Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 мая 2019 г. N 16АП-1567/19

г. Ессентуки

14 мая 2019 г.

Дело N А63-25100/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 08 мая 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 мая 2019 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: судьи Джамбулатова С.И., рассмотрев в открытом судебном заседании в порядке упрощенного производства апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Промоутерская компания "ЕЗ Фитнес Файт" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 18.03.2019 по делу N А63-25100/2018 (судья Сиротин И.В.) по заявлению индивидуального предпринимателя Утвенко Светланы Борисовны (ОГРНИП 315265100031279, ИНН 261000270637) к обществу с ограниченной ответственностью Промоутерская компания "ЕЗ Фитнес Файт" (ОГРН 1172651005317, ИНН 2634099466) о взыскании стоимости строительно-ремонтных работ, необходимых для устранения дефектов в переданных в аренду помещениях в размере 82 174 руб. 50 коп., расходов по проведению экспертного исследования в размере 35 000 руб., в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Утвенко Светлана Борисовна (далее - истец, предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью Промоутерская компания "ЕЗ Фитнес Файт" (далее - ответчик, ООО ПК "ЕЗ Фитнес Файт) о взыскании стоимости строительно-ремонтных работ, необходимых для устранения дефектов в переданных в аренду помещений в размере 82 174 руб. 50 коп., расходов по проведению экспертного исследования в размере 35 000 руб.

Дело рассмотрено судом первой инстанции в порядке упрощенного производства в соответствии с положениями главы 29 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решением от 18.03.2019 суд взыскал с ответчика в пользу истца денежные средства в сумме 117 174 руб. 50 коп. и расходы по уплате государственной пошлины в сумме 4 515 руб.

Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на отсутствие доказательств в обоснование исковых требований. Перечисленный объем работ относится к капитальному ремонту и подлежит отнесению на истца. Представленное истцом техническое заключение, заявитель считает ненадлежащим доказательством.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству вместе с соответствующим файлом размещена на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (http://arbitr.ru/) в соответствии с положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Истец направил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Изучив доводы апелляционной жалобы, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к следующим выводам.

Апелляционный суд пересматривает решение арбитражного суда первой инстанции в соответствии со статьями 266-269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверяет законность принятого решения и правильность применения норм материального и процессуального права.

Из материалов дела следует, что нежилое помещение, этаж N 1, этаж N 2, этаж N 3, общей площадью 907,7 кв.м, расположенное по адресу: Российская Федерация, Ставропольский край, г. Ставрополь, кв-л 90, ул. Спартака, д. 2, помещение 335, принадлежит на праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме Утвенко Роману Александровичу и Утвенко Светлане Борисовне на основании договора долевого участия в строительстве Nп5ком от 07.06.2017, дата регистрации: 27.06.2017, номер регистрации 26:12:030205:258-26/001/2017-243.

Право на распоряжение указанным имуществом от имени Утвенко Романа Александровича дано Утвенко Светлане Борисовне, что подтверждено нотариальным согласием N 26АА3291170 от 25.09.2017, зарегистрированным в реестре N 4-1447.

01.11.2017 между предпринимателем (арендодатель), и обществом (арендатор), был заключен договор аренды нежилого помещения, согласно которому арендодатель обязуется предоставить арендатору часть нежилого помещения N 335, номера на поэтажном плане: NN 236, 236а, 236б, 236в, 236г, 236д, 236е, общей площадью 438, 8 кв.м., расположенные по адресу: г. Ставрополь, ул. Спартака, 2, за плату во временное владение и пользование, а арендатор обязуется производить ежемесячно оплату не позднее 10-го числа каждого текущего месяца, на основании счета не оплату.

В соответствии с пунктом 2.1. договора начисление арендной платы начинается с 01.12.2017 года, размер ежемесячной платы составляет: в период с 01.12.2017 по 31.05.2018 размер ежемесячной арендной платы составляет 153 580 руб.; в период с 01.06.2018 по 31.08.2018 размер ежемесячной арендной платы составляет 131 640 руб.; в период с 01.09.2018 размер ежемесячной арендной платы за помещение из расчета 400 руб. за 1 кв.м. составляет 175 520 руб.

Стоимость коммунальных услуг, содержания и технического обслуживания не входит в стоимость арендной платы и оплачивается арендатором арендодателю отдельно по счетам в течении 5 банковских дней с момента предоставления счетов предъявляемых арендатору (пункт 2.5. договора).

Согласно пункту 3.4.3. договора, арендатор обязуется своевременно и за счет собственных средств производить текущий ремонт. Периодичность проведения текущего ремонта - не реже одного раза в два года. Цель текущего ремонта - устранение последствий нормального износа, подержание эксплуатационных свойств помещения не хуже того, в котором арендатор его получил. Изменения дизайна помещения -художественная отделка производится только по предварительному согласованию с арендодателем.

