Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 мая 2019 г. N 20АП-2300/19

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 26 августа 2019 г. N Ф10-3474/19 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Тула

8 мая 2019 г.

А68-10668/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 06.05.2019.

Постановление изготовлено в полном объеме 08.05.2019.

Дело N А68-10668/2017

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Рыжовой Е.В., судей Капустиной Л.А. и Дайнеко М.М., при ведении протокола судебного заседания секретарем Горбатовым М.М., при участии от истца - индивидуального предпринимателя Захарова Алексея Павловича - Ореховой Е.А. (доверенность от 05.04.2017 71 ТО N 1034529); в отсутствие ответчика - Администрации муниципального образования город Донской, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального образования город Донской на решение Арбитражного суда Тульской области от 25.02.2019 по делу N А68-10668/2017 (судья Андреева Е.В.),

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Захаров Алексей Павлович (Тульская область, г. Новомосковск, ОГРНИП 305714934300014, ИНН 711401929654) (далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Тульской области с исковым заявлением к Администрации муниципального образования город Донской (Тульская область, г. Донской, ОГРН 1027101374893, ИНН 7114002300) (далее - администрация) о взыскании денежных средств в размере 939 288 рублей, расходов по оценке в размере 5 000 рублей и по оплате государственной пошлины в размере 21 786 рублей (т. 1, л. д. 4 - 6).

Истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил исковые требования, просил взыскать с ответчика денежные средства в размере 1 765 683 рублей, расходы по оценке в размере 5 000 рублей и по оплате государственной пошлины в размере 21 786 рублей (т. 3, л. д. 19).

Определением от 27.06.2018 уточнение исковых требований принято судом к рассмотрению (т. 3, л. д. 21).

Решением суда от 25.02.2019 исковые требования предпринимателя удовлетворены: с администрации в пользу предпринимателя взысканы денежные средства в размере 1 765 683 рублей, расходы по оценке в размере 5 000 рублей, судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 21 786 рублей и по оплате судебной экспертизы в размере 30 000 рублей. Затраты по оплате судебной экспертизы в размере 10 000 рублей отнесены на администрацию (т. 4, л. д. 6 - 21).

Суд принял экспертные заключения общества с ограниченной ответственностью "Шогин и Партнеры" (далее - ООО "Шогин и Партнеры") от 22.02.2018 N 2018-039, от 14.08.2018 N 2018-039/уточн в качестве надлежащего доказательства рыночной стоимости нежилого встроенного помещения с кадастровым (условным) номером: 71-71-25/018/2006-565 по состоянию на 08.08.2016 в размере 1 765 683 рублей, включающей НДС и стоимость капитального (восстановительного) ремонта. Посчитал, что установленная стоимость в размере 1 765 683 рублей наиболее полно отвечает принципу равноценного возмещения за изымаемое имущество.

Принимая во внимание результат проведенной по правилам процессуального законодательства экспертизы, суд признал правомерными и подлежащими удовлетворению требования истца о взыскании с ответчика денежных средств в размере 1 765 683 рублей в счет возмещения фактически изъятого из владения истца нежилого помещения.

Не согласившись с судебным актом, администрация обратилась в арбитражный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда от 25.02.2019 и принять по делу новый судебный акт (т. 4, л. д. 29 - 31).

Заявитель, ссылаясь на положения подпункта "л" пункта 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - постановление от 02.07.2009 N 14), полагает, что не отражение в резолютивной части решения информации о прекращении права собственности за старым владельцем на спорное помещение и передачи его в орган, принявший решение о признании не пригодным для проживания и не подлежащим ремонту, допускает повторное совершение действий со спорным имуществом собственником, что приведет к повторному получению компенсации за ранее отчужденное имущество.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель предпринимателя возражал против доводов апелляционной жалобы, просил оставить обжалуемое решение суда без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Администрация в заседание суда апелляционной инстанции не явилась.

Апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие администрации, извещенной надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания, в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Тульской области от 25.02.2019 проверены судом апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя предпринимателя, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения обжалуемого судебного акта в силу следующего.

Как следует из материалов дела, предприниматель на основании договора купли-продажи от 28.08.2008 N 16 и акта приема-передачи имущества от 01.09.2008 является собственником нежилого встроенного помещения с кадастровым (условным) номером: 71-71-25/018/2006-565, общей площадью 178,10 кв. м, назначение: объект нежилого назначения, номера на поэтажном плане 1 этаж пом. N 1 ком. N 1 - 7, лит. Аа2, расположенного по адресу: Тульская область, г. Донской, мкр. Шахтерский, ул. Полевая, д. 8, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 19.09.2008 серии 71-АВ N 052359 (т. 1, л. д. 44).

Постановлением администрации от 22.04.2010 N 424 (т. 1, л. д. 93), на основании заключения межведомственной комиссии по обследованию муниципального жилищного фонда от 01.04.2010 N 35-10 (т. 1, л. д. 96 - 97) и в соответствии со статьей 14 Жилищного кодекса Российской Федерации, постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом" (далее - постановление N 47) жилой дом по адресу: Тульская область, г. Донской, мкр. Шахтерский, ул. Полевая, д. 8, признан непригодным для проживания, не подлежащим ремонту.

Пунктом 2 постановления от 22.04.2010 N 424 Управлению жилищно-хозяйственного комплекса администрации муниципального образования город Донской предписано включить жилой дом по адресу: Тульская область, г. Донской, мкр. Шахтерский, ул. Полевая, д. 8, в "Список очередности переселения из домов и жилых помещений, непригодных для постоянного проживания и не подлежащих ремонту на территории муниципального образования город Донской".

Письмом от 08.08.2016 N РБ1.4/4051 (т. 1, л. д. 45- 46) администрация уведомила предпринимателя о том, что на основании постановления администрации от 22.04.2010 N 424 многоквартирный жилой дом по адресу: Тульская область, г. Донской, мкр. Шахтерский, ул. Полевая, д. 8, подлежит расселению и сносу, в связи с чем администрация муниципального образования город Донской предложила истцу рассмотреть возможность обмена принадлежащего ему нежилого помещения на нежилое помещение, находящееся в собственности муниципального образования город Донской, согласно рыночной стоимости нежилых помещений. Предложены следующие варианты обмена: ряд нежилых помещений, расположенных на 1-ом этаже дома N 5/3 по адресу: Тульская область, г. Донской, мкр. Центральный, ул. Первомайская; нежилое помещение площадью 43,3 кв. м, расположенное по адресу: Тульская область, г. Донской, мкр. Северо-Задонск, ул. Школьная, д. 32; нежилое помещение, общей площадью 89,1 кв. м, расположенное по адресу: Тульская область, г. Донской, мкр. Новоугольный, ул. Индустриальная, д. 1.

Рассмотрев предложенные администрацией варианты обмена, предприниматель 07.12.2016 направил администрации заявление с предложением заключить соглашение об изъятии в связи со сносом принадлежащего ему нежилого встроенного помещения путем компенсации рыночной стоимости в соответствии с отчетом об оценке от 04.07.2016 N 16/07-224 в размере 939 288 рублей, определенной по состоянию на 04.07.2016 (т. 1, л. д. 52 - 78; т. 2, л. д. 61)

Письмом от 30.12.2016 N 3-1895 администрация сообщила предпринимателю о том, что вопрос заключения соглашения об изъятии для муниципальных нужд нежилого встроенного помещения общей площадью 178,1 кв. м, расположенного по адресу: Тульская область, г. Донской, мкр. Шахтерский, ул. Полевая, д. 8, путем компенсации рыночной стоимости согласно отчету об оценке от 04.07.2016 N 16/07-224 требует дополнительного времени, о принятом решении будет сообщено дополнительно (т. 1, л. д. 47).

