на каждый календарный год, без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений в договор и доводится до сведения арендатора путем опубликования в прессе (пункты 3.2 и 3.3. договора).

Согласно расчету истца размер арендной платы за период с 01.04.2016 по 19.04.2018 составил 1 452 322 рубля 47 копеек, размер пени за несвоевременное внесение арендных платежей за период с 01.04.2016 по 19.04.2018 составил 1 288 145 рублей 26 копеек. При этом, исходя из расчета истца, пени на задолженность указанного периода начислены с 20.06.2017 по 19.04.2018 (т. 2, л. д. 17 - 20).

19.04.2018 договор аренды был расторгнут по соглашению сторон (т. 1, л. д. 17).

Истцом в адрес ответчика была направлена претензия от 11.07.2018 N 24/10324-исх, в которой ответчику предложено погасить задолженность по арендной плате по договору N 41/з в добровольном порядке в двухнедельный срок с момента получения указанной претензии (т. 1, л. д. 19). Претензия была направлена в адрес общества и его генерального директора 12.07.2018, что подтверждается почтовыми квитанциями (т. 1, л. д. 20) и, согласно сведениям об отслеживания с официального сайта ФГУП "Почта России", письмо, направленное в адрес общества, было выслано отправителю в связи с истечением срока хранения; письмо, направленное в адрес генерального директора общества, было получено адресатом 13.07.2018 (т. 2, л. д. 101 - 103).

Поскольку претензия была оставлена ответчиком без ответа и удовлетворения, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) (т. 1, л. д. 4 - 7; т. 2, л. д. 14 - 16).

Суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении исковых требований администрации исходя из следующего.

В соответствии с Законом Смоленской области от 08.02.2007 N 1-з "О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Смоленской области - городе-герое Смоленске" распоряжение земельными участками, собственность на которые не разграничена в городе Смоленске, осуществляется уполномоченным органом исполнительной власти Смоленской области, определенным правовым актом Смоленской области.

В соответствии с Положением о Департаменте имущественных и земельных отношений Смоленской области, утвержденным постановлением Администрации Смоленской области от 20.02.2009 N 86, Департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области является уполномоченным органом исполнительной власти Смоленской области, осуществляющим исполнительно-распорядительные функции в сфере управления и распоряжения государственной собственностью Смоленской области, а также земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Смоленской области - городе-герое Смоленске.

Согласно статье 3.3 Федерального Закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ) (введена Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ с 01.03.2015) распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом.

Решением Смоленского городского Совета от 20.02.2015 N 1323 с 01.03.2015 уполномоченным органом на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории города Смоленска определена Администрация города Смоленска.

Согласно части 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Положениями статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации на арендатора возложена обязанность по своевременному внесению арендных платежей.

По правилам части 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за землю устанавливается договором.

На основании абзаца 2 части 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях применяются цены, устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

По смыслу статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены.

В связи с принятием уполномоченными органами нормативно-правовых актов, устанавливающих либо изменяющих ставки арендной платы на очередной период на земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности, у арендатора возникает обязанность вносить арендную плату в установленном размере. Фактическое изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующих нормативных правовых актов не является соглашением об изменении условий договора о размере арендной платы применительно к части 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора. Правомерность данного подхода подтверждена постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11487/09.

Согласно пунктам 2.1, 2.2 Положения о порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, на территории Смоленской области, утвержденного постановлением администрации от 27.01.2014 N 18, размер арендной платы, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3.1 настоящего Положения, определяется на основании кадастровой стоимости земельных участков по следующей формуле:

Ап = Скадастр x Сап x d / 365 (366) x К, где:

Ап - размер арендной платы (рублей);

Скадастр - кадастровая стоимость земельного участка по соответствующему виду его функционального использования по состоянию на 1 января календарного года, за который производится расчет арендной платы;

Сап - ставка арендной платы, установленная нормативным правовым актом органа местного самоуправления муниципального образования Смоленской области (муниципального района, городского округа, городского (сельского) поселения (далее - орган местного самоуправления) (процентов от кадастровой стоимости земельного участка);

d - количество дней аренды;

К - понижающий коэффициент. Размеры ставок арендной платы определяются нормативным правовым актом органа местного самоуправления.

