Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 января 2024 г. N 19АП-7154/23 по делу N А14-400/2023

город Воронеж

18 января 2024 г.

Дело N А14-400/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 11 января 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 18 января 2024 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи	Воскобойникова М.С.,
судей	Поротикова А.И.,
	Кораблевой Г.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Шиловой А.В.,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью "Амбаръ": Авагян А.В., генерального директора ООО "Амбаръ"; Черных П.Н., представителя по доверенности N 12/1-23 от 13.01.2023;

от Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области: Шориной Н.Н., представителя по доверенности N 12/10 от 13.01.2023;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Амбаръ" (ОГРН 1143668004930, ИНН 3607006930) на решение Арбитражного суда Воронежской области от 12.10.2023 по делу N А14-400/2023 по иску общества с ограниченной ответственностью "Амбаръ" (ОГРН 1143668004930, ИНН 3607006930) к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области (ОГРН 1093668037220, ИНН 3664099440) об уменьшении арендной платы по Договору аренды N 4-И-2022 от 12.09.2022 федерального недвижимого имущества, составляющего государственную казну Российской Федерации в отношении объектов, расположенных по адресу: г. Воронеж, ул. Богдана Хмельницкого, д. 58 с кадастровыми номерами: 36:34:0105033:943, нежилое здание, площадь 581,7 кв.м; 36:34:0105033:1062, гараж, площадь 300,4 кв.м; 36:34:0105033:354, гараж, площадь 27,1 кв.м; 36:34:0105008:12, земельный участок, площадь 2100 +/-16,03 кв.м., об обязании подписать дополнительное соглашение к договору аренды N 4-И-2022 от 12.09.2022 федерального недвижимого имущества,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Амбаръ" (далее - ООО "Амбаръ", истец) обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области (далее - ТУ Росимущества в Воронежской области, ответчик) об уменьшении арендной платы по договору аренды N 4-И2022 от 12.09.2022 федерального недвижимого имущества, составляющего государственную казну Российской Федерации в отношении объектов, расположенных по адресу: г. Воронеж, ул. Богдана Хмельницкого, д. 58 с кадастровыми номерами: 36:34:0105033:943, нежилое здание, площадь 581,7 кв.м; 36:34:0105033:1062, гараж, площадь 300,4 кв.м; 36:34:0105033:354, гараж, площадь 27,1 кв.м; 36:34:0105008:12, земельный участок, площадь 2100 +/-16,03 кв.м., об обязании подписать дополнительное соглашение к договору аренды N 4-И-2022 от 12.09.2022 федерального недвижимого имущества.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 12.10.2023 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, ООО "Амбаръ" обратилось в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просило обжалуемое решение отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель ссылался на то, что при вынесении обжалуемого решения арбитражным судом области допущены неправильное применение норм материального права (пункт 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее - АПК РФ), недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными (пункт 2 части 1 статьи 270 АПК РФ), несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела (пункт 3 части 1 статьи 270 АПК РФ).

Определением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.11.2023 указанная жалоба принята к производству.

В материалы дела от ТУ Росимущества в Воронежской области поступил отзыв на апелляционную жалобу.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции 11.01.2024 представитель ООО "Амбаръ" поддержал доводы апелляционной жалобы, считая решение незаконным и необоснованным, полагая, что оно принято с нарушением норм материального и процессуального права, а также при неполном выяснении обстоятельств дела, просил суд его отменить и принять по делу новый судебный акт.

Представитель ТУ Росимущества в Воронежской области возражал против доводов апелляционной жалобы, считая решение суда первой инстанции законным, обоснованным и не подлежащим отмене, а доводы апелляционной жалобы не состоятельными, по основаниям, изложенным в приобщенном к материалам дела отзыве, просил обжалуемое решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 АПК РФ, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав пояснения представителей сторон, считает необходимым решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Как следует из материалов дела и установлено арбитражным судом области, между ООО "Амбаръ" (арендатор) и ТУ Росимущества в Воронежской области (арендодатель) по результатам проведенного аукциона от 31.08.2022 (извещение N SBR012-2208030027) 12.09.2022 был заключен договор аренды N 4-н-2022 федерального недвижимого имущества, составляющего государственную казну Российской Федерации в отношении объектов, расположенных по адресу: г. Воронеж, ул. Богдана Хмельницкого, д. 58, с кадастровыми номерами: 36:34:0105033:943, нежилое здание, площадь 581,7 кв.м; 36:34:0105033:1062, гараж, площадь 300,4 кв.м; 36:34:0105033:354, гараж, площадь 27,1 кв.м; 36:34:0105008:12, земельный участок, площадь 2100 +/-16,03 кв.м (далее объекты аренды) для использования под нежилые цели (далее договор). Договор заключен на 60 месяцев до 11.09.2027.

