Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 мая 2019 г. N 19АП-10288/18

город Воронеж

07 мая 2019 г.

Дело N А64-6029/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 25 апреля 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 07 мая 2019 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ушаковой И.В.,

судей Кораблевой Г.Н.,

Щербатых Е.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Куриловой А.С.,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью "Олимп": Бекренева А.В., представителя по доверенности от 10.03.2018, сроком на три года (до перерыва);

от общества с ограниченной ответственностью "Звезда-2": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от общества с ограниченной ответственностью "Тамбовспецстрой": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от Тамбовского РОСП УФССП России по Тамбовской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Олимп" (ОГРН 1066820015855, ИНН 6820023581) на решение Арбитражного суда Тамбовской области от 16.11.2018 по делу N А64-6029/2018 (судья Егорова Т.В.) по иску общества с ограниченной ответственностью "Олимп" (ОГРН 1066820015855, ИНН 6820023581) к обществу с ограниченной ответственностью "Звезда-2" (ОГРН 1026800886177, ИНН 6820015904), обществу с ограниченной ответственностью "Тамбовспецстрой" (1036888184520, ИНН 6832041610) об освобождении имущества от ареста,

третьи лица: Тамбовский РОСП УФССП России по Тамбовской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Олимп" (далее - ООО "Олимп", истец) обратилось в Арбитражный суд Тамбовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью Звезда-2" (далее - ООО "Звезда-2", ответчик) об освобождении от ареста и исключении из описи ООО "Олимп" имущество недвижимости - незавершенное строительство вид нежилое помещение, расположено по адресу: Тамбовская область, г. Тамбов, ул.Октябрьская, д. 61 А, кадастровый номер 68:29:0101009:157.

В ходе рассмотрения дела в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса РФ в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, судом области были привлечены Тамбовский РОСП УФССП России по Тамбовской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области.

Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 16.11.2018 в удовлетворении исковых требований ООО "Олимп" отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, ООО "Олимп" обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда первой инстанции отменить.

В настоящее судебное заседание суда апелляционной инстанции представители ООО "Звезда-2", ООО "Тамбовспецстрой" и третьих лиц не явились.

Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения лиц о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассматривалась в отсутствие их представителей в порядке статей 123, 156, 266 АПК РФ, пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации".

В ходе судебного заседания представитель ООО "Олимп" поддержал доводы апелляционной жалобы, считая обжалуемое решение незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм материального и процессуального права, просил отменить его полностью, принять по делу новый судебный акт. Как пояснял представитель, в рамках заявленного иска, не смотря на существующие множественные запреты в отношении спорного имущества, истец просит освободить от ареста и исключить из описи имущество должника - незавершенное строительство - вид нежилое помещение, расположено по адресу: Тамбовская область, г. Тамбов, ул.Октябрьская, д. 61 А, кадастровый номер 68:29:0101009:157, который произведен постановлением судебного пристава исполнителя Тамбовского районного ОСП УФФСП России по Тамбовской области Муравьевым Э.В. от 22.05.2017 N 68022/17/59226 и акта от 26.05.2017 и в связи с принятым постановления РОСП УФССП России по Тамбовской области о запрете регистрационных действий в отношении объектов недвижимого имущества от 05.05.2017 N 68022/17/51555.

В судебном заседании судом апелляционной инстанции в порядке статей 163, 184, 266 Арбитражного процессуального кодекса РФ был объявлен перерыв до 25.04.2019.

Информация о перерыве в судебном заседании была размещена на официальном сайте Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда (http://19aas.arbitr.ru/) и в картотеке арбитражных дел (http://kad.arbitr.ru).

Апелляционная инстанция, выслушав мнение представителя истца, изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, считает, что жалоба ООО "Олимп" подлежит удовлетворению.

Как следует из материалов дела, 24.04.2017 между ООО "Звезда-2" (продавец) и ООО "Олимп" (покупатель) был заключен договор купли продажи объекта незавершенного строительства, согласно условиям пункта 1.1. которого продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять и оплатить в соответствии с условиями договора: объект незавершенного строительства, назначение нежилое здание, площадь общая 918,2 кв.м, степень готовности объекта: 68%, адрес (местоположение): Тамбовская область, г. Тамбов, ул. Октябрьская, д. 61А, кадастровый номер 68:29:0101009:157. 02.05.2017 ООО "Звезда-2" и ООО "Олимп" обратились в Управление Росреетра по Тамбовской области с заявлением о государственной регистрации перехода права на данный объект недвижимости, о чем представлена расписка о получении документов на государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав.