Размеры ставок арендной платы утверждены постановлением администрации от 17.04.2015 N 634-адм "Об установлении ставок арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории города Смоленска, предоставленных в аренду без торгов" (т. 2, л. д. 1) (распространяет свое действие на правоотношения, возникшие с 01.03.2015), в частности: в отношении земельных участков, занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса или предоставленных для жилищного строительства установлена ставка арендной платы 0,6 процента от кадастровой стоимости земельного участка.

Постановлением администрации от 09.01.2017 N 30-адм (т. 2, л. д. 3 - 4) утверждены ставки арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории города Смоленска, предоставленных в аренду без торгов, которое распространяет свое действие на правоотношения, возникшие с 01.01.2017. В отношении земельных участков под многоэтажное строительство установлена ставка арендной платы - 0,8 процента от кадастровой стоимости земельного участка.

Как следует из материалов дела, основанием заявленного иска явилось начисление администрацией ответчику арендных платежей с использованием ставки в размере 5 % за период в соответствии с абзацем 8 пункта 15 статьи 3 Закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ.

На основании абзаца 8 части 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный лицу в соответствии с данным пунктом для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, устанавливается:

- в размере не менее двух с половиной процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка;

- в размере не менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований в части взыскания задолженности по арендной плате, возникшей в результате применения ставки арендной платы в размере 5 %, и соответствующих пеней, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что просрочка строительства и ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дома возникла не по вине общества.

По своей правовой природе абзац 8 части 15 статьи 3 Закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ в целях стимулирования строительства в кратчайшие сроки представляет собой своего рода ответственность (санкцию), которая наступает в случае непредставления доказательств введения объекта в эксплуатацию в установленные законом сроки.

В соответствии со статьей 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательство либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства. Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство.

Учитывая характер обязательства сторон - аренда земельного участка в целях, предусмотренных договором, в силу норм статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить участок в состоянии пригодном для использования в целях указанных в договоре аренды, и несет (в случае неисполнения обязанности, предусмотренной статьей 611 Гражданского кодекса Российской Федерации) соответствующие правовые последствия, в том числе (в совокупности с нормами статей 401, 404 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации), не вправе претендовать на увеличение арендной платы в качестве меры ответственности арендатора за обстоятельства неиспользования земельного участка, за которые он не отвечает.

Согласно пункту 1 договора аренды от 17.05.2007 N 41/3 земельный участок предоставлен обществу для строительства многоэтажного жилого дома. При этом единственным ограничением использования земельного участка указан памятник федерального значения - культурный слой города Смоленска.

Как установлено судом первой инстанции, решением Арбитражного суда Смоленской области от 25.01.2013 по делу N А62-7289/2012 (т. 1, л. д. 120 - 126) вступившим в законную силу и имеющим преюдициальное значение при рассмотрении настоящего дела, установлено отсутствие вины общества в просрочке строительства и ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дома в периоде с 01.01.2012 по 30.09.2012 в связи с наличием обстоятельств, связанных с особенностями в силу действующего законодательства в области охраны объектов культурного наследия при осуществления строительства вышеуказанного объекта.

Из вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Смоленской области от 25.01.2016 по делу N А62-5879/2015 (предъявлена к взысканию задолженность по спорному договору аренды за период с 4 квартала 2012 по 3 квартал 2015) следует, что впоследствии общество предпринимало необходимые меры для освоения земельного участка (т. 1, л. д. 127 - 137, 138 - 149).

Земельный участок, предоставленный обществу в аренду в соответствии с постановлением администрации Смоленской области от 09.06.2010 N 344 "Об утверждении зон охраны объекта культурного наследия (памятника истории и культуры) "Дом жилой", расположенный по адресу: г. Смоленск, ул. Большая Краснофлотская, д. 1, входит в территорию распространения памятника федерального значения - культурного слоя города Смоленска IX-XVII вв., в границы исторически ценной городской территории, а также в зону регулирования застройки и хозяйственной деятельности, в пределах которой установлен режим 1.

