Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 20 мая 2019 г. N 10АП-7341/19

г. Москва

20 мая 2019 г.

Дело N А41-66410/18

Резолютивная часть постановления объявлена 15 мая 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 мая 2019 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бархатова В.Ю.,

судей Коновалова С.А., Семушкиной В.Н.,

при ведении протокола судебного заседания Малофеевой Ю.В.,

при участии в заседании:

от истца: Первушин Н.О., представитель по доверенности от 20.04.2018,

от ответчика: представитель не явился, извещен надлежащим образом,

от третьего лица: представитель не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Химки-2" на решение Арбитражного суда Московской области от 07.03.2019, принятое судьей Петропавловской Ю.С. по делу N А41-66410/18 по исковому заявлению Администрации городского округа Химки Московской области к ООО "Химки-2" о взыскании задолженности и расторжении договора аренды земельного участка от 31.07.2017 N ЮА-42,

третье лицо - Министерство имущественных отношений Московской области,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Химки Московской области (далее - истец, арендодатель) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Химки-2" (далее - ответчик, арендатор) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 31.07.2017 N ЮА-42 за период с 3 квартала 2017 года по 2 квартал 2018 года в размере 1 262 379 руб. 97 коп., пеней за период с 25.09.2017 по 17.07.2018 в размере 80 165 руб. 60 коп., а всего в общей сумме 1 342 545 руб. 57 коп.; о расторжении договора аренды от 31.07.2017 N ЮА-42, заключенного между Администрацией городского округа Химки Московской области и ООО "Химки-2" в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:10:0010201:1770; об обязании ответчика возвратить (передать по акту приема-передачи) Администрации городского округа Химки земельный участок с кадастровым номером 50:10:0010201:1770 в том состоянии, в котором он его получил.

В обоснование заявленных требований истец указал, что в нарушение положений договора аренды земельного участка от 31.07.2017 N ЮА-42 ответчик не исполняет принятые на себя обязательства, а именно не вносит своевременно арендную плату за владение и пользование земельным участком, в результате чего у него образовалась взыскиваемая задолженность, в связи с чем, истец просит взыскать данную задолженность, пени, начисленные на данную задолженность, а также расторгнуть договор аренды земельного участка и обязать общество возвратить земельный участок.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, к участию в деле привлечено Министерство имущественных отношений Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 07.03.2019 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просит его отменить.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены арбитражным апелляционным судом в соответствии со ст.ст. 266, 268 АПК РФ.

В судебном заседании представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы и просил оставить решение суда первой инстанции без изменения.

Дело рассмотрено в соответствии со ст. 121-123, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей ответчика и третьего лица, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации в картотеки арбитражных дел www.kad.arbitr.ru.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителя истца, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, между истцом и ответчиком заключен договор аренды от 31.07.2017 N ЮА-42 земельного участка с кадастровым номером 50:10:0010201:1770 из земель населенных пунктов, общей площадью 3 642 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. Химки; вид разрешенного использования "для проектирования и строительства многофункционального вокзального комплекса с транспортно-пересадочным узлом".

Договор аренды заключен на срок до 09.12.2018 (пункт 2.1 договора).

В соответствии с пунктом 3.1 договора аренды и приложением N 2 к нему размер арендной платы определяется по формуле: Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где:

Аб - базовый размер арендной платы; Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; Пкд - корректирующий коэффициент; Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования; S - площадь арендуемого земельного участка.

Арендная плата должна вноситься арендатором в полном объеме до 15 числа последнего месяца текущего квартала (пункт 3.3 договора аренды).

В соответствии с пунктом 5.2 договора аренды за неисполнение обязательства по оплате арендной платы начисляется неустойка в размере 0,05 процентов от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

В соответствии с пунктами 4.1.1, 6.2 договора аренды арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при невнесении арендной платы два раза подряд (более чем за 6 месяцев), либо внесении её не в полном объеме на протяжении указанного периода.

25.09.2017 произведена государственная регистрация договора аренды за N 50:10:0010201:1770-50/010/2017-2.

Согласно выполненному администрацией расчету у ответчика имеется задолженность по внесению арендной платы за период с 3 квартала 2017 года по 2 квартал 2018 года в размере 1 262 379 руб. 97 коп.

