Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 мая 2019 г. N 15АП-4804/19

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 3 сентября 2019 г. N Ф08-7046/19 настоящее постановление оставлено без изменения

город Ростов-на-Дону

06 мая 2019 г.

дело N А53-35743/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 25 апреля 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 06 мая 2019 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Малыхиной М.Н.,

судей Абраменко Р.А., Галова В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Соколовой А.О.,

при участии:

от истца: представителя Андрусенко Н.А. по доверенности от 18.01.2019,

от ответчика: представителя Корчагиной С.В. по доверенности от 14.12.2018,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Юг Руси - Золотая семечка"

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 14.02.2019 по делу N А53-35743/2018

по иску департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону

к обществу с ограниченной ответственностью "Юг Руси - Золотая семечка"

о расторжении договора аренды, об обязании освободить земельный участок,

принятое в составе судьи Пипник Т.Д.,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Юг Руси - Золотая семечка" (далее - общество) о расторжении договора аренды от 02.05.2012 N 33920, об обязании освободить и передать земельный участок.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком как арендатором своих обязательств по освоению земельного участка, длительностью неосвоения земельного участка, что, по мнению департамента, является достаточным для расторжения договора аренды земельного участка.

Решением суда от 14.02.2019 исковые требования удовлетворены. Суд расторг договор аренды от 02.05.2012 N 33920, обязал общество в течение 30 дней с момента вступления решения в законную силу возвратить департаменту земельный участок с кадастровым номером 61:44:0000000:1356. Суд также взыскал с ответчика в доход федерального бюджета 12 000 руб. государственной пошлины по иску.

Суд констатировал факт заключения между сторонами договора аренды, установил, что земельный участок предоставлялся для целей строительства на срок до 17.11.2014, по результатам проверок истцом было установлено, что за разрешением на строительство ответчик не обращался, земельный участок не огорожен, порос травой и не освоен. В апреле 2018 года департамент предложил устранить нарушения и представить доказательства освоения земельного участка. В июле 2018 года департамент предложил расторгнуть договор. Принятые ответчиком за указанный период меры по подготовке к строительству суд первой инстанции счел недостаточными, пришел к выводу о том, что ответчик бездействовал 6 лет. Кроме того, суд учел, что истец вправе отказаться от договора, пролонгированного на неопределенный срок.

С принятым судебным актом не согласился ответчик, обжаловал его в порядке, определенном главой 34 АПК РФ, просил решение суда первой инстанции отменить.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что судом первой инстанции не было учтено, что освоение земельного участка было начато в апреле 2014 года, строительство не могло быть осуществлено до получения проектной и разрешительной документации.

В отзыве на апелляционную жалобу истец указал на несостоятельность доводов жалобы.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить. На вопрос суда о причинах бездействия ответчика с момента получения участка в аренду и до 2014 года, представитель ответчика указал на отсутствие финансовых возможностей. На вопрос о причинах бездействия в период с 2014 (после получения результатов инженерных изысканий) и до 2016, дал такой же ответ.

Представитель истца доводам апелляционной жалобы возражал, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между Департаментом имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (арендодатель) и ООО "Юг Руси - Золотая семечка" (арендатор) заключен договор аренды от 02.05.2012 N 33920 земельного участка с кадастровым номером 61:44:0000000:1356, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 1-я Луговая, 27, общей площадью 38263 кв. м, для использования в целях строительства портового комплекса и транспортной эстакады.

Договор заключен на основании постановления администрации г. Ростова-на-Дону N 108 от 25.02.2011 о предварительном согласовании ответчику места размещения (строительства) портового комплекса и транспортной эстакады. Акты выбора земельных участков утверждены ранее - 23.09.2010. Департамент также представил доказательства размещения для всеобщего сведения информации о рассмотрении соответствующего вопроса.

Договор зарегистрирован в установленном порядке 13.06.2012.

Согласно п. 2.1 договора срок аренды участка устанавливается до 17.11.2014.

Условиями пункта 4.1.3. договора аренды предусмотрено право арендодателя требовать досрочного расторжения договора в случае неиспользования арендатором участка в течение срока, установленного правовым актом о предоставлении земельного участка.

Как указал истец, на запрос департамента (от 14.07.2016 N 59-30-15591/16) в Департамент архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону по вопросу о предоставлении информации об объектах, запланированных к строительству на данном земельном участке, получен ответ (от 18.07.2016 N 59-34-2/17636) о том, что застройщик ООО "Юг Руси - Золотая семечка" с заявлением о выдаче разрешений на строительство объектов капитального строительства не обращался.

Актами обследования земельного участка от 10.07.2014 N 1863, от 22.09.2016 N 2615, от 28.12.2016 N 31, от 20.02.2018 N 675, зафиксировано, что указанный земельный участок не огорожен, порос сорной травой, объекты недвижимости отсутствуют, строительство не ведется.

27.04.2018 департаментом направлено в адрес ответчика предупреждение N 59-30-9179/14 с предложением, представить арендодателю доказательства освоения земельного участка в срок до 01.06.2018.