Пунктом 4.1. договора предусмотрено, что срок аренды устанавливается с 01.11.2017 по 30.09.2018 года. В случае, если не менее чем за 30 дней до окончания срока действия настоящего договора ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора, он автоматически считается продленным на следующие 11 месяцев. Количество пролонгаций не ограничено.

Настоящий договор является обязательным для сторон и вступает в силу с момента его подписания сторонами (пункт 4.2. договора).

Истец, во исполнение принятых на себя обязательств по договору предоставил во временное владение и пользование ответчику часть нежилого помещения N 335, общей площадью 438,8 кв.м, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Спартака, 2, первый, второй этаж, номера помещений на поэтажном плане NN 236, 236а, 236б, 236в, 236г, 236д, 236е.

Передача помещения произведена на основании акта приема-передачи имущества в субаренду от 01.11.2017.

Согласно пункту 7.3. договора арендатор имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке. Арендатор обязан письменно сообщить арендодателю не позднее, чем за 30 дней о предстоящем освобождении помещения, как в связи с окончанием срока договора, так и при досрочном освобождении и сдать помещение по акту в исправном состоянии в том виде, в котором он его получил.

Договор между сторонами расторгнут.

Согласно акту приема-передачи (возврата) нежилого помещения от 01.10.2018 определены и зафиксированы повреждения арендуемых помещений, а также перечень иных дефектов. В данном акте определен срок 19 календарных дней для проведения арендатором ремонтных работ.

Между арендатором и арендодателем также были подписаны акты приема-передачи (возврата) нежилого помещения от 02.11.2018, 13.11.2018, что подтверждает неоднократное предоставление истцом доступа ответчику в арендуемые помещения для устранения дефектов.

Истцом была направлена 02.11.2018 в адрес ответчика претензия об устранении дефектов арендуемых помещений или компенсации затрат на устранение дефектов помещений.

Ответчик в ответе на претензию от 09.11.2018 указал на готовность устранения дефектов в арендуемых помещениях.

13.11.2018 при осмотре помещения истцом были обнаружены дефекты.

Согласно технического заключения экспертизы N 156/10/18Э от 20.11.2018, экспертом выявлены дефекты, стоимость устранения которых составила 82 174 руб. 50 коп.

22.11.2018 истцом в адрес ответчика была направлена претензия с предложением компенсировать расходы по восстановлению арендуемых помещений в размере 82 174 руб. 50 коп. и затрат на проведение экспертного исследования в сумме 35 000 руб.

В предоставленном ответе ответчик указал на отсутствие оснований для удовлетворения претензии.

Данные обстоятельства, послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Согласно пункту 3 статьи 401 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. Иначе говоря, лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, при нарушении договорных обязательств несет ответственность (в том числе, в форме взыскания убытков) независимо от вины.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу арендного обязательства арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Таким образом, в силу статей 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанностью арендодателя является предоставление арендатору имущества в аренду, а встречной обязанностью арендатора - своевременное внесение установленной договором платы за пользование имуществом (арендной платы).

В силу пункта 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Согласно статье 622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно пункту 5.5. договора в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств одной из сторон договора, виновная сторона обязана возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями (статья 309 ГК РФ).

В силу пунктов 1 и 2 статьи 655 ГК РФ при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Согласно подписанному обеими сторонами акту приема-передачи (возврата) нежилого помещения от 01.10.2018 при передаче помещения выявлены следующие дефекты: отверстия в полу (торчит арматура) 18 шт.; грязные стены во всех помещениях; отверстия в стенах (места крепления баннеров, картин, декора); грязные душевые; грязные окна входных дверей (клей от баннерной пленки); входной холл: отверстия в стенах и полу; отверстия от крепления наружной вывески (4 шт.).

Согласно указанному акту арендодателем определен перечень работ, которые должен произвести арендатор: устранить арматуру в ламинате 18 штук, заменить ламинат в местах повреждений ( 10 полотен) идентичным по цвету, размеру и фактуре с уложением по всей площади помещения; вымыть стены во всех помещениях, устранить сколы, вымыть душевые и туалет, стекла дверей; устранить отверстия в стенах и восстановить поверхность стен по цвету и фактуре внутри помещений, а также на фасаде в месте крепления наружной вывески.

01.11.2018 письмом, направленным в адрес истца предпринимателю было сообщено об устранении дефектов в помещении, описанных в акте приема - передачи нежилого помещения от 01.10.2018.

Согласно подписанных обеими сторонами дополнительных актов приема-передачи (возврата) нежилого помещения от 02.11.2018 и 13.11.2018, в ходе осмотров истцом выявлены те же дефекты, которые частично отражены в акте от 01.10.2018, а именно: в помещения не устранены загрязнения на стенах; в душевых кабинах не вымыты двери; ламинат в заменённых участках лежит неровно, при нажатии поднимается вверх; не вымыты полы во всех помещениях, на стенах дверей пятна; на стенах многочисленные следы от отверстий дверей (частично замазано белой шпаклевкой); на стенах видны потертости; следы от рекламной вывески на окнах; отверстия на фасаде от вывески.