Как сообщает ООО "Олимп" регистрация указанной сделки приостановлена в связи с наложением запрета на регистрационные действия на спорный объект на основании постановления РОСП УФССП России по Тамбовской области о запрете регистрационных действий в отношении объектов недвижимого имущества от 05.05.2017 N 68022/17/51555. 26.05.2017 судебным приставом-исполнителем составлен акт о наложении ареста (описи имущества) на имущество должника ООО "Звезда-2", а именно: объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: Тамбовская область, г. Тамбов, ул. Октябрьская, д. 61А, кадастровый номер 68:29:0101009:157.

Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 12.10.2017 по делу N А64-3446/2017 в отношении ООО "Звезда-2" введена процедура банкротства.

ООО "Олимп", полагая, что недвижимое имущество, на которое наложен арест, принадлежит ему, а не ООО "Звезда-2", а наложенный арест на приобретенное имущество, препятствует законному владельцу зарегистрировать переход права собственности, обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Основания и порядок наложения ареста на имущество должника предусмотрены статьей 80 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" (далее - Закон об исполнительном производстве).

Согласно части 1 статьи 80 Закона об исполнительном производстве судебный пристав-исполнитель в целях обеспечения исполнения исполнительного документа, содержащего требования об имущественных взысканиях, вправе, в том числе и в течение срока, установленного для добровольного исполнения должником содержащихся в исполнительном документе требований, наложить арест на имущество должника. При этом судебный пристав-исполнитель вправе не применять правила очередности обращения взыскания на имущество должника.

В случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание, заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском об освобождении имущества от наложения ареста или исключении его из описи (часть 1 статьи 119 Закона об исполнительном производстве).

Арест имущества должника включает запрет распоряжаться имуществом, а при необходимости - ограничение права пользования имуществом или изъятие имущества.

Вид, объем и срок ограничения права пользования имуществом определяются судебным приставом-исполнителем в каждом случае с учетом свойств имущества, его значимости для собственника или владельца, характера использования и других факторов.

Как разъяснено в пункте 50 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", по смыслу статьи 119 Федерального закона "Об исполнительном производстве" при наложении ареста в порядке обеспечения иска или исполнения исполнительных документов на имущество, не принадлежащее должнику, собственник имущества (законный владелец, иное заинтересованное лицо, в частности невладеющий залогодержатель) вправе обратиться с иском об освобождении имущества от ареста.

Согласно пункту 51 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской от 29.04.2010 N 22 споры об освобождении имущества от ареста рассматриваются в соответствии с подведомственностью дел по правилам искового производства независимо от того, наложен арест в порядке обеспечения иска или в порядке обращения взыскания на имущество должника во исполнение исполнительных документов.

Ответчиками по таким искам являются: должник, у которого произведен арест имущества, и те лица, в интересах которых наложен арест на имущество. Судебный пристав-исполнитель привлекается к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Исходя из содержания статей 301 - 305 Гражданского кодекса РФ, иск об освобождении имущества от ареста или исключении его из описи может быть предъявлен собственником этого имущества или иным лицом, владеющим имуществом по основаниям, предусмотренным законом или договором.

Из анализа вышеуказанных правовых позиций следует, что истец, обращаясь в суд с требованием об освобождении имущества от ареста, в порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ должен представить доказательства наличия у него вещного права на спорное имущество (является законным владельцем, иным заинтересованным лицом), а также факт нахождения данного имущества под арестом.

В силу статьи 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. При этом право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором (пункт 1 статьи 223 Гражданского кодекса РФ).

Из материалов дела следует, что 24.04.2017 между ООО "Звезда-2" (продавец) и ООО "Олимп" (покупатель) был заключен договор купли продажи объекта незавершенного строительства.

Согласно сведением Единого государственного реестра недвижимости по состоянию на 19.10.2018 объект незавершенного строительства с кадастровым номером 68:29:0101009:157, зарегистрирован 26.08.2016 на праве собственности за ООО "Звезда-2" на основании договора аренды земельного участка в г.Тамбове от 19.09.2011 N 233 и разрешения на строительство N КШ8 306000-1223 от 23.09.2014.

02.05.2017 ООО "Олимп" и ООО "Звезда-2" обратились за государственной регистрацией перехода права собственности с заявлением под номером 68/001/264/2017- 476 в отношении объекта незавершенного строительства, назначение нежилое здание, площадь общая 918,2 кв.м, степень готовности объекта: 68%, адрес (местоположение): Тамбовская область, г. Тамбов, ул. Октябрьская, д. 61А, кадастровый номер 68:29:0101009:157.

