Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 мая 2019 г. N 18АП-5335/19

г. Челябинск

08 мая 2019 г.

Дело N А07-18261/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 06 мая 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 08 мая 2019 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,

судей Богдановской Г.Н., Соколовой И.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Ихсановой Э.Ф., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления земельных и имущественных отношений администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 27.02.2019 по делу N А07-18261/2018 (судья Абдуллина Э.Р.).

Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - истец, УЗИО Администрации ГО г.Уфа РБ) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ДомоСтрой" (далее - ответчик, "ДомоСтрой") о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.02.2015 по 31.07.2018 в размере 1 000 184 руб.92 коп., пени за период с 11.02.2015 по 31.07.2018 в размере 352 392 руб. 11 коп. (с учетом уточнений принятых в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации т. 1, л.д. 110).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью ПКФ "Квалитет" (далее - третье лицо, ООО ПКФ "Квалитет").

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 27.02.2019 (резолютивная часть объявлена 21.02.2019) исковые требования удовлетворены частично. С ООО "ДомоСтрой" в пользу УЗИО Г. УФЫ взыскана сумма долга в размере 486 327 руб. 81 коп., пени в размере 87 992 руб. 03 коп., и госпошлина по иску в размере 11 263 руб. В остальной части требований отказано.

УЗИО Администрации ГО г.Уфа РБ с вынесенным судебным актом не согласилось, обратилось в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт. По мнению подателя апелляционной жалобы, арбитражным судом первой инстанции при принятии обжалуемого в апелляционном порядке судебного акта допущено неправильное применение норм материального права. В частности апеллянт полагает, что соглашением от 15.12.2014 права и обязанности арендатора перешли к новому арендатору. Новый арендатор принял все свои права и обязанности, и в договоре аренды на оставшиеся срок вступает новый арендатор. Указывают на то, что платежи, поступившие без указания назначения платежа или без указания периода погашения задолженности, подлежат отнесению на более ранний период задолженности в хронологическом порядке.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично путем размещения указанной информации на официальном сайте в сети Интернет; в судебное заседание представители лиц, участвующих в деле, не явились.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей участвующих в деле лиц.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 03.11.2011 между Управлением по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Поляковым Александром Сергеевичем (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 1469-11 с кадастровым номером 02:55:020631:11, расположенный по адресу: Октябрьский район городского округа г. Уфа РБ, ул. Уфимское шоссе, д. 17, занимаемым складом и магазином общей площадью 8420 кв. м., сроком с 06.07.2011 по 06.07.2021 (пункты 1.1., 3.1. договора).

Согласно пункту 3.1. договора в соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса РФ стороны установили, что условия договора применяются к отношениям, возникшим между сторонами с 06.07.2011.

Согласно пункту 4.3. договора расчет арендной платы определен в приложении к договору, который является неотъемлемой частью договора.

Расчет арендной платы на последующие годы осуществляется арендатором самостоятельно и согласовываются с арендодателем в срок до 01 февраля текущего года (пункт 4.4 договора).

Согласно пункту 4.6. договора арендная плата за первый подлежащий оплате период с 06.07.2011 по дату подписания договора определяется как сумма арендных плат, начисленных за период с 06.07.2011 по дату подписания договора определяется как сумма арендных плат, начисленных за период с 06.07.2011 по месяц подписания договора включительно, и вносится арендатором в течение двадцати дней со дня подписания договора.

Расчеты арендной платы, начиная с 06.07.2011 указаны в Приложениях N 2 к настоящему договору, которые являются его неотъемлемой частью.

В соответствии с пунктом 4.7. арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперед, но не позднее десятого числа текущего месяца.

В соответствии с пунктом 7.1 договора аренды в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательства по внесению арендной платы он уплачивает неустойку в размере 0,05 % от месячного размера арендной платы за каждый день просрочки.

20.12.2012 между Управлением по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и ООО ПКФ "Квалитет" заключено дополнительное соглашение N 1469/2-11 о присоединении к договору аренды земельного участка N 1469-11 от 03.11.2011.

Согласно пункту 2 дополнительного соглашения все обязательства сторон за исключением размера арендной платы и срока действия договора, определяются договором аренды земельного участка N 1469-11 от 03.11.2011.

Условия договора, указанного в пункте 2 соглашения распространяются на отношения сторон с 06.07.2011 по 06.07.2021 в соответствии со статьей 425 ГК РФ (пункт 3 соглашения).

Площадь земельного участка, за которую устанавливается арендная плата, определяется пропорционально занимаемой арендатором площади здания (помещения в нем), сооружения, принадлежащим ему на праве собственности или ином вещном праве к общей площади всех зданий, сооружений, расположенных на участке и составляет 2528 кв.м. (пункт 4 дополнительного соглашения).

19.11.2015 между Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа г. Уфа РБ и ООО "ДомоСтрой" заключено дополнительное соглашение о внесении изменений в дополнительное соглашение N 1469/2-11 о присоединении к Договору аренды земельного участка N 1469-11 от 03.11.2011.