Доказательств окончательного возврата истцу арендуемого помещения по акту приема-передачи ответчиком не представлено.

Требование о возмещении стоимости текущего ремонта вытекает из обязательственных отношений, поскольку в договорах аренды стороны оговорили, в случае досрочного расторжения договора или в связи с окончанием срока действия договора, арендатор обязан передать арендодателю помещением при его освобождении в том виде, в котором он его получил (пункты 2.12., 3.4.8. договора).

Согласно акту приема-передачи имущества в аренду от 01.11.2017, объект недвижимого имущества полностью соответствует условиям договора, в помещении произведен качественный ремонт, установлены необходимые отопительные, осветительные системы, установлено исправное оборудование, состояние ремонта отличное, отделка всех помещений не имеет дефектов, все оборудование новое, исправное без механических повреждений.

Пунктом 3.4.3. на арендатора возложена обязанность своевременно за счет собственных средств производить текущий ремонт, периодичность текущего ремонта - не реже одного раза в два года, цель текущего ремонта - устранение последствий нормального износа, поддержание эксплуатационных свойств помещений не хуже того, в котором арендатор его получил.

Доказательства выполнения ответчиком указанных в договоре обязательств в арбитражный суд не представлено (статья 65 АПК РФ).

В пункте 10 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъясняется, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и те, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права (статья 15 ГК РФ).

20.11.2018 между предпринимателем (заказчик) и автономной некоммерческой организацией "Экспертно-консультационное бюро" (исполнитель) заключен договор N 156/10/18Э на оказание услуг по проведению экспертного исследования, согласно которому исполнитель обязуется провести исследование объектов, указанных в пункте 1.3. настоящего договора, а заказчик обязуется оплатить оказанные услуги. Объект исследования: часть нежилых помещений N 335, номера на поэтажном плане NN236, 236а, 236в, 236 г, 236д, 236е, расположенные по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, ул. Спартака, 2, общей площадью 438, 8 кв.м.

Согласно технического заключения экспертизы N 156/10/18Э от 20.11.2018, экспертом выявлены следующие дефекты: следы некачественно выполненных строительно-ремонтных работ по заделке отверстий, так в помещении на поэтажном плане N 236е отделочные работы выполнены декоративной штукатуркой, а ремонтные работы производились обычным нанесением шпаклевки без сохранения эстетического вида отделки в целом, то такие работы являются некачественными; 236, 236а, 236г, 236д выполнена улучшенная штукатурка с покраской, а ремонтные работы производились обычным нанесением шпаклевки без сохранения эстетического вида отделки в целом; некачественная окраска стен, световая гамма красок не подобрана, следы выбоин на колоннах, следы потертостей, повреждение ламинатных досок. Причиной выявленных дефектов являются некачественно выполненные строительно-ремонтные работы по устранению дефектов, возникших в результате эксплуатации помещений. Стоимость строительно-ремонтных работ, необходимых для устранения выявленных дефектов в нежилых помещениях с учетом стоимости материалов и ресурсов, с применением коэффициентов согласно методикам определения стоимости строительной продукции, на территории Российской Федерации, при применении индекса перерасчета составляет 82 174 руб. 50 коп.

Таким образом, предъявленная ко взысканию сумма стоимости ремонта помещения 82 174 руб. 50 коп. является соразмерной и подтвержденной представленным в материалы дела экспертным заключением.

Довод ответчика о том, что арендатор обязан передать арендодателю помещения в состоянии, в котором они были ему переданы с учетом нормального износа, а также то, что изложенные в акте сдачи - приема помещений от 01.10.2018 и дополнениях от 02.11.2018, 13.11.2018, замечания относятся к естественному износу, правомерно отклонены судом, поскольку согласно пункта 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Положениями статьи 622 ГК РФ не содержится запрета на возврат арендатором арендодателю имущества при прекращении договора аренды в ином состоянии, не предусмотренном в данной правовой норме, стороны при заключении договора вправе установить иные условия состояния арендуемого помещения при возврате.

Условиями настоящего договора предусмотрено, что в случае досрочного расторжения договора или в связи с окончанием срока действия договора, арендатор обязан передать арендодателю помещение при его освобождении в том виде, в котором он его получил (п.п. 2.12., 3.4.8.). Договором не предусмотрен возврат арендатором помещения арендодателю с учетом нормального износа.

Таким образом, договором определен возврат помещения арендодателю в том виде, в котором оно было получено по акту приема-передачи имущества в аренду от 01.11.2017.