Договор был заключен сторонами посредством проведения аукциона в электронной форме. Протоколом N 2 от 31.08.2022 истец был признан победителем аукциона. Размер арендной платы определен по результатам электронного аукциона и составил 6 033 000 рублей (с НДС) в год.

При подписании акта приема передачи федерального имущества от 12.09.2022, истец принял объект аренды с замечаниями, в отношении всех трех объектов недвижимого имущества, заявив о том, что передаваемые ему объекты находятся в неудовлетворительном состоянии, которое не позволяет их использовать по назначению. Без замечаний принят только земельный участок, находящийся под объектами недвижимого имущества.

Проведя оценку рыночного размера арендной платы недвижимого имущества (отчет N 05/12/22-03а по состоянию на 05.11.2022), истец обратился к ответчику с требованием исх.N129 от 09.12.2022 о снижении арендной платы за арендуемое имущество ввиду критических недостатков арендуемого имущества, препятствующих целевому назначению договора аренды до 632 499 руб. в год.

Отказ ТУ Росимущества в Воронежской области от снижения арендной платы и изменений условий договора послужил основанием для обращения ООО "Амбаръ" в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Судом правомерно установлено, что спорные правоотношения возникли из договора аренды имущества, находящегося в государственной собственности, в силу чего подпадают под правовое регулирование общих норм обязательственного права, содержащихся в части первой гражданского кодекса Российской Федерации, а также подлежат специальному регулированию нормами главы 34 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и положениями Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции).

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Последствия обнаружения у имущества, сданного в аренду, недостатков, полностью или частично препятствующих пользованию им, определены статьей 612 указанного Кодекса. В этом случае арендатор вправе совершить одно из предусмотренных пунктом 1 данной статьи действий, в частности, потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; потребовать досрочного расторжения договора.

Согласно пункту 4 статьи 614 ГК РФ, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Из смысла данных норм следует, что арендодатель отвечает только за те недостатки, о которых арендатор не знал во время заключения договора и передачи имущества; в случае ухудшение для арендатора условий пользования арендованным имуществом по сравнению с теми условиями, которые были предусмотрены в договоре аренды, а также ухудшением состояния самого имущества (его качественных, функциональных свойств) по сравнению с состоянием, обусловленным договором аренды и назначением имущества.

Закон о защите конкуренции регулирует отношения, связанные с защитой конкуренции, в том числе предупреждением и пресечением монополистической деятельности и недобросовестной конкуренции, в которых участвуют российские и иностранные хозяйствующие субъекты, а также органы и организации, осуществляющие публичные функции, то есть федеральные органы исполнительной власти, органы государственной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления, иные осуществляющие функции указанных органов органы или организации, а также государственные внебюджетные фонды, Центральный банк Российской Федерации (часть 1 статьи 3 Закона).

Указанный Закон содержит определенные нормы, возлагающие на органы, осуществляющие публичные полномочия, обязанность совершать действия по соблюдению публичных процедур при получении прав владения и (или) пользования государственной или муниципальной собственностью в целях исключения предоставления конкурентных преимуществ отдельным хозяйствующим субъектам, недопущения создания неравных условий осуществления ими деятельности.

Такими нормами являются положения Закона о защите конкуренции, определяющие особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества и предоставления государственной или муниципальной преференции.

Так, в соответствии с частью 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предусмотренных в ней случаев.

Порядок проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров, указанных в частях 1 и 3 названной статьи, перечень видов имущества, в отношении которого заключение этих договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса, устанавливаются федеральным антимонопольным органом (часть 5 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции).

Приказом Федеральной антимонопольной службы России от 10.02.2010 N 67 утверждены Правила проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, подлежащие применению к рассматриваемым правоотношениям в спорный период.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 114 Правил проведения конкурсов и аукционов документация об аукционе помимо информации и сведений, содержащихся в извещении о проведении аукциона, должна содержать порядок пересмотра цены договора (цены лота) в сторону увеличения, а также указание на то, что цена заключенного договора не может быть пересмотрена сторонами в сторону уменьшения.