Письмом Департамента Смоленской области по культуре от 24.03.2011 N 0753/08 согласован эскизный проект дома при условии проведения специализированными организациями до начала земляных работ археологических исследований на пятне застройки.

Во исполнение требований Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" и Градостроительного кодекса Российской Федерации между обществом и Смоленским областным государственным бюджетным учреждением культуры "Центр по охране и использованию памятников истории культуры" (далее - бюджетное учреждение культуры) заключен договор от 01.07.2012 N 5-пр на выполнение проекта организации охранных археологических работ, связанных со строительством трехэтажного блокированного жилого дома с помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой по адресу: г. Смоленск, ул. Большая Краснофлотская, между домами N 1 и N 2.

Письмом от 06.08.2012 N 0589/02-01 исполнитель работ проинформировал общество о согласовании Департаментом государственного контроля и надзора в сфере культурного наследия Министерства культуры Российской Федерации выполненного бюджетным учреждением культуры проектного предложения по проведению охранных работ на земельном участке.

Между обществом и обществом с ограниченной ответственностью "Столичное археологическое бюро" 18.09.2012 заключен договор N 480-04/2012 на проведение натурных охранных археологических работ в связи со строительством объекта по ул. Большая Краснофлотская, между домами N 1 и N 2 (цена договора 4 673 815 рублей 08 копеек).

При проведении археологических работ в конце 2012 найдены уникальные археологические артефакты, ввиду сезонного характера археологических работ данные работы были приостановлены до весны 2013.

С учетом выполненных в 2012 археологических работ проведена дополнительная корректировка проекта организации охранных археологических работ (письмо общества от 20.03.2013 N 03/111, направленное в адрес бюджетного учреждения культуры).

В ходе археологических исследований экспедицией Института археологии Российской Академии Наук под руководством члена-корреспондента РАН Седова В.В. в мае-июне 2013 на территории арендованного обществом земельного участка обнаружено уникальное храмовое сооружение XII-XIII веков домоногольского периода, ввиду чего на земельном участке были в 2013 проведены полномасштабные археологические исследования остатков храма, что подтверждается письмами Департамента Смоленской области по культуре и туризму от 28.06.2013 N 2946/06 о выявлении на участке строительства дома объекта археологического наследия "Остатки древнерусского храма" и необходимости приостановки действия землеустроительной, проектной документации до внесения в нее соответствующих изменений в части разработки раздела об обеспечении сохранности обнаруженных объектов, Института археологии от 30.04.2013 N 2150П-545 о промежуточном отчете К.В. Воронина о работах по ул. Б. Краснофлотская и необходимости полномасштабных раскопок летом 2013.

Департаментом Смоленской области по культуре и туризму от 08.11.2012 N 3770/06 в связи с проводимой внеплановой проверкой в отношении общества как пользователя объекта культурного наследия "Культурный слой города", на рассматриваемом земельном участке, предложено незамедлительно приостановить земляные и строительные работы, что обществом было исполнено.

В связи с тем, что в рамках освоения арендованного обществом земельного участка проведен археологический надзор, в ходе которого обнаружены останки древнерусского храма середины 12-го века домоногольского периода, что привело к невозможности освоения части земельного участка, находящейся под остатками храма и принадлежащего обществу, ООО "Гражданстрой" обратилось с письмом от 09.08.2013 N 03/323 в адрес Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области с просьбой дать согласие на перераспределение арендуемого земельного участка.

Письмом от 13.08.2013 N 11302/08 Департаментом земельных и имущественных отношений по Смоленской области дано согласие на проведение перераспределения земельного участка с учетом соблюдения интересов смежных землепользователей.

С учетом согласия на перераспределение земельного участка и результатов проведенных охранных археологических работ обществом разработана схема расположения земельного участка на кадастровом плане (изменена конфигурация земельного участка), которая 24.09.2013 утверждена администрацией.

Обществом с уполномоченным органом согласован межевой план перераспределения земельного участка с кадастровым номером: 67:27:0020302:0025 (обращение ООО "Гражданстрой" от 14.10.2014 N 03/0451 и ответа Департамента земельных и имущественных отношений по Смоленской области от 08.11.2013 N 153401/08).

