Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 16 мая 2019 г. N 08АП-3902/19

город Омск

16 мая 2019 г.

Дело N А75-18533/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 07 мая 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 мая 2019 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Тетериной Н.В.

судей Дерхо Д.С., Рожкова Д.Г.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Козыревой К.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-3902/2019) индивидуального предпринимателя Пикаса Владимира Орестовича на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 14 февраля 2019 года по делу N А75-18533/2018 (судья Чешкова О.Г.), по иску Администрации города Сургута к публичному акционерному обществу "Сургутстройтрест", индивидуальному предпринимателю Пикасу Владимиру Орестовичу о признании договора уступки прав и обязанностей от 16.11.2017 N 2/2017 по договору аренды земельного участка от 24.09.2014 N 584 недействительным,

при участии в судебном заседании представителя Администрации города Сургута Храмкова Ю.В. (доверенность N 123 от 05.04.2017 сроком действия три года);

установил:

Администрация города Сургута (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с иском к публичному акционерному обществу "Сургутстройтрест" (далее - ПАО "Сургутстройтрест", общество) и к индивидуальному предпринимателю Пикасу Владимиру Орестовичу (далее - ИП Пикас В.О., предприниматель) о признании заключенного между ними договора уступки прав и обязанностей от 16.11.2017 N 2/2017 по договору аренды земельного участка от 24.09.2014 N 584 недействительным.

Решением от 14.02.2019 иск удовлетворен.

Не согласившись с решением, ИП Пикас В.О. в апелляционной жалобе просит его отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель указал, что арендатор земельного участка вправе в пределах срока договора аренды передать свои права и обязанности третьему лицу. Этим правом общество и воспользовалось. Принимая от ИП Пикас В.О. арендные платежи, Администрация своими конклюдентными действиями выразила свое согласие на передачу прав и обязанностей арендатора. Вопреки выводу суда первой инстанции, выдел доли на арендуемый земельный участок в натуре, не произведен. Ссылка суда первой инстанции на приведенные им разъяснения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации не обоснована. Подробно доводы предпринимателя изложены в апелляционной жалобе.

От ПАО "Сургутстройтрест" поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу без доказательства его направления второй стороне.

Представители ответчиков надлежащим образом извещены о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явились. На основании части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) судебное заседание проведено в их отсутствие.

Поскольку доказательства направления отзыва общества на жалобу иным лицам, участвующим в деле, отсутствуют, суд апелляционной инстанции на основании части 1 статьи 262 АПК РФ отказал в приобщении его к материалам дела. Так как отзыв на жалобу представлен по системе "Мой арбитр", он остается в материалах электронного дела, но оценке не подлежит (пункт 10 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.12.2017 N 57 "О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов").

В заседании суда апелляционной инстанции представитель истца просил оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным. На вопросы суда пояснил, что в качестве правового обоснования недействительности сделки ссылались и на статью 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Указал, что при совершении сделки нарушен принцип единства судьбы недвижимого имущества и земельного участка, затруднившись при этом сослаться на имеющиеся в деле доказательства (при наличии таковых), подтверждающие факт нахождения на спорной части земельного участка (являющейся предметом спорной сделки) какого-либо объекта недвижимости.

Для подтверждения данного обстоятельства представитель Администрации заявил ходатайство об отложении судебного заседания или объявления перерыва.

Суд апелляционной инстанции отказал в отложении рассмотрения апелляционной жалобы и объявлении перерыва, так как предусмотренные статьи 158, 163 АПК РФ основания для этого отсутствуют.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителя истца, суд апелляционной инстанции проверил законность и обоснованность обжалуемого решения и установил, что между Администрацией (арендодатель), ООО "Запсибинтерстрой" и ООО "Керама-Н" (арендаторы) заключен договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 24.09.2017 N 584, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора земельный участок из земель населенных пунктов в территориальной зоне ПД.1, общей площадью 95885 кв.м с кадастровым номером 86:10:0101000:83, расположенный по адресу: г. Сургут, северный промрайон, ул. Домостроителей, 6, занимаемый нежилыми зданиями со встроено-пристроенными нежилыми помещениями с учетом их функционального назначения (без выделения границ в натуре): площадью 3748 кв.м для расчета арендной платы ООО "Запсибинтерстрой" для эксплуатации административно-бытового корпуса и столовой с теплым переходом; площадью 6500 кв.м. для расчета арендной платы ООО "Керама-Н" под объекты производственного назначения: встроенное помещение - арматурный цех и часть нежилого здания - холодный склад арматурного цеха (пункт 1.1 договора).

Срок аренды устанавливается с 11.02.2014 по 10.02.2024 (пункт 1.5 договора).

В дальнейшем в договор N 584 от 24.09.2017 на стороне арендаторов вступили ОАО "Сургутстройтрест", ООО "Стройторг", ООО "СУ25", ООО "Макро-Строй".

Соглашением от 20.10.2014 о присоединении к договору пункт 1.1 договора аренды дополнен указанием на площади для расчета арендной платы ООО "Стройторг" ОАО "Сургутстройтрест", используемых ими объектов недвижимости.

По договору купли-продажи от 27.10.2017 N 1/2017 ООО "Стройторг" передало в собственность ИП Пикаса В.О. недвижимое имущество, расположенное на обозначенном выше земельном участке, в том числе: склад готовой продукции, нежилое здание, площадью 10344,4 кв.м., этаж 1; офисное помещение, назначение: нежилое, площадь 217,7 кв.м., 1, 2 этаж; сооружение "Газоснабжение установки для нагрева 6-ти труб НКТ".

