Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 6 мая 2019 г. N 07АП-1515/19

город Томск

6 мая 2019 г.

Дело N А45-21766/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 24 апреля 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 6 мая 2019 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего	Павловой Ю.И.,
судей:	Киреевой О.Ю.,
	Стасюк Т.Е.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Косачёвой О.С., использованием средств аудиозаписи, рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Сибирская судостроительная компания" (N 07АП-1515/2019) на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 14 января 2019 года по делу N А45-21766/2018 (судья Петрова Ю.А.) по иску Администрации Новосибирского района Новосибирской области (630007, Новосибирская область, город Новосибирск, улица Коммунистическая, дом 33 А, ОГРН 1055406001815, ИНН 5406300861) к обществу с ограниченной ответственностью "Сибирская судостроительная компания" (630091, Новосибирская область, город Новосибирск, улица Ядринцевская, дом 35, квартира 27, ОГРН 1065473074590, ИНН 5408243633) о взыскании 1 434 248 рублей 90 копеек.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечен Департамент имущества и земельных отношений Новосибирской области (630011, Новосибирская область, город Новосибирск, проспект Красный, 18, ОГРН 1035402457848, ИНН 5406214965).

В судебном заседании приняли участие представители:

от истца: Терскова Я.А., по доверенности от 19 апреля 2019 года;

от ответчика: Карпенко П.А., директор на основании выписки из решения единственного участника от 18 апреля 2018 года.

СУД УСТАНОВИЛ:

Администрация Новосибирского района Новосибирской области обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Сибирская судостроительная компания" о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 22 июня 2015 года N 205/997/01-12 в размере 1 249 822 рублей за период с сентября 2015 года по июнь 2018 года, пени в размере 184 426 рублей 90 копеек за период с 02 июля 2015 года по 02 июля 2018 года.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент имущества и земельных отношений Новосибирской области.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 14 января 2019 года исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с состоявшимся судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт, в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

В обоснование к отмене судебного акта заявитель указал, что суд первой инстанции необоснованно применил пункт 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку в кадастровом паспорте земельного участка, а также в акте выбора земельного участка от 05 марта 2012 года отсутствуют сведения о площади охранной зоны ЛЭП; земельный участок невозможно использовать по целевому назначению, так как процент площади застройки земельного участка (18,7%) не соответствует минимальному показателю, установленному Градостроительным кодексом Российской Федерации (40%); судом не применены положения о недействительности сделки, хотя спорный земельный участок не соответствует требованиям законодательства в части нормативов площади застройки, следовательно, строительство в зоне ЛЭП создает угрозу жизни и здоровья граждан, интересам третьих лиц; в письме акционерного общества "Региональные электрические сети" от 11 декабря 2018 года N РЭС-02/12839 содержится подтверждение невозможности застройки земельного участка с соблюдением градостроительных требований о минимальном проценте застройки; истец не представил доказательства о получении согласия от электросетевой организации для рассмотрения вопроса о возможности предоставления земельного участка под строительство; суд необоснованно сделал вывод об исполнении истцом обязательств, предусмотренных пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истец в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, указав, что спорный земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи без каких-либо возражений относительно того, что участок передается в состоянии, препятствующем осуществлению строительства в соответствии с договором аренды; доводы ответчика о том, что процент площади застройки земельного участка составляет 18,7%, опровергаются градостроительным планом земельного участка, выданным 01 октября 2015 года Администрацией Мочищенского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области; положения пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации обоснованно не применены судом, поскольку сделка соответствует закону; доводы ответчика о том, что истец не исполнил свои обязанности по получению согласия от электросетевой организации, основаны на неверном толковании норм права, поскольку действующим законодательством такая обязанность на арендодателя не возложена; возражения относительно невозможности использования земельного участка по целевому назначению предъявлены ответчиком только после обращения истца в суд с требованием о взыскании задолженности и неустойки по договору аренды.

Департамент имущества и земельных отношений Новосибирской области ходатайствовал о рассмотрении дела без участия своего представителя, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании апелляционной инстанции стороны поддержали доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзывов на нее, заслушав пояснения представителей сторон, проверив в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда первой инстанции, апелляционный суд не нашел оснований для его отмены.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) заключен договор аренды земельного участка от 22 июня 2015 года N 205/997/01-12 сроком на 3 года, по условиям которого истец предоставляет, а ответчик принимает в аренду земельный участок из земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, площадью 5961 кв.м., с кадастровым номером 54:19:101101:420, разрешенное использование: объекты складского назначения различного профиля, местоположение: Новосибирская область, Новосибирский район, Мочищенский сельсовет. Договор со дня его подписания сторонами одновременно приобретает силу акта приема-передачи, в соответствии с которым арендодатель передал, а арендатор принял участки, охарактеризованные и согласованные сторонами в приложении N 1 к договору (пункт 9.4 договора).

В соответствии с пунктом 3.1 договора аренды размер арендной платы на начало действия договора составляет 441 114 рублей в год (39 759 рублей 50 копеек в месяц). Величина годовой арендной платы за использование земельного участка определена на основании отчета независимого оценщика.

В соответствии с пунктом 3.4 договора аренды, арендная плата вносится ежемесячно не позднее 1 числа следующего месяца, равными долями.

Ответчик арендную плату своевременно не вносил, в связи с чем у него возникла задолженность по арендной плате в размере 1 249 822 рублей 87 копеек за период с сентября 2015 года по июнь 2018 года.