Обществом приняты меры по межеванию перераспределенного земельного участка и его постановке на кадастровый учет, в результате которых арендатору выдан кадастровый паспорт земельного участка, содержащий сведения о присвоении нового кадастрового номера: 67:27:0020302:307 образованному участку.

Согласно части 1 статьи 11.7 Земельного кодекса Российской Федерации при перераспределении нескольких смежных земельных участков образуются несколько других смежных земельных участков и существование таких смежных земельных участков прекращается.

В результате перераспределения земельного участка, образован новый земельный участок с кадастровым номером: 67:27:0020302:307, с иными характерными точками границ земельного участка.

Ранее, в 2012 в рамках освоения земельного участка при участии проектного института Смоленского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ", ЗАО "Смоленск-ТИСИЗ" проведены инженерно-изыскательские работы, разработана проектная документация на вынос сетей газо-, водопровода, канализации из-под пятна застройки и на строительство трехэтажного блокированного жилого дома с помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой по ул. Большая Краснофлотская, получено положительное заключение государственной экспертизы от 10.08.2012 N 67-1-4-0204-12 на проектную документацию, выданное ОГАУ "Управление государственной экспертизы по Смоленской области", удостоверяющее ее соответствие требованиям технических регламентов, результатам инженерных изысканий.

Администрацией 31.08.2012 выдано разрешение N 67 302000-90 на строительство трехэтажного блокированного жилого дома с помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой по ул. Большая Краснофлотская в городе Смоленске на земельном участке с кадастровым номером: 67:27:0020302:0025 (срок действия продлен до 31.08.2016).

Согласно справке общества от 24.07.2015 N 03/324, адресованной администрации, обществом выполнены работы по выносу инженерных сетей ливневой канализации, водопровода, газопровода среднего и низкого давления, выполнена разработка котлована по 2 секции дома, также принимаются необходимые меры по дополнению проекта в части обеспечения сохранности объекта культурного наследия.

При этом выполненная ранее обществом работа, связанная с проведением инженерно-геологических изысканий и разработкой проектной документации, после непредвиденного вынужденного изменения конфигурации земельного участка в связи с выявлением объекта культурного наследия утратила свою потребительскую ценность и невозможна была для дальнейшего применения застройщиком при строительстве дома.

После изменения конфигурации земельного участка запроектированное место расположения жилого дома оказалось за пределами вновь образованного земельного участка, в связи с чем у застройщика возникла необходимость в разработке новой проектной документации, дополнительном проведении инженерно-геологических работ, внесении соответствующих изменений в градостроительный план земельного участка в части определения места допустимого размещения объекта и территориального зонирования, а также в части изменения основного участка.

ООО "Гражданстрой" с ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" 09.06.2014 заключен договор подряда на выполнение дополнительных инженерно-геологических изысканий, а также дополнительное соглашение от 08.09.2014 N 1, в том числе для определения границ залегания линзы слабых грунтов в районе скважины N 7 на земельном участке для проектирования и строительства многоквартирного жилого дома по ул. Большая Краснофлотская.

Общество заключило с проектной организацией ООО "СтройГрад" договор от 31.10.2013 N 327-03/2013 на разработку нового рабочего проекта многоквартирного жилого дома с нежилыми помещениями и подземной автостоянкой по ул. Большая Краснофлотская (цена договора 3 272 400 рублей) и дополнительное соглашение от 28.03.2014 N 01, согласно которому сроки выполнения работ установлен до 30.06.2015.

В соответствии с требованиями администрации, изложенными в письме от 29.06.2015 N 23/2772, состав проекта должен быть дополнен разделом по обеспечению сохранности объекта культурного наследия. Обществом приняты меры по разработке схемы генерального плана эскизного предложения с учетом изменившейся конфигурации земельного участка и его согласованию с Департаментом Смоленской области по культуре и туризму (письмо от 26.06.2014 N 2889/06).