Как сообщило Управление Росреестра Тамбовской области с 15.05.2017 осуществление действий по регистрации перехода права собственности в отношении указанного имущества приостановлено в соответствии с пп. 37 ч. 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", в связи с тем, что в соответствии с Постановлением РОСП УФССП России по Тамбовской области о запрете регистрационных действий в отношении объектов недвижимого имущества от 05.05.2017 N 68022/17/51555 Управлению Росреестра Тамбовской области объявлен запрет производить регистрационные действия в отношении принадлежащего ООО "Звезда-2" недвижимого имущества.

Учитывая указанное, государственным регистратором Управления Росреестра Тамбовской области сделан межведомственный запрос от 09.04.2018 в РОСП УФССП России по Тамбовской области о предоставлении информации о действительности имевшихся запретов на осуществление регистрационных действий.

В своем ответе от 23.05.2018 РОСП УФССП России по Тамбовской области сообщил, что снятие запретов на регистрационные действия в отношении указанного объекта не производилось.

На основании указанного регистрация договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от 24.04.2017 Управлением Росреестра Тамбовской области приостановлена.

Материалы дела свидетельствуют о том, что на момент вынесения РОСП УФССП России по Тамбовской области Постановления о запрете регистрационных действий в отношении объектов недвижимого имущества от 05.05.2017 N 68022/17/51555, Управлением Росреестра Тамбовской области уведомления о приостановлении государственной регистрации, и до настоящего времени переход права собственности на спорное имущество от ООО "Олимп" к ООО "Звезда-2" зарегистрирован не был, имущество принадлежит на праве собственности ООО "Звезда-2".

В пункте 94 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление Пленума N25) разъяснено, что, по смыслу пункта 2 статьи 174.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, совершенная в нарушение запрета на распоряжение имуществом должника, наложенного судом, в том числе, в целях возможного обращения взыскания на такое имущество, является действительной, и ее совершение не препятствует кредитору или иному управомоченному лицу в реализации прав, обеспечивающихся запретом, в частности, посредством подачи иска об обращении взыскания на такое имущество (пункт 5 статьи 334, 348, 349 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 96 постановления Пленума N 25, в случае отчуждения арестованного имущества лицу, которое не знало и не должно было знать об аресте этого имущества (добросовестному приобретателю), возникает основание для освобождения имущества от ареста независимо от того, совершена такая сделка до или после вступления в силу решения суда, которым удовлетворены требования кредитора или иного управомоченного лица, обеспечиваемые арестом (пункт 2 статьи 174.1, пункт 5 статьи 334, абзац 2 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса РФ).

В силу пункта 2 статьи 174.1 Гражданского кодекса РФ, в случае распоряжения имуществом должника с нарушением запрета права кредитора или иного управомоченного лица, чьи интересы обеспечивались арестом, могут быть реализованы только, если будет доказано, что приобретатель имущества знал или должен был знать о запрете на распоряжение имуществом должника, в том числе, не принял все разумные меры для выяснения правомочий должника на отчуждение имущества.

С момента внесения в соответствующий государственный реестр прав сведений об аресте имущества признается, что приобретатель должен был знать о наложенном запрете (статья 8.1 Гражданского кодекса РФ) (пункт 95 постановления Пленума N 25).

В силу пункта 3 и пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Следовательно, в данном случае, юридически значимым обстоятельством будет являться установление факта добросовестности или недобросовестности действий истца при покупке объекта незавершенного строительства.

Следуя, указанным разъяснениям, апелляционным судом в порядке статей 15, 268, 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ к материалам дела по ходатайству истца были приобщены копии следующих документов: постановления N 120357173/6822 от 19.03.2017, копии постановления судебного пристава исполнителя от 27.04.2017, выписки из ЕГРН, письма генерального директора ООО "Звезда-2" от 24.04.2017, выписки из ЕГРЮЛ на ООО "Триумфстрой" по состоянию на 20.03.2019, копии договора ООО "Олимп" и ООО "Триумфстрой", платежного поручения N 194 от 26.06.2017, платежного поручения N 197 от 27.04.2017, письма от ОАО "Тамбовский завод ЖБИ".

Из совокупности собранных по делу доказательств следует, что ООО "Олимп" были совершены действия по получению исчерпывающей информации в отношении приобретаемого им объекта незавершенного строительства.

Из представленных истцом письменных пояснений и пояснений, данных представителем истца в ходе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции, следует, что в ходе переговоров по продаже спорного объекта незавершенного строительства, ООО "Олимп" через сайт rosreestr.ru была запрошена выписка из ЕГРН на указанный объект недвижимости.