Письмом от 03.03.2017 N 3-1895 администрация сообщила предпринимателю о том, что готова рассмотреть вопрос о возмещении стоимости вышеуказанного нежилого помещения, однако есть основания полагать, что итоговая величина рыночной стоимости (выкупная цена), согласно отчету об оценке от 04.07.2016 N 16/07-224, завышена.

Учитывая изложенное, администрацией принято решение о проведении независимой оценки спорного нежилого помещения на основании технической документации, о результатах проведенной оценки будет сообщено дополнительно (т. 1, л. д. 48).

Письмом от 02.05.2017 N 3-1895 администрация сообщила предпринимателю о том, что на основании отчета общества с ограниченной ответственностью "Лювер" N 079-04/17 (т. 2, л. д. 1 - 54) итоговая оценка рыночно обоснованной стоимости нежилого помещения общей площадью 178,1 кв. м, расположенного по адресу: Тульская область, г. Донской, мкр. Шахтерский, ул. Полевая, д. 8, по его состоянию до сноса здания в ценах на июнь 2016 составляет 612 326 рублей. Поскольку бюджетом муниципального образования г. Донской не предусмотрены расходы на возмещение стоимости нежилых помещений, возмещение стоимости указанного выше нежилого помещения возможно на основании решения суда, вступившего в законную силу (т. 1, л. д. 49).

Истец с предложенной администрацией рыночной стоимостью нежилого помещения не согласился и 16.08.2017 направил ответчику претензию о возмещении стоимости нежилого помещения в размере 939 288 рублей в течение 10 рабочих дней с момента получения претензии (т. 1, л. д. 50).

В ответе на претензию от 28.08.2017 N 0-1058 ответчик сообщил истцу о том, что возместить стоимость нежилого помещения в размере 939 288 рублей не представляется возможным (т. 1, л. д. 51).

Соглашение об условиях изъятия нежилого помещения администрация предпринимателю не направила, многоквартирный жилой дом с расположенным в нем нежилым помещением площадью 178,1 кв. м, по адресу: Тульская область, г. Донской, мкр. Шахтерский, ул. Полевая, д. 8, принадлежащий истцу на праве собственности, снесен.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) (т. 1, л. д. 4 - 6; т. 3, л. д. 19).

Суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования предпринимателя исходя из следующего.

Согласно частям 1, 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В соответствии с частью 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты. Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства (абзац 2 части 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

В соответствии с частью 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 данной статьи. Таким образом, условием применения части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации является признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. Такой порядок закреплен в постановлении N 47.

Согласно пункту 33 постановления N 47, в редакции постановления Правительства Российской Федерации от 02.08.2007 N 494, основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания является наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан вследствие: ухудшения в связи с физическим износом в процессе эксплуатации здания в целом или отдельными его частями эксплуатационных характеристик, приводящего к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований; изменения окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещения, не позволяющих обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов в части содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических факторов наличия источников шума, вибрации, электромагнитных полей.

Жилые помещения, расположенные в полносборных, кирпичных и каменных домах, а также в деревянных домах и домах из местных материалов, имеющих деформации фундаментов, стен, несущих конструкций и значительную степень биологического повреждения элементов деревянных конструкций, которые свидетельствуют об исчерпании несущей способности и опасности обрушения, являются непригодными для проживания вследствие признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (пункт 34 постановления N 47).

В соответствии с частью 1 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления. Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (часть 2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Нормы Гражданского кодекса Российской Федерации и Земельного кодекса Российской Федерации предусматривают специальную систему гарантий прав собственников недвижимости, расположенной на участках, изымаемых для государственных и муниципальных нужд (статьи 235, 239, 239.2, 279, 281 Гражданского кодекса Российской Федерации, глава VII.1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Из подпункта 3.2 пункта 2 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится, в том числе отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 239.2 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 4 части 2 статьи 56.3 Земельного кодекса Российской Федерации принятие решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях, не предусмотренных пунктом 1 данной статьи, должно быть обоснованно, в частности решением о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (в случае изъятия земельного участка в связи с признанием расположенного на таком земельном участке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции).