После вступления решения суда по делу N А62-5879/2015 в законную силу (07.04.2016) обществом в соответствии с Федеральным законом от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" в адрес Департамента Смоленской области по культуре и туризму были представлены все необходимые материалы на организацию проведения работ по благоустройству земельного участка в границах территории поименованного выявленного объекта культурного наследия, в том числе "Раздел по обеспечению сохранности объекта культурного наследия федерального значения - "Культурный слой города" IX-XVII вв." при проведении земляных и строительных работ по проекту: "Строительство "многоквартирного жилого дома с нежилыми помещениями и подземной автостоянкой по ул. Большая Краснофлотская в городе Смоленске.

Департамент Смоленской области по культуре и туризму письмом от 30.05.2016 N 2574/06 согласовал "Раздел по обеспечению сохранности объекта культурного наследия федерального значения - "Культурный слой города" IX-XVII вв." при проведении земляных и строительных работ по проекту.

Письмом от 01.06.2016 исх. N 03/153 (т. 1, л. д. 104) общество обратилось в адрес Главы города Смоленска с обращением о внесении изменений в градостроительный план земельного участка в части места допустимого размещения объекта, согласно представленной Схеме планировочной организации земельного участка и топографической съемки.

Отказывая во внесении изменений в градостроительный план земельного участка (письмо от 07.10.2016 N 23/4423-исх (т. 1, л. д. 101)) заместитель Главы города Смоленска по городскому хозяйству сослался на постановление администрации от 18.05.2016 N 1011-адм (т. 1, л. д. 86), в соответствии с которым был утвержден проект планировки и межевания застроенных территорий в границах улицы Дзержинского - Большая Краснофлотская - Студенческая - Ногина - Октябрьской революции - Карла Маркса - Кирилла и Мефодия - Пржевальского, где запрашиваемый обществом участок также преобразован.

В указанном ответе также указано на необходимость переработки представленной обществом схемы планировочной организации земельного участка с размещением проектируемого многоквартирного жилого дома в соответствии с его преобразованием и утвержденным органом местного самоуправления проектом планировки.

При этом земельный участок, расположенный по адресу: г. Смоленск, по ул. Большая Краснофлотская, был поставлен на кадастровый учет 30.09.2005, учет изменений конфигурации участка проведен 16.12.2013, а проект планировки и межевания утвержден постановлением администрации от 18.05.2016 N 1011-адм, то есть спустя 3 года.

Кроме того, действующим законодательством не предусмотрена обязанность правообладателя учтенного в государственном кадастре недвижимости земельного участка приводить его конфигурацию в соответствии с утвержденным проектом планировки и межевания в элементах планировочной структуры.

Общество письмом от 22.07.2016 N 03/210 обратилось в адрес заместителя Главы города Смоленска по архитектуре, строительству и землеустройству с просьбой внести изменения в градостроительный план (т. 1, л. д. 99 - 100).

В ответе на обращение заместитель Главы города Смоленска по архитектуре, строительству и землеустройству (от 22.08.2016 N 23/3619-исх (т. 1, л. д. 98)) указал на отсутствие необходимости преобразования спорного земельного участка. Вместе с тем, ссылаясь на недочеты проектирования элементов объекта капитального строительства и нормативного благоустройства, во внесении изменений в градостроительный план земельного участка обществу было отказано.

Общество, несмотря на противоречия позиции должностных лиц администрации относительно необходимости преобразования земельного участка, в целях скорейшего разрешения спорной ситуации, письмом от 16.09.2016 N 03/287 (т. 1, л. д. 102) сообщило об устранении указанных недочетов. В указанном письме общество ввиду устранения замечаний в третий раз обратилось в адрес Главы города Смоленска с просьбой внести изменения в градостроительный план земельного участка.

Письмом от 07.10.2016 N 23/4423-исх (т. 1, л. д. 101) заместитель Главы города Смоленска по городскому хозяйству, ссылаясь на постановление администрации от 18.05.2016 N 1011-адм, указал, что представленная обществом для рассмотрения пятна застройки схема планировочной организации земельного участка с размещением проектируемого многоквартирного жилого дома требует переработки в части изменения границ земельного участка в соответствии с его преобразованием. Кроме того, в письме указано на необходимость обществу выполнить перемежевание указанного земельного участка, приведя его в соответствие с утвержденным проектом планировки.

