Постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 17 мая 2019 г. N 21АП-721/19

17 мая 2019 г.

Дело N А83-11847/2018 Дело N А83-677/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 15.05.2019.

В полном объёме постановление изготовлено 17.05.2019.

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего Остаповой Е.А.,

судей Евдокимова И.В.,

Тарасенко А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Енокян В.А.,

при участии:

представителя истца - Козыренцева Д.Ю., доверенность от 11.01.2019 N 02-28/13/1,

представителя ответчика (Общество с ограниченной ответственностью "АГРОПРО") - Замятиной Н.В., доверенность от 03.09.2018 б/н,

представителя ответчика - (представительство Общества с ограниченной ответственностью "АГРО-ПРО") - Замятиной Н.В., доверенность от 01.11.2018 б/н,

третье лицо - не явилось,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации Песчановского сельского поселения Бахчисарайского района Республики Крым на решение Арбитражного суда Республики Крым от 21.12.2018 по делу N А83-11847/2018 (судья Авдеев М.П.)

по иску Администрации Песчановского сельского поселения Бахчисарайского района Республики Крым

к Обществу с ограниченной ответственностью "АГРОПРО", представительству Общества с ограниченной ответственностью "АГРО-ПРО",

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: Песчановского сельского совета,

о расторжении договора аренды, истребовании из незаконного владения земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Песчановского сельского поселения Бахчисарайского района Республики Крым (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "АГРОПРО" и представительству Общества с ограниченной ответственностью "Агро-Про" (далее - ответчики, ООО "АГРОПРО" и ООО "Агро-Про") о расторжении договора аренды земельного участка N 47 от 01.03.2017, а также об истребовании из незаконного владения земельного участка общей площадью 30000 кв.м с кадастровым номером 90:01:130101:265.

Исковые требования мотивированы существенным нарушением ответчиком условий договора аренды, в частности неисполнением обязанности Арендатора по возведению базы отдыха на 120 мест во исполнение условий договора аренды земли, что по факту привело к тому, что Администрация оказалась лишена того, ради чего заключался договор аренды, задачи, которые ставил перед собой Арендодатель при заключении договора аренды, не решены, в связи с чем истец обратился с настоящим иском в суд.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 21.12.2018 в удовлетворении исковых требований отказано.

Решение суда первой инстанции мотивировано тем, что договор аренды от 11.07.2005, заключенный между Песчановским сельским советом АР Крым и ООО "АГРО-ПРО" на основании решения 20-й сессии 4-го созыва Песчановского сельского совета АР Крым, на который ссылается истец как на основание пользования ответчиками земельным участком с 2005 года, утратил силу в связи с заключением нового договора аренды земельного участка N 47 от 01.03.2017. При этом, истцом не предоставлено доказательств, подтверждающих существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны Арендатора, а именно наличие задолженности, нарушение срока строительства объекта и неиспользование арендуемого земельного участка по функциональному назначению и виду разрешенного использования в течение двух лет подряд, что положено в основу искового заявления о расторжении договора аренды земли. При этом, суд первой инстанции также отказал в удовлетворении дополнительного требования об истребовании спорного земельного участка из незаконного владения ответчика, поскольку не нашел оснований для удовлетворения основного.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Администрация Песчановского сельского поселения Бахчисарайского района Республики Крым обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что договор аренды от 11.07.2005 не утратил силу, а был переоформлен с учетом требований законодательства Российской Федерации. Вместе с тем, указанное обстоятельство судом первой инстанции не учтено, в связи с чем суд пришел к неверному выводу о том, что отсутствуют такие существенные нарушения договора аренды, как нарушение срока строительства объекта, так и неиспользование арендуемого земельного участка по функциональному назначению и виду разрешенного использования в течение двух лет подряд.

Определением от 14.02.2019 апелляционная жалоба принята к производству Двадцать первого арбитражного апелляционного суда, назначено судебное заседание на 20.03.2019.

Определениями Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 20.03.2019 и 17.04.2019 судебное разбирательство откладывалось, очередное судебное заседание назначено на 15.05.2019.

В судебное заседание 15.05.2019 явились представители сторон. Иные лица, участвующие в деле, явку уполномоченных представителей не обеспечили, о времени и месте судебного заседания были извещены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили.