Как указано в разъяснении, содержащемся в пункте 22 постановления 02.07.2009 N 14, в том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации. При этом положения части 4 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.

Согласно части 2 статьи 239.2 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если собственнику земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, или лицу, которому такой земельный участок принадлежит на ином праве, принадлежат расположенные на таком земельном участке объекты недвижимого имущества, изъятие такого земельного участка и отчуждение таких объектов в соответствии с настоящей статьей осуществляются одновременно.

Указание в части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации на то, что все жилые помещения подлежат изъятию, направлено на предотвращение уничтожения чужого имущества путем сноса на основании акта органа публичной власти. При этом нежилые помещения также могут входить в состав имущества частных лиц, и снос многоквартирного жилого дома, в котором расположены данные помещения, повлечет гибель этого имущества.

Как установлено судом первой инстанции, в указанных обстоятельствах снос многоквартирного жилого дома приведет к нарушению прав собственников как жилых, так и нежилых помещений, закрепленных в статье 35 Конституции Российской Федерации, статьях 1 и 235 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, в соответствии с частью 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к рассматриваемым правоотношениям подлежат по аналогии применению нормы части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Согласно части 3 статьи 239.2 Гражданского кодекса Российской Федерации отчуждение зданий, сооружений, помещений, расположенных в таких зданиях, сооружениях, объектов незавершенного строительства в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по правилам, предусмотренным для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Данные правила установлены статьей 279 Гражданского кодекса Российской Федерации, из части 6 которой следует, что сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд (далее - соглашение об изъятии). В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом.

В силу статей 56.2, 56.10 Земельного кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации обязанность по выплате выкупной цены изымаемого помещения возлагается на орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявший решение об изъятии земельного участка и помещения.

Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости в выкупную цену (раздел II Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014).

Как установлено судом первой инстанции, на момент рассмотрения спора принадлежащее истцу нежилое помещение в результате распорядительных действий ответчика было фактически изъято из его владения без предоставления равноценного возмещения.

Между тем, в соответствии со статьей 35 Конституции Российской Федерации никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Возмездность изъятия имущества для государственных и муниципальных нужд является общим правилом правового регулирования соответствующих отношений (с учетом вышеприведенных положений статьи 35 Конституции Российской Федерации), в силу чего обратное должно быть прямо предусмотрено законом.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ) отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным настоящим Федеральным законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной и иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Статьей 13 Закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ определено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В соответствии с информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной.

В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что, согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности, отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Поскольку между сторонами возник спор относительно рыночной стоимости выкупаемого имущества, определением суда от 18.01.2018 (т. 2, л. д. 67 - 69) по ходатайству истца по делу была назначена оценочная экспертиза, проведение которой было поручено ООО "Шогин и Партнеры".

Перед экспертом поставлен вопрос: какова рыночная стоимость объекта недвижимости: нежилого встроенного помещения, общей площадью 178,10 кв. м, назначение: объект нежилого назначения, номера на поэтажном плане 1 этаж пом. N 1 ком. N 1 - 7, лит. Аа2, с кадастровым номером: 71-71-25/018/2006-565, адрес объекта: Тульская область, г. Донской, мкр. Шахтерский, ул. Полевая, д. 8, по состоянию на 08.08.2016?

Определением суда от 05.03.2018 (т. 2, л. д. 114 - 115) производство по делу возобновлено в связи с поступлением в суд заключения эксперта ООО "Шогин и Партнеры" от 22.02.2018 N 2018-039.

Согласно выводам эксперта ООО "Шогин и Партнеры" Шогина В.А. от 22.02.2018 N 2018-039 (т. 2, л. д. 75 - 113) рыночная стоимость объекта недвижимости: нежилого встроенного помещения, общей площадью 178,10 кв. м, назначение: объект нежилого назначения, номера на поэтажном плане 1 этаж пом. N 1 ком. N 1 - 7, лит. Аа2, с кадастровым номером: 71-71-25/018/2006-565, адрес объекта: Тульская область, г. Донской, мкр. Шахтерский, ул. Полевая, д. 8 по состоянию на 08.08.2016 равна 1 765 683 рублей с учетом НДС.

