Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 мая 2019 г. N 15АП-5765/19

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 2 сентября 2019 г. N Ф08-7437/19 настоящее постановление оставлено без изменения

город Ростов-на-Дону

19 мая 2019 г.

дело N А53-19266/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 14 мая 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 мая 2019 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Чотчаева Б.Т.,

судей Ванина В.В., Ковалевой Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Романовой К.А.,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью "АКР": генеральный директор Акопджанов Г.Р. - лично, паспорт, представитель Резниченко А.С. по доверенности от 03.08.2018, паспорт, представитель Левина Ю.В. по доверенности от 03.08.2018, паспорт;

от общества с ограниченной ответственностью "Ассорти-Трейдинг": представитель Лымарь А.Н. по доверенности от 01.04.2019, представитель Шалашный О.И. по доверенности от 24.08.2018, паспорт.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ассорти-Трейдинг"

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 28.02.2019 по делу N А53-19266/2018

по иску общества с ограниченной ответственностью "АКР"

к обществу с ограниченной ответственностью "Ассорти-Трейдинг"

о взыскании арендных платежей, стоимости восстановительного ремонта,

принятое в составе судьи Захарченко О.П.,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "АКР" (далее - истец, ООО "АКР") обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Ассорти-Трейдинг" (далее - ответчик, ООО "Ассорти-Трейдинг") о взыскании задолженности по арендной плате в размере 1 193 548 рублей 38 копеек, стоимости восстановительного ремонта в размере 4 825 634 рублей (уточненные требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее - АПК РФ).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 28.02.2019 (с учетом исправительного определения от 14.03.2019) иск удовлетворен частично. С ООО "Ассорти-Трейдинг" в пользу ООО "АКР" взысканы 1 193 548 рублей 38 копеек задолженности по арендной плате, 2 551 607 рублей убытков, в удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке главы 34 АПК РФ.

В апелляционной жалобе ООО "Ассорти-Трейдинг" просит решение от 28.02.2019 отменить.

В апелляционной жалобе апеллянт указывает на то, что залитие атмосферными водами имело место ввиду отсутствия ремонта конструктивных элементов торгового комплекса (крыши), арендатор не отвечает за капитальный ремонт здания, трещины по фасадам здания носят усадочный характер, арендодателем не произведен капитальный ремонт.

В отзыве на апелляционную жалобу ООО "АКР" просит оставить решение без изменения.

Представитель ответчика в судебном заседании заявил ходатайство о вызове в судебное заседание эксперта для дачи пояснений.

В силу части 2 статьи 55 АПК РФ лицо, которому поручено проведение экспертизы, обязано по вызову арбитражного суда явиться в суд и дать объективное заключение по поставленным вопросам.

Заключение эксперта является одним из доказательств по делу и не имеет для суда заранее установленной силы в соответствии с частью 5 статьи 71 АПК РФ.

Апелляционный суд приходит к выводу, что представленные сторонами в материалы дела доказательства позволяют суду рассмотреть апелляционную жалобу ответчика без сбора дополнительных доказательств по делу, в связи с чем заявленное ходатайство подлежит отклонению.

Представители ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, просил решение суда отменить.

Представители истца просили в удовлетворении апелляционной жалобы отказать, решение суда оставить без изменения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представителем от ответчика представлены дополнения к апелляционной жалобе в части распределения судом первой инстанции судебных расходов.

Между тем, после ознакомления представителя с определением Арбитражного суда Ростовской области от 14.03.2019 об исправлении допущенных в решении от 28.02.2019 описок данное дополнение поддержано не было.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность судебного акта в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции считает, что решение является законным и обоснованным, а апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 30.12.2011 между ООО "АКР" (арендодатель) и ООО "Ассорти-Трейдинг" (далее - арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения, согласно условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду здание торгового комплекса общей площадью 508,9 кв. м, Литер: А, расположенное по адресу: Россия, Ростовская область, город Батайск, Северный массив, дом 7д, в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию, без недостатков и неисправностей и пригодным для целей аренды.

По условиям договора аренды арендатор принял на себя обязательства по уплате арендной платы в размере и поряди, установленном разделом 4 договора аренды, возмещению арендодателю расходов по текущим коммунальным платежам, а также по производству текущего ремонта (пункт 3.3.3 договора) и возмещению арендодателю стоимости ремонта, необходимость в проведении которого вызвана деятельностью арендатора, если данный ремонт не был произведен арендатором (пункт 3.3.8 договора).

Размер фиксированной части арендной платы составляет 500 000 рублей в месяц (дополнительное соглашение от 20.12.2017 к договору аренды).