Поскольку лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, и их неявка не препятствует рассмотрению дела по имеющимся доказательствам, суд апелляционной инстанции в порядке статьи 156 АПК РФ считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся лиц.

При рассмотрении дела судом апелляционной инстанции в порядке и пределах, предусмотренных статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установлено следующее.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 11.07.2005 между Песчановским сельским советом (Арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью "Агро-Про" (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка, согласно которому Арендодатель в соответствии с решением 20-й сессии 4 созыва N 1657 Песчановского сельского совета от 08.07.2005 предоставляет, а Арендатор принимает в срочное платное пользование земельный участок общей площадью 3,0000 га, расположенный по адресу: с. Песчаное, с южной стороны пансионата "Волна", для строительства и обслуживания базы отдыха на 120 мест (пункты 1.1 и 4.1 указанного Договора, т. 1 л.д. 183-185).

01.03.2017 истцом принято постановление N 556 "О предоставлении в аренду земельного участка, находящегося в муниципальной собственности в порядке переоформления прав", согласно которому был передан в аренду представительству ООО "АГРО-ПРО" земельный участок из земель категории "Земли населенных пунктов", с кадастровым номером 90:01:130101:265, в границах, определенных в кадастровой выписке (плане), расположенный по адресу: Российская Федерации, Республика Крым, Бахчисарайский район, с. Песчаное, ул. Набережная, 12 ж, площадью 30000 кв.м, для использования в целях строительства и обслуживания базы отдыха на 120 мест, в соответствии с видом разрешенного использования - "Гостиничное обслуживание" (т. 1 л.д. 128-129).

01.03.2017 Администрация (Арендодатель) и представительство ООО "АГРО-ПРО" (Арендатор) заключили договор аренды земельного участка N 47 (далее - Договор, т. 1 л.д. 97-105).

Согласно пункту 1.1 Договора Арендодатель представил, а Арендатор принял в аренду земельный участок общей площадью 30000 кв.м, категории земель: "Земли населенных пунктов", с кадастровым номером 90:01:130101:265, в границах, указанных в кадастровой выписке (плане), расположенный по адресу: Российская Федерации, Республика Крым, Бахчисарайский район, с. Песчаное, ул. Набережная, 12 ж, для использования в целях строительства и обслуживания базы отдыха на 120 мест, в соответствии с видом разрешенного использования - "Гостиничное обслуживание".

В соответствии с пунктом 1.2 Договора на земельном участке находится объект недвижимого имущества - строение площадью 172,9 кв.м, с кадастровым номером: 90:01:130101:1669, тип - здание (нежилое здание, гостиничный домик), этажность - 3, подземная этажность - 1.

Срок действия договора с 01.03.2017 по 11.07.2030 установлен сторонами в пункте 2.1 Договора.

Согласно условиям пункта 2.3 договор вступает в законную силу с даты его государственной регистрации в Госкомрегистре.

В разделе 4 Договора стороны закрепили права и обязанности Арендатора, который согласно пункту 4.2.1 обязался использовать участок в соответствии с его функциональным назначением и видом разрешенного использования, согласно пункту 4.2.4 уплачивать арендную плату в размере и сроки, установленные договором, согласно пункту 4.1.3 Арендатор вправе передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам с письменного согласия арендодателя.

К правам Арендодателя пунктом 5.1.1 стороны отнесли право требовать досрочного расторжения договора в случаях, в частности, нарушения арендатором сроков внесения арендной платы (более чем двух месяцев подряд), нарушении сроков строительства объектов недвижимости, неиспользования арендуемого участка по функциональному назначению и виду разрешенного использования в течение двух лет подряд.

Внесение изменений и дополнений в настоящий договор (за исключением изменения размера арендной платы) и его пролонгация оформляются сторонами в письменной форме, путем подписания дополнительных соглашений, которые являются неотъемлемой частью договора и подлежат государственной регистрации в установленном законом порядке (пункт 7.2 Договора).

Договор в соответствии с пунктом 7.4 может быть расторгнут по требованию Арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 5.1.1 Договора.