Согласно пункту 1 стороны установили, что на основании обращения вх.N 12451 от 05.11.2015 соглашения о передаче прав и обязанностей арендатора по дополнительному соглашению N 1469/2-11 от 20.12.2012 к договору аренды земельного участка N 1469-11 от 03.11.2011 г. N б/н от 15.12.2014, зарегистрированного в Управлении Росреестра по РБ за N 02- 04/101-04/301/054/2015-6348/22 от 27.10.2015, права и обязанности арендатора по указанному дополнительному соглашению о присоединении к договору аренды переданы от ООО ПКФ "Квалитет" к ООО "ДомСтрой" с 27.10.2015.

15.12.2014 между ООО ПКФ "Квалитет" (арендатор) и ООО "Домострой" (Новый арендатор) подписано соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора по дополнительному соглашению N 1469/2-11 к договору аренды земельного участка N 1469-11 от 03.11.2011 (т.2, л.д. 13).

Согласно пункту 1. Указанного соглашения арендатор передает, а Новый арендатор принимает все права и обязанности арендатора по договору аренды в отношении земельного участка площадью 2528 кв.м., расположенного по адресу Октябрьский район Городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ул. Уфимское шоссе, д. 17, занимаемый складскими помещениями. Дополнительное Соглашение N 1469/2-11 от 20.12.2014 к договору аренды N1469-11 от 03.11.2011.

Из пункта 2 указанного соглашения от 15.12.2014 следует, что задолженность по арендной плате оплачивает Новый арендатор.

20.03.2018 Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан направило претензию (исх. N УЗ 2014) ООО "ДомСтрой" об имеющейся задолженности за период с 01.10.2013 по 31.03.2018 - задолженность по арендной плате в размере 1 656 345 руб. 32 коп.; за период 11.10.2013 по 20.03.2018 - пени в размере 551 602 руб. 96 коп.

Невыполнение указанного требования послужило основанием для обращения общества в арбитражный суд с настоящим иском

Суд первой инстанции, рассмотрев заявленные требования, счел их подлежащими удовлетворению в части, поскольку истом применена неверная кадастровая стоимость земельного участка.

Оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации все имеющиеся в деле доказательства в их совокупности, суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции являются правильными, соответствуют обстоятельствам дела и действующему законодательству.

В соответствии со статьей 307 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в ГК РФ.

Статья 309 ГК РФ предусматривает обязанность надлежащего исполнения обязательства в соответствии с его условиями и требованиями закона. Как установлено статьей 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статей 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации стороны пользуются равными правами на предоставление доказательств и несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в том числе представления доказательств обоснованности и законности своих требований и возражений.

Проанализировав характер спорных правоотношений, исходя из содержания прав и обязанностей сторон по договору N 1469-11, дополнительных соглашений к нему, суд первой инстанции правильно квалифицировал их как правоотношения по договору аренды, регулируемые главой 34 ГК РФ.

На основании пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в пункта 4 статьи 27 того же Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункт 3 статьи 607 ГК РФ).

На основании пункта 4 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды.

Из материалов дела следует, что в соответствии с договором аренды земельного участка N 1469-11 от 03.11.2011, дополнительного соглашения о внесении изменений в дополнительное соглашение N1469/2-11 о присоединении к Договору аренды земельного участка N1469-11 от 03.11.2011, ответчику в аренду передан земельный участок с кадастровым номером 02:55:020631:11, расположенный по адресу: Октябрьский район городского округа г. Уфа РБ, ул. Уфимское шоссе, д. 17, сроком по 06.07.2021

При таких обстоятельствах, поскольку стороны согласовали существенные условия договора аренды, в том числе в дополнительном соглашении земельный участок передан истцом и принят ответчиком без замечаний и возражений, форма договора аренды, предусмотренная статьей 651 ГК РФ, соблюдена, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о заключенности договора аренды N 1469-11 от 03.11.2011, и дополнительного соглашения к нему, и следовательно возникновении между сторонами обязательственных правоотношений по поводу исполнения условий договора.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.

В силу пункта 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Однако в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (статья 424 названного Кодекса).

Согласно пункту 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу положений статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11 по делу N А47-7623/2010 указано, что регулирование арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

Арендная плата в настоящем случае является регулируемой, то есть исчисляемой на основании норм действующего законодательства.

Так, в настоящем случае истец исчислил арендную плату в спорном периоде в соответствии с порядком расчета годовой арендной платы, взимаемой за пользование земельными участками, находящиеся в собственности г. Уфы, утвержденным решением Совета Городского округа город Уфа РБ N 30/7 от 03.12.2007 (в редакции Решения Совета городского округа город Уфа РБ N 31/15 от 15.12.2010) и рассчитывается по формуле:

Апл = КСУ * Саn * (S1/S).

По расчету истца задолженность по арендной плате по договору за период с 01.02.2015 по 31.07.2018 составила в размере 1 000 184 руб. 92 коп.

При расчете задолженности истцом применена кадастровая стоимость земельного участка в размере 134 581 406 руб. 80 коп.

По правилам арбитражного судопроизводства каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доказательства представляются лицами, участвующими в деле (часть 1 статьи 66 АПК РФ). При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в частности по представлению доказательств (часть 2 статьи 9, часть 1 статьи 41 АПК РФ).