ОАО "Сургутстройтрест" (первоначальный арендатор) и ИП Пикас В.О. (новый арендатор) заключили договор от 16.11.2017 N 2/2017 уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 24.09.2017 N 584, по условиям которого к новому арендатору переходят права и обязанности первоначального арендатора на земельный участок площадью 8671 кв.м., являющийся частью земельного участка с кадастровым номером 86:10:0101000:83 (пункты 1, 2 договора).

Согласно пункту 3 договора от 16.11.2017 N 2/2017 с момента государственной регистрации договора уступки у нового арендатора возникает обязанность в срок и в порядке, установленным договором аренды, уплачивать арендную плату за аренду земельного участка с учетом особенностей, установленных пунктом 3 договора уступки. Размер арендной платы, подлежащей уплате новым арендатором, определяется пропорционально площади арендуемого земельного участка, исходя из размера арендной платы, установленного договором аренды за аренду всего земельного участка, переданного в аренду по договору аренды.

Стоимость уступаемого права по договору составляет 500 000 руб., в том числе НДС 18% (пункт 6 договора уступки).

Договор уступки от 16.11.2017 N 2/2017 зарегистрирован в установленном законом порядке 01.12.2017.

Письмом от 17.11.2017 N 551-3 ОАО "Сургутстройтрест" (ПАО "Сургутстройтрест") уведомило Администрацию о заключении с ИП Пикасом В.О. договор уступки прав и обязанностей к договору N 584 от 24.09.2017.

Обращаясь с настоящим иском в суд, Администрация сослалась на следующее.

Какого-либо недвижимого имущества от ОАО "Сургутстройтрест" (ПАО "Сургутстройтрест") к ИП Пикасу В.О. на праве собственности не переходило, соответственно, общество не вправе было передавать часть земельного участка, находящегося в аренде не только у него, но у других лиц на стороне арендатора. Заключение договора нарушает принцип единства судьбы земельных участков и срочно связанных с ним объектов, веден к фактическому выделу доли на земельный участок с кадастровым номером 86:10:0101000:83 в натуре. В случае, если заключен договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, необходимо согласие иных участников договора.

ПАО "Сургутстройтрест" иск признало, ИП Пикас В.О., возражая против исковых требований, приводило, в том числе доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Поддерживая решение суда об удовлетворении иска, суд апелляционной инстанции учел изложенное ниже.

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно пункту 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 ГК РФ).

В абзаце 2 пункта 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Одним из принципов земельного и гражданского законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункт 1 статьи 35, статья 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации, далее - ЗК РФ, пункт 1 статьи 552 ГК РФ).

Как верно указано судом первой инстанции в решении, на неделимом земельном участке с кадастровым номером 86:10:0101000:83, который является неделимым, расположено несколько зданий, сооружений, принадлежащих разным лицам. ИП Пикас В.О. стал собственником объектов недвижимости на этом земельном участке по договору с одним из арендаторов участка - ООО "Стройторг", от лица, с которым предприниматель заключил договор уступки прав и обязанностей по договору аренды в отсутствие доказательств обратного, право собственности на какие-либо объекты недвижимого имущества не перешло.

Однако вывод суда первой инстанции о том, что при таких обстоятельствах, при заключении оспариваемого в рамках настоящего дела договора нарушен обозначенный выше принцип действующего законодательства, не соответствует обстоятельствам дела, поскольку нахождение на спорной части земельного участка (являющейся предметом спорной цессии) какого-либо объекта недвижимости документально не подтверждено (часть 2 статьи 9, часть 1 статьи 65 АПК РФ).

Вместе с тем согласно пункту 2 статьи 39.20 ЗК РФ в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

В силу пункта 9 статьи 39.20 ЗК РФ договор аренды земельного участка в обозначенном выше случае заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор аренды иных правообладателей здания, сооружения или помещений в них.

По правилам пункта 10 статьи 39.20 ЗК РФ размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.

Земельный участок с кадастровым номером 86:10:0101000:83 предоставлен Администрацией в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора, то есть ОАО "Сургутстройтрест" являлось не единственным собственником объектов на нем и не единственным арендатором земельного участка.

Заключив спорный договор цессии, ответчики фактически изменили свои обязательства по договору аренды, отступив от закрепленного в пункте 10 статьи 39.20 ЗК РФ принципа пропорциональности, учитывая отсутствие возражений арендаторов при первоначальном определении обязательств каждого из них и доказательств неверного определения соотношения площади объектов недвижимости и земельного участка при вступлении каждого из арендаторов в договор аренды.

Между тем, по смыслу приведенных выше норм права с учетом положений статьи 173.1 ГК РФ, для внесения изменений в отношения по договору N 584 от 24.09.2017, в том числе в части арендных платежей необходимо согласие всех арендаторов, доказательства чего отсутствуют.

Исходя из мотивировочной части настоящего постановления, иск Администрации подлежит удовлетворению.

Нарушений судом первой инстанции норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.

С учетом изложенного в настоящем постановлении, доводы, приведенные в апелляционной жалобе, основаниями для отмены решения и удовлетворения апелляционной жалобы не являются.

Принятое по делу решение подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе, в связи с отказом в её удовлетворении, относятся на ИП Пикаса В.О. в порядке статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 14 февраля 2019 года по делу N А75-18533/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Н.В. Тетерина

Судьи

Д.С. Дерхо Д.Г. Рожков