В порядке досудебного урегулирования спора в адрес ответчика истцом направлено досудебное уведомление N 2063/01-16 от 24 апреля 2018 года, в котором предложено перечислить имеющуюся задолженность по арендной плате и пеню в срок не позднее 30 календарных дней со дня направления уведомления. Ответчик в добровольном порядке задолженность не погасил, в связи с чем истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Возражая против удовлетворения заявленных требований, ответчик сослался на невозможность использования земельного участка с кадастровым номером 54:19:101101:420, в связи с тем, что данный земельный участок частично расположен в охранной зоне ЛЭП. Кроме того, ответчик указывал, что только после получения градостроительного плана земельного участка от 01 октября 2015 года ему стало известно о наличии на земельном участке охранной зоны инженерных коммуникаций, и согласно сведениям о характеристиках объекта недвижимости площадь охранной зоны составляет 4384 кв.м., то есть 73,6% всей площади земельного участка, данное обстоятельство стало препятствием для осуществлении строительства. Так как после заключения договора аренды земельного участка выяснились обстоятельства по ограничениям застройки земельного участка, скрытые истцом, то у ответчика не наступила обязанность платить по договору аренды.

Удовлетворяя заявленные требования в полном объеме, суд первой инстанции исходил из их правомерности, поскольку истец исполнил свои обязательства по предоставлению в аренду земельного участка, на стороне ответчика возникло обязательство по оплате арендных платежей.

Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно части 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Земельный участок предоставлялся ответчику в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта. Предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта в соответствии с пунктом 5 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) осуществлялось в следующем порядке: 1) выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 Земельного кодекса Российской Федерации, решения о предварительном согласовании места размещения объекта; 2) выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ, осуществление его государственного кадастрового учета; 3) принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 настоящего Кодекса.

Спорный земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи без каких-либо возражений относительно того, что участок передается в состоянии, препятствующем осуществлению строительства в соответствии с договором аренды.

Кроме того, такие возражения предъявлены ответчиком только после обращения истца в суд с требованием о взыскании задолженности и неустойки по договору аренды, что не может быть признано добросовестным осуществлением своих прав.

Суд первой инстанции верно также указал, что вступая в данный договор в качестве арендатора, ответчик должен был знать об условиях использования взятого в аренду земельного участка.

Правила землепользования и застройки Мочищенского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области, согласно которым установлен минимальный процент застройки в границах земельного участка, утверждены решением Совета депутатов Мочищенского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области от 20 февраля 2014 года N 1. Данный документ размещен на официальном сайте Администрации Мочищенского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области для неограниченного круга лиц.

Ответчику должно было быть известно о расположении земельного участка в охранной зоне ЛЭП при выборе данного земельного участка. В соответствии с письмом акционерного общества "Региональные электрические сети" от 11 декабря 2018 года N РЭС-02/12839 информация об охранной зоне объекта электросетевого хозяйства ВЛ-110 кВ С-9/10 Отрадная-Пашино-Мочище с учетным номером 54.32.2.6 внесена в Единый государственный реестр недвижимости 24 декабря 2012 года, объект введен в эксплуатацию в 1963 году, следовательно, охранная зона считается установленной с 1963 года.

Объект электросетевого хозяйства обозначен на плане земельного участка в кадастровом паспорте земельного участка, являющегося приложением к договору аренды земельного участка от 22 июня 2015 года N 205/997/01-12.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что при должной осмотрительности о наличии охранной зоны на арендованном земельном участке должно было быть известно ответчику.

Поскольку материалами дела подтверждено, что обязательства по договору аренды земельного участка ответчиком не исполнены, доказательства оплаты задолженности не представлены, суд первой инстанции правомерно признал требование истца о взыскании задолженности по арендной плате в размере 1 249 822 рублей за период с сентября 2015 года по июнь 2018 года подлежащим удовлетворению.

Пунктом 3.6 договора аренды предусмотрено, что за нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета одной трехсотой действующей в это время ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

В связи с наличием задолженности истец начислил ответчику пеню по договору за период с 02 июля 2015 года по 02 июля 2018 года в размере 184 426 рублей 90 копеек. Расчет пени судом проверен и признан верным, контррасчет ответчиком не представлен.

При наличии просрочки исполнения обязанности по внесению арендной платы требование о взыскании неустойки также правомерно удовлетворено судом первой инстанции.

Доводы апелляционной жалобы отклонены судом апелляционной инстанции, поскольку в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик не представил доказательств, подтверждающих невозможность использования земельного участка (в том числе по причине нахождения на нем охранных зон линий электропередач), выбранного им по собственной инициативе для строительства в соответствии с процедурой предварительного согласования места размещения объекта, предусмотренной статьями 30 - 31 Земельного кодекса Российской Федерации, действовавшими до 01.03.2015, для целей, указанных в договоре.

Вопреки доводам апелляционной жалобы у суда первой инстанции не имелось оснований для применения правил о недействительности сделки, поскольку не доказано наличие признаков ничтожности сделки.

Кроме того, сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Учитывая, что приведенные в апелляционной жалобе доводы не свидетельствуют о наличии оснований, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения решения, апелляционная инстанция посчитала обжалуемый судебный акт законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя.

Руководствуясь статьей 110, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Новосибирской области от 14 января 2019 года по делу N А45-21766/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно- Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Новосибирской области.

Председательствующий

Ю.И. Павлова

Судьи

О.Ю. Киреева Т.Е. Стасюк