О проведении аукциона в электронной форме на право заключения договора аренды федерального имущества, находящегося в государственной казне РФ было сообщено в извещении N 21000031780000000030, лот N 1, размещенном ответчиком, как организатором торгов, на электронной площадке "АО Сбербанк-АСТ" по адресу: https://torqi.qov.ru/new/public-/lots/lot/21000031780000000030 l/flotInfo:docs)#lotInfoSection -docs.

Извещение содержало описание объектов аренды, начальную стоимость арендной платы в размере 2 011 000 руб. в год, шаг аукциона в размере 5% начальной цены, реквизиты контактных лиц и иные сведения. В извещении, а также в документации об аукционе указано, что любое заинтересованное лицо вправе направить запрос о разъяснении аукционной документации. Кроме этого, согласно пункту 1.13 аукционной документации заинтересованное лицо для принятия решения о дальнейшем участии в аукционе было вправе провести осмотр федерального имущества, являющегося предметом аукциона, с 09.00 до 13.00 по предварительной заявке в следующие дни: 04.08.2022, 05.08.2022, 08.08.2022.

ООО "Амбаръ", не воспользовавшись предоставленными правами, подало заявку на участие в аукционе SBR012-2208030027 и внесло задаток в размере и порядке, определенном аукционной документацией.

С иском о нарушении правил проведения аукциона или признания действий конкурсной комиссии незаконными истец не обращался, принял 31.08.2022 участие в электронном аукционе, был признан его победителем, предложив размер годовой арендной платы в сумме 6 033 000 руб. По результатам аукциона стороны 12.09.2022 подписали договор аренды N 4-н-2022, а также акт приема передачи федерального имущества. При этом истец сделал отметку в акте о ненадлежащем состоянии передаваемых объектов недвижимости и 09.12.2022 направил ответчику требование о снижении годовой арендной платы до 632 499 руб.

Обращаясь с рассматриваемым иском, ООО "Амбаръ" ссылалось на то, что было введено в заблуждение конкурсной документаций, полагало, что спорное имущество находится в удовлетворительном состоянии, а воспользоваться правом на осмотр, в установленное для этого время, не могло, в связи с травмой ноги генерального директора.

Отклоняя указанные доводы, арбитражный суд области пришел к выводу об отсутствии у истца объективных препятствий для осмотра предлагаемых для аренды объектов недвижимости в любое время до даты проведения торгов, отметив, что участие истца в аукционе без фактического осмотра объектов аренды не отвечают признакам обычной осмотрительности. Доказательств обращения истца к организатору аукциона для предоставления возможности проведения осмотра объектов или предоставления для ознакомления отчета об оценке, а также отказа в этом в материалы дела не предоставлено. Кроме того, судом учтено, что спорные объекты недвижимости расположены на земельном участке, выходящем на "красную линию" улицы Богдана Хмельницкого, отражены в панораме Яндекс карты, вход и выход на спорный участок не оборудован пропускной системой, а сам участок не обнесен глухим забором.

В представленном истцом в обоснование доводов о наличии недостатков, препятствующих пользованию арендованным имуществом, экспертном исследовании N 587/22 от 12.09.2022, указано, что эксперт Арипов Ж.М. произвел осмотр спорного имущества 06.09.2022 с проведением фотофиксации, что еще раз свидетельствует об отсутствии препятствий для осмотра объектов истцом.

Ответчик выводы экспертного исследования, предоставленного истцом, не оспорил, заявив суду о том, что начальная (минимальная цена) арендной платы спорных объектов в размере 2 011 000 руб. была определена на основании отчета и была повышена истцом в ходе аукциона в три раза до 6 033 000 руб. Достоверность отчета об определении рыночной стоимости годового размера арендной платы объектов недвижимости от 23.05.2022 N 190404/1, подготовленного в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1988 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", подтверждена экспертным заключением от 22.60.2022 N 68/170522/16/1, подготовленным экспертом саморегулируемой организации оценщиков.