В связи с нарушением ответчиком сроков внесения арендных платежей истец начислил пени за период с 25.09.2017 по 17.07.2018 в размере 80 165 руб. 60 коп.

Истцом 10.07.2018 в адрес ответчика направлена претензия, в которой истец уведомил о необходимости погашения имеющейся задолженности по арендной плате и пеням в срок не позднее 30 календарных дней с момента направления претензии, а также было предложено расторгнуть договор аренды земельного участка.

Поскольку претензия оставлена без удовлетворения, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд согласен с решением суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Как следует из материалов дела, договором аренды от 31.07.2017 N ЮА-42 определены порядок, условия и сроки внесения арендной платы.

Ответчик доказательства внесения арендной платы за период с 3 квартала 2017 года по 2 квартал 2018 года в материалы дела не представил.

Пунктом 5.2 договора аренды установлено, что за нарушение сроков внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени из расчета 0,05% от размера неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Судом установлено, что в период действия договора аренды ответчик ненадлежащим образом исполнял свою обязанность по внесению арендных платежей за пользование земельным участком.

Судом расчет пени проверен и признан верным, ходатайство о применении ст. 333 ГК РФ ответчиком в суде первой инстанции не заявлено.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование истца по взысканию задолженности и пени в заявленном размере.

Истцом также заявлено требование о расторжении договора аренды в связи с внесением арендной платы за пользование земельным участком не в полном объеме.

Согласно пункту 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

В силу пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о доказанности истцом существенного нарушения ответчиком обязанности по внесению арендной платы в полном объеме два раза подряд, ввиду причинения истцу такого ущерба, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора аренды.

Как следует из положений пункта 2 статьи 452 ГК РФ, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Истцом 10.07.2018 в адрес ответчика направлена претензия, в которой истец уведомил о необходимости погашения имеющейся задолженности по арендной плате и пеням в срок не позднее 30 календарных дней с момента отправления претензии, а также было предложено расторгнуть договор аренды земельного участка.

Таким образом, истцом соблюден установленный законом претензионный порядок расторжения договора аренды.

При расторжении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 ГК РФ).

Согласно пункту 6.4 договора аренды от 31.07.2017 N ЮА-42 при расторжении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю земельный участок в надлежащем состоянии.

Ответчиком не представлены доказательства возвращения администрации земельного участка с кадастровым номером 50:10:0010201:1770.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно также удовлетворил требование администрации о расторжении договора и обязании возвратить администрации земельный участок.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе ответчика, о том, что в материалах дела отсутствуют доказательства возникновения у ответчика прав и обязанностей по аренде земельного участка, так как земельный участок ответчику во владение и пользование не передавался, отклонены арбитражным апелляционным судом.

В материалах дела имеется Акт приема-передачи от 31.07.2017, из которого следует, что по исполнение договора аренды от 31.07.2017 N ЮА-42 Администрация городского округа Химки Московской области передала, а ООО "ХИМКИ-2" приняло в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 50:10:0010201:1770, расположенный по адресу: Московская область, г. Химки, вид разрешенного использования: "для проектирования и строительства многофункционального вокзального комплекса с транспортно-пересадочным узлом, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемом к настоящему договору, и являющимся его неотъемлемой частью, общей площадью 3 642 кв.м. (т.1, л.д. 152).

На участке отсутствуют объекты недвижимого имущества.

Земельный участок осмотрен арендатором, участок ему передан в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, со всеми необходимыми для использования участка документами.

Претензий у арендатора к арендодателю по передаваемому участку не имеется.

Акт приема-передачи от 31.07.2017 подписан генеральным директором ООО "ХИМКИ-2" и скреплен печатью общества.

В материалах дела также не имеется доказательств, подтверждающих, что в спорный период ответчик не мог использовать земельный участком для тех целей, для которых он предоставлен, по независящим от него причинам.

Согласно ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (ч. 2 ст. 9 АПК РФ).

При указанных обстоятельствах арбитражный апелляционный суд не находит оснований для освобождения ответчика от обязанности по уплате задолженности за период с 3 квартала 2017 года по 2 квартал 2018 года, пени, а также от исполнения обязанности возвратить администрации земельный участок.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 07.03.2019 по делу N А41-66410/18 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

Председательствующий

В.Ю. Бархатов

Судьи

С.А. Коновалов В.Н. Семушкина