На основании изложенного суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что действия органа местного самоуправления привели к изменению конфигурации земельного участка, что в свою очередь повлекло для общества необходимость переработки схемы планировочной организации земельного участка и необходимость перемежевания земельного участка и, соответственно, увеличило сроки освоения земельного участка.

Письмом от 28.12.2016 исх.N 13/467 (т. 1, л. д. 94) общество обратилось в адрес и.о. Управления архитектуры и градостроительства администрации с просьбой согласовать схему планировочной организации земельного участка. Отказывая в согласовании (от 24.01.2017 N 23/0254-исх), Управление архитектуры и градостроительства администрации сослалось на невозможность такого согласования ввиду того, что элементы объекта капитального строительства выходят за пределы земельного участка (т. 1, л. д. 93).

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции согласен с выводом суда первой инстанции о том, что орган местного самоуправления, утвердив постановлением от 18.05.2016 N 1011-адм проект планировки и межевания застроенных территорий, создал обществу препятствия для освоения и соответственно своевременной застройки спорного земельного участка. В связи с внесением органом местного самоуправления изменений в проект планировки и межевания застроенных территорий и, соответственно, перераспределением границ земельного участка изменилось расположение проектируемого жилого дома, что в свою очередь привело к необходимости получения дополнительных согласований у ресурсоснабжающих организаций и иных заинтересованных лиц, чьи сети проходили через спорный земельный участок.

С целью принятия решения по перераспределению земельного участка в соответствии с утвержденным администрацией проектом планировки и межевания общество письмом от 31.05.2017 N 02/164 обратилось в адрес проектной организации ООО "СтройГрад" для анализа и оценки последствий перераспределения участка предлагаемого администрацией (т. 1, л. д. 95).

В дальнейшем при обращении общества в Управление архитектуры и градостроительства администрации (письмо от 07.09.2017 N 03/248) с целью согласования откорректированной схемы планировочной организации земельного участка многоквартирного жилого дома был получен отказ (письмо от 06.10.2017 N 23/5526-исх.), в котором уполномоченным органом было указано о необходимости внесения изменений в ранее выданный градостроительный план земельного участка в части изменения границ земельного участка согласно утвержденного проекта планировки и межевания застроенных территорий (т. 1, л. д. 96, 97).

Кроме того, на основании проекта планировки и проекта межевания застроенной территории в соответствии с постановлением администрации осуществлено исправление местоположения границ и площади земельного участка. Также обществом проведены кадастровые работы, в результате которых был образован земельный участок площадью 8 410 кв. м с кадастровым номером: 67:27:0020302:368.

В связи с произведенными кадастровыми работами, общество обратилось в Управление имущественных, земельных и жилищных отношений администрации с заявлением о внесении изменений в договор аренды от 17.05.2007 N 41/з.

В дальнейшем 19.04.2018 между сторонами указанного договора аренды в связи с изменением его существенных условий было заключено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 17.05.2007 N 41/з (т. 1, л. д. 17).

Между администрацией и обществом, исходя из условий договора аренды от 17.05.2007 N 41/з 19.04.2018, подписан договор аренды земельного участка площадью 8 410 кв. м, расположенного по адресу: г. Смоленск, ул. Краснофлотская.

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что просрочка строительства произошла вследствие невозможности фактического исполнения договора аренды земельного участка от 17.05.2007 N 41/з, связанного с предусмотренными действующим законодательством ограничениями использования земельного участка, имеющего статус памятника федерального значения (культурный слой города Смоленска), в связи с непредвиденным обнаружением в ходе выполнения археологических работ остатков древнерусского храма домонгольского периода, а также тот факт, что спорный земельный участок был дважды преобразован с изменением площади и конфигурации, что объективно создало препятствия для его освоения обществом и, соответственно, своевременного строительства.

Указанные обстоятельства явились причиной увеличения срока подготовки к строительству многоквартирного жилого дома, и, как следствие, повлекли невозможность ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию в установленные законом порядке и в сроки.

Как установлено судом первой инстанции, после заключения договора аренды земельного участка от 17.05.2007 N 64137/з общество, с должной степенью заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась, с учетом установленных обстоятельств и характера сложившейся ситуации, добросовестно, последовательно и в короткие сроки осваивало арендованный земельный участок.

