Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 мая 2019 г. N 11АП-5989/19

г. Самара

20 мая 2019 г.

Дело N А55-36764/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 14 мая 2019 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 20 мая 2019 г.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Терентьева Е.А.,

судей Пышкиной Н.Ю., Романенко С.Ш.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Лариной Ю.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 14 мая 2019 г. в зале N 6 помещения суда

апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Новые строительные технологии"

на решение Арбитражного суда Самарской области от 31 января 2019 года, принятое по делу N А55-36764/2018, судья Ануфриева А.Э.,

по иску Администрации городского округа Тольятти (ОГРН 1036301078054, ИНН 6320001741), Самарская область, город Тольятти,

к обществу с ограниченной ответственностью "Новые строительные технологии" (ОГРН 1066382023542, ИНН 6382051990), Самарская область, город Тольятти,

о взыскании долга 356 116 руб. 54 коп., пени 171 642 руб. 22 коп.,

в отсутствие сторон,

установил:

Администрация городского округа Тольятти обратилась в Арбитражный суд Самарской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Новые строительные технологии" о взыскании 527 758 руб. 76 коп., в том числе суммы основного долга 356 116 руб. 54 коп. (за период 11.02.2016 г. - 30.09.2018 г.), задолженности по пени 171 642 руб. 22 коп. (за период 12.04.2016 г. - 08.09.2018 г.).

Исковое требование обосновано ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды земельного участка N 1874 от 25.12.2008 г.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 31 января 2019 года иск удовлетворен.

С ООО "Новые строительные технологии" в пользу Администрации городского округа Тольятти взыскан долг 356 116 руб. 54 коп. и пени 171 642 руб. 22 коп.

Не соглашаясь с принятым Арбитражным судом Самарской области судебным актом, общество с ограниченной ответственностью "Новые строительные технологии" обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда и принять новый судебный акт в соответствии с законом.

В обоснование своей жалобы ответчик указал, что истцом неверно применен коэффициент вида использования земельного участка (Кв) - следует применить коэффициент 0,0011 ("земельные участки других учреждений физкультуры им спорта")

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Администрацией городского округа Тольятти представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором истец просит оставить решение суда без изменения.

Законность и обоснованность судебного решения, принятого по делу Арбитражным судом Самарской области, проверена Одиннадцатым арбитражным апелляционным судом в соответствии с требованиями статей 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с требованиями статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие сторон, которые о месте и времени судебного заседания судом апелляционной инстанции были уведомлены надлежащим образом в соответствии с положениями статей 121 - 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе и путем размещения информации о рассмотрении дела на официальном сайте суда, явку в суд своих представителей не обеспечили.

В соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

При этом в силу части 4 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые признаны, удостоверены лицами, участвующими в деле, в порядке, установленном статьей 70 настоящего Кодекса, и приняты арбитражным судом первой инстанции, не проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции, а в силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Независимо от доводов, содержащихся в апелляционной жалобе, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет, не нарушены ли арбитражным судом первой инстанции нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции в любом случае.

Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о необоснованности жалобы по следующим основаниям.

На основании постановлении мэра г.о.Тольятти N 2565-п/1 от 15.10.2008 г. между Мэрией городского округа Тольятти (арендодатель) и ЗАО "Союз-Инвест", ООО Группа компаний "Ресторан", Некоммерческим партнерством физкультурно-оздоровительный комплекс "СКП-Слон" (арендаторы) был заключен договор N 1874 от 25.12.2008 г. аренды земельного участка площадью 1934 кв.м, с кадастровым номером 63:09:0104013:2, расположенного по адресу: Самарская область г.Тольятти Автозаводский район ул.Маршала Жукова, 47, строение 1 для дальнейшей эксплуатации лыжной базы и нежилых помещений сроком на 15 лет.

Договор аренды земельного участка заключен с условием вступления иных правообладателей помещений в здании (зданий), находящихся на земельном участке на основании дополнительных соглашений к настоящему договору (с множественностью лиц на стороне арендатора).

На земельном участке имеется объект недвижимости - нежилое здание литА1А2А3 площадью 1315,20 кв.м (п.1.2.6 договора).

Разделом 2 договора и приложениями к договору установлен порядок расчета арендной платы.

Пунктом 5.3 договора стороны согласовали применение ответственности за несвоевременное внесение арендной платы в виде пени в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Земельный участок передан по акту приема передачи.

Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что арендатор обязан своевременно вносить арендную плату.