Материалы дела свидетельствуют о том, что 07.02.2018 ООО "АГРОПРО" и ООО "АГРО-ПРО" заключили договор переуступки прав и обязанностей Арендатора земельного участка по договору N 47 от 01.03.2017 (т. 1 л.д. 131-134), заключенному между ООО "АГРО-ПРО" и Администрацией. Права и обязанности переданы в отношении земельного участка по адресу: Бахчисарайский район, с. Песчаное, ул.Набережная, 12-ж, общей площадью 3000 кв.м, кадастровый номер 90:01:130101:265 на срок с 10.03.2017 по 11.06.2030 (пункт 1.1 Договора), о чем Арендодатель уведомлен письмом исх. N 1/07/02 от 07.02.2018 (т. 1 л.д. 130).

Однако, как указывает истец в своем иске, ответчик до настоящего времени не приступил к использованию спорного земельного участка, не возвел базу отдыха на 120 мест, что является нарушением существенных условий договора и норм земельного законодательства.

19.06.2018 Администрация Песчановского сельского поселения направила в адрес ООО "АГРОПРО" предложение о выполнении обязанностей по договору аренды, а 19.07.2018 в адрес ООО "АГРО-ПРО" и ООО "АГРОПРО" уведомления о расторжении договора аренды земельного участка, а также требование о возврате земельного участка (т. 1 л.д. 135-139).

Отсутствие ответа на указанные предложения и уведомления Администрации, уклонение ответчиков от обязанности возвести на земельном участке базу отдыха на 120 мест, а также уклонение от возврата арендованного земельного участка послужили основанием для обращения истца в суд.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права и соответствие выводов суда обстоятельствам дела, коллегия судей Двадцать первого арбитражного апелляционного суда пришла к следующему.

В соответствии со статьей 12 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя" (далее - Федеральный конституционный закон NN 6-ФКЗ) на территории Республики Крым действуют документы, в том числе подтверждающие право пользования, выданные государственными и иными официальными органами Автономной Республики Крым, без ограничения срока их действия и какого-либо подтверждения со стороны государственных органов Российской Федерации, государственных органов Республики Крым.

Частью 1 статьи 12.1 Федерального конституционного закона от N 6-ФКЗ предусмотрено, что до 1 января 2019 года на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя особенности регулирования имущественных, градостроительных, земельных и лесных отношений, а также отношений в сфере кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним могут быть установлены нормативными правовыми актами Республики Крым и нормативными правовыми актами города федерального значения Севастополя по согласованию с федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление нормативно-правового регулирования в соответствующей сфере.

Особенности регулирования земельных и иных имущественных отношений, а также отношений в сфере государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Республики Крым установлены Законом Республики Крым от 31.07.2014 N 38-ЗРК "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым" (Закон N 38-ЗРК).

В соответствии с нормами статьи 23 Федерального конституционного закона N 6- ФКЗ и частью 12 статьи 3 Закона N 38-ЗРК положения договоров аренды земельных участков, заключенных до вступления в силу Федерального конституционного закона и зарегистрированных в действовавшем на момент заключения таких договоров порядке, применяются в части, не противоречащей Гражданскому кодексу Российской Федерации и Земельному кодексу Российской Федерации.

Спорный договор заключен между истцом и представительством ООО "АГРО-ПРО" 01.03.2017. Таким образом, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что Администрация является Арендодателем по договору и надлежащим истцом по делу. Материалами дела подтверждается соблюдение истцом досудебного порядка, установленного для обращения с иском о расторжении договора земельного участка, как в части предупреждения о необходимости исполнения обязательств, так и в части предложения расторгнуть договор.