01.06.2018 департаментом в адрес ответчика было направлено уведомление N 59-30-11973/14, в котором департамент предложил расторгнуть договор аренды земельного участка N 33920 от 02.05.2012 и возвратить арендодателю земельный участок по акту приема-передачи в срок до 20.06.2018.

В связи с тем, что до настоящего момента земельный участок истцу не возвращен, департамент обратился в суд с иском.

Суд первой инстанции верно квалифицировал спорные правоотношения сторон, определил предмет доказывания по делу и применимые нормы материального права.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы в том числе земельные участки.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

Помимо наличия установленного в договоре основания расторжения договора, у истца имеется и законное - в связи с существенным нарушением договора.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статья 619 Гражданского кодекса предусматривает, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 приведенной статьи аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Кодекса.

В силу пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается, в том числе при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено следующее. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В силу статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту. Такие лица обязаны своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

По смыслу приведенных норм время, необходимое для освоения земельного участка, определяется в каждом случае индивидуально, с учетом, в том числе фактического состояния переданного арендатору участка, параметров планируемого к возведению объекта и условий договора аренды.

Установление приведенных оснований расторжения договора земельным законодательством есть элемент публично-правового регулирования в земельных отношениях и форма реализации публичного интереса в эффективном и качественном использовании земель как общего достояния и необходимого условия экономической деятельности, который не может ограничиваться лишь внесением арендной платы.

В апелляционной жалобе ответчик указал, что судом первой инстанции не было учтено, что освоение земельного участка было начато в апреле 2014 года, строительство не могло быть осуществлено до получения проектной и разрешительной документации.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с указанным доводом жалобы ввиду следующего.

Как следует из материалов дела, получив арендованный земельный участок в фактическое владение в мае 2012 года сроком на 2,5 года, ответчик только 08.04.2014, заключил с ООО "Геовектор" заключен договор N 5/14 на выполнение инженерно-геодезических изысканий для строительства портового комплекса и транспортной эстакады.

В результате выполнения работ уже 11.06.2014 обществу был предоставлен технический отчет о выполненных инженерно-геодезических изысканиях ИИ-5/14-2014 для строительства портового комплекса транспортной эстакады по ул. 1-я Луговая, 27 в г. Ростове-не-Дону и топографический план М:500 земельного участка.

Также 13.05.2014 общество обратилось в Департамент архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону с заявлением о выдаче градостроительного плана земельного участка.

10.06.2014 градостроительный план земельного участка N RU61310000-0620141246000384 был получен.

30.06.2014 между обществом и ЗАО "Управляющая компания "ДонГИС" был заключен договор N 880-УКЗ10/14 на выполнение инженерно-геологических изысканий по объектам: "Инженерно-геологические изыскания для строительства Портового комплекса и транспортной эстакады в г. Ростове-на-Дону по ул. 1-я Луговая, 27 и 1-я Луговая, 30-е в промышленной зоне "Заречная" (Участки N 1 и N 2 кадастровые номера соответственно 61:44:0000000:1356 и 61:44:0062510:136)".

В результате выполнения работ, 28.11.2014 обществу был предоставлен отчет по инженерно-геологическим изысканиям 880-УКЗ10/14 ИГ.

Таким образом, меры по освоению предоставленного для целей строительства участка заведомо начаты ответчиком на грани истечения срока использования такого участка. В силу положений статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации финансовые затруднения арендатора не исключают права арендодателя ссылаться на неисправность арендатора.

Апеллянт ссылался на то, что 20.03.2012 между обществом и ООО "ПКБ Юг Руси" был заключен договор N 02-2012 на разработку проектной документации.

Однако, как верно отметил суд первой инстанции, указанный договор не содержал предмет проектирования, являлся шаблонным, предполагал заключение дополнительных соглашения для целей его реализации. Таковое, применительно к предмету спорного договора (на подготовку проектной документации на строительство причального комплекса и транспортной эстакады) было заключено только 03.10.2016. Дополнительным соглашением установлен срок выполнения работ - 1 год. Дополнительным соглашением от 13.11.2017 срок производства работ продлен до 12.11.2018. До настоящего времени договор не исполнен. Как указал ответчик, ООО "ПКБ Юг Руси" в настоящее время подготовлена часть проектной документации, в том числе схема размещения портового комплекса и транспортной эстакады в г. Ростове-на-Дону по ул. 1-я Луговая, 27. В связи с получением технических условий подготовка проектной документации в настоящее время возобновлена.

02.10.2018 ООО "ПКБ Юг Руси" обратилось к обществу с просьбой предоставить исходно-разрешительную документацию, необходимую для окончания подготовки проекта, а именно технические условия на устройство въезда и выезда с автодороги по ул. 1-я Луговая к проектируемому причальному комплексу.

Между тем, согласно подпункту 7 пункта 8 технического задания проектировщику до начала работ должны быть представлены технические условия.