Из выводов экспертного исследования N 587/22 от 12.09.2022 предоставленного истцом и не оспоренного ответчиком следует, что: общее техническое состояние объекта исследования (лит. А, А1) с кадастровым номером 36:34:0105033:943, расположенного по адресу: г.Воронеж, Железнодорожный район, ул.Богдана Хмельницкого, д.58, свидетельствуют о непригодности к нормальной и безопасной эксплуатации здания в каких-либо целях (в т.ч. для использование под нежилые цели). Эксплуатация рассматриваемого объекта возможна лишь после проведения полной смены "аварийных" конструктивных элементов и восстановления демонтированных и поврежденных элементов здания (внутренняя отделка, полы, заполнение проемов и внутренние санитарно-технические и электрические устройства); общее техническое состояние оставшейся части объекта исследования с кадастровым номером 36:34:0105033:1062, а именно гаражей (лит. Г6 и Г7), расположенного по адресу: г.Воронеж, Железнодорожный район, ул.Богдана Хмельницкого, д.58, предрасположено к обрушению, представляет угрозу безопасности жизни работающему персоналу и другим лицам, соответственно объект непригоден к нормальной и безопасной эксплуатации в каких-либо целях (в т.ч. для использование под нежилые цели); объект с кадастровым номером 36:34:0105033:354 общей площадью 27,1 кв.м, а именно гараж (лит Г1), на рассматриваемом земельном участке отсутствует (демонтирован) - на момент осмотра имеются только отдельные фрагменты стен и фундаментов. Таким образом, использование переданных арендатору объектов в соответствии с их назначением невозможно.

Апелляционная коллегия соглашается с выводами арбитражного суда области о том, что следуя положениям пунктов 2 и 3 статьи 1 ГК РФ, истец мог оценить фактическое состояние предлагаемых для аренды объектов недвижимости до аукциона, а на момент подписания договора аренды и акта приема-передачи у него отсутствовало заблуждение о фактическом состоянии объектов аренды, при этом правом на отказ от принятия арендованного имущества в виду его несоответствия условиям договора и собственным ожиданиям истец не воспользовался.

Вместе с тем, согласно пункту 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" нарушение предусмотренной пунктом 1 статьи 611 ГК РФ обязанности арендодателя передать арендатору имущество, повлекшее невозможность использования его по назначению, является основанием для отказа во взыскании арендной платы.

В пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, в пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, приведены правовые позиции, согласно которым арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он был лишен возможности пользоваться объектом аренды по не зависящим от него обстоятельствам, поскольку из положений статей 606 и 611 ГК РФ следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору возможности пользования вещью в соответствии с ее назначением.

Договор аренды носит взаимный характер, невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам не осуществляет какого-либо предоставления, он утрачивает право на получение арендной платы.

В соответствии с пунктом 3 статьи 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Таким образом, поскольку договор аренды носит взаимный характер, а арендные отношения подчиняются правилам встречного исполнения обязательства, в случае неисполнения арендодателем обязанности по передаче имущества в состоянии, которое позволяет использовать имущество в соответствии с его назначением, у арендатора не возникает встречной обязанности по внесению арендной платы.

Изложенное соответствует пункту 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

С учетом изложенного, принимая во внимание, что в силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, однако, из выводов экспертного исследования N 587/22 от 12.09.2022 предоставленного истцом и не оспоренного ответчиком следует, что использование переданных арендатору объектов в соответствии с их назначением невозможно, требование об изменении условий заключенного договора путем уменьшения арендной платы не может быть удовлетворено в виду отсутствия возможности исполнения арендодателем встречного обязательства по передаче арендованных объектов в пригодном для использования состоянии.

В соответствии с пунктом 1, подпунктом 1 и абзацем первым подпункта 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Если договор аренды не может быть изменен или стороны не приходят к соглашению о его изменении, то арендатор не лишен права на основании пункта 2 статьи 620 ГК РФ, обратиться с требованием о досрочном расторжении договора ("Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2021)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.11.2021).

Доводы заявителя апелляционной жалобы по существу не опровергают выводов суда первой инстанции, а выражают лишь несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, допущено не было.

При таких обстоятельствах, решение Арбитражного суда Воронежской области от 12.10.2023 следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Расходы по оплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 АПК РФ, относятся на ее заявителя и возврату либо возмещению не подлежат.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Воронежской области от 12.10.2023 по делу N А14-400/2023 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции в порядке, установленном статьями 273-277 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

М.С. Воскобойников

Судьи

А.И. Поротиков Г.Н. Кораблева