Ответчик, вступив в договор на стороне арендатора, как собственник объектов недвижимости, в нарушение условий договора и норм права, регулирующих арендные правоотношения, не исполнял обязанности по полному и своевременному внесению арендной платы, в связи с чем за ним образовалась задолженность за период с 11.02.2016 г. по 30.09.2018 г. в сумме 356 116 руб. 54 коп.

Кроме того за просрочку внесения арендной платы ответчику начислены пени из расчета 0,1% за каждый день просрочки на основании п.5.3 договора за период за период с 12.04.2016 г. по 08.09.2018 г. в сумме 171 642 руб. 22 коп.

В порядке досудебного урегулирования спора истец направлял ответчику претензию N 7749/5.2 от 11.09.2018 г., которая осталась без удовлетворения.

В соответствии со ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Пунктом 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при переходе права собственности на расположенную на чужом земельном участке недвижимость к другому лицу последнее приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

В соответствии с пунктом 2 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам, или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Пунктом 10 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 - 4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", по смыслу статей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.

На основании указанных норм, не зависимо от оформления дополнительного соглашения о вступлении ответчика в договор аренды, собственник (ответчик) с момента регистрации права собственности на приобретенный объект недвижимости вступил в договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора.

Как следует из представленных истцом выписок из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на земельный участок, на здание, расположенное на земельном участке, выписок о переходе прав на объекты, имеющие кадастровые номера, расположенные в здании, ответчику в спорном периоде на праве собственности принадлежит нежилое помещение площадью 243,1 кв.м, доли на нежилое помещение площадью 51,6 кв.м (расчетная площадь 12,9 кв.м), расположенные в здании по адресу г.Тольятти Автозаводский район ул.Маршала Жукова, 47, строение 1, расположенном на спорном земельном участке, что ответчиком не оспаривается.

Исходя из площади земельного участка 1934 кв.м, общей площади здания 1312,20 кв.м, площади помещений, принадлежащих ответчику 256,0 кв.м, доля землепользования ответчика, рассчитанная пропорционально занимаемой площади в спорном периоде составляет 377,31 кв.м (1934 х (256,0 : 1312,20)).

Доказательства наличия согласия всех правообладателей, что могло бы отразиться на соотношении долей арендаторов в порядке, предусмотренном пунктом 10 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации отсутствуют. Доказательств фактического изменения соотношения долей арендаторов в землепользовании ответчиком не представлено.

В соответствии с положениями статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются договором.

Статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Таким образом, стороны руководствуются установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Данный вывод соответствует разъяснениям, содержащимся в пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в котором разъяснено, что в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, находящиеся на территории Самарской области и предоставленные в аренду без торгов, утвержден постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 г. N 308.

Как следует из представленных истцом пояснений к расчету, арендная плата, правомерно рассчитана истцом в соответствии с Порядком определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области, утвержденным Постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 г. N 308 (в редакции, действующей в спорном периоде) с применением коэффициентов, утвержденных Решением Думы г.о.Тольятти от 01.10.2008 г. N 972.

Указанные нормативные акты опубликованы в установленном законом порядке и подлежат применению с момента вступления в силу.

При этом в расчете учтена доля землепользования ответчика, рассчитанная пропорционально занимаемой площади. Представленный истцом расчет арендной платы и задолженности ответчиком не оспорен.

Неиспользование принадлежащих ответчику на праве собственности помещений, расположенных на спорном земельном участке, в силу статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации не является основанием для освобождения от бремени содержания принадлежащего ему имущества, в том числе платы за использование земельного участка, используемого под размещение такого имущества. Отчуждение объектов, на которые ссылался ответчик, в спорном периоде не установлено.

В нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчиком доказательства уплаты арендных платежей в спорном периоде не представлено, наличие задолженности не оспорено.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим.

В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Поскольку просрочка внесения арендной платы материалами дела подтверждена, в соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 5.3 договора на сумму задолженности подлежит начислению неустойка.

Утверждения ответчика о неверном применении коэффициента вида использования земельного участка несостоятельны, условиями договора и выпиской из ЕГРН подтверждается, что разрешенным видом использования спорного земельного участка является эксплуатация корпуса N 3 лыжной базы и нежилых помещений, в силу чего правильным является применение коэффициента 0,0500 (земельные участки офисов, издательств, предприятий, организаций, учреждений финансирования, кредитования).

В силу изложенного жалоба ответчика удовлетворению не подлежит.

В соответствии с требованиями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 101, 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 31 января 2019 года, принятое по делу N А55-36764/2018, оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Новые строительные технологии" оставить без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Е.А. Терентьев

Судьи

Н.Ю. Пышкина С.Ш. Романенко