Изложенные обстоятельства подтверждаются материалами дела.

Доказательства того, что общество умышленно затягивало строительство, администрацией в материалы дела не представлено.

Нормы Закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ, устанавливающие сроки применения повышенных ставок арендной платы, не предусматривают и не учитывают наличие обременении на предоставленном земельном участке, в то же время не исключают возможности применения положений статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В данном случае, как правильно указал суд первой инстанции, общество доказало добросовестность исполнения своих обязательств по договору и отсутствие своей вины в несвоевременности ввода в эксплуатацию объекта недвижимости.

Таким образом, при изложенных обстоятельствах суд апелляционной инстанции согласен с выводом суда первой инстанции об отсутствии вины общества в просрочке строительства и вводе в эксплуатацию многоквартирного жилого дома, ввиду чего взыскание с ответчика арендных платежей с учетом повышенного коэффициента 5 % при надлежащем исполнении им своих обязанностей и при отсутствии вины нарушает права общества и ставит его в неравные условия с другими добросовестными арендаторами.

Как установлено судом первой инстанции, правомерным будет являться начисление арендной платы за пользование земельным участком следующим образом:

- за 2, 3, 4 кварталы 2016 - в соответствии с постановлением администрации от 17.04.2015 N 634-адм по виду его функционального использования - ставка арендной платы 0,6 % от кадастровой стоимости земельного участка.

- за 1 - 4 кварталы 2017, за период с 01.01.2018 по 19.04.2018 - в соответствии с постановлением администрации от 09.01.2017 N 30-адм по виду его функционального использования - 0,8 % от кадастровой стоимости земельного участка.

Без применения повышенного коэффициента (5 %) размер арендной платы составил: за 2016 - 96 708 рублей, за 2017 - 128 944 рубля, за период с 01.01.2018 по 19.04.2018 - 38 153 рубля 29 копеек (т. 1, л. д. 79).

Согласно представленным сторонами расчетам, по состоянию на 01.10.2015 у общества числилась переплата в размере 1 604 007 рублей 90 копеек; переплата в размере 1 126 409 рублей 28 копеек была зачтена администрацией в счет уплаты арендных платежей по иным договорам, 96 708 рублей подлежит зачету в счет арендной платы за 2016.

Таким образом, по состоянию на 01.01.2017 переплата составила 380 890 рублей 63 копейки (т. 1, л. д. 80).

На основании изложенного суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что при наличии по состоянию на 01.01.2017 переплаты в размере 380 890 рублей 63 копеек задолженность за спорные периоды у общества отсутствует, при этом по спорному договору аренды на момент его расторжения у общества фактически имеется переплата в размере 213 793 рублей 34 копеек.

Таким образом, обязательства по внесению арендных платежей, исчисленных с применением указанных судом ставок, ответчиком исполнялись в полном объеме и в сроки, установленные договором, доказательств обратного администрацией в материалы дела не представлено.

На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о необоснованности требования администрации о взыскании задолженности по арендной плате в размере 1 452 322 рублей 47 копеек и пени в размере 1 288 145 рублей 26 копеек.

Оснований для переоценки указанных выводов и обстоятельств у суда апелляционной инстанции не имеется.

Проанализировав материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что доводы, приведенные заявителем в апелляционной жалобе, сводятся к несогласию с выводами суда и установленными обстоятельствами, являются несостоятельными и не могут служить основанием для отмены принятого обжалуемого законного и обоснованного судебного акта суда первой инстанции.

Обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исследованным судом первой инстанции, дана надлежащая правовая оценка по правилам, установленным статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, выводы суда первой инстанции соответствуют материалам дела и действующему законодательству.

Нарушений норм процессуального и материального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии с частью 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Согласно подпункту 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации государственная пошлина за подачу апелляционной жалобы не подлежит уплате в доход федерального бюджета заявителем - администрацией.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Смоленской области от 20.02.2019 по делу N А62-7552/2018 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Администрации города Смоленска (г. Смоленск, ОГРН 1026701449719, ИНН 6730012070) - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме.

В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Е.В. Рыжова

Судьи

Н.В. Заикина Л.А. Капустина