Арендатор обязан был передать арендодателю помещения в надлежащем виде в день подписания акта приема-передачи (возврата) нежилого помещения от 01.10.2018 года. Предоставление времени на устранение дефектов в помещении - право арендодателя, а не обязанность. Таким образом, истцом предоставлялась неоднократно возможность ответчику восстановить помещение в первоначальный вид, однако нарушения ответчиком устранены не были.

Техническое заключение экспертизы N 156/10/183 от 20.11.2018 отразило: следы некачественно выполненных строительно-ремонтных работ по заделке отверстий, так в помещении на поэтажном плане N 23 6е отделочные работы выполнены декоративной штукатуркой, а ремонтные работы производились обычным нанесением шпаклевки без сохранения эстетического вида отделки в целом, то такие работы являются не качественными; 236, 236а, 236г, 236д, выполнена улучшенная штукатурка с покраской, а ремонтные работы производились обычным нанесением шпаклевки без сохранения эстетического вида отделки в целом; некачественная окраска стен, световая гамма красок не подобрана, следы выбоин на колоннах, следы потертостей, повреждение ламинатных досок. Причиной выявленных дефектов является некачественно выполненные строительно-ремонтные работы по устранению дефектов возникших в результате эксплуатации помещений.

Таким образом, техническое заключение экспертизы N 156/10/183 от 20.11.2018, дало специализированную оценку состояния арендуемого помещения, установило причину выявленных дефектов в помещении, и стоимость строительно-ремонтных работ необходимых для устранения выявленных дефектов.

При этом заявляя свои возражения относительно экспертного заключения, ответчик документальных доказательств, опровергающих выводы, содержащиеся в нем не представил.

Довод ответчика о том, что представленное истцом техническое заключение экспертизы автономной некоммерческой организации "Экспертно-консультационное бюро" от 20.11.2018 не подтверждает доводы иска, является надуманным и предвзятым, произвольно трактует акты приема-передачи между сторонами, а выполненная смета устранения дефектов является некорректной с невозможностью проверки расчетов специалиста, не принимается судом, поскольку экспертиза проведена надлежащим экспертным учреждение и специалистом-экспертом, имеющим высшее техническое образование по специальности "Экспертиза и управление недвижимостью". Оснований для признания его ненадлежащим доказательством у суда не имеется.

Ссылка заявителя на необоснованность включения в стоимость работ накладных расходов и сметной прибыли правомерно отклонена судом, поскольку управлением ценообразования и сметного нормирования Госстроя России утверждена и введена в действие постановлением от 05.03.2004 N 15/1 Методика определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации" (вместе с "МДС 81-35.2004..."), которая определяет общие положения по составлению сметной документации и определению сметной стоимости строительства, выполнения ремонтных, монтажных и пусконаладочных работ на всех стадиях разработки предпроектной и проектной документации, формированию договорных цен на строительную продукцию и проведению расчетов за выполненные работы.

Согласно пункту 3 раздела 5: "МДС 81-33.2004 Методические указания по определению величины накладных расходов в строительстве", утвержденных Постановлением Госстроя Российской Федерации от 12.01.2004 N 6, налоги, сборы, платежи и другие обязательные отчисления, производимые в соответствии с установленном законодательством порядке, относятся на накладные расходы.

Согласно пункту 1 статьи 743 ГК РФ подрядчик обязан осуществлять строительство и связанные с ним работы в соответствии с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования, и со сметой, определяющей цену работ.

Ответчик не представил доказательств, что осуществление ремонта спорных помещений, то есть приведение в то состояние, в котором он получил помещения при заключении договора аренды возможно силами какой-либо подрядной организации, которая в стоимость работ не включает накладные расходы. Следовательно, накладные расходы, в случае устранения недостатков помещения силами подрядной организации составят сумму фактических затрат арендодателя, то есть относятся к реальному ущербу, причиненному арендодателю.

С учетом изложенного, заявленные требования, правомерно удовлетворены судом.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы истца относятся на ответчика.

Апелляционной инстанции не находит предусмотренных ст. 270 АПК РФ оснований для отмены или изменения судебного акта.

Суд первой инстанции выполнил требования статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, полно, всесторонне исследовал и оценил представленные в деле доказательства и принял законный и обоснованный судебный акт.

Оснований для переоценки выводов и доказательств, которые при рассмотрении дела были исследованы и оценены судом первой инстанции с соблюдением требований статьи 71 АПК РФ, не имеется.

Нарушений процессуальных норм судом первой инстанции не допущено, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 18.03.2019 по делу N А63-25100/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Разъяснить, что в соответствии со статьей 229 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение, по результатам рассмотрения дела в порядке упрощенного производства и постановление арбитражного суда апелляционной инстанции, принятое по данному делу, может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции только по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судья

С.И. Джамбулатов