В силу пункта 1 статьи 759 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору подряда на выполнение проектных и изыскательских работ заказчик обязан передать подрядчику задание на проектирование, а также иные исходные данные, необходимые для составления технической документации.

Иными словами технические условия, результаты инженерных изысканий должны быть переданы подрядчику-проектировщику в момент заключения договора, поскольку без этого проектирование невозможно.

Однако, как усматривается из материалов дела, только 23.11.2018 общество обратилось в Департамент автомобильных дорог и организации дорожного движения города Ростова-на-Дону с просьбой выдать технические условия на организацию (устройство) присоединения (примыкания) ООО "Юг Руси-Золотая семечка" по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 1-я Луговая, 27. 07.12.2018 обществу были выданы технические условия N 132/18/265.

Таким образом, в период с ноября 2014 года по октябрь 2016 года ответчик также бездействовал, не предпринимая каких-либо мер к освоению участка. Заключив договор на проектирование в 2016 году, ответчик вновь не совершил в разумные сроки действий, которые, по общему правилу, должны предварять проектирование, вплоть до ноября 2018 года. Таким образом, исполнение договора на проектирование было заведомо невозможным по причинам, зависящим именно от ответчика.

При указанных обстоятельствах, апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что такое поведение ответчика не может быть признано добросовестным, указанное не является надлежащим исполнением арендатором своей обязанности по освоению земельного участка.

Как верно отмечено судом первой инстанции, на момент вынесения решения, по истечении шести лет с момента заключения договора аренды земельного участка, подготовка проектной документации ответчиком не завершена, в то время как ответчик должен был в течение двух лет уже, как минимум, начать, если не завершить, строительство. Причины задержки освоения участка не сопряжены с исключительными, непреодолимыми для ответчика обстоятельствами, но вызваны лишь бездействием ответчика.

Факт внесения арендной платы за это время не опровергает приведенных выводов и не устраняет правовых последствий такого поведения для арендатора.

Освоение земельного участка есть не только право, но и обязанность арендатора и в ее исполнении состоит публичный интерес в создании и функционировании объектов, для строительства которых участок предоставлен. Экономическая составляющая этой сделки предполагает результат, на который вправе рассчитывать муниципальное образование - создание эффективного объекта хозяйственной деятельности со всеми налоговыми, социальными и иными благоприятными для публичного образования последствиями эксплуатации земельного участка.

Следовательно, одним лишь фактом внесения арендной платы за землю не исчерпываются правомерные ожидания арендодателя в этом случае. А арендатор, в свою очередь, должен принять последствия противоправного бездействия и не может удерживать во владении и пользовании участок, эффективность использования которого не отвечает условиям и цели договора аренды.

С учетом изложенного, поскольку факт нарушения арендатором условия договора в части освоения земельного участка материалами дела подтвержден, судом установлены предусмотренные законом и договором основания для расторжения договора аренды.

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Из приведенных законоположений следует, что процедура расторжения договора аренды включает в себя в качестве необходимых этапов направление предложения об устранении допущенных нарушений и собственно предложения о расторжении договора. Эти требования закона истцом соблюдены.

27.04.2018 департаментом направлено в адрес ответчика предупреждение N 59-30-9179/14 с предложением, представить арендодателю доказательства освоения земельного участка в срок до 01.06.2018.

В связи с тем, что доказательств освоения земельного участка истцу представлено не было, 01.06.2018 департаментом в адрес ответчика было направлено уведомление N 59-30-11973/14, в котором департамент предложил расторгнуть договор аренды земельного участка N 33920 от 02.05.2012 и возвратить арендодателю земельный участок по акту приема-передачи в срок до 20.06.2018.

При таких обстоятельствах, свидетельствующих о соблюдении истцом до обращения в суд требований пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, регламентирующего обязательный досудебный порядок при расторжении договора, суд пришел к выводу о том, что исковые требования о расторжения договора подлежат удовлетворению.

Кроме того, суд первой инстанции отметил, что с учетом истечения срока действия договора и возобновления его на неопределенный срок (доступного для договора аренды публичного земельного участка, заключенного в процедуре предварительного согласования места размещения объекта), истец в порядке статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации имеет право отказаться от договора. Указанное свидетельствует о том, что судом не может быть проигнорирована выраженная истцом воля на прекращение арендных правоотношений в том числе в рамках заявленного спора.

Согласно правилу пункта 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора влечет прекращение обязательств сторон, в данном случае - утрату ответчиком права владеть и пользоваться земельным участком, поэтому требования истца об освобождении и возврате участка подлежат удовлетворению.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

С учетом указанных норм и установленных обстоятельств, свидетельствующих об отсутствии у ответчика законных оснований на использование спорного земельного участка, суд пришел к правильному выводу о том, что общество обязано освободить спорный земельный участок.

На основании вышеуказанного, суд апелляционной инстанции полагает апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению. Суд первой инстанции правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 14.02.2019 по делу N А53-35743/2018 оставить без изменения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты изготовления полного текста постановления.

Председательствующий

М.Н. Малыхина

Судьи

Р.А. Абраменко В.В. Галов