Как указано выше, 01.03.2017 истцом принято постановление N 556 "О предоставлении в аренду земельного участка, находящегося в муниципальной собственности в порядке переоформления прав", согласно которому был передан в аренду представительству ООО "АГРО-ПРО" земельный участок из земель категории "Земли населенных пунктов", с кадастровым номером 90:01:130101:265, в границах определенных в кадастровой выписке (плане), расположенный по адресу: Российская Федерации, Республика Крым, Бахчисарайский район, с. Песчаное, ул. Набережная, 12 ж, площадью 30000 кв.м, для использования в целях строительства и обслуживания базы отдыха на 120 мест, в соответствии с видом разрешенного использования - "Гостиничное обслуживание". 01.03.2017 Администрация и представительство ООО "АГРО-ПРО" заключили договор аренды земельного участка N 47. При этом, земельный участок 01.03.2017 был передан Арендодателем Арендатору, согласно акту приема-передачи земельного участка для строительства и обслуживания базы отдыха на 120 мест. Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к верному заключению о том, что на основании постановления Администрации от 01.03.2017 N 556 о предоставлении ответчику в аренду земельного участка, а также заключенного договора аренды земельного участка от 01.03.2017 между сторонами фактически возникли новые договорные отношения. При этом правоотношения по договору аренды от 11.07.2005 прекратились. Судебная коллегия соглашается с судом первой инстанции о том, что поскольку в данном случае имеет место возникновение новых правоотношений по аренде земельного участка, то к возникшим правоотношениям не может быть применены условия договора аренды от 11.07.2005.

Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды земельного участка может быть расторгнут судом, в частности если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

Частью 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Случаи, когда договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, предусмотрены статьей 619 ГК РФ. В силу указанной статьи по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в частности если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Обращаясь с заявленными требованиями, Администрация указывает на существенное нарушение ответчиком условий договора аренды, которое выразилось, по его мнению, в неосуществлении ответчиком строительства заявленного объекта на земельном участке в сроки, определенные договором в отсутствие доказательств существования объективных причин, которые бы исключили возможность начала использования земельного участка, а также строительство на нем. Также Истец указывал на наличие вины ответчика в части неосвоения арендуемого земельного участка в срок, установленный ранее действующим договором.

Судом апелляционной инстанции установлено, что согласно пункту 5.1.1 Договора от 01.03.2017 Арендодатель вправе требовать в случае нарушения сроков строительства объектов недвижимости, неиспользования арендуемого участка по функциональному назначению и виду разрешенного использования в течение двух лет подряд.

При этом, пунктом 2.3 Договора предусмотрено, что договор вступает в законную силу с даты его государственной регистрации в Госкомрегистре. Таким образом, в соответствии с положениями статей 421 и 425 ГК РФ, а также пунктом 2.3 Договора, договорные отношения между сторонами по договору от 01.03.2017 начинают действовать с момента государственной регистрации, а именно: с 07.07.2017, что подтверждается записью Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым (т. 1 л.д. 107).

На основании изложенного, судебная коллегия отмечает, что установленный Договором двухгодичный срок на использование и освоения земельного участка с момента заключения договора на дату обращения истца в суд с указанным иском не истек.

Судебная коллегия отмечает, что существовавшие ранее между сторонами правоотношения по аренде спорного земельного участка в рамках договора аренды от 11.07.2005 прекратились в связи с заключением договора аренды земельного участка N 47 от 01.03.2017, который и подлежит исполнению, а нарушений сроков строительства объектов недвижимости по договору от 01.03.2017 не допущено на момент подачи иска.

Аналогичная позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 08.03.2019 N А84-1458/2018.

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

При этом, в соответствии с частями 2 и 3 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Таким образом, поскольку истцом не предоставлено доказательств, подтверждающих существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны Арендатора, а именно нарушение срока строительства объекта и неиспользование арендуемого земельного участка по функциональному назначению и виду разрешенного использования в течение двух лет подряд, что положено в основу искового заявления о расторжении договора аренды земли, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении искового заявления в части расторжения договора аренды N 47 от 01.03.2017.

Также поскольку требование истца о возврате спорного земельного участка является производным от первоначального требования, суд первой инстанции правомерно отказал в его удовлетворении.

Таким образом, учитывая конкретные обстоятельства дела, суд апелляционной инстанции отклоняет доводы апелляционной жалобы, как не содержащие фактов, которые не были бы проверены и учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы правовое значение для вынесения судебного акта, влияли бы на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Таким образом, оснований для отмены судебного решения не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Согласно статьям 110 и 112 АПК РФ судебные расходы в виде уплаты государственной пошлины относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Крым от 21.12.2018 по делу N А83-11847/2018 оставить без изменений, апелляционную жалобу Администрации Песчановского сельского поселения Бахчисарайского района Республики Крым, - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

Е.А. Остапова

Судьи

И.В. Евдокимов А.А. Тарасенко