Возражая против исковых требований, ответчиком представлен контррасчет.

Материалами дела подтверждено и судом первой инстанции, верно установлено, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 02:55:020631:11 общей площадью 8420 кв.м., распложенного по адресу: Республика Башкортостан, г.Уфа, Октябрьский район, ул.Уфимское шоссе, 17 по состоянию по состоянию на 01.06.2014 определена в размере 152 661 504 руб. 40 коп

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 02:55:020631:11 по состоянию на 01.01.2015 составляет 19 251 488 руб.

Согласно справкам о кадастровой стоимости за 2015 - 2017 год - стоимость земельного участка также составляла 19 251 488 руб.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 02:55:020631:11 по состоянию на 01.01.2018 составляет 24 194 000 руб.

Таким образом, судом первой инстанции произведен перерасчет арендной платы в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:55:020631:11.

Согласно расчету суда первой инстанции, с учетом частичной оплаты, задолженность по арендной плате за период с 01.08.2015 по 30.10.2016 составила 486 327 руб. 81 коп.

Возражений относительно расчета суда сторонами не представлено.

Оснований для переоценки расчетов у суда апелляционной инстанции не имеется, апелляционная жалоба возражений относительно арифметической верности расчетов не содержит.

Согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии со статьей 331 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства, при этом несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

На основании статьи 331 ГК РФ соглашение о неустойке (штрафе) должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

Как указано в пункте 7.1 договора в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательства по внесению арендной платы он уплачивает неустойку в размере 0,05 % от месячного размера арендной платы за каждый день просрочки.

В связи с тем, что условие о неустойке в размере 0,05% от суммы неисполненного денежного обязательства за каждый день просрочки содержится непосредственно в договоре N 1469-11 требование о письменной форме соглашения о неустойке сторонами выполнено.

Учитывая, что при взыскании основной задолженности расчет арендной платы судом первой инстанции произведен самостоятельно, то сумма неустойки по договору также подлежит изменению.

Согласно расчету суда за период с 11.02.2015 по 31.07.2018 сумма неустойки составила 87 992 руб. 03 коп.

Оснований для переоценки расчетов у суда апелляционной инстанции не имеется, апелляционная жалоба возражений относительно арифметической верности расчетов не содержит.

Таким образом, на основании выше изложенного, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования истца частично.

Судом первой инстанции также верно отмечено относительно срока исковой давности.

В соответствии со статьей 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Исходя из указанной нормы под правом лица, подлежащим защите судом, следует понимать субъективное гражданское право конкретного лица.

В силу статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Пропуск истцом срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований (пункт 2 статьи 199 ГК РФ).

Как разъяснено в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", течение срока исковой давности прерывается совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга (статья 203 Кодекса). К действиям, свидетельствующим о признании долга в целях перерыва течения срока исковой давности, в частности, могут относиться: признание претензии; изменение договора уполномоченным лицом, из которого следует, что должник признает наличие долга, равно как и просьба должника о таком изменении договора (например, об отсрочке или о рассрочке платежа); акт сверки взаимных расчетов, подписанный уполномоченным лицом. По смыслу статьи 203 Гражданского кодекса Российской Федерации признанием долга могут быть любые действия, позволяющие установить, что должник признал себя обязанным по отношению к кредитору.

В пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 приведен примерный перечень таких действий, данный перечень не является исчерпывающим, и каждое конкретное действие подлежит оценке суда в совокупности с представленными сторонами доказательствами.

Как следует из материалов дела и верно установлено судом первой инстанции, истец взыскивает задолженность, обязанность по уплате которой возникла с 2013 года.

Вместе с тем, истец обратился в суд с настоящим иском 28.06.2018.

С учетом факта приостановления течения срока исковой давности, в виду наличия частичных платежей, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что срок исковой давности по требованиям о взыскании арендной платы пропущен до 01.02.2015.

Таким образом, истцом правомерно заявлено требование о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.02.2015 по 31.07.2018. В указанной части от ответчика возражений не поступало.

Доводы истца о том, что платеж за сентябрь 2017 года, ушел на погашение задолженности, возникшей ранее, не принимается судом апелляционной инстанции, поскольку УЗИО Администрации ГО г.Уфа РБ вправе произвести зачет платежей поступивших на основании платежных поручений только в пределах срока исковой давности, то есть после 01.02.2015.

Доводы и аргументы УЗИО Администрации ГО г.Уфа РБ, приведенные в апелляционной жалобе, были предметом рассмотрения суда первой инстанции и не содержат фактов, которые не были бы проверены судом и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу. Каких-либо новых обстоятельств, которые могли бы повлиять на законность и обоснованность судебного акта, в апелляционной инстанции не установлено.

Всем доказательствам, представленным сторонами, обстоятельствам дела, а также доводам, в том числе, изложенным в жалобе, суд первой инстанции дал надлежащую правовую оценку, оснований для переоценки выводов у суда апелляционной инстанции в силу статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

С учетом изложенного обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 27.02.2019 по делу N А07-18261/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления земельных и имущественных отношений администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.П. Ермолаева

Судьи

Г.Н. Богдановская И.Ю. Соколова