В силу пункта 2.1 договора по истечении срока аренды арендатор обязан возвратить арендодателю нежилое помещение в состоянии не хуже первоначального (на момент подписания акта приема-передачи).

Пунктом 3.4.1 договора установлено, что арендатор вправе в любое время отказаться от аренды, письменно известив арендодателя за 60 (шестьдесят) дней, при этом обеспечительный платеж зачисляется в пользу арендодателя.

В соответствии с пунктом 3.3.8. договора арендатор обязуется возместить арендодателю стоимость ремонта, необходимость в проведении которого вызвана деятельностью арендатора, если данный ремонт не был произведен арендатором моменту освобождения нежилого помещения и прекращению аренды.

Согласно пункту 3.3.3 договора арендатор обязан производить за свой сет текущий ремонт объекта и содержать его в пригодном для эксплуатации состоянии, в том числе фасадную часть здания, а также прилегающую территорию (тротуарную плитку, асфальтовое покрытие), ливневую канализацию.

Письмом от 28.03.2018 арендатор уведомил арендодателя о расторжении договора с 25.05.2018. и необходимости принятия помещения по акту приема-передачи 28.05.2018.

09.04.2018 в адрес арендатора направлено согласие на расторжение договора.

Письмом 16.04.2018 ООО "АКР" просил направить представителя ООО "Ассорти Трейдинг" для осмотра помещения и составления дефектной ведомости.

15.05.2018 арендодатель 15.05.2018 вручил арендатору претензию о необходимости оплаты долга по арендным платежам и стоимость восстановительного ремонта помещений.

18.05.2018 аналогичная претензия направлена в адрес ООО" Ассорти-Трейдинг".

25.05.2018 в адрес арендодателя направлена телеграмма с предложением обеспечить явку представителя ответчика для осмотра помещений и составления акта приема-передачи.

29.05.2018 арендатору направлена претензия о необходимости подписания соглашения о расторжении договора аренды, акта приема-передачи, оплаты арендной платы до момента подписания акта приема-передачи и возмещения расходов по восстановительному ремонту помещения.

Претензия от 29.05.2018 оставлена без ответа.

Согласно локальной смете ООО "АКР" к дефектной ведомости стоимость ремонтных работ составляет 4 825 633 рубля 60 копеек.

Ссылаясь на то, что арендатором не погашена задолженность по арендной плате, а также не возмещена стоимость восстановительного ремонта, ООО "АКР" обратилось в суд с настоящим иском.

08.08.2018 подписан сторонами подписан акт приема-передачи здания торгового комплекса к договору аренды от 30.12.2011.

Оценив представленные доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что факт наличия задолженности и дефектов возвращенного объекта аренды подтвержден материалами дела.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

По правилам пункта 2 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В пункте 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

Согласно разъяснению, данному в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 ГК РФ).

Из материалов дела усматривается, что сторонами подписано соглашение о расторжении договора аренды от 30.12.2011 и акт приема-передачи здания 08.08.2018.

До подписания данных документов арендатор продолжал пользоваться арендованным имуществом, что им по существу не оспаривается.

Само по себе направление соглашение о расторжении договора при установлении факта пользования объектом аренды не освобождает арендатора от внесения арендной платы за спорный период.

Между тем, ответчиком в рамках состязательности процесса не представлено доказательств внесения арендной платы за заявленный арендодателем период 28.05.2018 по 08.08.2018.

Ввиду чего арендатор обязан внести арендные платежи за период, в котором он пользовался имуществом ООО "АКР".

Представленный истцом расчет ответчиком не оспорен, контррасчета суду не представлено.

Следовательно, судом первой инстанции с ответчика в пользу истца правомерно взыскана арендная плата в заявленном ООО "АКР" размере.

В части взыскания арендной платы решение суда сторонами не оспаривается.

В части взыскания восстановительного ремонта суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что наличие и размер причиненных арендатором в период пользования объектом аренды убытков доказан материалами дела.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статьи 309, 310 ГК РФ).

В силу пунктов 1, 2 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства и определяемые по правилам, предусмотренным статьей 15 Гражданского кодекса.

В соответствии со статьей 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Таким образом, убытки представляют собой негативные имущественные последствия, возникающие у лица вследствие нарушения его неимущественного или имущественного права. Реализация такого способа защиты, как возмещение убытков, возможна лишь при наличии общих условий гражданско-правовой ответственности.