Согласно актуальной выписке из ЕГРН на указанный объект имелось одно обременение - запрет на регистрационные действий в отношении объекта недвижимости. Данное обременение было наложено в пользу ОАО "Тамбовский завод ЖБИ" в рамках исполнительного производства N 727/17/68022-ИП.

С целью снятия данного запрета руководителями ООО "Олимп", ООО "Звезда-2" и руководителем ОАО "Тамбовский завод ЖБИ" были проведены переговоры. По результатам достигнутых договоренностей ООО "Олимп" произвел два платежа в размере 900 000 руб. и 600 000 руб., что подтверждается платежным поручением N 194 от 26.06.2017 и платежным поручением N 197 от 27.04.2017 на расчетный счет ОАО "Тамбовский завод ЖБИ" с целью погашения существующей кредиторской задолженности ООО "Звезда-2" и снятие существующих в ЕГРН ограничений.

Получив данную сумму ОАО "Тамбовский завод ЖБИ" предприняло меры по снятию запрета на регистрационные действия. 27.04.2017 судебным приставом исполнителем был снят запрет на регистрационные действия.

Как указывает истец, после проведения переговоров у ООО "Олимп" имелось понимание о том, что сняв действующий запрет, на регистрационные действия препятствий в приобретении объекта недвижимости не будет.

Согласно представленной выписке из ЕГРН (на основании запроса от 13.04.2017) по состоянию на 17.04.2017 какие-либо обременения и запреты на регистрационные действия в отношении объекта незавершенного строительства отсутствовали.

В связи с отсутствием запретов по распоряжения спорным имуществом 24.04.2017 между ООО "Олимп" и ООО "Звезда-2" был подписан договор купли-продажи от 24.04.2017.

02.05.2017 необходимые для регистрации перехода права собственности документы были сданы в органы Росреестра.

Оценив представленные ООО "Олимп" доказательства в отдельности и в их взаимосвязи и совокупности, суд апелляционной инстанции установил, что произведенные Тамбовским РОСП УФССП России по Тамбовской области действия по аресту на основании постановления судебного пристава исполнителя Тамбовского РОСП УФФСП России по Тамбовской области Муравьевым Э.В. от 22.05.2017 N 68022/17/59226 и акта от 26.05.2017, а также на основании постановления РОСП УФССП России по Тамбовской области о запрете регистрационных действий в отношении объектов недвижимого имущества от 05.05.2017 N 68022/17/51555, не могли быть известны сторонам сделки на момент ее заключения и были приняты после подписания договора и после передачи документов в Управление Росреестра на государственную регистрацию перехода права собственности.

На момент заключения договора продавец не был ограничен в правах собственника, в том числе и по отчуждению объекта. Сделка купли-продажи спорного недвижимого имущества никем не оспорена и недействительной не признавалась.

При этом суждения ООО "Звезда-2"в лице конкурсного управляющего Полянина И.В. о том, что ООО "Олимп" не может считаться добросовестным приобретателем, так как оплата по договору не произведена, на существо спорных правоотношений не влияют и оспариваются истцом.

Доказательств того, что ООО "Олимп" знало о наличии спора по делу N А64-6769/2016, в материалы дела не представлено.

При указанных обстоятельствах имеются основания для признания того, что истцом приняты все разумные меры для выяснения правомочий должника на отчуждение спорного имущества, и ООО "Олимп" может быть признано добросовестным приобретателем.

В этой связи отсутствие регистрации перехода права собственности на спорный объект незавершенного строительства к истцу в связи с наложением ареста и запрета на совершение регистрационных действий, является основанием для ограничения прав покупателя.

На основании изложенного, судебная коллегия находит решение суда первой инстанции подлежащим отмене, требования в переделах заявленного иска подлежащими удовлетворению.

Расходы по оплате госпошлины за рассмотрение иска и апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, относятся на ответчиков равных долях.

Руководствуясь статьями 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Тамбовской области от 16.11.2018 по делу N А64-6029/2018 отменить.

Освободить от ареста и исключить из описи имущества следующее имущество - объект незавершенного строительства (степень готовности 68%), расположенный по адресу: Тамбовская область, г. Тамбов, ул.Октябрьская, д. 61 А, кадастровый номер 68:29:0101009:157.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Звезда-2" (ОГРН 1026800886177, ИНН 6820015904), общества с ограниченной ответственностью "Тамбовспецстрой" (1036888184520, ИНН 6832041610) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Олимп" (ОГРН 1066820015855, ИНН 6820023581) по 4 500 руб. расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в судах первой и апелляционной инстанциях.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

И.В. Ушакова

Судьи

Г.Н. Кораблева Е.Ю. Щербатых