Определением от 04.07.2018 суд предложил эксперту ООО "Шогин и партнеры" Шогину В.А. представить в письменном виде дополнения или пояснения к заключению от 22.02.2018 N 2018-039 по вопросу: каким образом при расчете рыночной стоимости спорного объекта учитывался физический износ объекта оценки, так как согласно техническому паспорту от 10.10.2016 физический износ объекта недвижимости лит. А, в которое встроено нежилое помещение истца, составляет 60 %; обоснование применения аналогов, указанных в заключении, для определения рыночной стоимости объекта оценки.

Согласно заключению эксперта ООО "Шогин и Партнеры" Шогина В.А. от 14.08.2018 N 2018-039/уточн (т. 3, л. д. 30 - 69) рыночная стоимость объекта недвижимости: нежилого встроенного помещения, общей площадью 178,10 кв. м, назначение: объект нежилого назначения, номера на поэтажном плане 1 этаж пом. N 1 ком. N 1 - 7, лит. Аа2, с кадастровым номером: 71-71-25/018/2006-565, адрес объекта: Тульская область, г. Донской, мкр. Шахтерский, ул. Полевая, д. 8, по состоянию на 08.08.2016 была равна 1 068 135 рублей 62 копейки с учетом НДС. Износ объекта оценки учтен в корректировке на состояние сравниваемых объектов. Величина корректировки составила минус 26 % к удельной цене аналогов. Различие в конструктивном исполнении сравниваемых объектов учтено в соответствующей корректировке, равной минус 25 % к удельной цене аналогов. Обоснование возможности использования найденных аналогов представлено в разделе "анализ рынка".

При расчете стоимости невыполненного капитального ремонта оценщик исходил из того, что капитальный ремонт должен приводить ремонтируемый жилой дом, и соответственно, оцениваемую комнату, в состояние, соответствующее нормативным требованиям к качеству жилья, действующим на момент проведения такого ремонта.

Расчет невыполненного капитального ремонта может быть произведен в три этапа:

1. Расчет стоимости выполненного капитального ремонта здания в целом.

2. Расчет удельной стоимости капитального ремонта здания в целом.

С учетом рассчитанного удельного показателя расчет стоимости капитального ремонта, относимого к объекту оценки.

При проведении капитального ремонта, как правило, не происходит восстановление первоначальных свойств таких конструктивных элементов, как фундамент и несущие стены. Все остальные конструктивные элементы могут быть восстановлены полностью.

С учетом расчетов оценщика, стоимость невыполненного капитального ремонта может быть определена, как минимум, в размере вклада в полную восстановительную стоимость объекта оценки следующих короткоживущих конструктивных элементов: крыша - 6 %, полы - 10 %, проемы - 9 %, отделка - 13 %, внутренние с/т и электроустройства - 18 %, прочие работы - 5 %. Если бы капитальный ремонт был выполнен в соответствии с регламентом, на дату оценки замененные конструктивные элементы были бы в удовлетворительном состоянии, что примерно соответствует 50 % износа.

Полная восстановительная стоимость объекта оценки установлена оценщиком в размере 2 866 472 рублей. Доля короткоживущих конструктивных элементов равна - 61 %. С учетом нормального износа доля короткоживущих элементов составляла бы около 30,5 %. Стоимость невыполненного капитального ремонта равна 874 273 рублей 96 копеек. С учетом остаточной стоимости объекта оценки, рассчитанной оценщиком в рамках применения затратного подхода к оценке, могла быть равной округленно 1 760 014 рублей.