Из акта приема-передачи нежилого помещения от 06.01.2012 следует, что стороны договора аренды подтверждают, что замечаний по состоянию нежилого помещения у арендатора нет, помещение находится в хорошем состоянии, пригодном для осуществления планируемой арендатором деятельности. Претензии по состоянию нежилого помещения у арендатора отсутствуют.

В соответствии с пунктом 3.3.8. договора арендатор обязуется возместить арендодателю стоимость ремонта, необходимость в проведении которого вызвана деятельностью арендатора, если данный ремонт не был произведен арендатором моменту освобождения нежилого помещения и прекращению аренды.

Следовательно, для удовлетворения исковых требований ООО "АКР" в части взыскания стоимости восстановительного ремонта необходимо установить причину возникновения недостатков и период их возникновения.

С целью выявления данных вопросов судом первой инстанции по делу назначена строительно-техническая экспертиза.

Согласно экспертному заключению, обнаруженные при проведении обследования повреждения элементов отделки, повреждение дверей, светильников, а также электроарматуры и извещателей дыма возникли в период с 06.01.2012 по 08.08.2018, то есть в ходе эксплуатации здания.

Основной причиной возникновения повреждений являются механические воздействия, а также повреждения от залития атмосферной водой в результате течи кровельного покрытия.

На момент проведения обследования отделочные материалы, а также двери, светильники, электроарматура и извещатели дыма находятся в недопустимом техническом состоянии и требуют замены.

Сметная стоимость ремонтно-строительных работ текущего ремонта подлежащих выполнению внутри здания торгового комплекса определена локальной сметой 1 по каждому виду работ указанных в дефектной ведомости приведенной в таблице 1, составляет в сумме 1 554 816 рублей.

Обнаруженные при проведении обследования трещины по фасадам здания торгового комплекса, а также повреждения водосточных труб по северному фасаду и ряда оконных отливов возникли в период с 06.01.2012 по 08.08.2018, то есть в ходе эксплуатации здания. Появление трещин по фасадам здания носит преимущественно усадочный характер. Причиной повреждения водосточных труб по северному фасаду здания, а также повреждения ряда оконных отливов являются механические воздействия.

Отделочный слой фасадов здания торгового комплекса находится в недопустимом техническом состоянии. Также в недопустимом техническом состоянии находятся водосточные трубы по северному фасаду здания и часть оконных отливов. По указанным элементам требуется проведение текущего ремонта.

Сметная стоимость ремонтно-строительных работ текущего ремонта подлежащих выполнению по фасаду здания торгового комплекса определена локальной сметой 2 по каждому виду работ указанных в дефектной ведомости приведенной в таблице 1, составляет в сумме 996 791 рублей.

Всего стоимость работ по проведению текущего ремонта здания составляет 2 551 607 рублей.

Данное заключение судебной экспертизы ответчиком не оспорено, доводы апелляционной жалобы о том, что дефекты возникли ввиду непроведения капитального ремонта арендодателем, подлежат отклонению судом апелляционной инстанции, поскольку экспертами установлено, что недостатки возникли непосредственно в ходе эксплуатации здания, их устранение требует проведение не капительного, а текущего ремонта.

Вместе с тем, обязанность по проведению текущего ремонта, включая фасад здания, возложена на арендатора пунктом 3.3.1 договора.

В период пользования объектом аренды ответчик к истцу по вопросу невозможности эксплуатации здания, необходимости проведения капитального ремонта не обращался, каких-либо разногласий относительно качества объекта аренды между сторонами не возникало.

В то же время доказательств получения в аренду спорных помещений ответчиком в ином состоянии, отличном от указанного в договоре аренды, ответчиком не представлено.

В связи с изложенным с арендатора как с лица, обязанного возвратить арендованное имущество в переданном ему состоянии с учетом естественного износа, правильно взыскана стоимость восстановительного ремонта в размере, определенном судебной экспертизой.

Таким образом, с арендатора в пользу арендодателя правомерно взысканы арендная плата и убытки в виде стоимости восстановительного ремонта, а поэтому оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Ответчиком решение от 28.02.2019 обжаловано в полном объеме, однако доводов о несогласии с принятым решением в части отказа в удовлетворении исковых требований ООО "АКР" не заявлено, в связи с чем проверка решения апелляционным судом проведена в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с частью 5 статьи 268 АПК РФ.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 АПК РФ основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на апеллянта в соответствии со статьей 110 АПК РФ ввиду отклонения апелляционной жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 28.02.2019 по делу N А53-19266/2018 (с учетом исправительного определения от 14.03.2019) оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано через арбитражный суд первой инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого постановления, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Б.Т. Чотчаев

Судьи

В.В. Ванин Н.В. Ковалева