Поскольку у ответчика возникли сомнения в обоснованности заключения эксперта от 22.02.2018 N 2018-039, от 14.08.2018 N 2018-039/уточн, определением суда от 19.10.2018 по ходатайству ответчика по делу была назначена повторная оценочная экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью "Красные ворота" (далее - ООО "Красные ворота") (т. 3, л. д. 90 - 92).

Перед экспертом поставлены следующие вопросы:

- соответствует ли заключение эксперта от 22.02.2018 N 2018-039, выполненное ООО "Шогин и Партнеры" требованиям Закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ, федеральным стандартам оценки, утвержденным Минэкономразвития Российской Федерации, иным стандартам профессиональной практики, которые были использованы оценщиком при проведении работы?

- если выявленные несоответствия стандартам и правилам оценочной деятельности могли повлиять на определение рыночной стоимости объекта недвижимости, определить какова рыночная стоимость объекта недвижимости - нежилого встроенного помещения, общей площадью 178,10 кв. м, назначение: объект нежилого назначения, номера на поэтажном плане 1 этаж пом. N 1 ком. N 1 - 7, лит. Аа2, с кадастровым номером: 71:26:070802:172 (с условным номером: 71-71-25/018/2006-565), адрес объекта: Тульская область, г. Донской, мкр. Шахтерский, ул. Полевая, д. 8, по состоянию на 08.08.2016?

Согласно выводам эксперта ООО "Красные ворота" Тимохина В.А. от 19.11.2018 N 164/2018 (т. 3, л. д. 102 - 127) заключение эксперта ООО "Шогин и Партнеры" от 22.02.2018 N 2018-039 об определении рыночной стоимости объекта недвижимости не соответствует требованиям статьи 11 Закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ, Федеральным стандартам оценки, однако выявленные несоответствия относятся к нормативно-методическим требованиям в отношении отчета об оценке и не влияют на расчетную часть, определяющую рыночную стоимость нежилого помещения на указанную дату.

После проверки расчетов, эксперт заявляет, что не может подтвердить рыночную стоимость нежилого встроенного помещения, общей площадью 178,1 кв. м, назначение: объект нежилого назначения, номера на поэтажном плане 1 этаж пом. N 1 ком. N 1 - 7, лит. Аа2, с кадастровым номером: 71:26:070802:172 (с условным номером: 71-71-25/018/2006-565), адрес объекта: Тульская область, г. Донской, мкр. Шахтерский, ул. Полевая, д. 8, в размере 1 765 683 рублей по состоянию на 31.10.2017. После проведения необходимых расчетов, эксперт заявляет, что стоимость нежилого встроенного помещения, общей площадью 178,1 кв. м, назначение: объект нежилого назначения, номера на поэтажном плане 1 этаж пом. N 1 ком. N 1 - 7, лит. Аа2, с кадастровым номером: 71:26:070802:172 (с условным номером: 71-71-25/018/2006-565), адрес объекта: Тульская область, г. Донской, мкр. Шахтерский, ул. Полевая, д. 8, по состоянию на 31.10.2017 составляет 1 328 000 рублей.

Определением от 18.12.2018 и в соответствии с запросом от 24.12.2018 (т. 3, л. д. 134, 136) суд первой инстанции предложил ООО "Красные ворота" представить пояснения о том, был ли включен НДС при определении рыночной стоимости нежилого встроенного помещения, общей площадью 178, 1 кв. м, адрес объекта: г. Донской, мкр. Шахтерский, ул. Полевая, д. 8, которая была установлена экспертным заключением от 19.11.2018 N 164/2018 в размере 1 328 000 рублей.

В соответствии с ответом ООО "Красные ворота" от 09.01.2019 N А-003 при расчете рыночной стоимости объекта недвижимости применялся сравнительный подход (метод сравнения продаж). Информация по аналогам под N 1, 2 была использована из заключения эксперта от 22.02.2018 N 2018-039, который, в свою очередь, получил ее из открытых источников информации, так же была получена и информация по аналогу под N 3. Публичная оферта, как правило (если нет специальной оговорки) предполагает стоимость, в которую включены все налоги и обязательные платежи, в том числе и НДС (если продавец является плательщиком НДС). Вследствие этого, рыночная стоимость нежилого встроенного помещения общей площадью 178,1 кв. м, назначение: объект нежилого назначения, номера на поэтажном плане 1 этаж, помещения N 1, ком. N 1 - 7, лит Аа2, кадастровый номер: 71:26:070802:172 (условный номер: 71-25/018/2006-565), адрес объекта: Тульская область, г. Донской, мкр. Шахтерский, ул. Полевая, д. 8, составляет 1 328 000 рублей, в том числе НДС в размере 239 040 рублей (т. 3, л. д. 140).

Согласно части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Статьей 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определено, что доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела. В качестве доказательств допускаются письменные и вещественные доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле, заключения экспертов, показания свидетелей, аудио- и видеозаписи, иные документы и материалы.

Доказательства должны быть получены и исследованы в соответствии с требованиями действующего законодательства.

В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В силу статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу. При этом арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Оценив заключения эксперта ООО "Шогин и Партнеры" Шогина В. А. от 22.02.2018 N 2018-039, от 14.08.2018 N 2018-039/уточн, суд первой инстанции правомерно признал их соответствующими требованиям статей 64, 67, 68, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

С учетом изложенного, суд первой инстанции обоснованно принял экспертные заключения от 22.02.2018 N 2018-039, от 14.08.2018 N 2018-039/уточн в качестве надлежащего доказательства рыночной стоимости нежилого встроенного помещения, общей площадью 178,10 кв. м, назначение: объект нежилого назначения, номера на поэтажном плане 1 этаж пом. N 1 ком. N 1 - 7, лит. Аа2, с кадастровым номером: 71-71-25/018/2006-565, адрес объекта: Тульская область, г. Донской, мкр. Шахтерский, ул. Полевая, д. 8, по состоянию на 08.08.2016 в размере 1 765 683 рублей, включающей НДС и стоимость капитального (восстановительного) ремонта.

Суд апелляционной инстанции согласен с выводом суда первой инстанции о том, что установленная стоимость в размере 1 765 683 рублей наиболее полно отвечает принципу равноценного возмещения за изымаемое имущество, предусмотренному статьей 35 Конституции Российской Федерации и статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей принцип полного возмещения убытков.

Принимая во внимание результат проведенной по правилам процессуального законодательства экспертизы, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что требования истца о взыскании с ответчика денежных средств в размере 1 765 683 рублей в счет возмещения фактически изъятого из владения истца нежилого помещения являются правомерными и подлежащими удовлетворению.

Суд апелляционной инстанции согласен с выводом суда первой инстанции о том, что расходы по оплате услуг оценщика в размере 5 000 рублей за составление отчета общества с ограниченной ответственностью "Оценка+Л" N 16/07-224 (квитанция от 05.07.2016 N 225 (т. 1, л. д. 79)) подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

Оснований для переоценки указанных выводов и обстоятельств у суда апелляционной инстанции не имеется.

Проанализировав материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что доводы, приведенные заявителем в апелляционной жалобе, сводятся к несогласию с выводами суда и установленными обстоятельствами, являются несостоятельными и не могут служить основанием для отмены принятого обжалуемого законного и обоснованного судебного акта суда первой инстанции.

Обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исследованным судом первой инстанции, дана надлежащая правовая оценка по правилам, установленным статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, выводы суда первой инстанции соответствуют материалам дела и действующему законодательству.

Нарушений норм процессуального и материального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии с частью 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Согласно подпункту 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации государственная пошлина за подачу апелляционной жалобы не подлежит уплате в доход федерального бюджета заявителем - администрацией.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Тульской области от 25.02.2019 по делу N А68-10668/2017 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Администрации муниципального образования город Донской (Тульская область, г. Донской, ОГРН 1027101374893, ИНН 7114002300) - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме.

В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Е.В. Рыжова

Судьи

Л.А. Капустина М.М. Дайнеко